1、卷四 土地估价实务 一、综合计算题(共 3 小题，第一小题 20 分，后两小题每题 30 分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分) 1某市一综合大厦，于 1995 年 10 月底建成，用途为综合，其中 13 层为商场，建筑面积为 4000 平方米；410 层为写字楼，建筑面积为 7500 平方米，建筑总容积率为 4。该大厦用地是在 1993 年 10 月底以出让方式获得 50 年的土地使用权，出让地价为 1250 万元。1998 年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在 1998 年 10 月 31 日现状基础设施条件下(基础设施条件
2、略 )的土地使用权价格。 据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为 55 元建筑平方米日，写字楼的实际租金为 35 元建筑平方米日；同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场 50 元平方米日(可出租面积占建筑面积的 75 )，出租空置率为 5；写字楼为40 元日平方米(可出租面积占建筑面积的 70)，空置率平均为 20，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的 5，年维修费为重置价的 8，每年需支付税费 30 元建筑平方米，年保险费为重置价的 2，该大厦为框架结构，重置价为 3000 元建筑平方米，经济耐用年限为 50 年，残值率为 2，该城市从 1993 年至 1998 年物
3、价指数每年上涨 9 个百分点，当地土地还原率为 8，综合还原率为 9。 计算结果 该宗土地在 1998 年 10 月 31 日现状基础设施条件下的土地使用权价格： 总地价：4245. 175 万元 单位地价：14765. 83 元/平方米 2某开发公司欲参与 A 宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对 A 宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下： (1)A 宗地面积为 2000 平方米，规划用途为住宅用地，最大容积率为 40，区域基础设施状况为“五通一平” ，出让年期为住宅用地法定最高年限。 (2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后，建造商品住宅楼，预计开发期为两年，建
4、筑费为 600 万元，专业费和不可预见费分别为建筑费的 6和 4，建造成本均匀投入，建成后即可全部售出。 (3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的 15；税金为房地产总价的 6；银行年贷款利率为 11，土地还原率为 8。 (4)在 A 宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为： 实例 B：2370 元平方米； 实例 C：2730 元平方米； 实例 D：2500 元平方米； A 宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表，表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件优于待估房地产： 比较因素 A
5、宗地 比较实例 B 比较实例 C 比较实例 D 交易时间 100 1 5 4 交易情况 100 0 1 +1 区域因素 100 2 +2 3 个别因素 100 0 +10 +5 使用年期 100 3 0 1 根据以上资料，评估出该公司的投标地价。 计算结果 该公司的投标地价：总地价：715. 57 万元 单位地价：3577. 85 元/平方米 3某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500 平方米，用途为商住综合楼，出让年限为 50 年，规划限制条件和设计方案为：总建筑面积 15600 平方米，其中地下两层，地下二层 1000 平方米为设备层；地下一层 10
6、00 平方米为停车场，设有汽车位 60 个。地上 14 层为商场，面积 4000 平方米，516 层为住宅，面积 9600 平方米，地上尚有车位 50 个。根据当地规定，交足 40地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。 。 又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为 5000 元平方米，销售税费为售价 9；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为 5 元平方米，可出租面积占总建筑面积的 70，每个汽车位租金为地下 480 元月，地上 400 元月，有关税费及经营管理费按租金 的 30计。此类建筑物的建安
7、综合成本分别为：商场及地下部分 2500 元平方米，住宅 2000 元平方米，地上车位平均为 500 元个，专业费为建安综合成本的 3，假设资金投 入方式为第一年 60，第二年 40。目前贷款年利率为 8，投资回报率为 20，土地还原率为 75，商场的房地产综合还原率为 7，建筑物还原率为 85。 试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。 计算结果 该开发公司在开工时需依照当地规定交纳 40的地价款，金额为 154691 万元。 二、估价实务分析(本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不得分。每个报告
8、60 分) 报告一土地估价技术报告 第一部分 一、估价项目名称：厂地价评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象(略) 五、估价目的：对厂的土地使用权价格进行评估。 六、估价依据 (1)中华人民共和国土地管理法及实施条例 (2)中华人民共和国城市房地产管理法 (3)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (4)国家土地管理局、国家体改委股份有限公司土地使用权管理暂行条例 (5)市有关土地的法律法规及文件规定 (6)委托方提供的有关资料(略 ) (7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。 七、地价定义 此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期
9、日的价格 八、估价期日：1997 年 6 月 30 日 九、估价日期：1997 年 8 月 13 日 十、估价结果 总地价：40，605，5658 元 估价结果一览表(略) 十一、需要特殊说明的事项 (1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。 (2)本报告评估地块为厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。 (3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。 (4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。 (5)未经评估单位书面同意，本评
10、估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。 (6)本报告自估价期日起半年内有效。 十二、土地估价 姓 名 签名 金胜利 （略） 范 谋 （略） 程永发 （略） 十三、土地估价机构 (略) 一九九七年八月二十二日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1，土地位置状况 委估地块为厂用地范围内的一部分，位于区大道 号，西临江、北靠 路、东临大道、南至 厂，距 大桥约 3. 5 公里。 2土地登记状况 厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为厂 评估对象为厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第号
11、，图号为，地号为，土地总面积 7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为 7477 平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第 号，图号为 ，地号为，土地总面积 628319 平方米，其中待估地块北区勘测定界面积为 40108 平方米，西区勘测定界面积为 24449 平方米。 3土地权利状况 估价对象土地使用权为厂以行政划拨方式取得。 4建筑物及地上附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1一般因素(略) 2区域因素 (1)位置 评估对象位于新区 江东岸，距市中心约 12 公里，口岸约 1 公里，距 大桥约 35公里。 (2)交通条件(略 ) (3)区域性质 由于城市发展的结果，已形成工业和
12、居住混杂的区域。 (4)集聚条件 评估对象周边规划为开发区，有保税区、出口加工区、高科技园区等，工业集聚规模较高。 (5)地块面积及形状 待估地块总面积为 72034 平方米，其中南区 7477 平方米，北区 40108 平方米，西区 24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。 3个别因素 (1)环境条件 评估对象所在区域附近工厂相对集中，如化工厂、煤气厂等，有一定的空气污染。 (2)地质条件 评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。 (3)临江条件 评估地块临江，有较理想的水运条件。 (4)土地使用权年限 取国家规定的工业用地
13、出让最高年限 50 年。 第三部分 土地估价 一、估价原则(略) 二、评估思路与方法选择 根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来， 新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。 三、估价过程 (一)市场比较法 市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下： 待估土地价格交易实例土
14、地价格交易情况修正系数 交易日期修正系数区域因素修正系数 1比较实例的选择 通过对市场交易实例的调查与分析，选择 3 个可比性较强的交易实例作为比较实例。 2比较因素的选择 根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素（见表 1 所列） 。 3因素条件说明 待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表 1。 表 1 因素条件说明表 待估宗地及实例 内容比较因素待估宗地实例 1 实例 2 实例 3 交易时间 976941949913 交易情况正常正常偏高正常 区域因素离市中心距离 12km13km18km12km 区域性质工业居民区工业区域工业区域工业区域 宗地
15、面积、形状 72034 m2，不规则 47640 m2，不规则 50000 m2，不规则 25799 m2，不规则 个别因素容积率 075080507 环境条件污染小污染较大无污染污染小 基础设施状况六通一平七通一平七通一平七通一平 年期 50 年 30 年 50 年 50 年 1编制比较因素条件指数表 经对表 1 中各因素条件的相互比较，赋予相应的支书，结果见表 2。 表 2 比较因素条件指数表 待估宗地及实例 内容比较因素待估宗地实例 1 实例 2 实例 3 交易时间 100 105 105 105 交易情况 100 100 115 100 区域因素离市中心距离 100 100 98 10
16、0 区域性质 100 102 102 102 面积、形状 100 101 101 101 个别因素容积率 100 100 90 100 环境条件 100 98 101 100 基础设施状况 100 100 100 100 年期 100 937 100 100 表中有关修正说明如下： （1）期日修正：目前，工业用地地价约下跌了 5%。 （2）实例 2 年期修正：1 1(1+r)3011(1+r)5093. 7%。 5因素修正 由表 2 进一步得到各项修正系数，如下表 3。 表 3 因素比较修正系数表 待估宗地实例 内容比较因素 实例 1 实例 2 实例 3 实例地价（元/m2）560770543
17、 交易时间 100/105 100/105100/ 105 交易情况 100/100 100/115 100/100 区域因素离市中心距离 100/100 100/98 100/100 区域性质 100/102 100.102 100/102 面积、形状 100/101 100/101 100/101 个别因素容积率 100/100 100/100 100/100 环境条件 100/98 100/101 100/100 基础设施状况 100/100 100/100 100/100 年期 100/937 100/ 100 100/100 修正后价格（元/m2）563. 8625. 4 502.
18、0 6实例修正后的地价计算 经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。 待估宗地地价（563. 8 + 652. 4 + 502. 0）3563. 7 元/平方米 （二）成本逼近法 成本逼近法是指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下： 地价土地取得费用土地开发费用投资利息投资利润 （1）土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。 a. 耕地占用税：6. 0 元/平方米。 b. 菜地建设基金：45. 0 元/平方米。 c. 粮油差价补偿费：3. 7 元/ 平方米。
19、 d. 土地补偿费：11. 5 元/平方米。 e. 青苗补偿费：2. 0 元/平方米。 f. 土地平整费：15 元/平方米。 g. 劳动力安置费：60. 0 元/平方米。 h. 养老费：49. 5 元/平方米。 i. 征地管理费：按(b + c + d + e + f + g + h)2%计, 即 3. 7 元/平方米。 j. 不可预见费：(d + e + f+ g + h)228 元平方米。 上述各项费合计，得到土地取得费用为 1992 元平方米。 (2)土地开发费用：取 110 元平方米。 (3)投资利息： 假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则： 利息199210081+11010
20、081312 元平方米 (4)投资利润：土地开发投资利润率取 12，则： 投资利润(土地取得费用+土地开发费用)12(199. 2+110)12371 元平方米 上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格： V (1) + (2) + (3) + (4)1992 + 110 + 312 + 3713775 元平方米 (三)评估结果的确定 上述两种方法评估结果分别为 5637 元平方米和 3775 元平方米。由于近年来新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为 5637 元平方米。由于待估土地总面积为 72034 平方米，则评
21、估总价格为 40，605，5658 元。 第四部分 附 件(略) 土地估价技术报告一中存在的主要错误及其致错的原因如下： 1第一部分后面应写上“总述”。 2估价项目名称不明确。 3 “估价目的”中未说明估价的应用方向。 4 “估价依据”中未列出土地估价的技术标准, 即估价规程。 5 “地价定义”中未说明土地开发程度。 6 “估价日期”中未注明估价的截止日期。 7 “估价结果”无单位地价和大写。 8 “需要说明的特殊事项” 中未说明估价的假设条件。 9 “估价师签名栏” 中无估价师资格证书号。 10 “土地登记状况” 中证书名错，应为国有土地使用证 11登记状况中五四至、登记等。 12.“土地权
22、利状况” 栏未说明他项权利状况。 13区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素( 宗地形状、面积 )列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。 14。在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。 15交易情况说明不正确。 16。在因素条件表中应将“宗地面积形状”列人个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。17。在选取的实例中，实例 3 超过了规定年限(5 年) 。 18个别因素修正中， “面积形状”修正错误。 19。 “基础设施状况” 未作修正。 20。交易时间未作修正。 21期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了 5”。
23、 22实例 2“容积率” 修正错误，实例 1、实例 3 容积率未修正。 23实例 2 年期修正错，应为实例 1 年期修正。 24年期修正未对 r 的取值作说明。 25市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。 26成本逼近法公式错，无土地增值收益。 27在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据 28 “土地平整费” 不应计人“ 土地取得费 ”。 29 “土地开发费” 无取费依据。 30利息计算中“利息率” 的确定无依据。 31投资利息中开发期没有乘 12。 32利润率的确定没有依据。 33成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。 34成本逼近法的最终结果没有进行年期
24、修正。 35估价结果未大写。 36第四部分应为“附录” 。 报告二 土地估价技术报告 第一部分 总 述 一、估价项目名称： 大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的： 为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。五、估价依据：(略) 六、价格定义： 本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格 七、估价期日：1997 年 9 月 八、估价日期：1997 年 8 月 30 日至 9 月 20 日 九、估价结果 土地价格总计：191 万美元，单位地价 393 美元m2 房屋价格总计：4192 万
25、人民币，单价 7228 元m2 人民币。 十、需要特殊说明的事项 ( 1 ) 评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。大达储运公司与外商达成意向：在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。 ( 2 ) 本报告所称市场价格是指公开市场价格。 ( 3 ) 未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。（4）本报告有效期为 1 年。 。 （5）本报告不对任何第三者承担责任 十一、估价人员签名 刘唯 注册房地产估价师 编号 00567 陈宏 经济师、资产评估师 编号 98035 十二、土地估价机构(略) 一九九八年九月二十日
26、第二部分 估fie 对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1土地位置状况 位置：四方路仓库位于某市四方路 150 号，靠近码头。 土地用途：仓储用地。 土地面积：四方路仓库总用地面积为 152000 平方米，其中估价对象土地面积为 4850 平方米。 土地利用状况：四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的 685，为104120 平方米，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。 土地等：6 等 2土地权利状况 评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号(略) 。该土地于 1989 年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。 3建筑物及其他附
27、着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1一般因素 某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。 2环境因素 四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港叉纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全(五通：通路、电、上水、下水、电信) ，具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。 3个别因素 四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建
28、成的未合资部分。食堂，办公等也均可无偿使用。该地地势较高，无水侵和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。市政基础设施齐全，达到“五通一平” ，地面建筑物面积 5800 m2。 第三部分土地及附着物估价 一、估价原则(略) 二、估价技术路线 由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。 三、估价过程 基本公式： 评估对象价格土地价格建筑物价格 （一）土地估价 1成本法评估土地价格 本案所称成本法评估土地价格，
29、是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。 （1）比较实例选择： 本次评估收集了以下 3 个比较实例 比较实例 A：东平路 32 号，国有出让仓储用地 比较实例 B：临江路 158 路，国有出让运输业用地 比较实例 C：临江路 194 路，国有出让工业仓储用地 （2）比较因素选择： 比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素（详细说明略） （3）编制因素条件说明见表 1。 表 1 因素条件说明表 待估宗地及实例 内容比较因素评估对象比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C 交易情况正常作价入股 正
30、常出让正常出让 正常出让 期 日 1997. 91997. 5 1997. 8 1997. 4 区域因素位置 四方路 东平路 临江路临江路 距市中心距离 19km 20km 22km 23km 基础设施 五通一平 生地 生地生地 工业集聚度 好 好 较好较好 交通状况 好 好 较好 较好 个别因素土地用途 仓储 仓储 运输业 工业仓储 面积（m2） 48506500 2300 186500 使用年限（年） 5050 5050 土地形状 规则 规则规则 不规则 容积率 0. 41 0. 46 0. 420. 40 （4）编制比较因素条件指数表（表 2 略） （5）因素修正 由于实例成交日期与估价
31、期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。交易情况正常，也不作修正。 因素修正见表 3 表 3 因素修正表 比较实例 A B C 地价（美元/ m2） 24 23 21 区域因素 100/100 100/99 100/97 个别因素 100/100 100/99 100/90 比准价格（美元/ m2） 24 23. 7 24. 05 上述比准价格接近，取其算术平均值： 地价（2423. 724. 05）323. 9 取整为：24 美元/平方米 （6）计算土地开发费 根据委托方提供的详细的土地开发费用，计算得到开发费为 8 美元/平方米。 （7）计算单位面积地价（利
32、息率取银行一年期贷款利率 12%，管理费取 3%，开发周期取1 年，开发费均匀投入，利润率取行业行润利润率 7%） 则：地价24（112%）1. 58（112%）0. 5（248） （3% 7%） 2845847324012 美元/平方米 （8）总地价40. 124850194582 美元，合人民币 161. 5 万元（美元与人民币汇率取 1：8. 3) 2收益还原法评估土地价格 根据委托方提供的资料计算： （1）四方路仓库去年全年经营收入 880. 5 万元（人民币） （2）全年全部经营支出为 320 万元（人民币） （3）土地纯收益（营业税及附加取 5. 56%）： 8805（1556%
33、）320511. 5 万元 （4）计算地价（土地还原率取 7%） 地价（511. 57% ） （1 1/（17%）50）1520004850 7059. 11520004850 225. 2 万元 3地价的确定 将上述两种方法求取的地价取其算术平均值，则评估地价为： （16152252）2193. 35 万元 （二）求取房屋价格 1计算房屋重置价 评估房屋为一座 3 层库房，框架结构，有一台 2 吨货梯，1983 年竣工使用，耐用年限 60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差，计算得房屋重置单价为 1100 元平方米（144。6 美元/平方米） 则：房屋重置价为：110058006380
34、000 元 2计算房屋折旧（设残值率为 2%，耐用年限 60 年） （1）年折旧额：6380000（12%）60104206 元 （2）折旧总额：104206141458884 元 3计算房屋现值 638000014588844921116 元，取 492. 1 万元 （三）评估对象总价 评估对象总价地价房屋价格193. 35492. 1685. 45 万元 （四）估价结果（略） 第四部分 附录 一、房物产权证书 二、估价对象照片 三、大达公司营业执照 土地估价技术报告二中存在的主要错误及其致错的原因如下： 1估价目的中对土地权利说明不明确。 2无估价对象描述。 3估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。 4估价期日非具体时点(无“日”)。 5估价结果中无大写、无汇率、币种不统一。 6无土地估价结果一览表。 7 “需要特殊说明事项” 中未对估价的假设条件(价格)进行说明 8说明事项中，未办理出让手续，就人股。 9报告有效期应为半年。 10非土地估价师签名。
