1、柠檬墅-新生活摩尔城 营销推广方案,项目推盘思路,项目分阶段推广主题,项目视觉表现,MENU,目录,项目3-6月推广排期,项目价值提炼,项目整体概况,整体,概况,one,壹,项目整体平面图,整体房源统计,一房：60套两房：368套小复式：70套,498套,分栋房源统计,整体面积统计,价值,提炼,two,贰,Valuation,核心价值,区域价值,1,自由Va,1,1,1,项目紧邻幸福大道，对接解放大道与建设大道两条城市主干道。被百步亭和后湖两大社区环抱，区域内生活配套成熟，人文环境优越，生活氛围浓郁，周边交通顺畅，设公交首末站，未来坐享地铁和轻轨等城市交通网，生活收放自如。,城市发展前沿，两区
2、围合，畅行交通网,在两区交汇处，幸福大道坐标中心，生活,左右逢源,商业价值,2,2,2,鲜活Vb,2,楼上居住楼下购物,周边高档酒楼、西建材、大型超市家世界、中西餐厅、购物中心等店铺林立, 休闲、购物一应俱全；嵩阳中学、重点中学73中、市七十四中学、四十二中等名校林立；隔壁就是市第八人民医院；88、63、87、T3公交线路环绕周边，独享千亿配套。,5万方商业摩尔城，60万人的全生活广场,配套价值,2,营养Vc,3,3,3,3,重点学校林立一站式教学,项目对面为新建的省级重点中学汉口铁中，同时育才小学国际部以及育才幼儿园等都紧邻项目，文化氛围浓厚、择校上学都极为方便，塑造孩子的成长摇篮，同时也解
3、决家长的后顾之忧。,包揽幼儿园、小学、中学，打造孩子的成长摇篮,产品价值,2,快乐Vd,4,4,4,4,2栋小高层，2栋高层围合式设计，充分讲究了社区大家庭氛围的营造；2栋高层设计有5+1式的共享花园，加强社区之间人与人的交流，同时又为每户家庭提供了更多的户外活动和观景空间，实现了分享的喜悦和共享的快乐。,分享。共享。阳光生活区,5+1式空中花园，营造互动式社区生活感。,户型价值,5,时尚Ve,5,5,5,5,5,精装修小户型，40-80集约型生活,会生活的好房子,项目户型精彩纷呈，南北通透，精致，集约，阳光、全能。，45平米一房，6580两房，精致、集约、空间紧凑典雅，最佳户型设计，可选择性
4、装修主张，升级版均好性适用户型，引领实用居住标杆。,Slogan,核心主题,回家shopping,回商场living,后湖中心自由港60万人的全生活广场,Shopping即living,“购物就是一种生活”，这种生活方式极大满足了朝九晚五的上班族们对在家门口购物、娱乐的奢望，打破了这有周末才能逛街、看电影的作息方式，引起极大多数人的共鸣。,柠檬V区，维他生活,5+1共享花园，小复式独享V区自由Va、鲜活Vb、营养Vc、快乐Vd、时尚Ve,倡导一种健康的生活方式，结合各种维他命元素对项目卖点进行演绎：自由Va=区位交通；鲜活Vb=底商配套；营养Vc=学校配套；快乐Vd=共享花园；时尚Ve=精装小
5、复式。,V区与维他：源自柠檬富含的维他命元素,推盘,思路,three,叁,烘商业造势炒高调入市煽分期蚕食爆快速成事,工程进度,推盘节奏,释放招商成果，吸引全城置业者瞩目。,在项目所在区域，集中型商业异常稀缺. 在项目入市期，为了项目快速销售，迅速打开热销的局我们采 用商业造势、高调入市策略，强化释放招商成果，提升区域知名度和美誉度，迅速引爆市场注意力，聚焦客户，以便项目首批房源热销，开个好头。为制造项目在市场上的影响力做铺垫。,招商,释放,成果,量贩式KTV,美食街,中百仓储,肯德基,天河院线,中百仓储,肯德基,天河院线,柠檬墅形象出街，售楼部及现场导示全面亮相。,伴随商业名声的打开，楼上公寓
6、产品同步出街。主要解决两个问题：1、告诉别人我们是什么？通过主推柠檬墅的精装小复式产品形象，在区域内树立差异化产品特征，激发购房者置业兴趣，不断炒热市场关注力。2、告诉别人我们在哪里？在现场进行全方位包装和导示，引导客户前来，为认筹和开盘保持高人气和高到访量。,形象,柠檬墅,出街,楼体形象,样板间,现场导示,售楼部,产品特征,沿路导示,交通导示,现场围墙,楼体形象,通过商业和公寓产品的形象入市，打开项目知名度。 四月开始认筹试水，积累意向客户资源，制定合理的价格和销控策略，确保一期的开盘热销，为后续销售奠定良好开端。,一期推出西2栋（1#+5#）,1#,5#,房源构成,销售进度,二期推出东2栋
7、（2#+6#）,继1批推出房源热销的基础上，继续推出2批房源，分阶段推出，制造阶段性销售热潮，使销售保持节奏性，以保证各种产品的热销。,2#,6#,房源构成,销售进度,推广,主题,four,肆,营销推广阶段划分,2010.35月亮相阶段（从入市到认筹，完成大量客户积累工作） 2010.5月底8月强销阶段（延续开盘势头，促进全面销售） 2010.910月加推阶段（二批加推，带动旺销） 2010.112011.12月持销阶段（实景呈现，尾盘消化）,PART,项目亮相阶段,1,作为年度推广的第一阶段，必须以鲜明、全新的形象出现在市场，产品价值作为项目推广核心，“柠檬V区”的维他生活方式是本阶段宣传造
8、势的强有力支点。给目标受众一个去“柠檬墅”的最佳理由。我项目将传递给市场一条关键信息：本项目在产品优势的前提下，商业配套是其另一最大看点，拥有其他项目难以匹敌的绝佳优势, 一举突破市场。,广告口号,柠檬出生篇：柠檬V区，维他生活自由Va、鲜活Vb、营养Vc、快乐Vd、时尚Ve,推广时间：2010.35月目标对象：后湖百步亭及周边受众人群。策略目的：项目形象建立，为提高项目品质入市打下基础。 社区地理及发展前景优越性的向导。 达成客户群对于项目的兴趣与关注度，从而讨论及形成话题性,为后续营销形成药引。运用方式：1.媒体主诉求为项目地理位置、产品特征以及认筹信息。 2.柠檬墅的“维他生活”健康生活
9、方式的营造。 3.售楼部落成及导视系统的完善建成，初步明确品牌标识度。 4.本阶段的推广，运用报纸广告，户外、灯箱、车身、网络、DM派发及报纸配合公关活动进行渗透。各种渠道进行全面攻击，推广的重点为现场营销。,简述：1.开始启动对外宣传期间，企划主诉求以工地现场包装及周围小路段的路旗投放为主，区域范围内的形象宣传为主，目的主要让受众者形成对本项目的认知。2.在此同时，密集性投放媒体广告，使项目公开前期形成强大的效应，进行强有力的快速认可。3.大力宣传VIP认筹信息及附加的优惠信息，加大销售吸引力，为项目开盘营造社会关注。而“维他生活”营造主要让受众者形成一种好奇、关注并期待的心理转变。,本阶段
10、所有环节对于项目是否能够在开盘前积累足够客源及树立强大的品牌形象至关重要，在推广投放比重中占据最大。,PART,项目强销阶段,2,本阶段项目招商成果将有更多内容可以进行释放，主体楼盘初成，推广可结合实景并配合主题性活动说明。此时，对硬环境的阐述已进入了好产品自己说话的阶段。本阶段，通过实景与远景相结合，对未来生活进行畅想和情景描绘。我项目传递一个信息：柠檬墅，在家里SHOPPING，在商场里LIVING。,广告口号,柠檬开放篇：柠檬V购，上下生活楼上居住，楼下购物,推广时间：2010.5-8月目标对象：项目周边记辐射范围受众人群（购买者、关心者）及对项目有一 定了解的客户继续攻击，达到意向客户
11、的100销售。策划目的：与客户的互动，宣传达到一定程度，为配合开盘制造市场上热销 的持续效应，并进行针对性的持续攻击。 运用方式：在推广期除了短信轰炸外，包括电台、户外形象等推广，还加入 了有针对性“丰富的现场主题互动式体验活动”的宣传。 结合项目的维他生活主导思想，作为主要卖点，在市场中产生话 题，造成市场轰动。 全方位、大密度的进行宣传推广。,简述：1.经过三个月的高频率投放，项目的知名度已经打响，也迎来了引爆楼市兴奋点的时机，因此媒体投放力度应适当加大。项目随之进入正式销售阶段。2.承前启后的信息传达方式，开盘前以发布开盘信息为主，开盘后以营造火爆的销售氛围为主，同时及时释放项目工程信息
12、，不断维持市场关注热度，为二期加推做好客户维系工作和必要的市场曝光度。3.做好开盘活动的准备工作，当积聚一定的客户资源后，可开展业主联谊和夏季纳凉活动。,PART,3,项目加推阶段,本阶段项目外立面呈现，现房实景更具有说服力和打动力，结合看房实景和精装修用材，对项目品质等进行渗透和提升，并对户型功能设计的合理性和实用性一一进行解构，配合样板间实景图片加大对二期产品的宣传力度。我项目传递的信息是：一房可以做两房用，两房可以做三房用。,广告口号,柠檬升级篇：柠檬V居，精致生活房子不大，能耐不小,推广时间：2010.9-10月目标对象：对前期新老客户进行梳理，在不断发展新客源的基础上，也能充分 挖掘
13、老客户资源，加大老带新力度。策划目的：补充新房源供给，再次消化所推房源。 根据市场动态变化，制定合理价格和销控策略 。运用方式：9、10月为黄金节点，结合加推的销售节点，推广重点由夏季的“营 销活动为主”转变为“媒体推广为主”。 利用期间的中秋节点，加深与新老客户的感情联络，举办感恩回馈 活动，在市场中形成良好口碑，为第二次热销制造引爆点。,简述：1.本阶段的推广，是通过事件和现场事件，分别从外部市场影响和现场活动人气凑集共同配合销售工作。2. 10月的房展会，黄金周等销售重要阶段的到来。其将全面启动二期产品的销售期。秋季房展会更是积累客户的最佳时机。 3.利用节假日，展开公关活动，配合广告宣
14、传，提升销售率 ，本阶段营销重心主要以营销活动为主，推进业主联谊和老带新力度，充分挖掘老客户资源。,PART,4,项目持销阶段,本阶段处于尾盘销售阶段，房源量少，可选择面窄，结合小户型特色，总面积小，总价低，由此带来的低首付以及低门槛等，都能引起购房者的相当兴趣，成为提高项目成交率、加快项目走量的一大法宝。我项目传递的信息是：小排放价格，大三厢感受。,广告口号,柠檬成熟篇：柠檬V族，低碳生活低投入，高产出,推广时间：2010.11-12月目标对象：市场上剩余潜力客户。策划目的：通过小众媒体、回馈活动策略，对剩余的尾盘进行最后的攻击， 完成对项目的100销售。运用方式：后期计划用项目影响，项目案
15、性为诉求主轴，结合活动，促销等 一系列方式，达到项目在市场上的持续效应。对已成交客户进行 回馈。,推广,排期,five,伍,3月,形象导入阶段特征：本阶段可完成售楼部建设及装修工作，处于树立产品新形象及蓄客阶段，推广投入主要体现在楼盘形象包装、周边导示以及长效持续性媒体上，以强势姿态亮相，迅速建立品牌知名度和影响力，媒体投放持续加大力度。,1、媒体投放计划,2、售楼部包装物料,3、宣传物料,4月,VIP蓄客阶段特征：本阶段进入VIP蓄客阶段，面向全市释放VIP认筹信息，全面、快速、高效地加大客户的上访量和认筹量，为接下来的开盘销售打下坚实的客户基础。,1、媒体投放计划,2、宣传物料,5月,开盘强销阶段特征：经过前期的高频率投放，项目的知名度已经打响，也迎来了引爆楼市兴奋点的时机，因此媒体投放力度应适当加大。项目随之进入正式销售阶段。,1、媒体投放计划,2、宣传物料,6月,持续热销阶段特征：本阶段将延续开盘热销氛围，对首推房源继续展开强势销售，在营销推广上，应对开盘热销成果进行释放和烘托，给客户营造销售紧张感，加快销售进度。,1、媒体投放计划,2、宣传物料,视觉,表现,six,陆,海报,围墙,展板,道旗,户外,户型手册,THANKS,2010.3.10,
