商业地产基础知识培训完整版.pptx

1、商业地产基础知识整合培训,商业地产基础,报告提纲,何为商业地产？,商圈与社区商业,商业建筑空间设计,PART 1,PART 2,PART 3,开始之前，我们先看几组商业照片,大型社区商业中心,大型购物中心,特色休闲街,分组讨论 结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中，平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？ 消费的金额和内容有什么不同？,注： 约10-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为10分钟左右 讨论后每组一个代表回答以上问题,商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发展和地区属性的不同而变化的,商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历“必需起步发展

2、享受”四个过程,阶段,阶段描述,基本特征,300 US$,1000 US$,3000 US$,5000- US$,国内,中等规模以上城市,长三角 珠三角,深圳 上海 北京,GDP,百货大楼,大型超市,供销社,城市生活休闲中心,商业 模式,国外模式,发展特征 国内模式 发展 特征,第一代商业,第三代商业,第二代商业,街区商铺,百货商场,摩尔,风光数十年后在20世纪前期遭遇挑战，传统商业的赢利率无法支撑起再扩张、发展的负担,超市兴起，倡导自由选购的理念。最大贡献是给零售业业态注入工业制造业的文化要素。,以Shopping Mall为代表，追求一站式购物。环境污染、郊区化的边缘生存状态、交通堵塞、旧

3、城衰落等问题使其渐渐退出发展舞台。,城市中心区域,社区中心/临近市区,城市中心/副中心/交通枢纽,第四代商业,以“体验经济”为基础，以生活方式消费、娱乐加休闲为主旨,城市生活休闲中心,随着新世纪的到来，超市迅速在中国成为新的时髦，这和后期所谓的mall实际上是一致的，国内汽车保有量低难以支撑真正意义的郊区mall,我们国家最早的商业模式，供销社的选址往往都是城市中最好的位置,如北京王府井的百货大楼，这一代发展了很长时间，它是在供销社的基础上扩大的，在经营模式上也发生了很大的变化,着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求，国内目前出现的越来越多购物中心,城市核心,商业地产的基本概念 商业地产的分类

4、,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,商业地产用于经营用途的房地产形式,商业地产的形式多种多样，最常见的如mall、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等（开放、封闭） 大型商业地产项目的开发是一项复合工程，需要对商业、地产、金融等各方面具有专业操作能力,泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等 狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,商业地产与住宅房地产的区别,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单,商业地产项目是只租不售

5、、或只销售部分的面积，大部分靠企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住或投资,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的,发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,商业地产在开发和运营中涉及到三个层面,资本运营,商业地产,市场开发,运营管理,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,商圈吸引顾客的辐射范围,商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定

6、的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围,商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。 这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。 进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,业态面向某类目标顾客的商店营业形态,特征：“怎么卖 ” 对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态

7、目前中国有9种零售业态，日本20多种，美国40多种 包括百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店、折扣店、自动售货机、邮购店、无店铺销售形式（电子购物B2C，C2C）等,业态：“店“商家或经营者向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的基本概念,业种面向顾客某类用途的商店营业种类,特征：“卖什么” 目前国内零售消费市场可细分上百个业种，商品的种类达到数万（11万）种，国外发达国家的业种细分更多，难以胜数 从使用目的上分为消费品和再生产品，从购买习惯上分为日常用品、选购品、专用品，包括男装、女装、鞋类、箱包、家

8、电用品、生鲜、日化用品、烟酒、建材、机电、纺织品等,业种：“货”依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类,商业地产的基本概念 商业地产的分类,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的分类,随着需求和消费水平的提升，商业物业也随之越来越多样化。 我们可以根据不同的标准对其进行分类,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的分类,PRRT 1 何为商业地产？商业地产的分类,在商业地产实践中，我们常常根据业态进行分类：,百货店 超级市场 大型综合市场 便利店 专业店 专卖店 购物中心 仓储商店 家居中心,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,百货店 Department store(Dept),特点

9、采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全 选址在城市繁华区、交通要道 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象 商店规模大，在5000平方米以上 商店设施豪华，店堂典雅、明快 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人,概念 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,2.大型综合商场 general merchandise store(GMS),概念 采

10、取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售业态,特点 采取自选销售方式和连锁经营方式 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发 设有与商店营业面积相适应的停车场 目标顾客为购物频率高的居民 商圈范围较大 商店营业面积一般在2500平方米以上 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,3. 超级市场 super market(SM),概念 采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态,特点 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行

11、商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品应以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主 营业时间每天在11H左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地 选址在居民区、交通要道、商业区 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象 商店营业面积在500平方米以上 目标顾客以居民为主,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,4. 便利店convenience store(Cv.S),概念 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态,特点 以开架自选为主，结算在进口(或出口)处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、

12、应急性等，营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物57min到达的范围内 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高，目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80的顾客为有目的的购买 经营实行信息系统化，开展单品管理，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,5.专业店 speciatity store(SS),概念 经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态,特点 采取定价销

13、售和开架面售，亦可开展连锁经营 商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润 选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内 商圈范围不定 营业面积根据主营商品特点而定 目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,6.专卖店 exclusive shop (ES),概念 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态,特点 采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营 商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利 注重品牌声誉、从业人员必须具备丰富的专业

14、知识，并提供专业性知识服务 选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内 商圈范围不定 目标顾客以中青年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,7.购物中心 shopping center(SC),概念 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体,特点 由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理，中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理 内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成 服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。根据卖场面积，设相应规模的停车场 选址为中心商

15、业区或城乡结合部的交通要道 商圈根据不同经营规模、经营商品而定 设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制， 目标顾客以流动顾客为主,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,8. 家居中心 home center(HC),概念 以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态,特点 选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区 商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等 作为经营策略，发挥了廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势 提供一站式购足和一条龙服务 可

16、采取连锁经营方式 有一定的停车场,PRRT 1 何为商业地产？九大业态介绍,9.仓储商店 warehouse store(WS),概念 在大型综合商场经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业态,特点 选址在公路边、交通要道和利用闲置设施,主要的商圈人口为57万人,商店营业面积大，一般在4000 m以上 商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分，主要是面向广大的工薪阶层服务 作为价格策略，每天都以较低价格销售全部商品,作为商品策略，经营同其他零售业态能进行价格比较的、知名度、普及率都较高的商标商品或价

17、格一般被众所周知的商品 商店设施简单化。将超市开发的销售技术和管理理论、可实行连锁经营 仓储商店的价格影响力、大型综合超市商品供应计划的方法及选址理论等融为一体，灵活运用。设有一定规模的停车场,PRRT 1 何为商业地产？业种介绍,业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。 通常分为以下四大类：,PRRT 1 何为商业地产？业种介绍,业种细分：,报告提纲,何为商业地产？,商圈与社区商业,商业建筑空间设计,PART 1,PART 2,PART 3,社区商业 社区商业以满足社区日常生活配套为主要的业态规划，如餐饮，干洗，美容美发，书报亭等等，一

18、般无大型主力店带动。小而杂以生活所需为主 商圈商圈商业的辐射范围为整个城市或较大范围，以其在城市中的商业定位（地位）、商圈发展潜力来确定其作为，大而全、精而细，以品牌店、专营店为主,思考: 请回忆一下您居住的小区配套商业都有些什么业种？ 更大或者更小的社区，他们的商业配置有什么异同？,PRRT 2 商圈与社区商业社区商业,消费人口是决定社区商业的第一要素,PRRT 2 商圈与社区商业社区商业,居住组团类社区商业配置：零售与配套,居住组团：由于受到人口总量的限制，居住组团的消费需求一般以基础型为主，其涵盖的业态业种相对比较单一，零售类及配套类商业居多。 例如： 零售类 便利店，书店，五金建材，西

19、饼店，药房等 配套类 银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等,PRRT 2 商圈与社区商业社区商业,居住小区类社区商业配置：零售、配套、发展型,居住小区：居住小区一般由多个居住组团组成，人口数量在后者的基础上有大幅的提高，居民对社区商业的要求也随之提升，出现少量的发展型社区商业。 例如： 零售类 便利店，书店，五金建材，西饼店，药房，大中型超市等 配套类 银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等 发展型 宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社等,PRRT 2 商圈与社区商业社区商业,居住区类社区商业配置：零售、配套、休闲、发展型,居住区：由于消费人口的激增，服务半径的扩大，社区商业的业态业种的丰富

20、程度已较为接近区域型商业。 例如： 零售类 便利店，书店，五金建材，西饼店，药房，大型卖场等 配套类 银行，邮局，电信，洗衣，维修，中介等 休闲类 按摩SPA，酒吧茶坊，网吧，中西快餐，时尚餐饮等 发展型 宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社，教育培训等,PRRT 2 商圈与社区商业社区商业,特大居住区类社区商业配置：零售、配套、休闲、发展型,特大型居住区：突破原有区域规划的限制，在消费人口数量和商业建筑体量上以不能用常规标准来衡量。目前此类居住区的数量较少，服务能力和辐射范围有突破区域商业中心的可能。 例如： 零售类 便利店，书店，建材卖场，专业专卖，大型卖场，购物中心等 配套类 银行，

21、邮局，电信，洗衣，维修，中介等 休闲类 按摩SPA，酒吧茶坊，网吧，中西快餐，时尚餐饮等 发展型 宠物店，音像店，鲜花店，美容美发，旅行社，教育培训，汽车美容，婚纱，琴行等,社区商业 社区商业以满足社区日常生活配套为主要的业态规划，如餐饮，干洗，美容美发，书报亭等等，一般无大型主力店带动。小而杂以生活所需为主 商圈商圈商业的辐射范围为整个城市或较大范围，以其在城市中的商业定位（地位）、商圈发展潜力来确定其作为，大而全、精而细，以品牌店、专营店为主,PRRT 2 商圈与社区商业商圈,主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.5-0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核

22、心商圈在5公里以内 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外,商圈的构成及顾客来源,主圈次圈边圈,PRRT 2 商圈与社区商业商圈,人口数量及特点 包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。 建设状况 包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。,商圈分析要素,商圈分析是指对商

23、圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。,社会因素 分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。 商业发展潜力 包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时，应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。,PRRT 2 商圈与社区商业商圈,影响商圈大小的因素,百货商店的自身的特点 百货商店的经营规模 百货商店的经营商品种类 交通运输情况 竞争对手的地理位置 百货商店的

24、促销情况 消费者的流动性,休息十分钟，稍后继续,报告提纲,何为商业地产？,商圈与社区商业,商业建筑空间设计,PART 1,PART 2,PART 3,商业建筑空间要点 建筑空间类型 集中式商业（盒式商业） 街区式商业 商业空间创新,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,商业建筑五大要素，有什么样的特点？,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,1. 商业体建筑立面表现,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/立面,包装创意是否需要？,This or this？,常见耳机包装,创意耳机包装,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/立面,外表重不重要？,This or this？

25、,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/立面,建筑的立面，恰如人的外表气质，同时也构成对消费者最直观的吸引,This or this？,新加坡乌节湾商业项目,上海仲盛世界商城,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/立面,立面风格应当体现出一个商业体的经营内涵,商业,元素,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/立面,国外商业案例,2. 日本山井奥特莱斯,1. 日本千叶区域商业,1,2,4. 新加坡克拉码头,4,3. 洛杉矶city walk,3,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,2. 商业体建筑入口设计,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口,思考： 为什么

26、我们会经常看到“走出来的路”？,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口,不仅是所谓“路人的素质” 更重要的是非人性化的路线设计 道路设计应当符合人的行为习惯,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口,什么是人的行为习惯：弧线与捷径 优秀的商业体入口设计一般也遵从这个规律通过弧线形成喇叭式（楔形）入口广场，吸纳人气,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口,思考： 商业体的入口又应该放在什么位置？ 是中间，还是路口？,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口,传统商业观点认为：金角银边 “金角”路口的位置是商业价值最高的地方，因此入口通常放在中间“银边”位置,P

27、RRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/入口,随着商业的发展和对商业认识的深入，越来越多的业内人士认为： 路口“金角”是最容易吸纳和聚集人气的地方，导入客流作用对商业体的价值贡献大于商铺的价值贡献,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,3. 商业体交通动线设计,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/动线,商业动线由客流、车流、货流三条线共同构成,消化循环系统,呼吸循环系统,血液循环系统,犹如人的三大循环系统，互相渗透、永久共存，却从不交错,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/动线,客流动线是商业体中最容易被感知的部分,消费者从各个入口被吸纳进入商业体， 因此外部客流的介接

28、入是商业客流动线第一个重要部分,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/动线,一条清晰明了的内部主动线，是客流动线设计的核心,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/动线,一条清晰明了的内部主动线，是客流动线设计的核心,日本旧船厂改造的区域商业,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/动线,内部多条动线严重影响商业效率,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,4. 商业公共空间中庭,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/中庭,思考： 商业体为什么需要中庭？,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点/中庭,中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间,PRRT 3 商业

29、建筑空间设计建筑空间要点/中庭,中庭在盒式商业和商业街中被广泛应用,上海恒隆广场,上海南方商城,上海-海上海商业广场,上海大拇指商业广场,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,5. 商业体建筑的主力店,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,商家品牌有很多类型， 比如餐饮品牌,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,商家品牌,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,卖场品牌,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,你了解他们在商业体中的不同作用吗？,分组讨论 回忆并模拟想象某个购物中心或者商业街的商业布置： 1.娱乐、餐饮、服装零售、生活服务类一般分布在什么地方？ 2.吸

30、引你去这里消费的主要业种和商家通常有什么特点？,注： 约10-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为10分钟左右 讨论后每组一个代表回答以上问题,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,什么是主力店,一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店，就是主力店。 包括两个方面：一个是面积大，大面积能够带来大人流。主力店一般面积在50002万平方米。另外一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌。,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,主力店位置确定,发展商希望主力店经营位置离首层越远越好,主力商家希望离首层越近越好，最好就定在首层,博弈,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,主力

31、店位置确定,现实折中的结果,主力店的经营层级大多数位于二层至顶层之间,既保证了主力店有一个相对理想的经营位置 又能将首层腾出来让发展商获得基本的投资回报,如果两家主力店，则应该呈“哑铃形”布局，让两家主力店位于物业两侧，中间是中小散户构成的长廊 如果多家主力店，至少应该在顶层布置一家，以达到吸引客流向上走的目的。,让客流在到达主力店之前尽可能经过更多的商铺，尽可能逗留更长的时间,比较合理的原则,PRRT 3 商业建筑空间设计建筑空间要点,主力店业态选择：突破百货与卖场,对于面积在10万平米以上、多种业态组合的购物中心，多个主力店是必要的。 每一种业态都需要自己的“龙头”，以实现对客流的吸引和购

32、物中心的整体定位。,商业建筑空间要点 建筑空间类型 盒式商业（集中式商业） 街区式商业 商业空间创新,PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业,集中式商业（盒式商业）有两大类： 1. 独立大型商业：如上海正大广场、广州天河城、北京西单大悦城等,2. 大型裙房商业：如上海港汇广场、上海商城、上海恒隆广场等,PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业,外部商业元素 入口空间 中庭 通道,建筑设计强调视野可达性 色彩明亮，建筑新颖，满足好奇心理,PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业,外部商业元素 入口空间 中庭 通道,与外部道路合理结合 充分考虑公交、地铁、出租车、地面停车等相互关系,PRRT 3 商业

33、建筑空间设计盒式商业,外部商业元素 入口空间 中庭 通道,入口广场作为建筑内部形态宽泛开敞的空间，是水平交通空间中段性放大的节点。 作为水平交通的分段标志而具有分解作用 作为水平交通的连接体而具有连接和过渡作用,楔形入口广场,建筑入口凹入建筑体量，将外部空间或深或浅地引入建筑的区域内。 形成具有个性的入口空间;或者楔入的部分将建筑穿透以达到通畅的特殊目的。 对于外部交通设计有利，可缓解入口区域对外部街道或基地环境的直接压力。,PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业,外部商业元素 入口空间 中庭 通道,恒隆广场,正大广场,PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业,外部商业元素 入口空间 中庭 通道

34、,PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业,外部商业元素 入口空间 中庭 通道,中庭专业设计,顶部注意引入自然采光,PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业,外部商业元素 入口空间 中庭 通道,引入人性化设计休息座椅,PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业,外部商业元素 入口空间 中庭 通道,恒隆广场,正大广场,一条清晰主动线连接绝大部分商铺和店面 环形交通路线：以公共空间(中庭)为组织的核心，各功能空间围绕核心相连。环形平面组织模式有较强的内向性和凝聚力，核心空间突出，整体性强 弧形道路：过直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商业展示面和空间变化,PRRT 3 商业建筑空间设计盒式商业,外部商

35、业元素 入口空间 中庭 通道,动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡 除了平面动线上以一条清晰主动线引导客流外，在垂直方向上以斜向方式引导客流，布置在建筑中庭交通枢纽及出入口等人流密度较大，是加强顾客对建筑认知和记忆的重要场所,商业建筑空间要点 建筑空间类型 盒式商业（集中式商业） 街区式商业 商业空间创新,PRRT 3 商业建筑空间设计街区式商业,空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性； 共享空间：令人愉悦的空间尺度； 短街 里弄建筑高度 北里整体建筑高度一般为23层，最高不高于4层，南里新修的建筑

36、仅限于5层，在不宽广的尺度空间内不会形成压抑感； 整体空间比例 新天地空间高宽比为1-1.5左右，是一个人的心理感觉较为舒适的尺度。,宜人空间尺度创造内部舒适空间,上海新天地/空间界面的尺度,内部广场街道宽度,里弄街巷宽度,里弄建筑高度与整体空间,3米,10米,里弄街巷,114,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,上海新天地/入口设计,特色建筑 特色标示入口设计 引导人流,北里入口建筑,南里广场入口,主入口与外部城市取得联系, 院子或以门洞或以小路与主干道相接，其中的支路与干道的组织方式便是里弄住宅的空间场所特征的总结和提升，使人们记忆中的里弄文化再现。,115,2009

37、易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,大宁区域商业中心_大宁国际商业广场,116,沪北地区首个以生活中心为理念的大型购物休闲广场,大宁国际商业广场/核心定位,区位属性：大宁国际购物中心地处浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，位处内环和中环路网立交之间，项目毗邻闸北体育场、上海马戏城等大型公建配套，距离上海大学等人口密集度区域，距离地铁一号线延长路站约80米左右，马戏城站约300米 核心定位：上海首个汇集现代城市生活 多元环节的“生活中心” 主要功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套 辐射范围：主要向北辐射，3公里半径范围的居住人群约为22万，依托大润发超

38、市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求,轨道M1_延长路站,大宁灵石公园,轨道M1_马戏城站,上海马戏城,上海闸北体育场,上海大学,117,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,利用大润发卖场聚集人流，形成了人流聚集的热点，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值,在此处设置了一个规模巨大的 立体停车场，结合地下停车场的主出入口，创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升,大润发,希尔顿酒店,立体停车场,休闲娱乐区,此区域为整个商业广场的核心中央地带，采用开放式商业内

39、街的形式，使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分，利用联通的立体交通，提升高楼层商铺的商业价值,设置特色餐饮，引入大型主题卖场（国美、宏图三胞等），充分吸引人气，多出入口设置，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值,宏图三胞,国美,大宁国际商业广场/规划布局,开放式商业步行内街,118,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,大宁国际商业广场/整体商业业态分布,1F采取remix混合布局，即 餐饮、零售业混合穿插搭配，不进行明确功能分区；各主入口以零售业为主、次入口以餐饮业为主。,一层业态分布图,二层业态分布图,三层业态分布图,四层业态分布图,2F 以广场中心为

40、起点，第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售业，第三梯度（次外街）为酒店业。,3F 业态分布以三级梯度组团功能为主，原零售业份额划拨部分给于休闲业。即第一梯度为餐饮业、第二梯度（主外街）为零售、休闲业，第三梯度（次外街）为酒店业。,4F 业态主要延续各建筑3F原有业态的延续或设置低承受能力相关业态。,多业态纵向规划 创造人流汇集热点 整体提升区域商业价值,119,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,图示说明：,动线：,人行交通动线与车行交通动线有明显分界点，分界位置为地块中轴附近，接近广场中心区。 车行动线占据范围较小，涵盖面积约为地块面积的25%，为沿靠停车场环绕走向

41、。 人行道与车道交汇处设有护栏和人行横道线，帮助人流、车流区分和疏导,入口：,人行主入口排布在人流密集处，即 街角位置 及 卖场位置 人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布 车行入口集中在西侧，即人流最稀疏区。,大宁国际商业广场/交通组织,遵循业态规划需要 独立功能板块边缘布置 实现人车分流,120,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,中心广场屏幕，增加购物趣味体验的 同时到达聚拢人气，刺激消费的目的,中心广场，餐饮高度聚集 形成广场内商圈,二层起以廊桥链接，增加各业态空间互动,合理通道尺度设计，有效聚集人气,开放式内街，人流均匀导入,大宁国际商业广场/内部空间,10米,121,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,沿街次入口处，主要排布中型餐饮业,次入口小品，增添趣味体验,街角主入口处，以零售业为主,街区沿街，零售、餐饮混搭搭配,大宁国际商业广场/入口空间,关键字： 入口广场 小品展示 沿街商业,入口广场形象展示配合大型电子屏幕集中人流注意,122,2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有,以其商业为驱动的都市综合体的推动下，大宁国际在商业的空白区域形成商业氛围浓厚的商业中心,市场化运作,传统 住宅集中区,大宁国际商业广场/总结,欢迎共同探讨,