1、XXX地产集团营销策划部2010年9月9日,黑龙江省哈尔滨市房地产市场调研报告,在考察黑龙江省哈尔滨城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对位于哈尔滨市房地产市场进行研究，寻求投资机会，为XXX集团房地产项目选址决策提供参考！,市场研究目的,前言,市场研究背景,【外部因素】2010年后，进入实施东北地区等老工业基地振兴战略的关键时期，国务院出台一系列政策，推动东北地区等老工业基地实现新的跨越，加快形成具有独特优势和竞争力的新的增长极。 黑龙江哈尔滨市作为省会城市及东北北部最大城市，已成为我国与东北亚地区经济贸易往来的重要枢纽。近年GDP增速基本保持在13%左右，经济增长
2、稳定；经济平稳较快增长。全年实现地区生产总值3258.1亿元，在东北地区继沈阳、大连之后第三个进入3000亿行列。,【内部因素】2010年，XXX地产集团将加快进入二、三线城市的步伐，进一步加大房地产开发土地资源的储备，获求企业生存和可持续发展的空间。XXX地产集团发端于哈尔滨，历经十年快速发展后，再次回哈市投资兴业，回馈家乡。,房地产企业可持续发展,土地储备,前言,作业目的：判断项目的投资可行性；作业时间：2010年9月1日-9月8日作业部门：XXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部作业提纲：项目概况市场分析项目定位规划设计费用评估财务评价风险评估结论建议研究方式：实地考察资料采
3、集：政府公报、政府数据、政府年鉴、项目访谈、地产媒体/代理公司/地产企业/收储中心/规划部门/拆迁部门座谈,房地产市场研究报告提纲,前言,房地产市场研究报告目录,1,项目概况,2,市场分析,1.1 黑龙江省概况,1954年8月，松江省建制撤销与黑龙江省合并为新的黑龙江省，哈尔滨市改为黑龙江省辖市；东部以黑龙江、乌苏里江为界，与俄罗斯相望；西部与内蒙古自治区毗邻；南部与吉林省接壤 ；全省总面积47.3万平方公里，占全国土地面积的4.9%；黑龙江省行政区划为12个地级市、1地区、17县级市、51县、1自治县，2009年末常驻人口3826万人。省会哈尔滨位于黑龙江省南部。,第一章 项目概况,1.1.
4、1 黑龙江省概况四省横比,黑龙江GDP总量8288亿元，居第三位，低于辽宁和内蒙古。黑龙江人口总量3826万人，居第二位，仅低于辽宁。,第一章 项目概况,数据来源：政府统计公报,2009年黑龙江及临近三省GDP、人口状况（亿元，万人）,全省GDP及人口总量均处于临近四省中间位置,1.1.2 黑龙江省概况四省横比,黑龙江人均GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。黑龙江人均消费力最弱。,第一章 项目概况,数据来源：政府统计公报,2009年黑龙江及临近三省人均GDP、可支配收支状况（亿元）,全省人均GDP,可支配收支情况处于四省后列,1.1.3 黑龙江省概况四省横比,黑龙江社会消费品零售总额及城
5、市消费品零售总额居第二位，仅低于辽宁，高于吉林、内蒙古。,第一章 项目概况,数据来源：政府统计公报,2009年黑龙江及临近三省社会消费品零售总额状况（亿元）,整体消费水平相对较高，位于四省前列,1.2 哈市城市概况,第一章 项目概况,哈尔滨市位于黑龙江省南部，区域中心城市。西北与大庆相距159公里，北与佳木斯相距360公里，东南与牡丹江相距355公里，南与长春相距230公里。总面积5.31万平方公里，在全国省会城市中位居第一。 行政区划及人口：哈尔滨市辖8区10县(市)，分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、平房区、呼兰区和阿城区，尚志市、双城市、宾县、方正县、依兰县、巴彦县、五常市、
6、木兰县、延寿县、通河县。总人口991万人，在全国省会城市居第二位，其中市区人口约474万，城镇化率较高。,黑龙江省省会，东北北部最大城市 、东北重要的老工业基地之一，全国综合实力50强第10位，我国与东北亚地区经济贸易往来的枢纽，金源文化发祥地。,1.2.1哈市城市概况行政划分,第一章 项目概况,第一章 项目概况,1.2.2 哈城市概况规划发展,第一章 项目概况,哈尔滨市GDP居第二位，仅次于沈阳。 哈尔滨市人口居第一位。,1.2.3 哈市经济四市横比,数据来源：政府统计公报,2009年哈尔滨及其它三市GDP、人口状况（亿元，万人）,哈市人口居四市之首，GDP总量仅次于沈阳，高于长春、呼市,1
7、.2.4 哈市经济四市横比,第一章 项目概况,哈尔滨市人均GDP处于最后一位。哈尔滨市人均可支配收入及人均可支配指出，仅高于长春，居于倒数第二位。,数据来源：政府统计公报,哈市人均GDP,可支配收支情况基本处于四市后列，未来有较大提升空间,1.2.5 哈市经济四市横比,第一章 项目概况,由于人口较多，哈尔滨市社会及城市消费品零售额均排第二位，仅次于沈阳。,数据来源：政府统计公报,2009年哈尔滨及其它三市社会消费品零售总额状况（亿元）,哈市整体体消费水平相对较高，仅次于沈阳，高于长春、呼市,1.2.6 哈市经济GDP,第一章 项目概况,哈市GDP增速基本保持在13%左右，经济增长稳定；哈市房地
8、产市场正处于平稳发展阶段。,哈尔滨市近三年人均GDP统计（亿元）,哈尔滨市近三年GDP统计（亿元）,数据来源：统计公报,经济持续稳定发展，年均增幅保持在13%左右，对房地产快速发展形成了有利支撑,1.2.7 哈市经济固定资产投资额,第一章 项目概况,哈尔滨市近三年固定资产投资额统计（亿元）,哈尔滨市近三年房地产投资额统计（亿元）,固定资产投资总额持续高速增长，2009年同比增长41.4%；相比07、08年，09年房地产投资额增长幅度过快，超出正常增长范围；由于固定资产投资增幅较快，房地产投资比例有所下降，与发达国家相比有一定差距。,固定资产投资稳步增长，房地产市场异常活跃，增幅较快,社会消费品
9、零售总额增长迅速，平均增幅在19%以上，消费力增长旺盛 ；持续旺盛的消费力有利于推动市场快速发展。,哈尔滨市近三年消费品零售额统计（亿元）,数据来源：统计公报,1.2.8 哈市经济社会消费品零售总额,第一章 项目概况,消费品零售额增长迅速、消费力旺盛，,1.2.9 哈市经济人口,第一章 项目概况,数据来源：统计公报,人口多，但增长缓慢.年均增幅不足1%，09年全市总人口年增长1.7万人，市区人口年增长0.4万人 。,人口较多，但增长缓慢,哈市三产所占比例最大，为49.5%。,1.2.10 哈市经济三产比例,第一章 项目概况,数据来源：政府统计公报,1.3 哈市香坊区概况,香坊区是哈尔滨市的发祥
10、地之一，曾为金国内地的“皇室禁苑”。现为四个中心城区之一，位于哈尔滨市东南部，区划面积339.55平方公里，其中，建城区面积43.8平方公里，辖20个街道办事处，3镇1乡，总人口约79万人(含流动人口)。 辖区基础优势突出。规划了31平方公里的香坊工业新区和12平方公里的动力工业园区，并纳入哈大齐工业走廊 。辖区资源优势明显。区域内拥有哈电集团、轴承集团、哈量等大型企业，装备制造业在全国处于同行业最高水平。辖区内有东北农大、中国船舶703研究所等高等院校和科研院所，科技、人才、教育和科研基础力量雄厚 辖区区位优势显要。新的香坊区东与阿城区接壤，北连南岗区，西接平房区。区内拥有香坊、王兆屯、东门
11、等6个客、货运火车站点，滨绥铁路干线在区内通过，京哈、哈阿、哈五出城口的3条高速公路在香坊区呈放射状向外延伸，形成了较为合理的交通路网结构 。2009年香坊区国内生产总值达到350.9亿元，全口径财政收入26.02亿元，地方财政收入达到12.37亿元。09年上半年社会商品消费总额达到39.38亿元。,第一章 项目概况,城市发展规划 新香坊组团为重要的工业区、农业科研区及物流区,房地产市场研究报告目录,1,项目概况,2,市场分析,2.1.1 哈尔滨土地市场情况综合住宅用地成交量价,除08年受政策影响供应较少，07、09年综合住宅用地年供应量约250-300万。哈尔滨综合住宅用地地价在2010年有
12、一个大幅上涨。目前哈尔滨综合住宅用地价格约254元/亩，楼面价格1313元/平米；,数据来源：易居机构、哈尔滨国土局,第二章 市场分析,2.1.2 哈尔滨土地市场情况综合住宅用地成交量及价格,香坊区2010年综合住宅用地供应约44万平米，占全市的24%;香坊区楼面地价约798元/平米，低于全市平均水平。,数据来源：哈尔滨国土局,第二章 市场分析,2.1.3 哈尔滨土地市场情况10年1-8月各版块综合住宅用出让价格分布,第二章 市场分析,道外二环内北侧楼面价格约2000-2400元/平米,道里群力楼面价格约1200-2000元/平米,南岗楼面价格约1200-1900元/平米,香坊东二环内楼面约2
13、400元/平，南二环外楼面价格约700-1000元/平米,09年松北世贸大道区域地块楼面价格约600-800元/平米,2.1.4 哈尔滨土地市场情况2010年香坊出让地块分布,第二章 市场分析,轧钢街地块，出让时间2010年7月占地6.1万平建面11.8万，综合住宅用地；132万元/亩，楼面1022元/平。黑龙江立汇房地产开发有限公司,A哈平路B旭升街地块，2010年3月出让占地14.1万，建面36.2万；综合住宅用地；116元/亩，楼面676元/平米，哈尔滨东实房地产开发建设有限公司,通乡街地块，2010年3月出让占地16.8万，建面56.5万；综合住宅用地；75元/亩，楼面334元/平米，
14、哈尔滨金瑞麟投资有限责任公司,二环,哈成路,规划三环,规划长江路,旭升街地块，2010年6月出让占地2.2万，建面13.4万；综合住宅用地；284元/亩，楼面713元/平米，黑龙江省明光房地产开发有限公司,幸福镇号地块，2010年5月出让，占地3.75万平，建面2.6万平，工业用地29万/亩，楼面约620左右，,香坊区南直路65号地块，2010年7月出让，占地4.9万平，建面17.6万平，综合住宅用地580万/亩，楼面约2455元/平米，黑龙江省新嘉源房地产开发有限公司,公滨路,香福路,香坊南二环外成熟地段地价约700-1000元，本地块目前报价1100元，价格高。,2.1.5 哈尔滨土地市场
15、情况哈尔滨2010年基准地价表,第二章 市场分析,哈尔滨市城镇国有土地基准地价 单位：元/平方米日期：2010-05-04,基准地价内涵 本次公布的基准地价为完整土地使用权价格（净地价格），其内涵是指在正常土地市场条件下，一定年期土地使用权未来纯收益的现值总和，即土地使用权在现状或规划土地利用条件下的市场价格。其价格构成包括土地取得费（农村征地补偿费或城市拆迁补偿费）、土地开发费（政府对各类基础设施和公共服务设施的历史投入）和政府纯收益，不包括城市基础设施配套费。,本地块所处级别：住宅为五级，商业为七级或八级。,数据来源：房管局,第二章 市场分析,2.2.1 哈尔滨商品市场情况哈市商品房供求分
16、析,哈尔滨商品房市场需求旺盛，07-10年供需较为平衡；哈尔滨07、09年销量约650-690万平米，08年受政策影响销量下降至400万，10年1-7月消化372万，月均销量53万，以此推算年销量可达640万。市场良好状态下，哈尔滨商品房年销量约650万左右。,2.2.2 哈尔滨商品房市场情况香坊区供求分析,第二章 市场分析,数据来源：房屋住宅局,市场环境较好情况下，香坊区年消化量约100万平米左右；10年香坊区消化速度明显下降，市场政策或有一定影响；另外区域内热销优质盘本年供应少，带动整体销量下滑。,2.2.3 哈尔滨商品房市场情况香坊区商品住宅价格,第二章 市场分析,数据来源：易居机构,目
17、前10年1-7月成交均价约5786元/平米，香坊区商品住宅均价年涨幅约15%。,2.2.4 哈尔滨商品房市场情况商品房户型面积发展趋势,第二章 市场分析,数据来源：房屋住宅局,07年至10年，哈市商品房套均面积逐年上涨，10年套均建筑面积约129平米；香坊区10年套均面积约106平米，低于全市平均水平，说明当地居住需求还未达到舒适性阶段。,第二章 市场分析,2.2.5 哈尔滨商品房市场情况客群,信息来源：业内访谈,哈尔滨客群本地客居多，外地以黑龙江省外市、外县为主；市区内多以自住型客户为主，有少量投资客；投资客多位于松北区、平房区、呼兰区、阿城区；,2.3 哈市商品房市场情况区域板块价格,第二
18、章 市场分析,香坊东区板块香坊东区版块属上述几个版块中，城市开发程度最弱、供应量最少的区域。区域内配套较其它各板块薄弱，因不属于城市“南拓、北跃、中兴、强县”的主要规划范围内，故区域交通、商业、公共设施等现状较差；因火车及货运交通枢纽汇聚于此，同时公滨路及哈成路为大货车通往环城高速的主要干道，故区域内大型运货车辆较多，整体居住氛围不高；区域内住宅新盘供应量极少，目前仅有少量08、09年建设的多层住宅，整体质量一般。区域内小产权房较多，二手房流动少；区域内客群仍以当地居民为主，因供应量非常有限，故本区域内的购房需求强烈；户型面积以50-70(使用面积）平小两居为主，价格基本在4000-5000之
19、间；政府规划正在拓宽建设哈成路、长江路、公滨路及香福路。目前仅有长江路正在建设 中，预计可在今年年底前通车；四条主要道路的拓宽与建设将会大幅拉动该区域内经济发展，但除长江路外，其它各主要干路的实际开工时间仍有待政府进一步推进。,2.3.1 哈市商品房市场情况板块分析,第二章 市场分析,香坊南区板块隶属城市“南拓”的整体发展趋势上。因哈市南部将建成亚州第二大的火车站，同时哈市地铁将南北贯穿，故香坊南区版块未来当属城市发展重点；目前属城市改造的重点阶段，道路交通及区域配套正在逐步完善。07-09年期间开发的产品以多层或小高层，从2010年开始逐步过渡到板式高层产品，市场接受程度普遍提高；因区域配套
20、在不断完善过程中，现在已被哈市消费者逐渐认可。目前仍属价格洼地，未来仍具备较大的升值空间；区域内虽然新房供应量较大，但仍然属于供不应求阶段；值得注意的是，该区域内二手房中介较少，说明区域内新房流动量不大，大部分购买客户均为第一居所，暂时未提升至居住改善层次。,2.3.2 哈市商品房市场情况板块分析,第二章 市场分析,哈西版块哈市主要商业及高端住宅主要依附松花江由东北向西南方向延伸发展，因东北方向地块有限，则城市次高端住宅开始逐步向西南方向外延；以群力新区为主要代表区域。区域内新盘供应量、开工量巨大。但目前因为属于建设阶段，区域配套不完善，人口密度较低，故居住氛围不浓；哈西版块的产品形态丰富，包
21、括高板、小高层、多层等均有供应。从区域消化量来看，未来消化压力较大；区域价格在6000-9000之间，均价在7500左右。,松北呼兰区板块属城市新兴区域，地广人稀，生态环境好。区域内配套及商业氛围不浓厚。目前仍有远效区县感觉，有待进一步发展；目前由松北呼兰区至哈尔滨市内，仅有两条跨江大桥可通过。上下班高峰时段拥堵明显。目前政府正在规划建设数条跨江大桥，未来可在3-5年内解决交通问题；区域内产品形态丰富，包括多层、小高层及低密度联排独栋等。小户型面积以5090平的小两居为主，联排及独栋面积在200-500平。因地域广阔，区域内可见超大规模型大盘，如470万建面的滨才城及800万建面的滨才新城等；
22、由于市政府已搬迁至松北区，同时松北呼兰区域内还有四十多所高校，未来投资潜力巨大；市区内的价格基本在4000元左右，远郊项目的价格在3000元左右。,2.3.3 哈市商品房市场情况板块分析,第二章 市场分析,东二环版块该版块属于城市老城区，配套完善，教育资源优良，交通便捷；区域内产品形态以大高板为主，价格区间在7000-9000元左右；因供应量有限，故区域销化速度较快，市场供不应求；客群以南岗、道里及香坊等老城区居民为主。,第二章 市场分析,2.3.4 哈市商品房市场情况松北呼兰区典型楼盘,托斯卡纳均价4200,国基名墅（售楼处）联排5200,祥瑞府邸均价6000,大众国际（售楼处）均价6000
23、,慧隆苑别墅（售楼处）均价5000,星河国悦公寓均价6000,第二章 市场分析,2.3.5 哈市商品房市场情况东二环版块典型楼盘,盟科视界公寓10000左右（二手）,橄榄城（售罄）均价7000左右,长安城8000左右（二手）,第二章 市场分析,2.3.6 哈市商品房市场情况哈西版块典型楼盘,第二章 市场分析,2.3.7 哈市商品房市场情况香坊南区版块典型楼盘,第二章 市场分析,2.3.8 哈市商品房市场情况香坊南区版块典型楼盘,2.4.1 立汇美罗湾个案分析,项目位置：香坊军民街24号（五八新村站） 占地面积：43万平方米建筑面积：70万平方米物业类型：住宅建筑形态：小高层、高层装修标准：毛坯
24、物业费：多层0.46元、高层0.58元、车库0.46元、洋房0.81元、商服1.2元（按建筑面积收取）户型区间：30-120容 积 率：1.6开 发 商：黑龙江立汇房地产开发公司,点评：项目体量较大，位于城效结合部。一期入市时仅2000元左右，随着社区配套的不断完善，使社区整体趋于成熟，带动价格的不断上涨，预计四期开盘价格可达5000元左右。,2006年一期开盘，销售均价2000元/左右；目前一二三期均已基本售謦。目前市场价格为4000元左右。预计项目四期将于今年10月左右开盘，销售均价预计在4500-5000元/左右；,第二章 市场分析,安保系统:24小时保安巡逻监控系统智能化设施:密码及I
25、C卡双重功能供热系统:地热、集中供暖供水系统:磨盘山自来水、冷热水管PP-R管车库配置:地下车库外墙:面砖；外立面说明:咖啡色釉面砖与灰白色涂料相结合走廊:水泥地面进户门:防盗门窗材:塑钢窗,立面图,楼梯间,入户门,单元门,2.4.1 立汇美罗湾产品配置,2.4.2 水木兰亭个案分析,项目位置：香坊油坊街7号(油坊街与东门街交口处) 占地面积：8.29万平方米建筑面积：17.138万平方米物业类型：住宅建筑形态：小高层、多层装修标准：毛坯户型区间：40-100容 积 率：1.92开 发 商：黑龙江蓝筹房地产开发公司,点评：社区品质相对较高，基本实现人车分流。销售现场设施及销售道具完善。销售速度
26、较快，基本供不应求。,2009年12月一期开盘，当时销售均价为4000元左右；目前二期新开盘价格为5500-6000元每平。,第二章 市场分析,2.4.2水木华庭产品配置情况,装修情况: 毛坯;安保系统: 闭路电视监视系统、报警系统、 一卡通系统和车库管理系统智能化设施: 封闭管理，一卡通、可视对讲、 消防广播、电子巡更、电子监控电梯品牌: 阿尔法其他配置:康泰给水PPR给水塑料管、排水 pvc-u消音排水塑料管、科肯牌彩铝 落水系统、屋面防水采用高级玻纤瓦外墙: 多层采用砖混及小框架、高层采用框架结构外立面说明: 现代派、sto系列外墙装饰材料进户门: 入户门王力门窗材:三玻塑钢窗供暖方式：
27、地热,2.4.3 泰山领秀个案分析,项目位置：香坊进乡街与红星街交汇处占地面积：3万平方米建筑面积：9.6万平方米物业类型：住宅建筑形态：高层、多层装修标准：毛坯户型区间：55-100容 积 率：3.2开 发 商：哈尔滨市泰山房地产综合开发有限责任公司,点评：项目容积率较高，对我项目有一定参考意义。由7栋17层小高层住宅和2栋多层洋房组成。,当前销售均价为5500至6200元每平。,第二章 市场分析,2.4.3泰山领秀产品配置情况,通 讯：电话线、宽带、有线电视 入户门: 知名品牌防盗门 电 梯：品牌电梯,2.4.4 四季上东个案分析,项目位置：香坊民生路120号（原哈尔滨亚麻厂） 占地面积：
28、22万平方米建筑面积：82万平方米物业类型：住宅建筑形态：高层、多层装修标准：毛坯户型区间：74-300容 积 率：3.76开 发 商：哈尔滨亚麻房地产开发有限公司投 资 商：和乔集团（台湾）、在线投资（北京）,点评：该项目曾认购三次并三次违约退还客户，曾在哈市引起轰动。该项目以高品质的产品、园林及区域内优良教育为主打牌。目前一期为尾盘阶段，仅剩余200-300平大户型及少量位置较差的中等面积户型；二期为八栋高层，现处于地基阶段，预计明年底可入住。,当前销售均价为9500元左右。,2.4.5香坊区二手房市场情况-高丽风情小镇,该项目于2008年动工，共分三期开发。目前全部入住； 建筑形式全部为
29、多层板楼，面积区间在40-100平之间； 开发商为哈尔滨华采艺邻房地产开发有限公司； 小区内总计1000余户； 当前二手房价格为4500元左右 项目容积率为1.97 该小区哈市朝鲜族聚居区,点评：该项目为我地块最近的一个商品房小区。小区入住率高，二手房供不应求。社区为封闭式管理，物业费为0.46元/平方米。户型面积以60平左右的小两居为主。,2.4.6 香坊区二手房市场情况-冬奥家园,项目位置：香坊通乡街和安通街交叉口) 占地面积：35064平方米建筑面积：86829平方米物业类型：住宅建筑形态：11栋多层（6层），09年底入住装修标准：毛坯物业费：0.72元每平每月户型区间：45-110容
30、积 率：2.47开 发 商：黑龙江鑫光源房地产开发公司,2.4.7 香坊区二手房市场情况-三福小区,该项目紧邻地块东北角，两栋十层板楼； 面积区间在40-90平之间； 小产权，售价在2500元左右,2.4.8 香坊区二手房市场情况-德强小区,该项目位我项目西北侧，全部为十层板楼； 面积区间在60-10平之间； 小产权，3080元每平起，均价在3500元左右,2.5 哈尔滨房地产市场小结,第二章 市场分析,【发展阶段】：哈尔滨房地产仍属起步初阶段，发展较晚。因城市化进程及棚户区改造，导致大量刚 性需求的产生。目前房地产发展水平较低，专业度良莠不齐；【需 求】：快速提高的生活水平所引致的市区居民置
31、业水平的升级换代、周边郊县和黑龙江省内 其它三级城市中高收入者进入省会置业、城市大规模拆迁改造提前释放被动型居住需 求、房价逐步上涨加促购房意向客户的置业进度；【供 应】 ：老项目后续供应，大规模圈地启动形成批量供应；【供 求】 ：市场供需较为平衡，市场需求旺盛。【结 构】 ：中低端市场需求远未被满足，进入风险小；【地 价】 ：哈市土地成交价格增幅明显，2009年均价150万元/亩，2010年已达250万/亩；【房 价】 ：快速递增。09年市区均价为5002元/平米，较08年消化量上涨68%，价格上涨41%;；【销 售 量】 ：07年销售246万平，08年销售 307万平，09年销售518万；【客 户】 ：预计80%为本地客户，20%为外地客户；90%为刚性需求，10%为投资需求。,Thanks！,
