1、平阳及龙港地区房地产行业政策及市场情况一 、 宏 观 市 场 调 查 分 析2014 年，平阳县总体经济运行保持平稳，投资、贸易保持较快增长。2014年全县实现生产总值 322.2 亿元，同比增长 7.3%，财政总收入 36.09 亿元，其中公共财政预算收入 22 亿元，分别增长 9.3%和 8.1%。 城镇常住居民人均可支配收入为 33396 元，同比增长 8.5%，比全市平均水平低 0.2 个百分点，位列全市第九位，2014 年平阳县城镇常住居民人均居住支出为 4485 元，比上年同期增长 5.5%。小结：2014 年平阳县的经济运行平稳，但主要靠投资拉动增长，平阳人均可支配收入持续增长，
2、但还是低于全市平均水平，居民人均居住支出为 4485 元，占可支配收入的 13.35%二 、 2014 年 主 要 房 产 政 策2014 年中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台了多个房地产业相关政策。从“取消限购及放宽首套认定政策，支持自住和改善性需求” ，到“下调金融机构贷款和存款基准利率” ，房地产业政策逐步“放款”从购房政策及金融政策上均对首套及改善型住房需求给予支持。时间 政策范围 政策条目 政策内容2014.7.29 全国 取消限购政策2014 年 7 月 29 日起取消住房限购政策，在房屋交易登记时不再核查现有住房情况，在外温州人和新温州人在温州购房享受与温州市户籍居民同等待
3、遇。同时，为了满足市民购房需求，温州市还将积极争取金融机构支持，保障商品住房抵押按揭贷款额度，落实首套房贷优惠，为市民购买自住型和改善性住房提供资金支持。2014.9.30 全国 放宽首套认定全面放松首套房认定，对于贷款购买手提普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对于拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。2014.11.22.全国 降息 下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调 0.4 个百分
4、点至 5.6%；一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.1 倍调整为 1.2 倍。其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。三 、 平 阳 房 地 产 市 场 调 查 分 析1、平阳房地产投资开发量近几年迅猛增长 虽然收到近年来的宏观调控影响，平阳县近年来房地产投资力度仍在大幅增长。2014 年，全县房地产开发投资完成 90.27 亿元，同比增长 103.9%。 2、商品房成交量明显减少，成交价格逐步回调 2014 年平阳县商品房销售受经济、政策环境影响，起伏较大。全县商品房总成交面积为 4
5、67603 平方米，其中住宅为 424926 平方米。总成交套数 3598 套，其中住宅成交套数为 3167 套，其中鳌江镇大概成交面积在 15-16 万平方米左右，总成交套数在1100 套左右。今年来由于整体经济发展不景气，特别是平阳县在外投资矿业整体不景气，加之近年来房地产市场整体趋向不明朗，销售价格节节回落，出现量价齐跌的局面，购房者对现有房地产市场失去信心，普遍处于观望状态。 3、鳌江商品房交易出现低迷，部分楼盘降价换量2014 年鳌江镇主要在售有银泰城泰悦府，昆仑公馆，铂金湾及中央华城四大主要竞争楼盘，其中万达中央华城依靠开发公司品牌，抓住市场时机首先入市，2013 年共推出 182
6、5 套房源，三期开盘三度热销，共销售 1600 来套，2014 年还剩余 164 套未售，以低价抵给施工单位对外销售，根据了解施工单位以 7-8 千元每平方米价格对外销售，目前已清盘，现场销售已撤离。铂金湾 2013 年一期推出 436 套，已售 334 套，二三四期推出基本处于滞销状态，2014 年底采取一定的降价措施，成交价格 8200 元每平方米起，均带动了一定份额的销售，目前还剩余 489 套未售。银泰城泰悦府 2014年 6 月一期推出 500 套，当月成交 428 套，成交均价在 10700 元每平方米，二期加推481 套，截至目前销售 103 套，目前还剩余 453 套未售，泰悦
7、府位置鳌江人比较认可，目前住宅价格在一万元每平方米左右。昆仑公馆开盘后一直处于缓慢销售的状态，重新建造销售部及景观示范区，带动了一定的销售去化，总 1126 套，仅售 103 套，还剩余1000 来套，目前昆仑公馆除了 5 号楼成交均价在八千元每平方米以上，其他几幢成交均价均在八千元以内，预计亏损 1500-2000 元每平方米，购房者面对如此优惠的价格，其表现也比较平淡，不买单。上述鳌江镇四大楼盘共剩余房源 2000 来套，按照 2014 年整年的销售去化 1100套左右，目前在售的市场存量预计需要 2 年时间才能去化，同时未包括 2015 年已知项目及新增项目，未来鳌江住宅市场将处于僧多粥
8、少的局面，后期将出现价格战再说难免，上述房源将对本案的销售产生威胁。四 、 主 要 在 售 竞 争 楼 盘 态 势（一） 、鳌江在售竞争项目整体分布（二） 、鳌江主要竟品楼盘销售情况楼盘名臣 总房源数 推出套数 已售套数 剩余套数均价 （元/m2）成交均价（元/m2）中央华城 1825 1825 1661 164 11500 11000铂金湾 1064 1064 695 369 13000 11500铂金湾泰悦府昆仑公馆中央华城凌宏花园滨江壹号凌宏花园滨江壹号中央华城泰悦府 981 981 638 351 10800 10200昆仑公馆 1129 487 109 1020 8800 8000数
9、据来源：温州市房地产市场信息网1、万达中央华城中 央 华 城 是 万 达 广 场 在 鳌 江 打 造 的 城 市 综 合 体 项 目 。 该 项 目 于 2013 年 8.25 日首 次 开 盘 ， 均 价 10700 元 /平 米 ， 去 化 率 在 90%左 右 ， 后 又 与 2013.9.18 加 推 二 期均 价 11500 元 /平 米 ， 2013.10.18 日 三 期 加 推 12400/平 米 ， 折 后 均 价 为 11000 元/平 米 左 右 ， 整 体 销 售 率 90%以 上 。 目 前 销 售 部 已 撤 场 ， 剩 余 房 源 低 价 抵 押 给 合 作 单位
10、 ， 合 作 单 位 放 出 价 格 在 7-8 千 元 每 平 方 米 。规划设计 建筑设计用地性质 商住 建筑风格 现代风格总占地面积 6 万平方米 建筑结构 框剪总建筑面积 26 万平方米 建筑层数 32 层规划户数 1825 户 建筑高度 约 93 米容积率 4.3 层高 2.9 米绿地率 20% 户型设计产品类型 高层板楼公寓 户型范围 127、142、 190规划布局 兵阵排布 主力户型 142 平米四房开发节奏 一次性开发 装修情况 毛坯销售均价 12000 元/平米 销售去化 90%中 央 华 城 效 果 图2、铂金湾铂 金 湾 位 于 火 车 站 大 道 ， 南 面 距 国
11、际 大 酒 店 仅 500 米 ， 交 通 便 利 ， 配 套 完 善 。由 平 阳 中 置 信 房 地 产 开 发 有 限 公 司 开 发 。 项 目 总 建 筑 面 积 约 10 万 平 方 米 ， 以 内 向围 合 式 布 局 均 衡 排 列 。 建 筑 上 采 用 庄 重 典 雅 的 新 古 典 主 义 风 格 ， 底 部 全 石 材 干 挂 立 面 ，三 层 以 上 真 石 漆 ， 凸 显 奢 华 、 尊 贵 的 豪 宅 品 质 。 已 于 2013.7.2 日 首 推 推 出 1#、 5#均 价 13500 元 /平 米 。 2013.10.1， 2014.1.20， 2014.7
12、.11 日 分 别 推 出 二 期 ， 三 期 ，四 期 已 全 盘 推 出 市 场 ， 成 交 695 套 左 右 ， 成 交 均 价 在 11500 元 每 平 方 米 左 右 。2015 年 初 （ 春 节 期 间 ） ， 以 8209 元 每 平 方 米 起 促 销 ， 截 至 3 月 15 日 ， 根据内部消息，共成交 80 多套房源，其中案场来访客户销售 30 多套，内部股东方成交 50 套，内部价最低可拿到 7 折优惠，基本在八千多元每平方米。规划设计 建筑设计用地性质 住宅 建筑风格 新古典主义总占地面积 5.8万平方米 建筑结构 框剪总建筑面积 15.67万平方米 建筑层数
13、31层规划户数 1064户 建筑高度 约95米容积率 2.5 层高 3米绿地率 30% 户型设计产品类型 商业和住宅 户型范围 123-168平米规划布局以向内围合式布局均衡排列主力户型123、140、 168平米开发节奏 一次性开发 装修情况 毛坯销售均价 13500元/平米 销售去化 60%铂 金 湾 效 果 图3、泰悦府泰 悦 府 位 于 鳌 江 镇 火 车 站 大 道 与 兴 鳌 中 路 交 叉 口 位 ， 是 银 泰 集 团 投 资 的 城 市 综 合体 项 目 。 项 目 依 托 鳌 江 城 市 中 心 区 完 善 城 市 配 套 ， 紧 邻 鳌 江 成 熟 楼 盘 巴 黎 城 ，
14、 鳌 江人 比 较 人 比 较 认 可 的 中 心 位 置 。 该 项 目 于 2014 年 6.11 号 首 次 开 盘 ， 并 推 出 500套 房 源 ， 均 价 在 10700 元 /平 米 ， 销 售 当 日 销 售 去 化 85%。 后 于 2014.8.24 日 加 推二 期 481 套 ， 均 价 在 10800 元 /平 米 ， 折 后 起 价 7288 元 /平 米 ， 成 交 均 价 10200元 /平 米 左 右 ， 二 期 成 交 销 售 130 套 左 右 。 2015 年 春 节 期 间 泰 悦 府 住 宅 促 销 力 度 不大 ， 现 有 价 格 基 础 上 实
15、 行 买 房 送 价 值 1 万 元 黄 金 活 动 ， 不 折 现 。 规划设计 建筑设计用地性质 商住 建筑风格 新古典主义总占地面积 9.77万平方米 建筑结构 框剪总建筑面积 37万平方米 建筑层数 24-31层规划户数 981户 建筑高度 约95米容积率 3.0 层高 3米绿地率 30% 户型设计产品类型 高层公寓 户型范围 88-160平米规划布局 围合式布局 主力户型 88、 120、140 、160开发节奏 一次性开发 装修情况 毛坯销售均价 10700元/平米 销售去化 61%泰 悦 府 效 果 图4、昆仑公馆昆 仑 公 馆 ,位 于 鳌 江 镇 昆 鳌 大 道 由 温 州
16、中 昆 房 地 产 开 发 有 限 公 司 开 发 ， 小 区 采 用 兵阵 式 排 布 ， 高 层 公 寓 组 合 别 墅 规 划 。 昆 仑 公 馆 2014.4.23 首 期 推 售 223 套 房 源 ， 均价 在 9300 元/平米， 由 于 前 期 蓄 客 不 足 仓 促 开 盘 ， 当 日 销 售 去 化 50 套 ， 后 一 直 处于 滞 销 状 态 ， 销 售 展 示 中 心 及 景 观 样 板 区 重 新 开 放 ； 2014.9.17 日 推 出 二 期 219 套房 源 ， 均 价 为 8800 元/平米，销 售 去 化 59 套 ； 2014.12.10 日 推 出
17、三 期 别 墅 45 套房 源 ， 截 至 目 前 暂 未 签 约 记 录 。 2015 年 春 节 前 后 期 间 ， 昆 仑 公 馆 组 织 机 场 暖 场 及 新年 还 乡 购 房 大 礼 包 活 动 ， 五 重 大 礼 包 ， 最 高 可 优 惠 15 万 元 。 除 了 5#楼 之 外 ， 其 他已 开 楼 幢 成 交 均 价 均 在 8000 元 /平米以内，从销售人员价目表上了解，1#楼六、七层成交价格在 6600 元/平米左右，这个价位销售情况不佳，可见目前市场极度低迷。规划设计 建筑设计用地性质 住宅 建筑风格 新亚洲风格总占地面积 6.5万平方米 建筑结构 框剪总建筑面积 21.5万平方米 建筑层数 21-33层规划户数 1129户 建筑高度 2.9米容积率 2.5 层高 61-96米绿地率 30% 户型设计产品类型 高层公寓+别墅 户型范围 88-168平米规划布局 兵阵式排布 主力户型88、120 、 168平米销售均价 8800元/平米 销售去化 12%
