1、,防城港市房地产市场调研报告,第一部分防城港概况第二部分防城港市房地产市场 2009 年回顾 第三部分防城港各区在售主要楼盘情况第四部分市场分析,第一部分 防城港概况,一、地理位置及特点 防城港市地处中国大陆海岸线西南端，广西最南端，辖港口区、防城区、上思县、东兴市 ( 县级), 市人民政府驻港口区。陆地总面积 6181 平方公里, 全市共 30 个乡（镇）， 281 个行政村，人口约 81.47 万人，其中农村人口 64.55 万人，非农业人口 16.92 万人，分别占总人口的 79.23% 和 20.77% 。有汉、壮、瑶、京等 19 个民族，其中: 少数民族占 47% ，是全国唯一的沿海
2、沿边港口城市，被誉为“中国西南门户，华夏边陲明珠”。,二、城市发展优势分析1、区位优势 防城港市位于中国与东南亚的中心交汇点，南濒北部湾，背靠大西南，东邻粤港澳，西与越南相连，有海岸线 580 多公里、边境线 230 多公里。高速公路直抵港口，东兴中越北仑河大桥把中国公路网与越南乃至泛亚公路网联成一体；铁路与全国联网。防城港市至南宁国际机场、北海机场全线均为高速公路。作为中国通往越南及东南亚国家最便捷的海陆通道，防城港市在构筑中国东盟自由贸易区战略格局中居于特殊的地位。,2、港口优势 防城港作为全国 12 个战略性主枢纽港之一，是西南出海大通道的主门户。防城港是一个天然良港，以水深避风、不冻不
3、淤、含沙量小、航道短、可用岸线长而著称。“十五”期末，港口货物吞吐量突破 2000 万吨，“十一五”期末可望突破 6000 万吨，“十二五”可望实现亿吨大港的目标。根据交通部编制的防城港总体布局规划，防城港东西湾可建 180 多个万吨级以上的深水泊位，港口吞吐潜力在 2 亿吨以上。现有泊位 29 个，其中万吨级以上泊位 15 个， 20 万吨级泊位建成投产，开通了至深圳、香港、新加坡、釜山等多条集装箱航线，与 70 多个国家和地区的 220 多个港口建立了通航和贸易关系，是我国重要的铁矿石、煤炭、水泥、粮食中转基地，承担着我国西南、中南地区大宗货物进出的主要转运任务。,3、旅游优势 防城港特色
4、旅游资源丰富，自然构成“上山下海出国”旅游体系，上山，就是十万大山国家森林公园旅游。山里空气负离子含量极高，是休闲、度假、疗养的理想环境。下海，就是海滨风光旅游。东兴金滩、江山半岛大平坡等旅游景点风光旖旎、多姿多彩。出国，就是边境跨国旅游。游客乘客轮、或经陆路口岸到越南等东盟十国，可充分享受浓郁的异国风情。东兴口岸年出入境人员超过 300 万人次。,4、物产优势 地处亚热带季风气候区，雨量充沛，日照充足，气候温暖，适合亚热带农、林作物生长。森林覆盖率 58.7% ，是“中国肉桂、八角之乡”。防城港市市花“金花茶”被誉为植物界的“大熊猫”、“茶族皇后”。可开发的 10 米等深线以内的浅海滩涂面积
5、 3 万多公顷，发展珍珠、对虾、大蚝、青蟹等养殖业前景广阔，去年全市海水养殖面积达 2 万公顷。此外还有煤炭、石油、锰矿、钛矿等 30 多种矿产。,5、对外开放优势（1）市场优势。面向东盟、西南、华南、中南市场，市场腹地广阔，回旋余地大。中国东盟博览会和中越边境（东兴）商品交易会为发展对外贸易提供了良好的平台。（2）成本优势。土地资源丰富，工业用地较为充裕，地价低廉；劳动力成本低，生活费用便宜。（3）政策优势。防城港市享受国家沿海开放城市、西部大开发、边境地区、民族自治地区等优惠政策。（4）投资环境良好。近年来，一批国内外大企业、大财团纷纷到防城港市考察、投资。世界 500 强之一的美国舰队司
6、令公司，中粮集团，新加坡威尔玛公司投资建设的大海粮油公司，成为广西强优企业；岳泰饲料厂建成投产，宏源浆纸等一批投资超亿元, 产值超 10 亿元的民营工业项目即将建成投产。中电亚洲有限公司投资建设的防城港电厂，已正式开工建设， 2007 年第一台机组将投入使用。广西白龙核电厂今年下半年进厂“四通一平”，力争明年下半年开工建设。企沙千万吨级钢铁基地项目前期工作取得重大进展。还有一批重大项目正在洽谈中。防城港市已经成为中外客商投资兴业的热土。,三、经济运行情况经济在快车道上加速前进，综合实力进一步增强。工业发展势头强劲，主导地位稳固。固定资产投资增速保持高位运行，房地产开发投资翻番增加。对外贸易快速
7、增长、金融运行稳定，物价上涨较快。县域经济发展步伐大幅迈进。,四、城市规划1、发展环境 未来五年，防城港市面临许多有利的发展条件和不可多得的发展机遇。西部大开发战略的深入实施，中国东盟自由贸易区和“两廊一圈”建设步伐的加快，“泛珠三角”区域经济合作的加强，北部湾经济区规划建设的推进，都将给防城港市带来千载难逢的发展机遇。 防城港市沿海沿边，是中国东盟自由贸易区的前沿阵地，是西南和泛珠江走向东盟的桥头堡，随着西部大开发战略深入实施，中国东盟自由贸易区和北部湾经济区规划建设步伐的加快，防城港市区位优势和港口优势更加凸现，战略地位和作用越来越重要，防城港市将成为国内外投资的热点区域。特别是随着国家新
8、一轮产业布局的调整，国家将把更多的重大项目布局在沿海大港口，防城港市将成为国家布局发展重化工业的沿海城市之一，发展前景非常广阔。但是，防城港市属后发展地区，在发展中还面临不少的困难和挑战。主要是经济总量小，总体实力不强；城市规模较小，城镇化水平较低；自防城港发展能力有限；社会事业发展滞后，人民生活还不富裕；人才比较匮乏，干部素质亟待提高。国际国内及周边地区经济科技迅速发展也给防城港市带来诸多的挑战。综合分析发展环境和条件，防城港市仍处在一个打牢基础、奋力爬坡、加快发展的关键阶段。,2、战略定位 防城港市地处北部湾，背靠大西南，面向东南亚，邻近泛珠江，连接海内外，是大西南经济圈、泛珠江经济圈、环
9、北部湾经济圈、大东盟经济圈的结合部。根据防城港市区位和资源条件，未来防城港市的城市、港口和产业发展的战略定位：城市发展定位：建成环北部湾集港口、工业、商贸、旅游为一体的中心城市。 港口发展定位：建成全国枢纽大港、大西南货物集散与疏运大港、环北部湾工业大港、国际性商贸大港。产业发展定位：大力发展以食品、冶金、石化、能源为主的临海工业，建成环北部湾乃至全国重要的食品工业基地、冶金工业基地、石化工业基地和能源工业基地；大力发展以商贸业、物流业、旅游业为主的服务业，建成环北部湾和大西南区域性的商贸中心、物流中心和旅游中心。,3、发展思路 根据防城港市的战略定位，防城港市今后发展的总体战略思路和区域、城
10、市、港口、产业、社会发展思路确定为： 总体发展思路：实施“大港口、大通道、大工业、大开放、大发展”的总体发展思路。 区域发展思路：科学合理规划，结合城镇布局、依托产业发展，突出建设“一带”，加快发展“三区”，促进协调发展。城市发展思路：统筹科学规划，结合产业布局，突出发展“两区”，加快构建“三岛”，形成“两带两群”，促进体系形成，建设特色城市。港口发展思路：科学规划布局，突出建设大型，体现专业现代，面向国际发展，加快实现亿吨港。产业发展思路：实施“产业强市、工业先行”的发展思路。,4、北部湾经济区港口龙头 围绕构建亿吨大港目标，加快港口大泊位、深航道及配套设施建设。“十一五”期末，全市港口货物
11、吞吐能力突破6000万吨，率先崛起北部湾经济区的港口龙头，为实现亿吨大港目标打基础，逐步把防城港建成环北部湾亿吨大港。,第二部分 防城港市房地产市场2009年回顾,2009年，受“扩投资，增内需”的指引，以及投资的强力拉动、商品房价格升温和国家政策影响下，防城港市房地产投资实现51.33亿元，增长74.1%；房地产累计销售面积75.60万平方米，增加24.09万平方米（同比，下同），增长（同比，下同）46.8%。其中，现房销售面积23.21万平方米，增长37.7%；期房销售面积52.39万平方米，增长51.2%。商品房销售6208套，增加1899套，增长44.1%。其中，现房销售2010套，增
12、长49.8%，期房销售4198套，增长41.5%。,房地产销售主要呈现以下特点：一、第四季度为全年商品房销售旺季 2009年，全市商品房销售呈现强劲增长态势，月均销售面积达6.30万平方米，同比增加2.01万平方米，增长46.9%，为“十一五”时期商品房月均销售水平之最。,一到四季度的商品房销售面积分别为5.72万平方米、10.67万平方米、24.04万平方米和35.18万平方米，分别占全年商品房销售面积的7.6%、14.1%、31.8%和46.5%。,二、商品房销售价格稳中有涨 2009年，防城港市的房价总体上延续了2008年下半年以来的平稳态势。全市全年商品房住宅平均售价为2436元/平方
13、米，同比增加11元/平方米,增长0.5%。,三、“边缘化”楼盘变身为销售热点 在四个区县（市）中，商品房销售面积增长速度从快到慢依次为防城区、上思县、港口区和东兴市。由于行政中心区“北移”，连接行政中心区和防城区的地段渐显活跃，带动了防城区商品房销售的快速增长。2009年，防城区累计销售面积同比增加9.57万平方米，增长139.3%，比全市商品房销售增幅高92.5个百分点，拉动全市商品房销售增长18.6个百分点。东兴市是2009年全市销售量增幅最小的地区，增幅为15.5%。由于边易互市的繁荣，东兴市的房地产开发投资、销售一直比较活跃，特别是在炒房团的推动下，售价一度直逼均价排位第一的港口区。但
14、经过2007、2008这两年来商品房销售的持续快速增长，民众对商品房的需求逐渐达到一定程度的饱和，加上投机商品房的积极性有所减退，东兴市商品房销售增长趋缓，但其销售量仍以37.6%的较高比重稳居全市第一位。,四、2010年1-2月防城港市房地产市场呈建销两旺态势 今年以来，防城港市房地产投资、销售延续了2009年的高速增长势头，双双实现大幅增长。截止2月底，全市房地产开发投资4.70亿元，同比增长299.0%,占全全社会固定资产投资的20.8%，拉动全社会固定资产投资增长22.9个百分点。房地产累计销售面积8.38万平方米，增加7.43万平方米，增长778.6%。 从单月投资额来看，房地产继续
15、延续2009年年末的强劲投资势头。2009年10月、11月、12月全市的房地产单月投资额分别为6.81亿元、10.02亿元和8.61亿元，今年1-2月，房地产项目施工受春节放假的影响，施工不完全正常，投资额比上年末略有回落，但却比上年同期增加了3.52亿元，投资额远高于上年同期水平。,随着房地产投资的快速增长和商品房供给市场的扩宽，房屋销售量也出现了高速增长。1-2月，房屋销售面积达8.38万平方米，同比增长778.6%。其中，现房销售面积达3.65万平方米，同比增长452.2%，占销售总量的43.6%；期房销售面积4.73万平方米，同比增长15.2倍，占销售总量的56.4%。,1-2月商品房
16、销售均价为2948元/平方米,同比上涨586元/平方米,增长24.8%。其中，现房均价为2962元/平方米,同比增长23.8%；期房均价2937元/平方米,同比增长28.0%。房价上扬主要有两个原因：一是土地成本增加。在楼盘开发中，土地成本通常占总成本的四成左右，比重较大。近年来土地成本的快速增长在一定程度上拉高了房地产总成本，从而造成了房价的上涨。二是投资性购房需求有加大趋势。随着北部湾经济区的加快发展和全市城市功能的健全完善，楼盘区域价值进一步体现,特别是在目前全市商品房每平方米均价还未突破3000元大关的情况下, 房产仍有较大升值空间，投资性购房需求增加，刺激房价上扬。,第三部分防城港各
17、区在售主要楼盘情况,第四部 市场分析,一、防城港市房地产市场发展前景预测未来一段时间，防城港市的房地产市场主要有以下特点： 1、住宅需求者不断增加，对住宅的理论需求量较大，商品房价格会持续上涨。 国民经济增长客观上要求住宅与房地产业保持持续发展，防城港市正处于经济快速发展期，各项经济指标高速增长，成为我市推动房地产发展的重要因素。目前，防城港市人均GDP已经超过1000美元，人民生活水平不断提高，居民消费开始快速增长，消费结构将加快转变，改善型住房消费发展的潜力很大。同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升使房地产开发成本加大，需求和成本将促使房价持续上涨。,2、相关政策的支持，总体上将支
18、撑房地产市场的持续发展。 经过多年的培育，在一系列有利于住房消费的政策、金融、住房二级市场开放等因素的作用下，住房潜在需求正在加快转化为有效需求，住房已成为居民消费热点，房地产市场存在持续健康发展的客观条件。当前，规范房屋拆迁行为、清理拖欠工程款、清理整顿土地市场等重大举措的推进，特别是区建设厅、国土资源厅出台了关于加强独立式城镇居民私人建设管理的通知，总体上更有利了防城港市的房地产市场的发展。,3、不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。 根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中低收入者对中档住宅的需求，低收者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体为20%、60%、20%
19、。 通过对房地产市场现状和前景分析，可以得出的结论是：防城港市的房地产业正处于成长期。理由是：1、按照房地产业发展经验，当人均GDP接近1000美元时，房地产业进入迅速发展的黄金时期，此时的房地产业正处于成长期；2、重大项目建设的推进与重大企业的建成投产，以及市行政中心区的加快建设等推动全市的经济快速发展；3、单位福利分房、集资建房停止，个人建房也受到制约，消费者只能向开发商购买商品住房。因此，我市的房地产业发展潜力较大，市场前景广阔。抓住当前时机，采取适当的政策措施，引导房地产业的发展，使之成为防城港市新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。,二、市场结论 在广西各地高速公路的大型广
20、告牌上，可以经常看到胡锦涛的指示“广西沿海发展应形成新的一极”。这一定位基本是把其未来当作与长三角，珠三角，环渤海经济带比拟的重要一极，值得重视。防城港作为环北部湾的重要城市，同时承担着钢铁基地（位于防城港市港口区企沙镇）和环北部湾亿吨大港，整个西南地区出海口的重要物流作用。 从防城港市城市规划和实地考察来看，中心区处于钢铁基地、港口区中心、防城区中心的三角中心位置，该区域已经作为该城市发展的重中之重发展。现港口区和防城区之间大约30公里距离，通过贯穿中心行政区的南北高速连接，两者给人印象大致还是相对独立发展的县级城市，当地政府是在经过痛定思痛后，要抢抓环北部湾的发展机遇，要把中心区作为防城港
21、城市的发展重点区域。,现中心行政区虽仅仅搬入了市委、市政府及部分职能部门，同时仅除道路基本初具模样外，其它如水电等还未完全到位，但其区位和可以拓展的发展空间实实在在放在那里，予人以发展的想象空间，同时，该区域内很多地已经拍出或者出让给有关单位，有的已经开始建设前期工作中。 同时钢铁基地的建设也实际的带来了购房者，这点从我们实际的踩盘中也得到了验证。（如防城区阳光山水和港口区恒信花园都有武钢前期人士购买），此外，防城区具一定素质的中青年人群的购房方向，因为看到了中心行政区的新城区整体规划和配套而有了新的选择方位。而港口区这边的人群由于相关政府职能部门的搬迁，很多人早有向中心区选择房屋的思想准备。
22、,结合我们前文的介绍，当地房地产市价格基本是属于稳步高企起来的，泡沫成分并不太明显。并且，由于大陆各地和香港等多家实力地产商的进入，当地市场的发展基本已经经过了前期各自占山为王的混乱状态，已经处于具一定品质的发展阶段，购房者也基本能以一定的付出来接受其价格。 目前的中心行政区基本处于开发前期，仅完成基本道路规划建设。而区内政府职能部门即将全面迁入和其它大中型项目的开发，将带来更多的市场机会。从中心区现有情况看极具发展前景，同时我们的项目因地块不大，可以紧紧跟随市场主流，并依据市场状况及时调整和跟进，抢占一定的市场份额。具体的产品开发方向和开发户型等可以参考此次相关调研的具体结果。,THE END,感 谢 信 任！感 谢 聆 听！,谢谢您的观看和聆听！,
