1、建筑、规划、户型知识培训,报告主旨： 1、建筑、规划、户型方面基础知识的培训；（相对系统性一些） 2、介绍一些经典的、个性的案例，随侃房事；,道路红线,用地红线,建筑退线,道路红线与用地红线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围,用地红线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地红线处,基本概念,道路边线为规划道路的控制线，用地红线为项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地红线局部是重合的。,道路红线,用地红线,道路边线,基本概念,例题,例题,车行道,绿化带,人行道,建筑后退,道路边线,建筑控制线 （建筑退让线）,基本概念建筑退让,结构,剪力墙由钢筋
2、混凝土墙体来承担,这种墙体有较强的承担风或地震等作用传来的水平力(剪力)的能力。有更好的抗侧力能力,因此可建造较高的建筑物。,框剪结构全名是框架剪力墙结构，是在框架结构的基础上，增加了剪力墙，提高结构稳定性。与框架结构相比，框剪结构强度更高，可以建造更高层数的建筑。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。,L型、T型剪力墙，也称做短支剪力墙；,新江湾城,结构,点柱型框架结构，剪力墙布置在电梯井、配电间等处； 点柱型框架适用于写字楼、酒店式公寓等；,金桥项目,剪力墙,结构,在使用效果上讲，框剪结构相对于砖混结构来讲，优点有两个： 1、套内使用面积大。套内使用面积套
3、内建筑面积套内墙体面积。框剪结构的剪力墙是20CM厚的，隔墙10CM厚，而砖混结构的承重墙24CM厚，单砖隔墙12CM厚，显然套内墙体的面积要比框剪结构大些。 2、建筑开间（房间的横向长度）大。砖混结构的住宅4.5米开间是最大的，再大就要加梁了。而框剪结构的房子可以做到6、7米开间。开间大了，房屋的采光效果好，而且家具摆放也更合理。,结构,组团设计及建筑排布,万科四季花城,地块的大小、形状，以及建筑形态等决定其组团设计方案； 组团的设计有利于共享某一区块资源；,行列式布局，也是多层最常用的组团设计；,较为现代的布局手法，建筑排布错落有致，形成较好的采光，以及组团式的围和，共享组团资源，并形成两
4、条主景观轴线；,海上海新城,规划上使住宅组团与商业、写字楼相对隔离 住宅区块由于地块较小，基本上采用大组团设计概念，围合形成中心景区； 写字楼作为项目标志性建筑，布局于商业价值最高的道路交叉处； 商业部分夹于中间，便于住宅客户及写字楼客户共享，且设计2个出入口便于对外交流；,金地未来域,建筑布局以及组团的围合较为新颖，牺牲了东西向的房源，但使得组团空间放大（大组团设计），并使每套房源南北向均享有组团景观；,道路动线规划,短、捷、匀,短要求道路的总体长度尽量短，如此可以省出更多用地，做绿化或配套； 但“短”并不是一定的，有时候需要配合景观设计做成曲线，以求围合 形成景观带，以及达到步移景易的效果
5、，因此，需要在省地与景观需 求之间权衡利弊；,捷要求道路便捷，主要体现在出入小区的便捷；（牵涉到小区出入口的设 计以及人车分流设计）,匀要求规划地段的道路应与基地周边的城市道路有很好的衔接关系， 道路系统层次应分明，主次、支路的长度和比例恰当。,小区出入口设计,出入口的设计首先要求便利性，任何一户出入小区均比较方便，这就要求在选择主次出入口地址的时候需要权衡考虑； 其次，主入口的选址尽量设置于主景观轴线上；,杭州国家信息中心,通过道路的围合形成景观带，并设置于主入口处；,人车分流设计,一般社区不完全的人车分流做法为于车行路两边设计人行布道，用绿化隔离，并且为了增强安全性，往往于小区的车行道上设
6、计路障，以降低车速； 另一种通常的人车分流做法为组团外部车行动线，内部人行动线；（组团式人车分流，涉及到组团设计） 完全的人车分流，通常是打通地下，使所有机动车量在小区入口处即进入地下室，小区内部完全无车行道；（成本较高，且访客不易找到）,人车分流主要目的在于将行人与车辆区隔开来，但这种设计通常需要花费较大的成本，高端社区用的较多，对于一般社区而言，有则最好，没有也不不是很重要的事情，毕竟一个大社区没有车辆行使也会缺乏生活氛围；,分析浔城湖锦人车分流设计,金地湾流域,龙湖滟澜山,板式楼从建筑特征来看，板楼就是东西长，南北短的建筑。板楼的户型应该是南向面宽大，而进深短，南北通透的格局。 优势：在
7、南北开窗的情况下，可以通过自然通风形成对流。且采光较佳，可以使来自南向的采光面与北向的受光面的光线有效对接。,板式楼与蝶式楼,蝶式楼并非每套户型均南北通透，甚至每套户型只有单面采光（如单身公寓、2梯8户等建筑），其采光通风效果较差。 优势：省地，更易拔高容积率。 但目前开发商也设计出较为出色的蝶式楼，甚至不亚于板楼建筑；,经典蝶式楼,中间套97m2（2/2/1）,边套135m2（3/2/2）,边套110m2（2/2/2）,小高层2梯3户,万科四季花城,经典蝶式楼,60m2,88m2,60m2,88m2,南立面,北立面,2梯4户，分别为60m2及88m2；,一品漫城,109m2,133m2,一品
8、漫城,经典板式楼,万科朗润园,经典板式楼,做小户型（90m2以下）高层板楼建筑（1梯2户，南北通透）进深必然加大，进深可达到15/16米，采光不彻底，又因为市场上小户型受宠，大进深的板楼做出小户型必然缩小面宽造成通透不足，上述类型的板楼实际上已经失去了板楼的意义。,经典板式楼,万科白马花园,金地未未来,花园洋房，4F，89m2,1梯2户，小高层，89m2,阳光公馆,课题,浔城湖锦,浔城湖锦,浔城湖锦,话外户型-塔楼,关于偷面积,万科城的TOWNHOUSE都有半地下室可送,室内采光还是很不错的,地下室,万科的半地下室“偷面积”,事实上其层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的 空间不
9、计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积.且半地下室使得所送的空间可以自然通风和采光，增加其卖点。 新面积计算规程中地下室底板面到顶板面标高的结构面高差为2.2米的控制高度,否定了可以利用垫层蒙混过关的手法.,“中信红树湾”以其“空中院馆”为其创新卖点,阳台,“空中院馆”在建筑上就是凹阳台，其偷了一半面积，对消费者的吸引很大,关于偷面积,凹阳台设计规范： 对无柱凹阳台或有柱但水平投影面积小于等于12.0平方米的凹阳台，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于等于2.0米时，其凹入进深（取阳台结构板外缘至外墙外缘的垂直距离）不应超过2.0米； 当对外开敞面宽度大于2.0米且小于等于5.
10、0米时，其凹入进深不应超过2.40米； 当对外开敞面宽度大于5.0米时，其凹入进深不应超过2.8米； 否则，阳台进深超过允许值的内侧部分，无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算全部建筑面积。,印象春城,绿地领海,浔城湖锦,飘窗,这些“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。,验收和交楼的凸窗,打掉凸窗后的样板！,关于偷面积,这类“可拆卸凸窗”，在其外立面是看不出是凸窗的 外墙与外窗齐平,飘窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感,窗台高度大于等于0.40米的凸出外
11、墙的窗视为凸窗，分为单反式凸窗和双反式凸窗两类。 凸窗的窗台高度为房间室内地面（楼板结构板上缘）至窗台台面（窗台板上缘）的垂直距离； 凸窗的高度为窗台台面至凸窗顶板板面（顶板上缘）的垂直距离；凸窗的进深为室外墙面（外墙外缘）至凸窗的外边沿的水平距离。 当凸窗高度小于2.20米，或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积；当凸窗高度大于或等于2.20米且凸窗进深大于0.60米时，凸窗部分应计算全部建筑面积。,飘窗设计规范,户型设计原则,户型没有绝对的好坏！空间尺度也并非越大越好，而是看是否能够满足某一特定阶层的客户需要； 需要研究特定消费群的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考
12、量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。 满足户型的舒适性要求，需要从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的空间分割，以及各功能区的开间、进深及面积。,户型设计最高境界一切从客户所需求的功能出发！ （无招胜有招）,电梯数量的设计规范：（满足使用需要） 12层及12层以上的高层住宅，每栋设置电梯不应少于两台的规定（小高层与高层的界定由此而生）；但18层以下也可以设置1台电梯，但必须架设连廊，现在一般很少用该做法； 一般经验为，在20层以下的高层住宅中，每台750 kg（限10人）速度为1m/s的客梯可服务6090人是
13、最适宜的。,从单元户型的设计来说，公共部位的设计尤为重要，既要满足日常生活便利的需求，又要节省空间以减少建筑的公摊面积，如何折衷选择是户型设计必须面对的问题；,户型设计规范,消防通道的设计规范：任意一点到消防通道的距离不超过40M，端头不超过20M； 普通住宅，剪刀梯的设计,户型设计规范,项目前期需要解决的问题,1、户型配比对整体项目来说，户型配比的重要性不言而喻，其决定了项目主要卖给谁。（涉及产品线问题）,2、户型面积在客户定位清晰的基础上，开始设计户型面积大小的决策，其决定了项目是否真正能满足这些人；,3、单体户型设计各功能区间分布是否合理，尺度是否合适，是否能做到全明等；,住宅的“八大”
14、使用功能 起居就餐厨卫就寝。 储藏工作学习休闲。 住宅的“三类”空间 公共空间：起居室餐厅阳台。 私密空间：卧室书房衣帽间主卧卫生间。 服务空间：厨房公共卫生间工人房储藏室工作阳台。,户型设计评价标准,空间尺度各功能空间的尺度是否合理，如客厅、主卧、次卧的尺度是否合理，实用性如何等；,空间布局各功能空间之间是有一定关联的，如餐厅尽可能靠近厨房、卫生间尽可能靠近卧室区等；,采光、通风能否做到全明设计，各功能空间均有自然光；能否做到南北通透，使其通风较佳；,动静分离传统意义上的卧室区（静）与客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室（动）等空间隔离，多用于别墅或大户型上；,细节处理（人性化）从居家角度出发，
15、充实户型的功能或使客户居家更为便利舒适；如设置储藏室、于入门处设置鞋柜、主卧设置衣帽间、卫生间的隔音效果等等；,户型设计客厅(起居室),尺度视总面积的大小，客厅的开间应在3.55米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。,阳台阳台是将自然风、自然光引入室内的最佳途径，并且是晾晒衣服的地方，应尽可能的与客厅相连；,开门在客厅周围开门越多则越影响客厅的空间使用率，每道门各自朝向何方也决定了使用的方便与否；,与餐厅的连接尽量做到客厅与餐厅相连，一方面增加通透性，另一方面可以使走道面积纳入功能空间，视觉感受更佳；,客厅空
16、间尺度,综合！会客？活动？工作？,3.3米,3.0米,主卧门开向客厅，导致客厅电视墙较短，同时也使得主卧空间不够私密；,独立客厅空间；,户型设计主卧,布局独立性、私密性是主卧的主要要求，基本都将主卧设置在最隐密的地方了，尽量远离入户门、远离客厅，且开门的方向也不能对着客厅； 面积主卧面积当然应比其他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非越大越好。面积过大一是造成浪费（购买款、管理费），二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。通常来说，主卧面积视户型不同在1630m2之间； 窗户承载观景及采光的需要，因此，通常主卧的窗较宽，且会设计转角飘窗等放大观景及采光的优势，甚至于设计主
17、卧阳台； 功能空间在设计大户型时，主卧的空间设计变得多样化，也提供了创新的可能，如设计独立衣帽间、独立梳妆间、阳光室等等；,卧室空间尺度,面积、面宽保证,金地格林春晓,金地湾流域，90m2，3R,大面积转角飘窗的设计,普通家庭的主卧陈设的是床、电视、音响、空调等，是家人休憩的空间，太小让人有压抑感，但过于空阔则又缺乏安全、温馨的感觉。因此主卧的开间以3.64.5米为宜。,龙湖滟澜山，联排3F,6m,万科四季花城，113m2，3R,金地格林春晓,主卧设计相对独立的茶室，且直通阳台，放大观景、休闲功能；,万科金色雅筑,主卧设计大面积落地窗，作为茶室；,主卧带独立步入式衣帽间；,户型设计厨房,动线厨
18、房作业的流程为洗、切、炒，L型或U型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率；且在布局中要考虑到洗、切、炒的动线； 布局一般厨房应与餐厅相连，北向采光，并设计工作阳台，以便于通风以及放置拖把池等； 整体橱房系统能够使物品各归其位，提高空间利用效率、减少死角，而且也便于清洁，这也是精装修最大的优势之一；,厨房空间尺度,绿地东上海，133m2，3R,L型厨房布局,U型厨房布局,整体厨房系统,大面宽观景厨房,户型设计卫生间,功能分区卫生间一般涉及排泄、洗漱、洗浴三大功能，万科创新做出3分离式卫生间，从而避免使用上的冲突； 面积使用面积不应少于6平方米，否则必然出现空间局促、功能混杂。目前
19、消费者使用的洗手间面积集中于67平方米和1012平方米两个区间； 卫生间比任何功能间都更需要阳光与通风，因此，边套的大户型可以设计出较好的卫生间；,室内空间尺度,至少有一间的使用面积不应小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。 至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。 不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。,绿地东上海，122m2，3/2/1,168m2，4/2/2,边套，利用山墙给予卫生间良好的采光，且均设计了大面积转角阳台，放大使用空间、观景、采光；,户型设计阳台,功能尺度阳台是与室外自然连接最紧密的空间，尺度较大是对其最基本的追求； 双阳台设计目前
20、在设计双阳台时，有两种不同的思路。一种是强调通风，将两个阳台分置于厅（客厅+餐厅）的两端；另一种注重实用，将北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。 立面影响阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素，因此，其由过去千篇一律的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、L形，材质也由镂花铁艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等，色彩更是五彩缤纷，美观性得到增强；,绿地东上海，133m2，3/2/2,南向楼梯道，北向入户自然形成玄关； 餐厅自然采光，吃饭好心情； 南北通透，布局合理，浪费面积较少； 主卧、客厅均能够直通阳台，观景、晾晒各不影响，确为一大创意，但也有相应的问题，如主卧电视墙缩短，
21、增大交通面积等；,多层94m2经典两房,万科朗润园,91m2，2/2/1,114m2，2/2/2,134m2，3/2/2,小高层2梯3户布局,利用山强设计转角大面积阳台； 南向2卧室，北向1卧室，分别以转角飘窗、阳台采光；,各功能区均朝南，但通风较差； 客厅设置大面积转角阳台，增加附加值；,经典两房户型，动静分离，空间利用率高； 南北双阳台设计；,绿地东上海,设计大面积转角阳台，产品附加值极高；,入户花园的经典设计；,别墅的花园设计相对以往的独立别墅的花园而言，龙湖更发挥了花园的优势所在，将3面的花园整合，从而使得整体花园面积较大，空间尺度感更强，并且设计双重高度，从而使得景观的利用率更好；,
22、案例鉴赏,龙湖滟澜山,加户型图以及北阳台图,90m2户型，首先利用空中花园的概念营造3房，其次，尽量放大主卧与客厅的尺度，但却缩减了次卧的空间，有优有劣，但从该案整体户型设计来看，该案是成功的，因为主卧与客厅的尺度感使客户更为满意；,印象春城,绿地领海,空中院馆,270度观景阳台,空中院馆可改成一书房,转角观景阳台,2梯2户，4/2/3,东套，89m2，2/2/1,西套，87m2，2/2/1,中套，89m2，2/2/1,客厅处转角落地窗，外接转角花园，采光及景观视野较好； 北面设置花园，而厨房却无处摆放，明显是为了降低建筑面积而设计； 由于缺少工作阳台，因此主阳台复合了观景、休闲、洗衣、晾晒等
23、功能，略显紧凑； 主卧及客厅尺度较佳，而餐厅及次卧的尺度明显不足，存在一定程度的硬伤；,2梯3户的布局必然导致该房型南北不通透； 次卧明显进身不足，且南向采光花园较为狭长，导致次卧采光不足； 厨房的采光极差，需通过狭长的工作阳台及中空部分，几乎可以说是暗厨；,该房型相对最好，是经济型两房的经典房型，客厅、厨房南北通透，主次卧室一南一北，尺度适宜，入户口设有大面积室内花园，也可充当工作阳台；,金地湾流域,万科金色雅筑,90m2小三房一梯两户设计,配电间,电梯间,消防通道,万科90m2三房经典设计,90m2，3/2/1,优点： 满足全明设计，1梯2户使得房率高达85以上； 长板设计，节省开间的同时
24、也节约用地； 南北四进深设计，于南北轴线上设置4个功能区，书房、卫生间、厨房、主卧；从而使主动线融进客厅、餐厅空间，最大限度的减少空间浪费； 尺度较佳，在90m2三房的限制下，将客厅开间由小户型产品的3.3和3.6两种规格扩大到4.25米，主卧开间也有近3.5米； 三分离式卫生间，实现梳洗、厕所、洗浴功能的分离，缓和家庭人口多而只有1卫的矛盾； 具有收纳功能，储物方便；,4.25m,储藏室,三分离式卫生间,缺点： 大进深小开间的格局必然导致采光不足，餐厅无自然采光，厨房、卫生间的采光较差； 北向书房与次卧尽管增设了飘窗，但合计5.5米的开间使得两间房在仍显得较为局促； 缺洗衣操作间，而卫生间的
25、空间布局又无法容纳，导致阳台承担洗衣、晾晒、观景、以及部分收纳功能，使阳台空间局促； 轻质隔墙的说法纯属忽悠，该隔墙其实根本无法实现重新隔断，因为设计轴对称以及开门尺度的问题，仅仅能够降低一点墙体厚度，从而使得北向两房间尺度稍稍扩大，但也会影响到彼此的隔音效果；,90m2，3/2/1,洗衣操作间,万科90m2三房经典设计,轻质隔墙,室内空间尺度,卫生间,至少有一间的使用面积不应小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。 至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。 不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。,使用面积保证、通风、减少影响,室内空间尺度,储藏室,上海
26、长宁88,室内空间尺度,出入口过道净宽不小于1.2米，通往卧室、起居室过道净宽不应小于1米，通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于0.9米。 分户门、卧室门不应小于0.95米，厨房门、单扇阳台门不应小于0.8米，卫生间门不应小于0.75米，储藏室门不应小于0.7米。,消防前室：设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间的具有防火、防烟、缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与疏散走道和楼梯间之间用乙级防火门分隔，空间面积通常在4.5-10平方米之间，空间内需安装正压送风和消火栓等消防设施。一般12层（含）以上的住宅需要设置。,概念,交通核：高层建筑的垂直交通系统。包括：楼梯、楼梯
27、间、电梯、消防前室等建筑中所有的竖向输送设施，这些设施通常被布置在核心位置。,公共空间尺度,规范,部分城市规定12层（含）以上，14层（含）以下只要配置一部电梯和普通楼梯（如上海），但需设置消防前室,7层以上11层（含）以下布局方式： 配置一部电梯（防火梯）和普通楼梯 不需设消防前室,公共空间尺度,规范,12层（含）以上18层以下布局方式：配置二部电梯（其中一部为防火梯）和普通楼梯 需设消防前室,18层（含）以上布局方式： 配置二部电梯以上（其中一部为防火梯）和带有消烟室的两部楼梯 需设消防前室，此处为剪刀梯,公共空间尺度,常见布局,竖向布局 面积最小,以小高层为例,并排布局 可形成相对独立的
28、电梯前室,横向布局 主要用于短进深，大面宽的户型,公共空间尺度,特殊布局,这四种布局主要在高档品质楼盘中见到，均是在电梯上做文章，包括电梯直接入户（双开门）和观光电梯等。其中，上图两种布局适用于南向单元入口、下图两种布局适用于北向单元入口。 电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统，有利于后期物业管理。 右下角的布局形式可考虑在1+2组合“两代居”户型中使用。,以小高层为例,公共空间尺度,得房率=套内建筑面积/总建筑面积 总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面积+阳台面积 公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线
29、以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积,公共空间尺度,得房率,一般： 高层得房率75-78% 小高层80-85% 多层88-92%,A,B,若： A套套内建筑面积为90平方米 B套套内建筑面积为110平方米 公摊面积为40平方米 则： A套： 公摊面积为18平方米 总建筑面积为108平方米 得房率为83.3% B套： 公摊面积为22平方米 总建筑面积为132平方米 得房率为83.3%,公共空间尺度,得房率,户型评价方法,是否启用？,建筑师？ 策划师！,户型本身的优劣势,户型与规划的关系,户型与市
30、场的关系,是否能用？,是否适用？,户型设计的合理性,人居习惯,你在购房时 考虑居室各部分的优先顺序？,市场上对于户型的一般关注点,客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等） 主卧室：合理（面积、采光）、私密性 餐厅：相对独立、通风采光 厨房：宽敞实用、有服务阳台 卫生间：便利性、隐蔽性、通风 次卧室：做书房、客房适宜 阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲,注：在户型评价时，要尊重市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价。,户型设计的合理性,人居习惯,户型设计的合理性,人居习惯,户型方正,异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。 风水不佳，影响住户情绪。,户型设计的合理性,人居习惯,
31、通风采光,通风良好,通风一般,间接通风,间接通风,户型进深过长，严重影响采光 阳台一般进深1.51.8米，超过2米，影响采光,功能布局合理,动静分区 活动区和休息区分开 动区 客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 静区 卧室位置比较深入 动区与静区之间 卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷,户型设计的合理性,人居习惯,功能布局合理,户型设计的合理性,人居习惯,动静分区,客房的布局影响到动静分区,动静布局分离,端厅布局影响到动静分区,功能布局合理,动静分区,华润二十四城,动区,静区,中海翠屏湾,动区,静区,户型设计的合理性,人居习惯,户型设计的合理性,功能布局合理,人居习惯,洗衣机位生活阳台 晒衣空
32、间阳台形状 杂物放置独立的储藏间、储藏分类 卫生间同步使用干湿分离,功能设置人性化,上海金地未未来 54平方米,三分离卫生间,空间尺度合理,空间独立 客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙 方正开阔 要留出摆放家具的完整空间，实用的布局 长宽比不应失调 进深与面宽之比不应大于2：1 入口设玄关 住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性,点评：客厅开口过多，使很多面积浪费成为交通面积,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,户型设计的合理性,人居习惯,空间尺度合理,相对独立 至少有两面墙夹一角 与客厅既有关系又有分隔 与厨房应有关联又独立成区,点评：客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎
33、无法利用，厨房开门位置使客厅家具无法摆放。,修改后既有玄关，又使餐厅相对独立,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,户型设计的合理性,人居习惯,空间尺度合理,靠近餐厅 西厨可与餐厅结合 距离大门不能太远 直接对外采光采风 有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备 厨厕最好不要紧邻 最好带一工作阳台,万科魅力之城约89,点评：工作阳台既可减少厨房的油烟味，又可增加空间的通透性，而不算面积的设备平台则增加了实际使用面积，复合式厨房等空间细节的设计也是可圈可点。,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,户型设计的合理性,人居习惯,空间尺度合理,主卧 明显大于次卧，进深面宽可适当增加 南向朝向，比客
34、厅的朝向要求更甚 大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间 确保私密性，最好布置的深一些 次卧 面积宜大于10平方米，面宽尽量保证在3米以上,点评：带独立卫生间和衣帽间的主卧,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,户型设计的合理性,人居习惯,空间尺度合理,应有明窗通风和采光 公共卫生间做到干湿分离 仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室,点评：创新设计，浴室双开门两用，节约面积,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,户型设计的合理性,人居习惯,空间尺度合理,保证客厅有良好的视野和采光 在面积允许的可能下，将阳台设在客厅，不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室
35、，影响主人休息 工作阳台宜设置在北面，与厨房结合,客厅 餐厅 厨房 卧室 卫生间 阳台,上海保利叶上海85 双阳台设置，南北通透,南通中港城89 北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的食品及其他小杂物。,户型设计的合理性,人居习惯,B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同。,门： 大门针对电梯或是楼梯是犯冲 大门口直对长走廊是冲煞 大门不能针对厕门 厕所的门不与厨房的门相对 其他门尽量不相对,风水要素,户型设计的合理性,未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）。,典型的”葫芦“户型，私隐性较差。,风水要素,户型设计的合理性,主卫门直冲主卧床不妥。,
36、风水要素,户型设计的合理性,房： ”横梁压顶“不利,厨： 门对灶犯门冲煞,厕： 大门对厕所门凶论,针对客户群体的特征，讲究风水的可能性，尽量避免,风水要素,户型设计的合理性,在建筑设计中设置玄关，自然解决”门冲“的问题。,在装修时设置玄关。,风水要素,户型设计的合理性,风水要素,户型设计的合理性,在装修时改变布局。,正确认识户型的优劣势,L型经典整体厨房：遵循典型操作习惯，空间充足、流畅省力。 约4.3米的客厅面宽：与传统校户型约3.6米面宽相比，更显得大气通透。 预留三房套内布局：房间功能随心设置，居家款客、子女成长、个人爱好，尽享无限可能。 三分离式卫生间：淋浴间、盥洗室、厕所间各主其事，
37、多人可同步使用，保证隐私互不干扰。,上海万科金色里程,厨房位置布置于户型正中，对于卧室起居室有影响，采光？,三房的客厅面宽3.6？餐厅拥挤,两个房间均较小，布局尴尬,与主卧距离远，实际使用的不方便，个人喜好,90平方米三房，紧凑，经济实用,四进深设计，交流流线重叠，采光问题,首次、首改、青年、一家三口。,正确认识户型的优劣势,上海金地湾流域 89平方米,罕见全朝南户型，3个景观花厅 次卧设计约6米阳台，创意生活空间 L型操作台面连续无缺，尝鲜生活,通风采光问题,典型的中间套两房产品,厨房实际使用不便,实际使用功能不大,次卧、厨房、卫生间很暗 餐厅位置尴尬,首次、青年。 相对的低总价和赠送的面积
38、。,正确认识户型的优劣势,户型自身优劣势评价,优点： 户型方正，便于布置各类家具。 动静分区，起居方便。,建筑面积 156平方米,缺点： 卧室面积分配不合理：在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来做老人房/客房/书房。该户型三个卧室面积相当，且将主卧室布置在北向，大大降低了主卧的舒适度。 交通面积过于浪费：接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。 餐厅采光不理想：餐厅采光较差，不利于营造舒适的就餐环境。 卫生间不采光：虽然做到了次卫干湿分离，但公共卫生间洁具摆放不合理。主卫、次卫均为黑房，通风采光不良。 厨房到餐厅动线不理想：厨房与餐厅距离较
39、大，使室内动线过于冗长。 主卫布局不合理：主卧室和卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。 无独立储藏空间：在156平方米的户型内，没有考虑到独立的储藏空间，没有考虑到户型的实用性。,户型自身优劣势评价,建筑面积 156平方米,户型自身优劣势评价,一语中的，简明扼要,户型点评： 这是一套不成功的户型。 虽然有156平方米的建筑面积，却显不出宽裕。 布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道过于浪费面积。 卧室面积分配不理想。 卫生间为”黑房“是主要问题。,建筑面积 156平方米,户型和规划的关系,都是两房两厅,都是南北通透哪个更好呢？,整个地块呈狭长形，使得整
40、个规划受到了限制 如果产品为多层，布局会形成“兵营式布局” 如果产品为小高层，布局可形成“中央的景观通廊” 在同样的容积率的情况下，当然选择小高层 这样的情况下，户型该选择哪一种呢？,上海建德国际公寓,户型和规划的关系,户型和规划的关系,分析：规模较小户型不宜过多 东西两边宽度不均等若同一种户型，左边放四排太挤,右边放四排又太松，放五排也放不下。 要将利益做到最大化，选择2种的户型：左边以大面宽小进深为主，右边以大进深小面宽为主。,旭辉新江湾地块项目,户型的选择与土地利益最大化密切相关,我们不是建筑师 但我们比建筑师了解市场,户型和市场的关系,两房70平方米？90平方米？110平方米？ 三房9
41、0平方米？130平方米？170平方米？,户型和市场的关系,你心目中的两房有多大，三房又有多大？,户型和市场的关系,客户的需求的不同，导致定位不同 定位不同，导致户型不同,上海书香公寓,点评：187平方米的复式，只有2个卧室？,分析：书香公寓位于同济大学南面，与大学一路之隔，并且周围还有复旦、上外等高校云集，前期证明了大部分客户为学校老师，因此在设计中降低了卧室的功能，而注重了家庭室和多功能房的设计。,户型和市场的关系,贴合市场的，就是好户型！,一层为文化家庭室。弹琴、绘画、插花等。,二层布置多功能书房，工作、会客、洽谈等。,户型和市场的关系,点评：套内面积61.2平方米，竟然做到三房？,重庆阿
42、布阿布,客户的需求的不同，导致定位不同 定位不同，导致户型不同,分析：项目在前期的产品研发上就把户型配比锁定在了3162的小户型社区上。产品研发的定位在一开始就为项目后期的包装推广奠定了基础与基调，再加上开发商在户型设计方面采取了各种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、巧布局的户型空间也就初具雏形了。,户型和市场的关系,符合定位的，就是好户型！,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下： 多用间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求,户型和市场的关系,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下： 多用间可适应不同人群、不同爱好的功能需求,户型和市场的关系,香港有千呎豪宅的说法，1000
43、平方呎有多大？,90+平方米而已,户型和地域的关系,地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型有着不同的要求，这也是户型设计中必须高度重视的问题。以万通城为例，很多人觉得99平方米的两房还是小，可是在深圳、上海很多人会不理解，90平方米以上的房子为什么不做三房，为何要如此浪费。,户型和朝向的关系,广东以北住宅：向北房终年无阳光 选择向南房是购房前提 广东住宅（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 香港住宅：寸土寸金、空调调温，港岛景观 朝向不讲究 三亚住宅：以海景为主要卖点 朝向不讲究，海景最重要,点评：V字型结构，保证每户实现1
44、80海景。,三亚国际公馆,户型评价方法,一。项目定位 客群选择 户型整体调性、大致户型产品线,二。得房率 实用性,三。功能布局合理 通风采光、动静分区、功能设置、空间感受,四。空间尺度舒适 面积比例，各功能间比例,五。市场检验 客群需求 市场接受度、差异化、根据客户需求的个性化设置,市场流行户型解读,上海保利叶上海 建筑面积约72平米,上海万科四季花城 建筑面积约90平米,上海金地未未来 建筑面积约83平米,控制总价，减小面积,若不通过赠送面积增加使用空间，会导致空间局促,市场流行户型解读,上海保利叶上海 建筑面积约55平米,上海铂金华府 建筑面积约63平米,复式空间，动静分区更明确。 上卫生
45、间不便。 更适合青年人。,空间紧凑，中规中矩。 面积控制，低总价。 各年龄层均适用。,市场流行户型解读,上海仁恒河滨城 建筑面积约90平米,上海保利叶上海 建筑面积约90平米,1.干湿分离，扩大卫生间面积，同时形成玄关，解决“门冲”问题 2.次卧放大进深，拉长餐厅的沿墙面 3.大阳台，增强景观性,武汉万科四季花城西半岛 建筑面积约125平米,市场流行户型解读,上海仁恒河滨城 建筑面积约130平米,保证南向卧室面积，卫生间全明,入口无玄关，餐厅空间局促 南北次卧面积分配不当 主卧空间利用率低,市场流行户型解读,上海中环一号 建筑面积约154平米,上海金地湾流域 建筑面积约171平米,客厅+三卧南向，卫生间、厨房、餐厅北向，全全明 进深小,入口无独立玄关 中间走廊过长 主卧空间自行变化余地有限,上海仁恒河滨城 建筑面积270平方米,市场流行户型解读,高级公寓,宽厅，公共空间放大 厨房放大 三卧南向 工人房 主卧套房 双主卧,市场流行户型解读,平层官邸,上海华府天地 建筑面积462平方米,上海汤臣一品 建筑面积597平方米,超豪华主卧 每个卧室均配备卫生间 主客人客房分区布置 工人流线分开,适合的就是最好的！ 尊重土地（利益最大） 顺应市场（经受检验） 迎合客群（完成去化）,THANKS,
