1、市 场 调 研 范 本一、城市及宏观经济、环境概况1、城市概况：临沂 市城市概况 该市位于 山东 省 东南 部该市下辖 3 个区 9 个县，市政府驻 兰山区城市面积 17186 平方千米 m2， 占建成区面积50 平方公里 南北 长 228km 东西 宽 161km户籍人口1022.7（07）年数字）城镇人口 103 万人 常驻人口万人（07 年数字）城市地形特征临沂地处鲁中南低山丘陵区东南部和鲁东丘陵南部，地势西北高东南低，自北而南，有鲁山、沂山、蒙山、尼山四条主要山脉呈西北东南向延伸，控制着沂沭河上游及其主要支流的流向。以沂沭河流域为中心，北、西、东三面群山环抱。向南构成扇状冲积平原。地形
2、复杂，差异明显，山区重峦迭嶂，千峰凝翠，丘陵逶迤蜿蜒，连绵起伏，平原坦荡如砥，一望无际，河道纵横交差，碧水如练。山地、丘陵、平原面积各占总面积的三分之一。城市气候特征气候为暖温带季风大陆型气候，四季分明，雨量充沛，气候温和，全年平均气温14.1，极端最高气温 36.5，最低气温-11.1，年降水量 849 毫米，全年无霜期200 天以上。城市主要水域 临沂市境内有 10 公里以上河流 300 多条，其中，沂河境内长 287.5 公里，沭河境内长 253 公里。全市有大小水库 90 座，库容量 34 亿立方米，水资源丰富。二环长度 km 三环长度 km 轨道交通 km城市交通途经主要高速公路京沪
3、高速公路、日东高速公路主要铁路、水运、航空线路。新亚欧大陆桥铁路、沿海铁路重要支柱产业（企业）临沂全市八大支柱产业累计完成工业总产值 1221.8 亿元，占全市规模以上工业比重为 78.64%，同比增长 34.4%，较去年同期净增 312.7 亿元，拉动全市总产值增长 27.41 个百分点。其中农副产品及食品加工产业完成产值达到 368.8 亿元，占规模以上工业总产值的比重接近四分之一；机械制造业、木业加工业、化工业、建材业和冶金业等五大行业累计完成产值过 100 亿元，分别达到 142.1 亿元、113.7 亿元、154 亿元、101.7亿元和 172.2 亿元，占规模以上工业总产值比重分别
4、为9.15%、7.32%、9.91% 、6.54% 和 11.08%。纺织服装业和医药加工业累计完成产值均过 50 亿元，分别为 88.4 亿元和 81 亿元，占规模以上总产值比重分别为 5.69%、5.21%。木业与建材两大行业高速增长，分别增长67.4%和 51%。省内（区域）经济地位2007 年临沂市在山东 17 个地市中人均 GDP 排名十六位，总量排名 82、宏观经济概况项目 06 年累计额 单位：亿元 增长幅度 单位：%财政收入 58.3 亿元 23.5财政支出 99 亿元 20.4固定资产投资 530.2 18.3社会消费品零售总额 554.7 15.4城市居民人均可支配收入 1
5、0722 元 18城市居民人均消费性支出 6877 元 19.9天津市财政收入 925.62 27.6天津市财政支出 654.2 25.7天津市固定资产投资 1849.80 22.0天津市社会消费品零售总额 1356.79 14.0天津市居民人均可支配收入 14283 元 13.0天津市居民人均消费性支出 10548 元 9.306 年经济总量：项目 数额增长率（% ）全国排名GDP 总量 1404.86 亿元 16.3人均 GDP 13639 元天津市 GDP 总量4337.73 亿元 14.4天津市人均 GDP 409615177 美元11.7 3第三产业现状及走势第三产业完成 495.3
6、8 亿元, 增加值 90.65 亿元增速达到了 18.3%,在各产业中所占比重 35.3%支柱产业现状及走势临沂全市八大支柱产业累计完成工业总产值 1221.8 亿元，占全市规模以上工业比重为 78.64%，同比增长 34.4%，较去年同期净增 312.7 亿元，拉动全市总产值增长 27.41 个百分点。其中农副产品及食品加工产业完成产值达到 368.8亿元，占规模以上工业总产值的比重接近四分之一；机械制造业、木业加工业、化工业、建材业和冶金业等五大行业累计完成产值过 100 亿元，分别达到 142.1亿元、113.7 亿元、154 亿元、101.7 亿元和 172.2 亿元，占规模以上工业总
7、产值比重分别为 9.15%、7.32%、9.91%、6.54% 和 11.08%。纺织服装业和医药加工业累计完成产值均过 50 亿元，分别为 88.4 亿元和 81 亿元，占规模以上总产值比重分别为 5.69%、5.21%。木业与建材两大行业高速增长，分别增长 67.4%和51%。临沂批发市场为全国第三大商品批发市场，是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地，辐射 20 余个省、市、自治区，年交易额达 400 亿元人民币，批发城平均每天流动人口 35 万人。以临沂批发城为中心，物流为经纬，已形成庞大的经济辐射网络和三层经济辐射圈；第一层辐射临沂 12 个县区，1000 万人口；第二层辐射淮海经济区
8、19 个市地，2 亿多人口；第三向东辐射韩国、日本，向北辐射津、京、塘并延至东北区，向南依托长江航线辐射长江经济带，并通过陇海铁路辐射中国西部地区。3、宏观环境概况A、房地产政策环境B、房地产经济环境C、房地产市场环境现状及趋势（一）2006-2007 年房地产投资开发情况从山东临沂市统计局年临沂市房地产市场发展的统计分析中了解到，近几年来，临沂市房地产市场处于比较活跃的状态，全市房地产开发投资额由年的亿元，上升到年的亿元，比年增长了倍。其中住宅投资由年的亿元，增长到年的亿元，增长了倍，经济适用房投资增幅也达。 统计显示，房地产开发主要集中在三区。今年一市三区房地产开发完成投资亿元，占全市的。
9、三区房屋总施工面积为万平方米，占总施工面积的；其中住宅为万平方米，占总施工面积的；而九个县区的房地产开发投资额仅占全市的。 临沂的房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的。截止到去年年底，全市从事房地产开发的注册企业共有家，其中三区房地产开发企业家，占全市房地产企业的；企业主体呈现多元化。（二）近期商品房项目情况项目名称 建筑类型 楼盘地址销售均价(元/平方米)开盘时间滨河国际 住宅商业娱 乐休闲 兰山区滨河大道小埠东橡胶坝西侧 3000 2007 年前后观天下花园 现代中式生活样板社区 罗庄区滨河大道与沂河路(原金九路)交汇 处 2180 待定怡景.天鹅湖 欧式住宅
10、罗庄高新区科技大道(原罗八路)与双月园 路交汇处(高新区公安局对面) 1800 2007.5宋王庄小区 大户型 临西五路与水田路交汇处西 100 米路南 2900 2006.10 独院式别墅 别墅 临沂市沂河路（原金九路）与金城路交界 处 2000 2005.1台北新城 无 临西五路与起阳路交汇处 3200 2007.5澳尔诺国际公寓 无 临沂市通达路 113 号 3100 在售利群.阳光公寓 无 青年路与临西三路交汇处 2235 2007.5琅琊小区.牡丹苑 住宅 枣沟头工业区内 2000 2007.1北园小区.园中苑 住宅 北园路与通达路交汇处东 100 米 2000 2008.14、小结
11、点评二、区域房地产市场现状分析1、 住宅市场的现状分析1.1、 住宅市场的供需状况调查 A、年开发量 B、年销售量 C、年空置率1.2、 住宅市场的地域分布（1）兰山城区片：城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化名城核心区；（2）罗庄城区片：城市主要工业基地，以能源、建材、化工、纺织、工业和高新技术产业为主体；（3）河东城区片：城市的航空港和大型物资集散中心，以仓储转运、批发贸易大型基础设施基地和滨水居住区为主体；（4）南坊新区片：城市未来的行政中心、文化娱乐中心、体育中心、教育研发中心休疗养基地和大型居住区；（5）经济开发区片：对外贸易加工基地，以省级经济开发区为主体，建成为日照港连云港和青
12、岛港服务的主要出口货物加工集散地。1.3、 住宅市场的建筑风格1.4、 住宅市场的目标客户群1.5、 住宅市场的户型特点1.6、 住宅市场的配套特证1.7、 住宅市场的销售策略1.8、 住宅市场的竞争态势1.9、 住宅市场的发展趋势2007，似乎所有的目光都集中在滨河的时候，临沂的城西板块正在悄悄崛起，从搬迁后并开始正式运营的汽配摩配市场，到红红火火的家电市场，再到热销中的小商品市场、华强家具市场、美多现代城以及西南片的台北新城、同心花园及荣华园、朗润鑫园、鼎鑫佳园的销售，整个西部片区虽然不温不火但是却暗藏玄机。城西的房产开发已然显现出巨大的发展空间。新形势下如何崛起，打造城西新一轮的辉煌，已
13、成为令多方关注的重大话题，也成为众多开发商为之瞩目的焦点区域。随着临沂市政府进一步加大对城西板块大大规模改造，蕴含着无限发展潜力的西区楼市呈现出一片蓬勃发展之势，让众地产商兴奋不已。西区的房地产市场必将随之兴起，被人称为“西部农村”的西区，已经逐步凸显出新一轮的辉煌！ 魅力西区，王者强势崛起西部，曾经是这个城市最边缘的郊区，“10 年前，五路那边都还是一片麦地”一位老临沂这么感慨地说。如今，这里却是这个城市最具有活力的地方。自五路开始，逐步向西推进直至现在的 11 路，你不得不钦佩临沂人丰富的想象力和创造力，临沂人未来的财富聚集地，一个新兴的商贸中心正在这里诞生。临沂市 2020 年的城市规划
14、，应该说是政府关注西北走向的一个强烈的信号，尤其是城西。有专家人士认为，目前的临沂城西正处在一个非常关键的点上，是一个桥头堡。不管是从临沂市未来的发展规划，还是打造商贸城市，或者是涉及到临沂能不能在鲁南地区崛起的过程中起到领头羊的作用，西部的定位都处在一个桥头堡的位置上，这是从大的环境上来讲。从整体战略上说，城西对临沂的经济发展起着非常重要的作用。”随着家电、厨卫、小商品、灯具等市场纷纷搬迁，西区商业出现了前所未有的冲动。有业内人士分析，西区商业冲动是一个信号，也就是说西区真正崛起的时期已经到来。西区的商业地产还处于起步期，而事物发展的一般规律是产生、发展然后达到辉煌的过程。便捷西区，生活因新
15、车站而更具魅力随着新汽车客运总站的搬迁，为逐渐升温的城西楼市又添了一把“火”。临沂新汽车站的开通将对西区市民的生活方式、居住理念以及西区的商业格局带来强烈的冲击。新汽车站带来的交通便利和经济元素大流通，将会把商业、住宅、休闲等各类场所与车站巧妙地连接在一起，将逐步形成具有临沂城西特色的车站“生活圈”和车站文化。在这个圈子里，人们的工作、学习、生活、购物、休闲都将得到最大限度的便利快捷。有业内人士指出，汽车站在哪个地方，方圆一公里的房地产开发就会热到哪里，大量住宅小区聚集在车站附近，形成密集的“环形地带”，由于这个环行区域内可达性较高，所以房地产的价值会高于周边距离车站较远的同类物业很多。对此，
16、城西一位地产商直言不讳：“一直以来，楼盘价格基本上还是以地段区分，西区的房价远低于中心城区和滨河地区。新车站开通以后，对购房者来说，交通更加方便，位置的劣势将不再明显，西区车站周边的房价将会打着滚儿地往上涨。也就是说，车站增加了房产项目的附加值。”人文西区，最具文化气息的城市面孔特色西区的建设要增加临沂城西的文化内涵。在安徽，他们的村庄全部都是雪白的墙壁和灰色的屋顶，镶嵌着群山之中，看着是非常漂亮。这就是徽州建筑，它就是一种文化。我们穿衣服的时候，并不是说找一块布蒙到身上就算了，要给它做成时装，要形成自己的品牌。有没有这个品牌它的差别就大了。房子实际上也是这个道理。西区要发展，就要考虑这个问题
17、。随着双岭路的贯通及大学城的出现，近 3 万人的庞大文化消费群体为城西的文化建设增添了很多丰富的内容。近年来，各大市场纷纷又搬迁落户城西，完善了这里一直所缺乏的商业配套，让西区的“商贸中心”更加名副其实。 大学城与市场经商人士所形成的庞大的消费群体在加速了城西板块的繁荣，而他们在消费上的前卫性，势必推动整个西区在文化消费观念上的改变。年轻的商业消费人群与大学城的文化气息相得益彰，相互带动整个城西区域文化产业的发展.房产开发：政策开道，市场先行临沂新商贸城的繁荣与房地产业的繁荣是有着直接的关系，首先是政策上，政府做了相关的规划与政策，使得整个批发市场的整体建设非常顺利，政府市场化运做商贸市场，带
18、动了整个片区的人气。同时，依靠商业带动住宅，成为城西住宅的一大特色。所以，城西绝大多数楼盘的主力消费群体都是各个批发市场的经营户。这批先富起来的临沂人支撑了整个西部，甚至整个临沂的住宅消费。市民消费：价格优先，理性消费从消费者的消费习惯来看，临沂的消费在西部呈现理性的特点，更多是出于交通便利及居住习惯的角度去购买住房，价格在这个区域一直处于整个城市价格的中游，根据记者的调查，城西相当一部分客户虽然不是价格敏感的客户，但是在选择城西楼盘的时候，还是非常慎重的考虑，“我们楼盘的客户多属于城市的中坚阶层，不是大富，生意是从小做起的，懂得积累和节约”城西某楼盘的销售经理这么告诉记者。作为这个城市未来最
19、耀眼的板块之一，城西随着交通，配套设施的不断完善，其未来的发展是光明的。2007，城市向西，财富向西，期待以后，我们更希望，我们的这个城市不仅仅向西，更向四面八方！1.10、 知名项目的综合分析2、06 年全市商品房开竣工面积及结构；3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；5、三级市场交易情况；该市的品牌营销代理企业及代理项目：该市的主要品牌中介商及门店数量：该市上年度二手房成交量及同比增幅，上季度成交量及同比增幅6、 小结点评房地产的总体开发量和成交量较上年同期的上升/下降幅度 %房地产开发投资完成 67.
20、92 亿元，同比增长 54.7%占全社会固定资产投资的比重为 22其中，商品住宅开发投资完成 亿元，同比上升/下降 ；全市商品房买卖成交 万套， 万平方米，同比分别上升/下降 、 ：其中，商品现房买卖成交 万套， 万平方米，同比分别增长/下降 和 ；商品期房预售成交 万套， 万平方米，同比分别增长/下降 、 ；固定资产投资总额为 亿元，较上年增长 %，消费指数为 ，房地产投资总体增长幅度 低于 /高于 固定资产投资增长幅度成交价格增长幅度 高于 /低于 消费水平的增长幅度以上数据采集同时附上该城市十一五计划完成目标三、 法律/政策环境调查 1 该省、市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、
21、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。 2 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。四、消费市场调查1、城市人口数量户籍人口万人，常住人口 万人，“十一五”目标 100 万人2、人口结构与购买力3、常住人口的收入状况分析4、城市常住人口可支配消费及住房消费支出比例5、流动人口的数量与消费支出6、重点区域周边人口的文化层次、消费习惯7、重点区域周边人口居住氛围与居住习惯8、客户消费目的A、解决基本居住需求（一次置业）B、改善居住环境（二次置业）C、投资出租9、目标客户对住宅消费的选择因素排序A、 价格B、 位置C、 交通D、 环境E、 产品质量F、 户型G、 社区配套H、 产品附加值I、 开发商实力、品牌、服务J、 其它10、小结点评
