1、福田商业街策划报告,2010年3月,国富势成营销策划机构,新农村 新建设 新形象 ,目录,认识邮亭圩,项目概况,营销思路,广告包装建议,商业部分,一、认识邮亭圩,邮亭圩概况,邮亭圩镇位于零陵区东北部，距零陵城区20公里。北界冷水滩区，南邻双牌县，东连祁阳县，西接接履桥镇和菱角塘镇，是一个举步踏四县的边界镇。镇政府驻太平铺村，辖太平铺、百冲、前进、邮亭圩等共56个村和太平铺、桥头、老街3个居委会。全镇总面积325平方公里，耕地4925公顷，13209户，53139人。阳明山余脉延伸境内，原始森林资源丰富，山上竹木并茂，山下楠木源、黄江源、大木源、小木源四溪汇于黄溪河，流经祁阳，注入湘江，两岸土质
2、肥沃，闻名的福田大垌连绵10余公里，有上、中、下福田垌之称，盛产稻谷。省属福田茶场位于全镇中心，出产九嶷牌茶叶，远销国外。永连公路、衡枣高速公路穿境而过，系通往广东、广西的交通要道。镇经济中乡镇企业和农副产品贸易占有较大比重，年工农业生产总值27328万元，年财政收入508万元。,邮亭圩概况,境内有小水电站6座、农机修配厂、建材厂、竹木加工厂等乡镇企业。有中学7所、小学8所、医疗机构11个。境内老江桥村有新石器时代人类聚居遗址，石斧、石刀、石铲、石椅等。柳宗元的游黄溪记指的就是现在的邮亭圩镇黄江源风景区，这里群山连绵，峭壁千仞，云雾蒸腾，高山流水，瀑布飞流，向世人展示黄江源的阳刚之美，是休闲旅
3、游的圣地。,永蓝公路经邮亭圩,永蓝高速是二广高速（二连浩特-广州）在湖南的其中一段永蓝高速公路起点于湖南永州零陵区东北的接履桥镇，与已经建成通车泉州至南宁高速公路衡枣段相交，北接建设中的邵阳至永州高速公路终点，沿省道S216走廊向南，经邮亭圩、茶林后，路线以特长隧（4460m）穿越阳明山，然后经麻江、清水桥、柏家坪、礼仕湾、宁远县城东的禾亭镇、上宜圩、祠堂圩、总管庙，从蓝山县城西通过，在岭脚村跨越舜水河后以特长隧道（3130m)穿越观音岭，经长铺镇以特长隧道穿越九疑山（6350m)，止于蓝山县南风坳（湘粤界），接广东省拟建的连州（湘粤界）至怀集高速公路，全长145.146公里，总投资概算107
4、.92亿元。该项目已于2008年5月28日开工建设，2012年左右建成通车。,1998年10月为加快城镇建设步伐，新镇址搬迁至太平铺村 （现项目处），行政部门基本搬迁，如信用社、医院、福田企业等。从邮亭圩的发展来说，目前也到了百年难遇的历史机会，其所辖的56个村委将成为资源整合的对象，而本项目福田商业街（暂定名），也将成为邮亭圩整合资源的平台，再加上项目周边布满了福田企业,从而，一个由民间资本运作的城镇新形象项目将拉开序幕；周边将有11个村，共一万多人搬迁到本镇，庞大的人口为本项目提供了充足的客源，将成为一个崭新的生活城区。,新城规划分析,以先进的“城镇新规划”理念规划本项目,科学规划做出合理
5、的规划，力争体现镇域经济可持续发展战略。同时在项目启动之前，做到策划先行。准确定位整合邮亭圩镇区经济，对邮亭圩人民来说，其为对外展示形象的窗口，为通向芝山的桥头堡。 对项目进行整体开发 整体开发有利于协调本项目功能、结构和空间布局，从大局出发，坚持“统一原则”。,各区域土地供应量与现存量分析,优越的地理区位；便捷的交通条件；良好的经济基础；科学的行政规划；奠定了邮亭圩镇房地产快速发展的基础庞大的人口来源为本项目提供了充足的客源 本项目目前一枝独秀，暂无直接竞争对手,住房，土地出售服务条件分析,1、包办证；2、三通一平；3、三通一平、包办证；4、三通一平、绿化、物管。目前本项目应该可以做到包办证
6、、三通一平、适当绿化、物管暂时无法统一执行。,二、项目概况,项目背景,邮亭圩镇位于零陵区东北部，距零陵城区20公里。北界冷水滩区，南邻双牌县，东连祁阳县，西接接履桥镇和菱角塘镇，是一个举步踏四县的边界镇。全镇总面积325平方公里，耕地4925公顷，13209户，53139人 。设计立足于加快城镇经济建设进程，改善人居环境，提高城镇品位，树立良好城镇形象。,周边环境,周边商业状况：周边为邮亭圩镇区，商业为政府行为，将老城区搬迁到太平铺村作为新镇，然而形成的商业街。周边配套：银行、超市、学校。周边企业：福田茶坊、福田茶叶，周边交通：四通八达、道路通畅、连接福田、冷芝。,项目SWOT分析,优势：位处
7、于镇中心繁华地段，区位优势明显；处于邮亭圩镇交通干线，交通便捷邮亭圩镇独立有规模的商住项目，规模优势；市政单位的人气优势；劣势：离芝山较远农村及城镇的人们对本项目了解不够充分 ，,机会邮亭圩镇政府的政策支持；短时间内暂无同类竞争对手的独特性；市场项目需要专业的策划包装；房地产高回报带来的投资机遇；威胁：当地镇政府对农民搬迁到本项目的执行力度不够；比较富裕的农民一般直接到芝山、冷水滩置业,项目前景,优秀的企划团队鼎立配合；能有效的开展工作；规划优势十分明显；邮亭镇区独一大型商住项目。赋予了本案成功的先决条件,规划鸟瞰图,既然本案作为邮亭圩镇其中的一个大型商住项目，那我们应该如何去策划推广呢？,三
8、、营销推广方案,形象定位,福田商业街- 财富之源 生活新城 -,备用案名：,案名一：福源商业街 福田商业街案名二：福地广场案名三：富源商业街案名四：富田商业街 释义： “富”富贵临门， 由“宝盖顶”、“一，口”、“田”组成，该字的形象体现，“一口田”就是地的意思，结合整个“富”字则有一家之主，因为有“田”有“地”，所以“富甲一方”。,总体营销形象：,轰动效应、既新颖又通俗、在镇区范围（扩展到芝山、冷水滩两区）必须做到良好口碑，人尽皆知！永州首席富民示范镇芝山唯一乡镇样板商业街乡镇新形象项目,产品推出策略与节奏控制,前期宣传试探市场，积累客户计划国庆节开盘（如果客户累积理想，可考虑提前开盘）,目
9、标客户定位,镇区客户：本项目处于邮亭圩镇商业旺区旁，受周边商业带动，市政的搬迁，将会拉动一批客户过来，并用于商业用途的客户出现。,目标客户定位,镇区农村客户 把本项目营造成邮亭圩新形象样榜商业街，买本项目就是住邮亭圩新镇区，将吸引56个农村，以及其它镇区的客户进驻，同时可以整合各农村产业，作为进军冷、芝的桥头堡。,目标客户定位,冷区、芝山等地的投资客：通过有效的创意（城镇新形象标杠项目），有效的的传播途径吸引客户注意，引导较为传统的客户买房，同时有一批冷区、芝山等地投资客投资。,周边乡镇置业人士：项目可利用规划及地块的山景、自建屋的合算、交通等方面打动这批置业人士。,目标消费群体概括,辐射范围
10、：以辐射邮亭圩镇当地居民和企业员工为主，以周边个村区域的部分人口为辅,人群结构：邮亭圩镇常住居民、个体及私营经营群体、政府机关人员、企业中高层管理人员、企业普通员工等复合型消费群体,推盘节奏,时间节点,推广阶段,开盘期,预热期,2010年5月1日7月1日,10月1日,2010年10月1日12月1日,2010年7月1日10月1日,强销期,本项目定位为：财富之源 生活新城,项目营销推广,开盘期,营销策略,是展示楼盘最直观的窗口，至少在开盘前60天可接待客户,卖场,宣传物料、礼品,销售人员组建培训,市场预热期,推广策略,项目礼品及宣传物料准备（海报、楼书、DM传单等）,销售人员专业培训,快速打开项目
11、知名度及初步树立项目形象 （报纸、户外广告等）,预热期各项准备工作至关重要，准备工作做的质量高低直接关系到今后楼盘销售的快慢。客户积累情况是首次开盘成功与否的决定性因素，因此必须有足够的时间积累客户，售楼部的施工进度事关全局。本期间各大工作项目在实施过程中都将出具详细方案与制作、设计方案。,对于本案，我们又应该进行如何包装呢？,四、广告包装建议,媒体组合,单张：派发各市场，沿街店铺和农户；售搂部广告展架，公司其它项目户外广告；目标客户集中地的横幅广告；太平铺村户外广告。,整合推广渠道,经费预算,推广费用单张/夹报 2万元户外广告 3万元销售中心包装 2万元其它费用 2万元合计：万元,售楼部样板
12、,五、商业部分,销售模式,直接销售：按商场的规划和租赁价格直接对外招商，按面积按租金直接收取客户的租金。免租期：免租金和免管理费招商模式，可考虑免租半年和送物业管理费1年以内等形式进行。根据客户租用面积的大小等综合情况灵活机动处理。 返租销售：2-3年 8%-10%回报 银行按揭： 减轻农民压力，扩大消费群体按照：按揭（开发商和银行对接）,卖点提炼,带租约销售，即买即收租，“0”风险购铺，投资有保障银行按揭，创业门槛无与伦比。永州首席富民示范小区富源商业街唯一乡镇样板商业街富源商业街；乡镇新形象项目富源商业街,销售执行,销售现场管理执行,工作安排,1、开发商与代理公司及招聘人员的合同签订；2、办公场地的选址安排：由开发商选定，并按照我司的要求进行包装。3、办公设备： 、电脑一台；、打印机一台；、电话线一条；、办公用品：笔墨纸柜饮水机等。,THANKS,国富势成营销策划机构,2010,
