1、向参加西南财经大学培训的各位朋友们问好！,房地产市场上的价格走势是价值规律及其相应的运行环境制导的必然结果。房屋价格内在的构成是房价形成的基础，房市上的供求关系导致房价围绕房价构成基准而上下波动。因此，研判房价“十二五”及未来十年的走势，必须对制约房价的这两个基本要素的中长期运行轨迹作深度的解析。,主要内容,一、2011年的房价构成：稳中有升二、2011年的房市供求关系：刚性需求还将释放三、2011年的房价：小幅震荡中攀升四、“十二五”及未来十年房价的预测：以成都为例,一、2011年的房价构成：稳中有升,第一，在房价的构成上，地价占了25%的比例；第二，在房价的构成上，开发成本及营销费40%的
2、比例；第三，在房价的构成上，政府规费与各种税收，20%的比例；第四，在房价的构成上，开发商利润15%的比例。,二、 2011年的房市供求关系：刚性需求还将释放,（一）“十二五”及未来十年城市化加速的房地产市场需求,（二）“十二五”及未来十年的改善型住房需求,（三）“十二五”及未来十年旧城改造的被动性住房需求,（四）“十二五”及未来十年消费结构升级带来的房地产市场需求,（五）“十二五”及未来十年老百姓收入水平增加引致的房地产市场需求,（六）“十二五”及未来十年家庭小型化趋势所焕发的房地产市场需求,（七）“十二五”及未来十年引进外资所增加的房地产市场需求,（八）“十二五”及未来十年人民币升值与通胀
3、预期所产生的房地产市场需求,（九）“十二五”及未来十年东方文化的置业观及投资渠道瓶颈所溢出的房地产市场需求,（十）“十二五”及未来十年我国高人口规模所制导的成长性就业人口的房地产市场需求,三、 2011年的房价：小幅震荡中攀升,（一）宏观调控的长效化,（二）平均利润规律的作用,（三）投资渠道的多元化,（四）住房保障制度的优化,四、“十二五”及未来十年房价的预测：以成都为例,影响房价定位的若干要素，具体化为：城市人口、总人口、家庭人口、CPI、PPI、外商投资、家庭收入、住房支出、每平方米房价、汇率等10项参数,模 型：,hsprice为每平方米住房的平均价格，urbanize为城市化率，famember为每个家庭的人口数，inc为每个家庭的可支配收入，forinvst为外商直接投资额，用于量化所测量地区的国际化程度，hsperct为每一年度家庭消费结构中，住宅消费所占比重，exrate为人民币对美元汇率。,20112020年成都真实房价预测值(元/平米),20112020年成都名义房价（名义房价=CPI真实房价）,谢谢大家!,（028）87093000,,
