1、2010 年年度太原市房地产市场分析报告多地尔花园销售建议整理于 2010 年 5 月 14 日2第一章 政策资讯篇（本年度初） .3第二章 土地篇统计(本年度初) .4一、2010 年年初太原市土地市场供应情况 .5二、2010 年年初太原市土地市场成交情况 .5三、2010 年太原市土地市场存量情况 .6四、非招拍挂土地交易情况 .6五、2010 年年初杏花岭区土地交易情况 .7第三章 市场篇 .7一、市场综述 .7二、市场新增在售项目分析 .81、市场新增在售供应结构分析 .82、市场新增在售供应价格分析 .93、新增在售项目一览表 .10三、分物业市场 .141、住宅市场 .142、商
2、业市场 .183、写字楼市场 .20第四章 区域竞品项目篇 .20富力城 2010 年年初报纸广告投放解析 .20恒大绿洲 2010 年年初报纸广告投放解析 .22第五章 主流报媒监测篇 .23一、太原楼市于主流报媒投放图表 .23二、太原楼市于主流报媒投放次数与投放额比例表 .23三、太原楼市于主流报媒投放主要客户一览表 .241、太原楼盘于山西晚报投放主要客户 .242、太原楼盘于太原晚报投放主要客户 .24四、物业种类于主流报媒投放分析 .25五、太原各大项目市调详细分析.25第六章 多地尔花园销售建议.26第一章 政策资讯篇（本年度初）3一、 关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施
3、工作的通知发布时间：2010 年 1 月 14 日关键字：城市建设用地申报 农用地转用和土地征收主要内容：通知提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于 70%，并应按照产业政策严控高污染、高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达 60%及 40%；通知还明确了各级政府部门权责。点评：2009 年国务院批准城市建设用地审批已经完成。然而正如通知所述：自2007 年调整报国务院批准城市建设用地审批方式以来，各地按照新的规定要求报批用地，保障了城市建设用地，但也存在用地从申报到实施周期偏长，
4、不少城市土地“批而未征” 、 “征而未供”等问题。因此，我们借希望于此通知能够为进一步加强城市建设用地管理，提高用地报批效率，促进土地合理利用起到促进作用。二、关于公布国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿） 公开征求意见的通知发布时间：2010 年 1 月 29 日关键字：房屋征收与补偿主要内容：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。分别对适用范围、征收程序、征收补偿、关于非因公共利益的需要实施的拆迁等问题予以了明确规定。征收意见稿特别指出， 国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿） 关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规
5、定，适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动。点评：09 年，除了房地产市场量价齐升外，我们还能经常听到各地关于暴力抗拆迁的事件，在中国城市化建设加速推进的过程中，征地与拆迁将会越来越多触及到公众或个人利益。拆迁制度中，房屋的征收以及补偿是比较值得关注的，遇到以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁的问题如果能进行公平合理的对待，那么4房屋征收补偿中的问题是比较容易解决的。三、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知发布时间：2010 年 1 月 7 日关键字：房地产市场 商品住房 贷款主要内容：加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围
6、。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准。 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女） ，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价。加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。
7、点评：房地产业是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。其对政策调控显得尤为敏感，经历金融危机一年来，市场大起大落，人们对房地产业是既爱又恨。国民经济在 09 年任务圆满完成后，现在主要任务已经转化到抑制房地产市场过快、无序发展上来。因此，切实增加保障性及普通商品住宅有效供给；引导正确的住宅消费理念、抑制投资性购房需求；加强市场监管，并且将责任落实到地方政府。最终通过多层次、全方位的渠道促进市场健康发展。第二章 土地篇统计(本年度初)2010 年太原市土地市场供应与成交量急速锐减。从数据来看，1 月份，土地市场共新增供应约 1.88 万平方米，环比下降99%，同比下降 98%；成交约 17.
8、12 万平方米，环比下降 72%，同比下降 70%。但从挂牌时间来看，1 月的低成交仅是土地成交周期的一种表现。据市场研究部统计，目前太原市土地市场存量共约 169.71 万平方米。挂牌时间在 2 月份的土地约有 105.12 万平方米。因此，我们预测 2 月份太原市土地市场成交将会5再次放量。一、2010 年年初太原市土地市场供应情况据市场调研统计：2010 年 1 月份太原市公开挂牌转让 2 宗土地，新增供应面积约 1.88 万平方米。区域 编号 供应土地面积（） 用途迎泽区 HGZ-1001 14109.1 商业万柏林区 JZB1-2009010 4702.60 住宅合计 - 18811
9、.7 -迎泽区地块为划拨转让商业用地，转让人为山西省物资产业集团有限责任公司和山西省机电设备仓库，宗地位于长风东街以北，双塔南路以西、山西省医药公司、物产集团以南，土地面积约为 1.41 万平方米，地上现有一栋六层建筑物，其余为空地。转让最低价约 3068.73 万元；万柏林区地块为出让转让住宅用地，转让人为中国兵工物资华北公司。转让面积约为 0.47 万平方米，宗地位于漪汾街 71 号，地上现有两栋楼正施工中，转让最低交易价为 1096 万元。二、2010 年年初太原市土地市场成交情况据市场调研统计：2010 年 1 月份太原市共成交 3 宗土地，土地面积约 17.12万平方米，规划可建建筑
10、面积约 19.81 万平方米，成交总价约 1.08 亿元。区域 编号 用途 土地面积（） 规划建筑面积（） 成交价（万元）杏花岭区HGZ-0920 住宅 7820.3 7820.3 23460.9 23460.9 703.827 703.827HGZ-0921住宅、商业9474.15 20748.39 3126.4695小店区CG-0937 工业 153929.7163403.85153929.7174678.09692710053.4695合计 - - - 171224.15 - 198138.99 - 10757.29656数据来源：市场调研报告5%95%杏花岭区小店区数据来源：市场调研报
11、告10%90%住宅工业数据来源：市场调研报告10%90%划拨转让出让据市场调研统计，2010 年 1 月份太原市只有小店区与迎泽区成交 3 宗土地，小店区成交土地面积约 16.34 万平方米，占到总量的 95%；1 月小店区成交一宗工业用地，该地块位于西温庄杨庄、后所营村，规划大昌路以东，规划化章街以北，受让人为太原长安重型汽车有限公司。三、2010 年太原市土地市场存量情况据市场调研统计：2010 年年初太原市土地市场新增存量约 1.88 万平方米，加上 12 月份存量约 167.83 万平方米，目前土地市场存量共约 169.71 万平方米。据市场调研统计，2010 年年初太原市土地存量主要
12、集中在迎泽区，约7105.55 万平方米，占到总量的 63%；1 月存量土地中，仅有一宗约 1.41 万平方米的商业用地，约占总量的 1% 。四、非招拍挂土地交易情况2010 年年初，尖草坪区胜利西街原属太原电力电缆厂的 7648.8 平方米出让土地转让予山西龙昌房地产开发有限公司，详情如下所示：转让方 受让方 宗地位置面积（）用途作用年限转让价格（元/）总额（万元）公示日期太原电力电缆厂山西龙昌房地产开发有限公司尖草坪区胜利西街7648.8 工业 30 544 416.092010 年 1月 14 日五、2010 年年初杏花岭区土地交易情况据市场调研统计，2010 年年初杏花岭区共成交 1
13、宗土地，土地面积约 0.78万平方米，成交总价约 703.83 万元，规划可建建筑面积约 2.35 万平方米。地块编号 位置 转让时间 转让方 受让人HGZ-0920化工路 11、13 号，化工路以北、太原富力城以南、省五建以东2009-12-18至2010-1-4山西省第五建筑工程公司山西同利达房地产开发有限公司用地性质 转让年限 转让面积（） 建筑面积（） 容积率 建筑密度 绿地率基本资料住宅 507820.3（11.73 亩）23460.9 2.5-3 15%-20% 35%起始价（万元） 保证金（万元） 成交价（万元）每亩地价（万元/亩）楼面地价（元/）价格703.827 340 70
14、3.827 60 300第三章 市场篇一、市场综述展望 2010 年，太原房地产市场总体看好，从区域开发现状来看，小店区一直占领头地位，因为区域发展势头较好，又为太原城市“南移”建设区域，所以8对于房产项目开发来说具有一定的优势，所以大量的开发商都把矛头指向小店区；迎泽区以及杏花岭区作为太原房地产市场中心区域，土地紧缺的原因，从开发范围来说相对较小，开发程度也接近饱和；万柏林区在未来的开发空间会比较大，升值空间也不容忽视；对于尖草坪区和晋源区来说，因为区域发展的限制，房产开发相对缓慢，不过土地开发面积空间较大，未来的发展潜力也不可估量。09 年末，由于临近年关，项目总体销售量不容乐观，不过个别
15、项目的销售情况还是比较稳定的。市场销售价格并没有因为销量的下降而有所萎缩，相反多数项目的价格正在蒸蒸日上，2010 年的房地产市场会日趋见暖。二、市场新增在售项目分析1、市场新增在售供应结构分析（1）区域分布区域新增在售项目数量2619 187 7 40102030小店区 杏花岭区 万柏林区 晋源区 迎泽区 尖草坪区数据来源：市场调研报告新增在售数量（个）区域新增在售项目供应面积 （万）数据来源：市场调研报告261.26120.54116.03107.3937.183 45.17小店区 杏花岭区 万柏林区晋源区 迎泽区 尖草坪区2010 年年初太原市各区域新增在售项目共 81 个，新增在售供应
16、面积约687.57 万平方米。供应主力仍为小店区，约 261.26 万平方米，占总量的 38%。年初新增项目共 4 个，新增面积约 17.8 万平方米，较上月减少 53%。分别是迎泽区的东城 100 和朝阳盛景、万柏林区的悠乐汇以及小店区的龙海方舟花园。备注：年初新增在售的项目中小店区的太原恒大绿洲和晋源区项目万年花9城供应量为项目所剩供应面积。（2）物业类型结构分析区域不同物业类型新增数量比例0510152025小店区 杏花岭区 迎泽区 万柏林区 尖草坪区 晋源区数据来源：市场调研报告住宅 商业 写字楼 其它-公寓或别墅2010 年年初，太原市新增在售的物业有住宅、商业、写字楼以及别墅，其中
17、住宅项目共 71 个，商业共 7 个，别墅有 4 个，写字楼项目有 4 个。小店区新增在售项目中住宅有 22 个，商业有 3 个，写字楼有 2 个，别墅有2 个；杏花岭区新增在售项目中住宅有 18 个，商业有 2 个；迎泽区新增在售项目中住宅有 6 个，商业有 1 个；万柏林区新增在售项目中住宅有 15 个，商业有 1 个，写字楼有 2 个，别墅有 1 个；尖草坪区新增在售项目有 4 个，都为住宅项目；晋源区新增在售项目中住宅有 6 个，别墅有 1 个。从市场需求来看，刚性需求一般以居住为主，太原市物业类型以住宅为主，投资类物业占少数。其中，小店区住宅项目最多，占住宅项目总数的 31%。2、市
18、场新增在售供应价格分析区域市场新增在售毛坯销售价格7189 7073 6627 63434786 426702000400060008000杏花岭区 小店区 万柏林区 迎泽区 晋源区 尖草坪区数据来源：市场调研报告销售均价（元）本年度初太原市新增在售毛坯平均销售价格约 6619 元/平方米，精装修平均10销售价格约 8333 元/平方米。分区域来看，杏花岭区的毛坯销售均价跃居各区域之首，约 7189 元/平方米。由于市场销售低迷，销售均价较高的小店区、杏花岭区以及迎泽区的毛坯销售均价都有所降低，不过降幅不是很大。精装修项目均价最高的也为小店区，销售均价约 9600 元/平方米。备注：本次统计为
19、太原市新增在售（住宅、商业、写字楼及别墅）项目的销售均价。3、新增在售项目一览表2010 年 1 月太原市在售项目信息表单序号 项目名称房屋性质所属区域物业类型占地面积（万m2）当月供应面积（万m2）销售均价（时价）户型区间（平方米）当月销售套数证件情况1 太原富力城一期 商品 房 杏花岭区 住宅105.6（总） 29.98 精装 6300 85-180 135 五证齐全2 太原恒大绿洲 商品 房 小店 区 住宅 60（总） 112.79（总） 精装 6700 88-139 153 五证齐全3 昌盛双喜城一期 商品 房 小店 区 住宅10.67（总） 10.57 精装12500 105-500
20、 6 五证齐全4 富力现代广场 商品 房 万柏林区 住宅 10.47 21.83 精装 6000 39-180 148 五证齐全5 十二院城 商品 房 万柏林区 住宅 33.8 0.8 精装 6500 70-300 48 五证齐全6 万国城 MOMA 一期 商品 房 万柏林区 住宅 10 3.19 精装12000 100-300 56 证件不全7 五龙湾阳光海岸 二期 商品 房 杏花岭区 住宅 6.45 2.57 5200 97-166 15 五证齐全8 府东公园 6 栋 商品 房 杏花岭区 住宅 2.1 4.29 5000 85-160 11 五证齐全9 鼎晨浦东雅典 商品 房 小店 区 住宅 12.4 16.41 4600 32.8-242 100 五证齐全10 嘉怡国际丽都 城二期 商品 房 万柏林区 住宅 0.8 11.71 5500 起 63-403 90 五证齐全
