1、漳州江滨2009G07项目规划建议简报,厦门名相 | 2010年1月11日,市场基础。,BASIS FOR COGNITION,我们的研究,美丽的九龙江畔，秉天地之精华，聚山川之灵秀。昔日为漳州“福祉旺角”，“南金东银“，商业宝地，水运发达，交通方便，商贾往来，呈现“清明上河”繁华气象。,竞争范围扫描东至九龙大道，南至江滨大道，北至建元路。,悦景豪庭,榕御,丽江明珠,龙湾盛世,江滨住宅的主力户型面积一般在70-120平米之间,总体规划：地上建筑面积109570（住宅99255，商业用房8290，公共配套2025） 4幢27层建于地块北部沿下洲路而建，3幢18层建于地块南部，还有1幢21层和1幢
2、22层建于地块中部偏西位置。总户数1020户户型设计：户型均为南北朝向，住宅层高3m，底层架空高2.2米，临街布置一层店面，店面层高5.8m； 小区配套：区内配以及幼儿园、会所、活动中心等公建设施。,悦景华庭,户型方正，设置入户花园、景观阳台、生活阳台,项目规划：项目配有精装酒店式入户大堂、国际名牌电梯，并配备彩色可视对讲系统、刷卡入户、智能燃气表、智能化安防体系等家居设备。外立面则使用中空钢化玻璃、高档外墙砖、国家新型节能建材标准等。,龙湾盛世,户型设计较为方正，大三房较为阔绰，主卧带卫生间和书房，双阳台设计。空间利用率交足。,榕御,总体规划：建筑面积23万平方米，分一、二期开发，17栋11
3、层、15层、18层及25层低密度电梯小高层、高层建筑布局合理错落有序。项目全区为纯板式结构设计，简欧式建筑风格。户型设计：紧凑大方的二房、三房、四房及典雅复式， 小区配套：千余平米社区幼儿园、泛会所、户外儿童/成人双游泳池、英国伯恩物业星级服务，,丽江明珠,总体规划：用地面积3477.16平方米，建筑面积28895平方米，拟建30层点式高层商住楼。户型设计：含盖从单身公寓到大面积四房近20种户型，以二房一厅户型及小户型为主为主，以满足客户各种需求；小区配套：单幢建筑没有配套，,漳州底下县城及乡镇居民到漳州市区购房占总备案数的比例约50%，城镇居民已成漳州购房主要群体。,目前在市区购房置业的城镇
4、居民，主要集中在平和县、南靖县、云霄县、华安县等县城和部分乡镇。南靖县到市区置业的购房群体主要是政府机关、企事业单位人员和国有大中型企业员工、私营业主等。这些群体因收入中等偏上且稳定，对生活品质追求较高，观念相对先进，自然成为了购买市区楼盘的主要客户群，而且这些城镇居民买房更多的是出于自住目的，投资所占的比例不高。,漳州,A,B,另一部分是漳州市区，包括公务员群体、国企事业单位中高层管理、私营业主等。,客户来源,漳州市区底下县城外来投资者,客户选择,中年30岁以上为主，公务员、大型企事业单位中高层管理人员，以及教师 私营业主，主要是在漳州最早的批发大市场做生意的经商人士，遵循就近原则； 龙文区
5、富裕村民，特别是最近几年做木材生意的经商人士； 换房为主要的置业原因，部分为年轻人婚房置业需要；,行为及生活特征,置业需求,环境品质项目品质增值保值潜力,置业要素排序：环境品质、项目品质、增值保值潜力 产品形式：以二居、三居为主要。,他们属于城市中产和白领 阶层！,1、地块周边项目较为集中，且档次差距不大，并没有特别的亮点；2、依托江滨景观，定价与市中心差别不大，但相比市中心销售较为乏力；,总结:1、经过几年的造势，江滨板块住宅已经为市民所认可，滨江住宅或将成为漳州楼市最大亮点；2、江滨大道贯通，政府斥资15亿建设规划滨江公园，滨江板块初具魅力，豪宅支撑力凸显；3、滨江板块住宅尚未做到极致，品
6、质上还停留在中档位，随着滨江板块发力，需要一个领导者！,区域及地块环境。,BASIS FOR COGNITION,我们的研究,美丽的九龙江畔，秉天地之精华，聚山川之灵秀。昔日为漳州“福祉旺角”，“南金东银“，商业宝地，水运发达，交通方便，商贾往来，呈现“清明上河”繁华气象。,江滨“南金东银、福祉旺角”清明上河图,九龙江滨，自古以来就是漳州商贾云集之地，江西瓷器一路翻山越岭，在这里上船直达大海；而沿海的农副产品逆江而上，从水路向西直取城市腹地。,有着历史繁华的沉淀，走向现代生态宜居的高尚滨水休闲定位，只有只尊重历史，必将再次勾起漳州人的又一次回忆。,昨日繁华,江滨大道,滨江公园,“开发沿江、改善
7、旧城”的城市发展，沿江大规划兼具景观休闲的江滨大道新建西洋坪大桥，规划龙江大桥、中山大桥等六座桥全方位开放式的滨江公园,滨江才是漳州真正的不动产！,今日外滩,滨江景观,城市景观,区块分析1、第一排无遮拦滨江景观2、毗邻滨江景观大道3、地块不规则，且分为两部分,地块视野分析,地块视野分析地块周边均为小高层、高层建筑；紧临江滨大道，沿江视野没有遮拦；部分尚未规划，其规划形态将对本案有一定的影响！,减小劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,随着政府大力支持，滨江板块全面发力豪宅的支撑力已经具备但滨江板块需要一个领导者！,树立建筑的影响力！,S滨江第一排无遮拦景观
8、；滨江公园规划；滨江大道提供便捷交通；旧时有“福祉旺角”“南金东银”之说,O大盘规模有可能形成造城的气势；,T市场将进入震荡调整的阶段；,SWOT分析,树立一个门槛！,W分散不规则的地块，不利于规划和物业管理；受70/90政策指标限制；江滨大道目前比较吵。,高端物业：核心的价值不单单是自然资源，也不是社区绿化，真正的要素乃是地标符号、地段价值、城市话语权等！我们说的地标符号是一个可以有多种解释的含义，比如沉淀下来的历史，也可能是空间的彰显，比如迪拜塔，成为全球的聚光灯！,我们的竞争策略：做区域的领导者，成为城市的代言者！,参考项目：迪拜塔世贸外滩花园,用艺术的建筑，唤起这座城市优雅的历史记忆！
9、不一定奢侈，但一定是精品！,828,120,120,120,120,120,120,120,120,120,120,定 位,克莱斯勒大厦,地标,建筑是可以让城市兴奋的最直接方式！,规划建议。,BASIS FOR COGNITION,我们的研究,美丽的九龙江畔，秉天地之精华，聚山川之灵秀。昔日为漳州“福祉旺角”，“南金东银“，商业宝地，水运发达，交通方便，商贾往来，呈现“清明上河”繁华气象。,产品价值体系,视觉价值,居住价值,附加价值,整体规划：,园林景观：,建筑立面：,户型：,装修：,物业服务：,会所配套：,用地价值、规划原则、动线组织,设计原则、景观设计、特色处理,色彩表现、材质选择、细部表
10、现,面积配比、功能空间、灰空间,设计风格、公共空间、样板间,服务标准、服务档次、服务内容,位置、主要功能,当前工作重点,总平规划,1、在规划指标允许，建筑拔高降低建筑密度，做足容积率同时，还可以拉开小区空间，留出组团空间；2、从北到南保持逐渐降低的天际线，以争取最大的江滨视野，整个小区布局做到通透；3、两个地块分设小区出入口，采取人车分流模式；4、围合式布局，沿街规划1或2层店面；,车辆入口,车辆入口,主入口,组团,组团,入口广场,次入口,古树保护,单体建议,1、层高做到3米，以板式为主，部分做2梯4户的品式；2、建筑底层架空，使小区通透，并可作为泛会所使用；3、考虑到沿江滨路有地势高差，因此
11、面向小区内部架空为停车库，外部为双层店面；4、建筑单体高度最高控制在100m以内。5、小区入户做酒店式大堂。,架空层泛会所,沿江滨大道店面,酒店式大堂,户型建议,户型设计原则：“高端”和“高性价比”间取得平衡，灵活组合以降低销售难度！,1.可以减轻客户的房源契税；2.规避 “70/90”的政策限制； 3.分体式户型可以完善大户型的楼面设计,1、户型设计以主流的两房和三房为主，讲究舒适性；2、厅和室最好要做到方正布局，采光性和私密性均顾；3、设计理念要以“高端”和“高性价比”为重要取向。4、增加附加值的设计，比如入户花园、赠送面积做法等。,C1和C2可以自由组合为“1+1”，借道“人均居住面积”
12、，二套房贷可优惠,右图为18层设计方案，如果改成21层以上，则将图中标识部分改为两部剪刀梯；一单元5户，土地利用率高B1户型与B2户型可组成一个大户型；B2户型带休闲阳台，B3户型带入户花园，品质较高,可分可合+入户花园,右图为小高层设计方案，如果改成高层以上，可调整楼梯和电梯布局；引入空中花园概念，打造和谐的邻里空间；同一庭院两户又可组成为2+1户型；庭院变为独享的空中花园；空间利用率较足，品质较高。,可分可合+入户花园,引入空中庭院概念；其中标识部分为阳光花房，面积计算为一半，相当于赠送一半面积给业主；通过偷面积手法，可以增加建筑的容积率；,空中庭院,计算一般面积,风格建议,世界上著名的A
13、rt Deco风格建筑有纽约帝国大厦、克莱斯勒大楼、洛克菲勒大厦等；国内Art Deco风格建筑多数集中在上海，最著名的现代版Art Deco风格的建筑是上海新天地、上海金茂大厦； 建议本案采取ART-DECO现代版风格！,ART DECO建筑多采用塔楼式退台、对称的构图、刚柔并济的横竖线条、流畅的圆形舷窗和圆弧形转角、丰富的浮雕、强调材料的高贵质感与光泽；色彩设计中运用鲜艳的纯色、对比色和金属色，追求强烈、华美的视觉印象。ART DECO建筑能最好的体现建筑对高空的向往。,ART DECO，唤起对城市历史记忆的优雅建筑！,昂贵、新古典气质、大胆的轮廓，几何的形体、阶梯的造型，就是ART DE
14、CO,Art Deco建筑重视几何块体、重复线条，以及曲折线的表现形式，不仅仅是融合了立体派、表现主义、未来派，以及构成主义等当代艺术的特色，更强烈地受到世纪初社会时代的影响；包括了工业文化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯的线条来表现，如扇形辐射状的太阳光、齿轮或流线型线条、对称简洁的几何构图等等，并以明亮且对比的颜色来彩绘，,Art Deco建筑也是迈阿密的著名特产。沿迈阿密South Beach的主干道Ocean Drive 附近约有800幢Art Deco建筑。它们全部都只有三四层楼高，设计多采用几何图案，颜色以粉色为主。建筑的门口通常都是窄窄的，一到夜晚，在霓虹灯映照下更加迷
15、幻,Art Deco：优雅、功能性与现代性并重的艺术风格。,Art Deco在中国：老艺术，新味道！,梧桐公寓,梧桐公寓外立面选用帝国黄花岗岩，竖向线条简洁流畅，造型华丽的立柱，丰富的浮雕装饰，高贵的门厅，使建筑外观带着法国式的古典浪漫情调。,上海朗廷扬子精品酒店,上海金茂大厦,九龙江滨自古便有繁华盛像，有厚重的历史积淀，在开发沿江的政府规划下，江滨将焕发新的光辉，只有ART DECO的艺术之光，才能复兴这座城市的优雅记忆！,建议：1、店面规划为两层2、一楼挑高到4.0米3、单位面宽4米,商业建议,A,建议：1、店面规划为一层2、一楼挑高到5.6米3、单位面宽4米,B,会所营销区,项目启动展示
16、建议,3,关键点：1.小区会所（营销用）2.水岸景观体验区3.小区景观体验区,水岸体验区,景观体验区,时序,会所,小区体验区,水岸体验区,会所先行 景观体现！,游艇码头,1,2,2,1,3,1.会所前期可以作为销售场所，可以提高项目的档次，形象也较佳；2.后期会所可部分作为商业运营用，作为特色餐饮对外开放；部分为业主的公建设施；3.会所规模应考虑整个小区的容量。,满足业主需要，提升项目档次！,分期开发规划,一期,三期,二期,会所售楼处,景观体验区,1、会所安排在一期，前期先建设作为销售中心用；2、一期景观与会所同期建设，作为体验区；3、建议启动之初，将项目江滨沿岸进行规划建设，使项目环境质素更高。,儿童/老年区,
