1、例题 3：1.估价对象概况某公司于 1995 年 11 月以有偿出让方式取得 A 地块 50 年使用权，并于 1996 年 11 月在此地块上建成建筑物 B，当时造价为每平方米 1200 元; 其经济耐用年限为 55 年，目前该类建筑重置价格为每平方米 1500 元，残值率为 10%，A 地块面积 450，建筑面积为 400，目前该建筑全部出租，每月实收租金为 10000 元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米 30 元，土地及房屋还原率分别为 5%和 6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米 20 元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的 4%，年维修费为重置价的 2%，
2、年保险费为重置价的 0.2%。2.估价要求试根据上述资料估算 A 地块在 1999 年 11 月的土地使用权价格。3. 估价过程(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。(2)计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月每平方米 30 元。年总收益=3040012=144000 元(3)计算出租总费用总费用包括以下几项：年税金=20400=8000 元年管理费=30400124%=5760 元年维修费=15004002%=12000 元年保险费=15004000.2%=1200 元计算房屋年折旧费房屋的折旧费应当根据房屋的重置价、耐用年限、残值率进行计算。但本案例中土地使
3、用权出让年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根据城市房地产管理法和国务院 55 号令规定，土地使用权期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，城市房地产管理法未作具体规定，而国务院 55 号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房地产年限为 51-1=49;而房屋在使用期满并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用年期内全部收回，以回收整个投资。因此，本案例中房屋年折旧费为：年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限 =1500400/49=12245 元所以:总费用=+ +=39205
4、元(4)计算房屋出租年纯收益：房屋现值=房屋重置价- 年折旧费已使用年限=1500400-122453=563265 元房屋年纯收益=房屋现值房屋还原率=5632656%=33795.9(元)(5)计算年土地纯收益：土地年纯收益=(2)-(3)-(4)=144000-39205-33795.9=70999.1(元)(6)确定 1999 年 11 月的土地使用权价格案例土地在 1999 年 11 月的土地使用权剩余使用年期为 46 年，因此土地使用权价格为：回答：题目中：公司于 1995 年 11 月以有偿出让方式取得 A 地块 50 年使用权，并于 1996 年11 月在此地块上建成建筑物 B
5、，当时造价为每平方米 1200 元; 其经济耐用年限为 55 年，可以看出经济耐用年限长于土地使用年限，根据国务院令，此建筑不计算残值，具体讲解建议看一下：如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根据城市房地产管理法和国务院(1990)55 号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，城市房地产管理法未作具体规定，而国务院 55 号令则规定由国家无偿取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超过土地使用权出让年期。这样，当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋
6、可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限张老师，您好。在您讲的实务第 27 讲基准地价系数修正法中，我觉得公式欠妥，Pi=P(1K)TKijF y我觉得应该为 Pi=P(1K)TKijyF ，为什么呢，因为年期修正也是以基准地价为基础修正的，它和期日修正、容积率修正一样，都是以基准地价 P 为基准，所以应放在前面，修正完了以后最后再加减开发程度差异，我觉得这样才符合逻辑，才符合以基准地价内涵为基准的系数修正。回答：按照基准低价的内涵，应当进行开发程度修正，然后再进行年期修正。因为进行开
7、发程度修正后，才能达到基准地价修正后的样点地价价格，最后，进行年期修正。得到土地价格。老师我想问一下。在制定容积率表和地价修正系数表的时候，怎么确定他是用定比或是用环比呢?(如(1+1%)n 次方，1%*n ，)回答：假如说是增加，那么要用定比，假如说是递增需要用环比。(1)市场比较法测算中，交易日期修正指数( 地价指数)的确定。在计算地价指数时，应注意两点：一是根据不同时段的地价变动差异，分段计算;二是根据地价变动的不同规律，采用不同的公式计算。1)如果某类用地的地价变动用百分点形式表示，通常表述为地价以某年为基期，以后平均每年(或每月)增加几个百分点。则基期年的地价指数为 100，以后某一
8、时点的地价指数为：地价指数=niri+100 (i=1t)式中：n 代表年(月)数;r 表示每年(月)增加的百分点;i 表示不同期间;t 表示期间数。2)如果地价变动用环比形式表示，通常表述为地价在某一期间平均每年( 月)递增百分之几，则基期年的地价指数为 100(基期年可根据情况确定，不影响计算结果，但只能有一个基期年)，以后某一时点的地价指数计算公式为：地价指数=(1+ri)ni100 (i=1t)2010 年土地估价师实务基础：剩余法相关知识对某复合结局事件(A，B，C)，已知它的有关(暴露)因素在特定的范围内 (a,b,c)，通过先前的归纳又知道 b 说明 B，c 说明 C，那么剩余的
9、 a 必定说明 A。1.1 基本公式以剩余法评估土地价格用下列公式：V=A-B-C (21)式中：V：待估土地价格A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值B：整个开发项目的开发成本C：开发商合理利润1.2 程序：(1) 调查待估宗地的基本情况;(2) 确定待估宗地的最有效利用方式;(3) 估计开发建设周期和投资进度安排;(4) 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值;(5) 估算开发成本和开发商合理利润;(6) 确定待估宗地的土地价格。1.3 估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成后拟采用出
10、租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。1.4 确定开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。1.5 确定开发成本开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费;在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。1.6 计算利息地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，
11、按复利计算。在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。1.7 计算利润开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。1.8 现有房地产项目的土地估价运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下：V=Vr-Ph-T (22)式中：V：土地价格Vr：房地产交易价格Ph：房屋现值T：交易税费房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原
12、法确定。1.9 适用范围剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：(1)待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;(2)仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。2010 年实务基础辅导：路线价估价法的操作步骤路线价估价法的操作步骤路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序：1.确定待估宗地所处的路线价区段和路线价;根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价区段和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。2.确定待估宗地的临街深度和其他因素条件(包括宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分配率);查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体条件。3.确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数(包括宽度修正、宽深比修正、出让、转让年期修正、朝向修正、土地分配率修正);按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件指标，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分别确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。4.估算宗地地价。根据前三步所得到的路线价和修订系数，对路线价进行修订，即可得到待估宗地的地价。
