1、一、广东概况,珠三角,粤西,粤东,珠三角：中部都市群：广州、佛山、肇庆；西部都市群：珠海、江门、中山；东部都市群：东莞、深圳、惠州。,珠海市,粤西：湛江、茂名、阳江,粤东：汕头、潮州、揭阳、汕尾、河源,广东可分为以下三个主要区域，其中珠三角是城市密集的经济发达区域，粤东次之，粤西以及粤北的清远、韶关等地市相对落后。,三水旗舰中心,二、珠三角地区,1、珠三角地区三大都市圈2、珠三角地区重点城市介绍,1、珠三角地区三大都市圈,珠海市,中部：广佛肇都市圈,西部：珠中江都市圈,东部：深莞惠都市圈,根据国务院珠三角地区改革规划发展纲要及省政府珠三角城镇群协调发展规划，珠三角地区被规划为由如图所示的三大都
2、市圈。其中广州、深圳和珠海，分别被定位为三大都市圈的中心城市。,三水旗舰中心,珠三角地区三大都市圈规划,佛山,珠海,惠州,东莞,肇庆,广州,中山,深圳,江门,三水旗舰中心,珠三角地区产业融合规划,珠三角地区三大都市圈规划,三水旗舰中心,开平,珠三角三大都市圈小结,1、珠三角三大都市圈系改革开发后历史形成的产物，并自2004年以来，在广东省政府及国务院的规划引导下，逐渐成型。2、中部和东部都市圈的经济发展较快，而西部都市圈的发展相对较慢。3、三大都市圈均为三个主要城市组成，分别为中心级城市、区域性大城市及门户型中等城市。4、三大都市圈，是一种商业和产业上的概念，都市圈之间的商业和产业上的融合度比
3、较高。但在住宅市场上，珠三角各城市之间相互独立，各有特点，融合度极低。,3、珠三角地区重点城市介绍,中部：广州、佛山、肇庆；东部：深圳、东莞、惠州；西部：珠海、中山。,珠三角中部都市圈(广佛肇)发展规划,珠三角中部都市圈（广佛肇）发展规划：广州,广州系中部都市圈区域性主中心。广州各区域规划层级依次为：第一层级：广州主城区；第二层级：广州东部开发区和南沙；第三层级：花都、增城和从化。,南沙,广州东部开发区,花都,从化,增城,面积：7434平方公里（除从化、增城外的城区面积3834平方公里）常住人口：1034万人09年GDP：9112亿09年一手住宅成交量：973万平米09年一手住宅成交均价：93
4、46元/平米。广州市传统的市中心区为天河、越秀、海珠、荔湾4区。黄埔、白云、萝岗、花都、番禺、南沙6区为外郊区。从化市和增城市为广州下辖的县级市，一般不视为广州市区，且未纳入上述统计数据。广州传统的房地产市场为中心4区，现均价在1.5至2万之间。近来由于城市扩张，市场逐渐向番禺区和白云区扩张，带动这两区市场的强劲上扬。而黄埔、萝岗及花都、南沙由于过于偏远，或由于工业区的定位造成缺乏生活氛围等因素，区域房地产市场至今相对比较平淡。,广州,珠三角中部都市圈（广佛肇）发展规划：佛山,佛山系中部都市圈地区性主中心，经济地位仅次于广州。佛山各区域规划层级依次为：第一层级：佛山主城区；第二层级：顺德第三层
5、级：狮山、三水、高明、九江,顺德,三水,狮山,高明,九江,面积：3868平方公里常住人口：599万人09年GDP：4814亿09年一手住宅成交量：967万平米09年一手住宅成交均价：5868元/平米.佛山是典型的区镇型独立发展模式，即中心市区不明显，各区镇均有各自相对独立的中心区域。体现在房地产市场上，即表现为各区镇之间的市场相对独立，客户交融度极低，跨区乃至跨镇购房的现象都很少。目前禅城及南海中心区的房价均价过万，顺德中心区在7000左右，而三水高明仅在4000左右。,佛山,珠三角中部都市圈（广佛肇）发展规划：肇庆,肇庆系中部都市圈较落后区域，门户区域。城市建设处于起步阶段。肇庆各区域规划层
6、级依次为：第一层级：肇庆主城区（环绕鼎湖山东南）；第二层级：四会,四会,鼎湖山,面积：1.5万平方公里常住人口：405万人09年GDP：846亿09年一手住宅成交量：260万平米09年一手住宅成交均价：3352元/平米。肇庆主城区为环绕鼎湖山的端州区及鼎湖区，其它下辖的广宁、怀集、封开、德庆、高要及四会等市县均为省内较偏远贫穷的地区。肇庆地产市场也主要集中在主城区内，并可以吸引周边各县的客户。整体而言，肇庆城区住宅市场的客户群体为城区居民，约占6成左右，周边各县客户约占2成左右，省内其它地市客户约占2成左右。,肇庆,珠三角东部都市圈（深莞惠）发展规划,珠三角东部都市圈（深莞惠）发展规划：深圳,
7、深圳系东部都市圈区域性主中心。深圳各区域规划层级依次为：第一层级：深圳主城区；第二层级：宝安第三层级：松岗、龙华、龙岗,宝安,龙华,龙岗,松岗,面积：2020平方公里常住人口：891万09年GDP: 8277亿09年一手住宅成交量：712.56万平米09年一手住宅成交均价：14856元/平米,深圳,深圳特区由于特殊的历史原因，由边检关口分为关内和关外两个部分。关内4区为盐田、罗湖、福田和南山；关外两区为宝安和龙岗。深圳房地产市场关内和关外一直存在较大的差异。关内目前的单方均价超2万，而关外在1万左右。由于关内土地量有限，近来供应量逐渐向关外转移。,珠三角东部都市圈（深莞惠）发展规划：东莞,东莞
8、系东部都市圈地区性主中心，经济地位仅次于深圳。东莞各区域规划层级依次为：第一层级：东莞主城区；第二层级：虎门、常平第三层级：樟木头,樟木头,虎门,常平,面积：2465平方公里常住人口：698万09年GDP:3763亿09年一手住宅成交量：552万平米09年一手成交均价：6422元/平米。东莞市系下不设区的地级市。除市区外，其它区域全是经济各自独立的镇街。相对于佛山，东莞表现出更典型的区镇独立性发展模式特点，东莞各镇间的房地产市场封闭度更高。除东莞市区可吸引少部分的镇街客户外，各镇街之间的地产市场几乎没有相融性。整体而言，东莞以市区、虎门-长安为市场领跑区域，位于大朗镇的松山湖产业区板块近两年由
9、于受市政府直管，市政配套投入较大，且自然环境资源突出等因素而表现突出，其它镇街的市场表现均相对平淡。,东莞,珠三角中部都市圈（深莞惠）发展规划：惠州,惠州系东部都市圈较落后地区，区域门户。惠州各区域规划层级依次为：第一层级：惠州主城区；第二层级：大亚湾第三层级：博罗、惠东,大亚湾,博罗,惠东,面积：陆地面积1.12万平米公里，海域面积4520平方公里。常住人口：392万09年GDP：1410亿09年一手住宅成交量：544万平米09年一手住宅成交均价：4266元/平米。惠州市是珠三角9市之中，唯一一个客家文化地区。惠州由于毗连深圳，其地产市场的主要客户来源为深圳。惠州的地产市场主要集中在惠城区及
10、惠阳区的大亚湾区域。惠城区有超过3成客户为深圳客户，而大亚湾区域90%以上的客户为深圳客户。,惠州,大亚湾,珠三角西部都市圈(珠中江)发展规划,珠三角西部都市圈(珠中江)发展规划：珠海,珠海系西部都市圈区域性主心。珠海各区域规划层级依次为：第一层级：珠海主城区；第二层级：珠海西区第三层级：斗门,珠海西区,斗门,面积：陆地面积1701平方公里，海域面积6135平方公里。常住人口：149万09年GDP：1037亿09年一手住宅成交量：271万平米09年一手住宅成交均价：7496元/平米,珠海,相对于珠海中心城市的定位而言，珠海的经济发展严重滞后，城市化水平极低。GDP及一手商品房成交量在珠三角9城
11、中仅高于肇庆。与珠三角其它城市火爆疯狂的土地市场相比，珠海土地市场非常平淡，年住宅用地出让宗数屈指可数。目前珠海的商品房市场主要集中在香洲区内，斗门及金湾区仅有少量供应。由于珠海拥有良好的自然环境资源，珠海的房地产客户中有大量的外来客户。近年来外来客户与本地客户所占比例大致相等，平分秋色。,珠三角西部都市圈(珠中江)发展规划：中山,中山系西部都市圈地区性主中心。中山各区域规划层级依次为：第一层级：中山主城区；第二层级：中山东部开发区第三层级：小榄、三乡,三乡,开发区,小榄,五桂山,面积：1800平方公里常住人口：252万09年GDP：1564亿09年一手住宅成交量：562万平米09年一手住宅成
12、交均价：4595元/平米与东莞的情况相类似，中山也是下不设区的市。除了市政府所在的西区、石岐、东区南区及五桂山5个街道被视为市区外，其它镇街都在经济上相对独立。各镇之间的地产市场也严重缺乏相融性。相对而言，市区的供应量约占全市供应量的一半左右，而均价约在5000左右浮动；镇街均价约为4000，两者之间长期维持1000元左右的差价。,中山,珠三角西部都市圈(珠中江)发展规划：江门,江门系西部都市圈较落后区域，门户区域。江门各区域规划层级依次为：第一层级：江门主城区；第二层级：开平第三层级：恩平、新会、台山、广海、大泽,开平,恩平,新会,台山,广海,大泽,1、珠三角各城市之间住宅市场融合度较低。各
13、城市均有自己显著的市场特点，应逐一研究，逐一选址。2、珠三角一线城市（广州、深圳）有明显的市区和郊区之分，随着市区的扩张，对郊区市场的拉动作用越来越大。3、珠三角二线城市（佛山、东莞、珠海）各有特色。佛山5区各有中心，市场各有热点，各自独立。东莞有市中心的概念，可吸引全市客户，但其下不分区，各镇街相互独立。珠海的城市建设处于起步阶段，目前的市场仅局限于市中心区域，且具有明显的外来客户依赖性。珠三角三线城市（惠州、中山和肇庆）同样各有特点。惠州是典型的外来客户依赖性市场，其市场得益于深圳高企的房价。中山的市场特点与东莞颇为类似，特点基本相同，且多年来市场极其平稳，不涨不跌。肇庆目前处于城市化的初级阶段，市场局限于市中心两区，并表现出一定的外来客户依赖。,珠三角城市小结,
