1、房地产市场展望和报告解读,2010,一、今后房地产销售总体上和经济发展水平类似,人均居住面积大幅度低于日本的水平土地供应的刚性导致未来平均每年价格上升达到6%；销售额增速总体上和经济增速类似,二、2010年市场展望,成交萎缩 按揭和信贷收紧抑制需求导致成交萎缩；价格相对稳定 供应量同样萎缩导致价格比较稳定，但是翘尾因素会导致销售均价较今年有所提升；销售额略有萎缩 交易量的萎缩和销售均价的提升会导致销售额略有萎缩。以上结论基本以目前的政策为准，如果政策比现有状况趋于恶化，那么情况也会更差。,房地产行业判断的逻辑框架,核心是供求分析供应方面的指标：库存、本年新增可售、在建、土地购置等；需求方面的指
2、标：收入、房价、按揭政策、货币流动性、利率政策、商品房消费倾向需要考虑的是供求的对比,住宅的主要供求因素变化说明明年的市场不乐观,乐观因素是储蓄的快速增长，悲观的因素是房价得更快上涨和按揭政策恶化。其他的乐观因素是热钱流入，其他的悲观因素是货币数量收缩和利率上升。 从上市公司的角度今年的开工量普遍和销售量类似，2010年的实际可售量和2009年基本类似，会比统计数据少一些，需求增长减上市公司的供给增长为-12%。,房价收入比、销售/可支配收入、储蓄/房屋总价值、储蓄/销售等指标处在历史高位附近，显示明年销售额和房价超过收入增幅的概率较小。,2010年主要的政策不确定性来源于二套房的利率折扣如何
3、执行，执行的标准对于市场影响巨大，只能给出一个最有可能的判断，即销量负增长12%。,不同按揭政策假设下的住宅销售预测,房价承受能力,M2与住宅总市值持平,货币决定房产价值,从历史来看，住宅总价值和m2基本相同。从逻辑关系来说，地产的需求主要由全社会货币数量的多寡决定，有多少钱也就可以买多少房子。从1995年到2009年，在有地产泡沫的年份，地产的总市值会略高于M2，例如2005、2007、2009年。相反在这些年里，在房地产市场低迷的年份，M2略高于地产总市值。其他的年份二者基本相同。2010年M2增速28%,当年住宅保有量增加5%，所以住宅均价上涨23%。,其他领先指标,从需求的领先指标房价
4、承受能力看该指标最高点在去年12月份，从7月份开始出现明显下滑，该指标的领先周期在1年左右，预示着实际需求的最高点在今年年底出现；从供应来看中期供应的最好领先指标是新开工面积增速，新开工增长的最低点是今年2月，该指标也领先1年左右；供求结合可以看出未来一年的房地产形势，比较好的供求形势可以维持到09年底到10年初，随后会不断下降； 货币政策对于地产销售具有明显作用，最为领先的M2-CPI大约领先9个月，M1-CPI大约领先3个月，M1基本同步，2009年6月M2-CPI见头,M1-CPI大约今年12月见头，由此推断成交量大约在3月份见头； 地产销售量09年12月创出新高，预计本轮房地产成交量的
5、高点是09年12月或者10年3月到5月的某个月；房地产成交量大约领先房价1个季度，10年房价高点预计在明年2季度前后出现。,流动性领先成交量,住宅投资明年保持较快增长,住宅投资明年保持较快增长，按照历史规律，投资平均滞后销售2个季度，明年年中看到投资高峰出现。,2010年地产不乐观,开发物业和相应地产股整体都难有乐观表现，相对看好二线城市；商业地产随着经济复苏会有所表现,三、产业格局分析,1、龙头公司2009市场占有率没有提升；2、市场过于火爆消化库存低是一个原因；3、企业融资容易是另一个原因；4、2010年上半年供应仍然紧张趋势仍将持续，下半年供应上升融资收紧会有所改变:5、长期集中度增加。
6、,四、未来二线城市占比上升，房地产的主战场转移,1、未来一线城市将成为二手住宅交易租赁，商业地产的主战场2、住宅开发机会主要在二三线城市；,未来一二线城市将出现不同特征，一线城市的机会来自于豪宅和商业，二线城市的机会将主要来自于普通住宅。,一线城市未来住宅成交量将进一步萎缩，机会主要集中在豪宅和商业地产。由于核心区土地价格飞速拉升，能够盈利的要么是目前有存量土地的，要么是能够创造大量附加值的豪宅制造商。同时商业地产进入壁垒较高有品牌的地产商可以获得高附加值具有较大机会。 二线城市即将消化完毕较大的库存，进入房价的快速拉升期。三线城市成交量会继续快速上升，但是巨大的供应量需要长期消化，房价升幅较
7、慢。,二线城市机会更大,2009年的市场总体上一线城市成交量增幅和价格涨幅更大。所以一线城市的地产股表现更好，其中2008年库存较大的公司在2009年因祸得福。预计2010年二线城市由于今年价格涨幅小和供应充足销量增幅大于一线城市，投资机会更大。,商业地产吸纳率回升否极泰来,北京写字楼2007年和2008年连续两年新开工缩减；2009年写字楼竣工负增长，预计2010年继续负增长；上海写字楼过去两年新开工都增长，导致今明两年新增供应压力较大。 北京和上海2009年开始商铺新开工大幅度负增长，预计2011年竣工负增长。 由于北京商业供应高峰在奥运前后而上海在世博前后，北京2010-2011年写字楼
8、供求关系会趋于好转，上海的好转要到2011甚至2012年，所以看好北京商业地产的表现。,四、产业竞争主要因素分析,1、拿地、管理、战略、融资是地产公司主要能力2、随着土地供应日趋紧张，拿地能力日趋重要；3、随着土地占成本的比重日益提升和消费升级，产品和品牌日趋重要；4、建筑成本和费用的控制，城市规模经济以及集中采购发挥作用；4、由于房地产市场的波动性增加、土地重要性增强，周转速度重要性下降；5、随着地产公司普遍上市融资尤其是香港上市，融资的能力不再成为普遍差异，大公司反而难以融到足够的资金。6、外包越来越成为趋势，全国化公司必须善于利用外包，相关公司机会明显7、随着地产市场波动增加，战略能力越
9、来越重要。,五、企业投资机会分析,1、地产销售代理龙头公司高增长低资本需求；2、商业地产机会来临；3、住宅地产来自于规模聚焦的公司。房地产公司的竞争优势主要是地域聚焦优势；机会来自于在一个城市出现聚焦、一个区域聚焦、以及全国性的聚焦；聚焦是对解决拿地、管理、战略各个层面竞争要素的关键。城市聚焦状态良好的公司未来发展取决于城市规模 。新城所在的常州和雅居乐的中山不支持非常大规模的公司，但是一线城市可以提供比较大的规模，例如滨江。区域聚焦的公司取决于区域状况 珠三角、长三角、环渤海本身可以容纳足够大的房地产公司扩张，重庆-成都圈子尚不够。龙头公司全国化聚焦还有较大空间,六、地产公司合理策略分析,1
10、、拿地首先要考虑区域聚焦，重点区域是即将缩量上涨的二线城市和即将放量上涨的三线城市，拿地的最优策略是在地产公司投资小于销售的年份去拿，拿地的一般策略是按照稳定上升的金额获取；2、销售的最优原则是在销售大于投资的年份少卖销售小于投资的年份多拿，次优原则是在任何时候都尽可能快地销售；3、设计应当尽可能在设定基本元素的基础上根据各区域市场的需求差异进行组合，尽可能体现各个区域、各个地段、不同人群的需求差异，同时也尽可能实现公司范围内根据已有规律科学组合而非让设计师完全发挥自主性；4、建材应当集中采购：在一个城市或者区域获得较大的聚焦才能实现；5、销售，在公司没有聚焦的地方应当都采用外包的形式，在公司
11、有聚焦的地方可以综合考虑；6、建筑质量主要取决于设计，但是建筑公司也比较重要；选择比较合理的设计和品牌的建筑公司很重要，质量毕竟是未来决定品牌的东西；7、物业管理是决定物业后期品质和品牌的因素，重要性越来越强；8、综合配套在一线城市越来越重要，拥有商业物业开发能力最重要。,七、如何分析一个房地产公司,1、房地产公司如何布点在什么城市发展，考虑这些城市未来的需求，主要因素：城市化水平、产业转移、资源品升值、价格收入比低但是供应充足；在城市什么位置发展，城市化分成郊区、中心区、中间地带，在哪里投资未来回报率高？,2、做什么产品好,不同发展阶段，住宅、商业、写字楼、酒店各自的需求情况；住宅内部，别墅
12、、高层、多层的发展状况在不同阶段上产品品质要求；,3、是否聚焦,城市是否规模布点，从而提高管理效率并且降低成本在一个城市发展很多项目在一个区域发展很多城市,4、区域配置、产品配置和时机选择,区域配置和产品配置主要基于区域判断和利润水平；时机选择，售房是否应当选择和拿地如何选择,5、房地产公司如何选择项目,在以上基础上，通过IRR和NPV测算选择恰当项目,6、管理架构,管理层次设计分权和集权自己做和外包：跨越式发展的必需如何激励项目公司,7、周期性风险和机会,经济增长对于房地产销售和房价的影响原材料价格上升对于房地产公司盈利的影响利率快速上升的影响 大盘和小盘能源价格上升的影响 对于郊区盘和城区盘 对于大面积住房的影响,END! THANKS!,
