1、恩施市房产概况恩施市基本情况：总面积 3972 平方千米。总人口 79 万人 （ 2007 年末） ， 其中土家族、 苗族、 侗族等少数民族约占 38% 。恩施市现有城市人口为 27 万人（恩施市统计资料）恩施市住房需求分析：恩施城区由原南的施南镇发展至今天的规模， 和大部分城市发展一样， 原先的许多农村居民转化为城市居民，他们大者有自有私房， 按照一个城市的扩张和恩施市以前的规模，这部分人口为 5 万人（恩施市统计） ，在恩施市房产局资料中，可以看出恩施市城市私有住房约为 1 万 2 千套（栋） ，即这部分人口不为房地产潜在的客户。恩施市是一个工业相对落后、行政事业单位相对发达的畸型社会，其
2、中行政事业单位人口约占城区人口的10% （统计资料，恩施市各级行政、事业单位总人口为 21000 余人） ，这部分人中大部分来自各地，但各单位均有住房提供。因此恩施市实有住房需求人口仅为 7 万余人。购买力分析：按照经济发展规律和社会财富规律，人口中 10% 具有购买力， 30% 的人口具有房贷力，余下的 60%中有 30%无力购买，30%属于租房户。按照恩施市人口统计和户均4 人的经计数据计算，恩施市实际能购房户为 70000?/font4*（ 10%+30% ） =7000 户，即恩施市商品房及其他积资建房规模不得多于 7000套为宜。按照房地产行业发展的图示，在房源低于需求的 40% 时
3、为旺盛区，40 70%为平衡区，超过70% 时房地产进入薄利区。恩施市目前的房源大致如下：黄泥坝区（约2000 套）航空路区及机场路（约 2500 套）后山湾区（约1200 套）舞阳坝区沿江路（约 3300 套）土桥区民院（约 1400 套）恩施市主要房产集中区房源为 10400 套，恩施规划批复房地产面积为 126 万平米。从恩施市所有人口来说人均商品房面积仅 4 平米， 但由恩施市是一个行政为主的社会构型，工业经济基础薄弱，加上城市扩张时限短，外来人口有限，而由农村转为城市户口的居民大部拥有私房， 房产购买能力有限， 这就是几年恩施空房特别多的原故（深圳某房地产公司市场调研统计空置率高达3
4、9.5% ） ，这与恩施目前的住房市场情况相似。因此可以说恩施房产业已进入薄利区。实际房产公司的成本大致如下：1、土地成本100-300 元/nf2、建筑成本500元/褶（七层以下）；800元/褶（高层电梯房）3、绿化成本10-20元/褶（平摊）4、建设手续费250元/nf （其中规划68元/% 人防费68元/% 设计费、招标费、图审费、测量费、检测费、环卫、消防等等）5、电梯等服务设施费10元/褶5、资金占用费货款的多少（与房地产企业实力有关）因此恩施七层以下房产成本为 860元-1060元之间，高层电梯房成本在1170元 1370元在右（以上价格不含融资成本及资金占用费）推荐恩施房地产行业
5、最低价格可以考虑如下：中心区七层无电梯房价格为 1300元-1400元/褶，较偏地段在1000元/褶一1100 元/itf。中心区电梯房价格为1600元-1700元/褶，较偏地段在1300元/褶一1400元/nf。恩施市房产交易信息：恩师房地产市场信息发布平台上共记录房产信息 91个项目，以下是恩施市房产交易数据：今年销售统计商品房销售囿枳M238807.69销售套数套259成交均价兀/M24519.7住宅23089.731722515.76商业用房13919.4717542.65办公楼417.6412873.29注：住宅型房产在恩施销售量比重较大，价格偏低，前景较好恩施今年住宅供应与销售统计
6、今年销售统计商品房住宅|商业用房|办公楼全市销售面积183727.36销售套数1342成交均侪3853.14舞阳23089.731722515.76土桥4813.71193461.87六角亭10598.51652816.86小渡船123661.129004319.51红庙20334.791773231.85龙凤坝996.0382854.32旗峰坝233.4712578、本月销售统计本月销售统计商品房住宅|商业用房|办公楼全市销售回枳6047.67销售套数45成交均价4139.18舞阳150.135208.43土桥000六角亭612.5153124.25小渡船5285.06374226.43红庙000龙凤坝000旗峰坝000由此可总结出恩施市住宅均价介于 2500至4500之间，各地差异较大Welcome ToDownload !欢迎您的下载，资料仅供参考! 精品资料
