1、自2002年到2008年的房地产行业蓬勃发展；但主要是居住建筑的大量复制，无论从规划和建筑设计，已经逐渐的趋同。该报告是通过对这一阶段的项目的普通认识和讨论，努力发现新的突破。,ARCH.LU的规划评价,高容积率低密度篇,关键词语的解读,规划,形式,容积率,客户,出走,第一词汇：划的市场评价,规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式评价三、容积率与空间形态评价四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例 七、商业的病例八、管理的问题,规划评价的理论发展,规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要
2、的认识内容六、规划的病例 七、商业的病例八、管理的问题,规划评价的理论发展,规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例 七、商业的病例八、管理的问题,六个评判工具之一般模式和意图载体,区位评价,融资评价,供给评价,价值评价,需求评价,政府主体,市民主体,开发主体,自然资源，地理位置，相关配套设施,，就业状况，旅游市场，消费状况,自然资源，地理位置，相关配套设施,财务指标，非财务指标,市场渠道，非市场,启动条件,六个评判工具之圈层理论,六个评判工具之圈层理论郑州特色：北移东扩的城市运动，牵动城市财富分配
3、的走向。郑州的圈层解析。1、CBD的划定位置和实际分布有差别。2、各阶层的居住分布为机会分布，无明显的划分。3、城市空间的方向性，导致阶层分布的方向性。,高收入区域,规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例 七、商业的病例八、管理的问题,六个评判工具之地块网格法,目标,方法,适用方向,土地质量和蔼效益分级,网格法,地产市场成熟区域,网格,网格法：分析为固定网格和蔼动态网格法固定网格的确网格面积大小统一，将面积和蔼几何形状相同的确网格覆盖于整个定级区域，网格不再变动；而动态网格法的网格大小可以变化，先
4、选用一定大小的确网格覆盖特定区域，作为初分的单元体系，然后根据单元内部均值程度要求，对超指标的确单元以四边等分加密网格，调整网格大小，多次重复上述工作直到单元内部差异满足要求为止,六个评判工具之谢利安斯汀模型,一、模型概述强调对岸规划过程的确评价更合理，负负担在案模型中将规划的确理解放置在一个更大的背景中，规划的运做是连接目标与行动理想与现实的确社会协商互动的确过程的一部分二、评价要素根据运作过程中不同决策要素间的确本质区别将设立政策，规划，程序和目标三类从抽象到具体，从一般到特殊的评价要素，并以此选择不同的确标准和方法进行评诂三、存在问题可以解决对市场的桎梏但是这样的确分析评价过程是复杂而费
5、力的，但他至少已经搭建起一个可以执行的评估框架,规划就是生产力,市场主体也会参与市场积效评价,市场积效评价也是方案的确事后评价，是方案调整重要依据,市场主体参与方案的确市场评价,第二词汇：划的容积率评价,城市政府,规划师,开发商,P，R,C，H，R,R，F，P,R,R容积率，P土地单位价格，C建筑密度，H建筑高度，F总建筑面积，,谁关心容积率？,容积率的解读,城市政府和规划师,关心的一致性，并不必然导致关心利益的一致性，在G和P的一致背后隐藏着R的矛盾。,R容积率，P土地单位价格，C建筑密度，H建筑高度，F总建筑面积，,容积率的解读,城市政府和开发者,城市政府和开发商关心明显表现的一致，但是在
6、P的取值上有着直接的矛盾。但是这还不是最要命的，同谋的结果是牺牲第三方的关心收益。但与第三方无直接的利益关系。,R容积率，P土地单位价格，C建筑密度，H建筑高度，F总建筑面积，,容积率的解读,规划师和开发者,规划的评价,R容积率，P土地单位价格，C建筑密度，H建筑高度，F总建筑面积，,容积率的解读,R关心收益,规划的评价,关心收益,容积率的解读,C关心收益,规划的评价,H关心收益,容积率的解读,F关心收益,规划的评价,土地所有者政府(G)应是解决矛盾的主体；统一矛盾的基础则是城市规划(UP)。因为城市规划是城市整体利益的体现者。它既要考虑社会与环境效益，也要满足开发者(D)合理的经济利益。因此
7、，容积率R的确定应遵循下列两项原则:,(1)R的上限，取决于环境质量的最起码要求；(2)R的下限，取决于开发者能承受的最高“楼面地价”P。 谈判过程中，可以用“调节系数法”来进行利益的协调。其指导原则是:土地所有者(G)应该在通过提高R，使F增加，P降低的情况下，与开发者(D)分享利益。但是，R的提高以不超过合理的上限为条件。,容积率的解读,提高u的收益,规划的评价,以上四种情况，只有第(2)种情况，即01时，是可以谈判的。政府可以酌情确定城市各个地段的值。考虑调节系数(即第2种情况)显然较为合理。开发者要求提高R所得到的利益中，应该由政府分享一部分，这样既体现了较为公平的原则，也可适当节制开
8、发者过分追求高容积率的欲望。,容积率的解读,R平衡的收益,规划的评价,确定容积率的主要因素 1.地块的使用性质。这是由于各种用地有不同的“功能”要求，如商业、旅店、办公楼等的容积率一般应该高于住宅、学校、医院、剧院等； 2.地块的区位。城市用地由于所处位置不同，如市中心或城市边缘，会有不同的出让价格。一般说，市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，为提高土地利用效率，容积率应高于其他地区； 3.地块的基础设施条件。即开发建设的支撑条件，包括现有基础设施的水平和自然条件(如地基、土壤、排水等)。一般说，较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑； 4.地块的空间环境条件。
9、即与相邻四周在空间环境上的制约关系，以及城市设计上的要求，如建筑高度、间距、形体、绿化、通道等； 5.地块的土地出让价格，即政府的期望价格。一般情况下，容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高。,规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式评价三、容积率与空间形态评价四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例 七、商业的病例八、管理的问题,规划的形式,规划总体应满足的原则,1、为什么有些规划讲求“形式”？,更容易体现产品的差异性，引起市场关注契合了人们对于“形式”的需求，强化某种空间氛围设计师的“自发”需求，追求构图上的秩序和美感,市场角度,客户角度,
10、设计角度,2、强化“形式感”的N种手段,A、追求强烈和极致化的空间对比B、经营“轴线”C、几何图案化的构图效果D、超大尺度的构图元素E、旋转与律动F、单元复制 / 母题重复,2、强化“形式感”的N种手段,“通常”的社区规划,2、强化“形式感”的N种手段,A、追求强烈和极致化的空间对比,深圳淘金山,天津江胜天鹅湖,北京上元,2、强化“形式感”的N种手段,B、经营“轴线”,深圳桃源居,长春中海水岸春城,天津汐岸国际,2、强化“形式感”的N种手段,C、几何图案化的构图效果,上海未来湾,佛山万科山水家园,2、强化“形式感”的N种手段,D、超大尺度的构图元素,上海国际住宅竞赛,成都万科金色家园,2、强化
11、“形式感”的N种手段,E、旋转与律动,北京阳光上东,沈阳万科花园新城,2、强化“形式感”的N种手段,F、单元复制 / 母题重复,深圳四季花城,中山万科城市风景,成都博瑞光华,规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例 七、商业的病例八、管理的问题,容积率与空间形态,作为社区规划中的一个重要指标和参数，容积率在一定程度上反映了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系。在容积率一定的条件下，开发者与设计者完全可以通过产品类型、建筑布局、园林规划等诸多元素，打造产品的特色，同时创造地块最佳的经
12、济效益,容积率与规划布局,A、社区规模和容积率不同的项目可以获得相似的舒适度 B、在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，又能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度,容积率与规划布局,容积率与规划布局,高容积率下楼间距与中庭院之间的矛盾,容积率与规划布局,根据郑州市建筑工程管理技术规定：100m的高层平行布置时南北向间距最小为35m。角对角布置时板式山墙最小距离为20m,塔式山墙最小距离为25m。,相对于面对面的布置，角对角的布置的利用率更高，同时也更有利于减弱户与户之间的视线干扰,节省大量的中庭面积,分析图一,容积率与规划布局,容积率与规划布局
13、,采用角对角的方式布置总图，但并没有减小楼栋之间的间距，相反却拉大了户与户之间的对视距离，形成较大的绿化空间,分析图二,容积率与规划布局,主要特点：板塔结合、提高单体品质单体品质：板楼为主，高舒适型内部空间：通过围合式的布局及大量的东西向布局在社区营造了罕有的3万平方米的大规模中心园林外部形象：高容积率下的低密度高舒适型,容积率与规划布局,朗琴园-北京,容积率与空间形态,建筑密度是一个常常被人忽视的问题，但是它却与容积率一样影响着社区建筑的形态与环境品质,容积率与建筑密度,4组团,1组团,9-10组团,2组团,5组团,主要特点：用townhouse的容积率做出多层电梯公寓单体品质：维护传统和人
14、性的价值外部形象：原汁原味的地中海风情及居住的天堂,容积率与空间形态,容积率与建筑密度,建筑品质：融合了北京的历史、文化、气候、方位、植栽等特点，雕塑出一种永恒的建筑，形成白墙赭瓦、错落有致、天人合一的自然风格建筑。 内部空间：强调窗前景观及组团景观常绿乔木与落叶乔木相结合，小品、铺装、细部配置性格鲜明。,规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例,规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例 七、商业的病例八
15、、管理的问题,留住客户还不够了解影响客户消费模式发生变化的因素，有助于掌握客户忠诚度蕴藏的商机了解客分析客户善用忠诚度分析结果,规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式评价三、容积率与空间形态评价四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例 七、商业的病例八、管理的问题,忠诚客户分类,认同品牌的忠诚者一般比深思熟虑型的消费金额高，且消费行为的变化纪律低了很多。因此认同品牌的忠诚者是我们梦寐以求的客户群，这类客户的成长对公司后续的发展是有很大的益处的,深思熟虑型和安定型为主的忠诚者需要企业不断善用己身长处，提升客户满意度，同时适时响应他们的需求变动。忠诚度分析可以帮助我们更有效地达到目标消费率,
