1、,意大利风情项目规划与建筑设计建议,渡边（中国）策划机构,基于市场导向的规划,产品定位,开发顺序及周期,规划原则,景观设计建议,其它公共配套,商业布局,整体风格,建筑设计建议,整体布局,基于市场导向的规划,房地产开发，前期的总体规划事关全局 市场营销不仅要研究竞争者，更要研究项目的潜在消费者。 以渡边的观点看，凡是销售不好的产品都是有“缺陷”的产品，而事前的产品规划就决定着产品的质量。,楼盘规划的四个关联因素 对规划者而言，消费者、竞争者、地块特征及城市规划是客观的，只能适应不能够改变。 适应市场实态和规律的策略，就是以市场为导向的策略，根据市场的需求来针对性的“定制”产品，这是从4P观念到4
2、C观念的转变。,本案,消费者,城市规划,地块特征,竞争者,产品定位,现代简约式意大利风情小区,欧式经典元素与现代建筑风格的完美结合；采用部分欧式建筑元素（坡屋顶），注重现代建筑的简约与时代感。,建筑理念渊源于“哥特建筑风格”、“现代性”,多摩大教堂、斯卡拉歌剧院 是意大利的哥特风格建筑的代表,三段式外立面，独特的欧式坡屋顶是哥特式建筑的重要表现元素,强调对古典哥特建筑选择性的借鉴：外立面、坡屋顶,独特的产品定位加独特的品牌定位，是对Usp理论的完美演绎,开发顺序及周期建议,一期开发约十万方，二、三期各开发约十二万方,建议采用分期开发的原则,开发顺序：421、3号,结合市场调研结论预测：大冶房地
3、产市场今后每年的市场需求量约为20万方，而本案的建筑面积初步按照15万方净用地，2.2的容积率计算约为33万方，根据此市场供需关系推断，分三期开发较为适宜；同时分期开发可以减轻资金压力。,项目总占地面积为181011平米，建筑面积约为33万方，首期开发约10万方，超过总规划建筑面积的1/4，就首期的规模来说，一方面保证已经占据大冶楼市每年约50%市场供应量，同时可以看作对市场的第一次试探，便于对后期的产品进一步的改进。根据第一期的销售进度调控二、三期的开发进度和开发规模。,4、2号地块相对临近市区，比1、3号地块居住氛围要较为成熟。要逐步过渡，由4、2号地块牵引过渡到1、3号地块开发。一期开发
4、的工程有示范性质，建议“建筑未动、景观先行”，沿106国道AD线先把围墙圈起来，作为广告墙，HB、MC、EF道路先修好。采取滚动式开发战略，开发周期为3-4年。便于加快资本周转和资金回笼，尽可能规避金融风险。,链接：前摩根斯丹利亚太区首席经济学家谢国忠在2007年预测与战略房地产分会论坛上提出：中国的房地产已经进入了调整期，从周期来看，上个谷底是1998年，这次可能是2008年或者2009年进入谷底。”,大冶乡镇的矿厂是钢铁企业产业链上游原材料供应地钢铁企业受资本现金和进出口贸易摩擦影响大，而矿山老板正是我们的重要目标客群。因此对于今后房价的走向判断要有前瞻性。,规划原则,规划原则,因地制宜原
5、则,立体绿化原则,协调呼应原则,经济性原则,精品化原则,差异性原则,人性化原则,适度超前原则,整体风格,现代简约风格,欧式经典元素与现代建筑风格的完美结合；采用部分欧式建筑元素（坡屋顶）注重现代建筑的简约与时代感。,应该采用概念性的欧式建筑，而不是具体化的欧式，建筑符号要尽量简化；抽象化比较好；,过繁，过于古典，与现代生活节奏不符，要有现代感、时尚感和休闲感；,元素过繁与古典，成本会大增，特别需要考虑规模经济问题；本案的建筑风格实质是用本质的创造代替风格的模仿,采用现代主义设计风格，融合欧洲古典浪漫主义建筑艺术典雅意象和元素，追求尺度比例色彩对比及节奏韵律的呼应与协调，勾勒出意大利建筑风情的醉
6、人神韵和典雅气质,整体布局,整个地块被市政规划道路HB、MC、EF分割成四块，在规划上决定了适宜分成、四个社区组团来开发。,为了体现每个组团的相对独立性但是又不弱化“意大利风情主题小区”的整体品牌定位，在规划中需要用协调一致的路灯、路标形成一个统一的设计主题，四个地块区域道路上种植同一种景观树木；各个景观元素如护栏、栏杆、围墙外立面、铺面的色泽搭配也要形成统一的整体感觉。,四个地块可以通过造型优雅的呈起伏形状的人行天桥相互引导，人行天桥的设计应该简约而不失美观。,此天桥的作用一举三得：从空间上加强了各个组团之间的关联性；实现大型小区人车分流的要求；其在大冶新颖的设计理念可以成为后期的销售利器。
7、关于是否建设天桥应该考虑到成本的问题。,对于楼栋的分布要考虑到周边的环境,西侧（2号地块）临近市区新冶大道，东侧（、号地块）邻近106国道。整体应以多层为主，配以小高层和少量花园洋房，地块规划中为了保证达到一定的容积率但是又要留足公共绿地空间，建议在沿106国道的AD沿线布以板式小高层（15+1），顶层为复式楼。所有楼栋均呈一定的倾斜角度，保证沿线楼栋观景的最佳效果。各个楼栋之间适当的拉宽楼间距，保证里面的房子通透、采光、部分靠西楼房的顶层也能观湖景，达到湖景最大化利用。花园洋房置于号地块，其余为多层，花园洋房、多层、小高层的整体搭配要体现层次感。,为了节约建筑成本、体现小区景观差异性，对于地
8、块内现存的地形如丘陵、洼地规划中要尽多的利用：,地块内的洼地，可引进尹家湖水，做成亲水平台和小型荷花池。小型坡地：体现建筑的层次感； 沿坡面立体绿化； 利用坡地地形造半地下车库。,居住的社区性来源于居住的安全感、整体感。有安全感的居住区居民健康不受威胁，行动有保障，社会治安有一定保障私密的连续空间交往、活动。故整体上应采用分组团的围合式布局。,建筑设计建议,楼型设计：以多层为主，配以适量的小高层和少量花园洋房。具体配比建议为6：3：1,1,建筑结构：花园洋房为砖混结构，多层、小高层为框架结构。多层一梯两户，小高层一梯四户，一梯四户部分房间比一梯两户的采光效果要差些，但是能减少公摊面积。,2,建
9、筑色彩：结合市调结论和开发商访谈意愿，建议开发商采用米黄色或者奶白色等柔和色系装饰外墙为主，局部辅以橙红、浅褐色，屋顶采用黛色，使整个建筑稳健而不失活泼、现代。四个组团颜色搭配遵从统一呼应的原则，通过辅助色适当区隔。,3,户型设计：根据调查结果和本案目前的普遍现象来看，住宅最强调户型面积、朝向，讲究布局紧凑，合理实用，精致顾全细节，尽量避免面积浪费。住宅适销户型以功能齐全、动静分离、干湿分区、面积适中的户型为主；大面积户型的比例应当控制，因为单价在大冶相对偏高，如以2000元/平米计算，户型过大导致总房价上升，考虑到性价比，消费者可能到黄石去购房，这将给销售带来压力。,4,建议户型类型和面积,
10、户型设计要素,户户玄关,5,3,卧室、客厅尽量朝东南,转角采用八角窗与转角凉台,花园洋房引景入厅、入室,功能分区,设计时西边的户型种类应稍多于东面的户型种类；对地块而言，沿湖的楼栋占有湖景资源，户型面积应大于景观差的房型。,建筑元素与细部处理： 采用法国中世纪独特的尖顶式屋顶，体现意大利异域风情主题。社区绿脊贯穿整个项目，形成一道独特风景线，顶层有屋顶花园。,5,古典式屋顶,含有古典元素的现代屋顶,屋顶,建筑元素与细部处理： 本案建筑风格为现代简约风格，但是为了体现意大利风情，除了坡屋顶的运用外，还应建立标志性建筑强化异域的概念，可在小区内设以钟楼为造型的会所，在销售时期作为售楼部。可建于4号
11、地块靠106国道与观山路的拐角处。,画龙点睛之笔：体现异域风情，具观赏性与实用性为一体,节点处建筑（如会所）风格,5,外墙立面： 颜色以米黄色或者奶白色等柔和色系装饰外墙为主，局部辅以橙红、浅褐色，屋顶采用深蓝色。小高层适宜采用三段式外立面，色彩变化丰富而细腻；多层和花园洋房以单色为主，配以一定的线条变化，体现端庄大气。,6,阳台、门、窗 ：阳台：阳台净深不小于1.5m，尽量拓宽阳台宽度。为住户提供良好的室外休息场所。多设置厅、卧或工作台、双阳台。增加小区的立面美与家里的采光度。双阳台结构，主阳台（观景阳台）进深2M；副阳台主要是工作阳台。门：统一装配实木防盗门，对于花园洋房，建议配置高科技产
12、品“指纹锁”，指纹锁初步咨询价格约为900-1000元/把。高科技、智能化可以提升小区整体品质，增加卖点。（以深圳某公司为例，见下页图）窗：在不违背国家相关政策的前提下，大胆运用超低宽大落地窗、超大面积玻璃凸式外飘窗设计。便于采光、观景，同时使得外立面形象更加丰富。,7,顶楼与露台：屋顶部分建成露台、阁楼，为业主打造独立阳光生活休闲空间。,8,车库和停车位：整个小区停车位配比应从长远考虑，争取达到30%的配比，车库的形势可综合采用以下几种：地上车库：作为临时停车位；半地下车库：利用丘陵地性做花园式半地下车库，美观实用；地下大型停车场：是大型成熟社区的标志，能较好做到人车分流。,9,其它智能化系
13、统：小区设红外线摄像监控、报警系统。配备品牌可视对讲门警系统，户配有线电视、电话线、宽带网终端接口。,10,空调位：统一设置隐藏式空调位和空调冷凝水管，保持外立面的美观。,11,景观设计建议,文化景观系统,文化景观是融合于下面所述的的各大景观系统之中的，但它是一个小区的品牌形象的最有力载体，也是相对于其它楼盘的差异性优势之所在。故在此予以着重提出。,小区出入口位置：（如下图红色区域所示）,对于四个组团而言，出入口的设置可以有两种方案：在各个组团的结合处设置区域中心广场，（如上图A广场、B广场），以广场作为出入口，交通道口与景观焦点，一举两得。建造小区大门： 大门的设计，目前比较流行简约的趋势，
14、不需要华丽的装饰，开一道口，安置一个治安岗亭，附上小区名称、标志即可。简洁实用。对于本案而言，由于地块被分割成相对独立四组团，因此，并没有“主大门”的概念。 如果要表现小区的形象而在小区景观轴线入口处设计大门，此时大门并不纯粹是作为交通道口，同时担负了表现小区主体的责任，需要体现两点：,大方气派（与业主定位相符）现代欧式（与主题吻合）,参考大门,文化景观系统,小区围墙： 空透性围墙，雕花铁艺栏杆，刻上小区LOGO和楼盘名，色彩与楼栋保持一致，整体为现代简约风格。文化景观：位置：可置于小区广场或道路两侧内容1、巨型葡萄酒酒桶，葡萄酒也是意大利的待客佳酿，充满异域浪漫情调；内容2、达芬奇：达芬奇作
15、为世界知名的画家、科学家，文艺复兴的主要人物，他与意大利也有着不解之缘，他的名作最后的晚餐就保存于意大利的多摩大教堂内；内容3、充满其境与活力的现代模特：男女各一位或成组合；内容4、足球雕塑；内容5、AC意大利、国际意大利球队队徽雕塑，并配以文字说明；内容6、著名球星雕塑如马尔蒂尼、内斯塔。,文化景观系统,达芬奇,上述： 1、2表现意大利的历史经典；3表现意大利的现代与时尚； 5、6表现意大利的活力与动感。,道路系统,根据地形特征和建筑布局，对于规划为花园洋房的号地块可设计成流线尽端式道路提升环境质量，多层、小高层可以设置成整体开放式环绕状道路。小区道路分车行道、步行道、绿地道路三级。,绿地道
16、路,步行道,车行道,道路系统,车行道：充分利用土地资源，采用分级结构，主车道可采用6米车行加1米人行的方式，在车多人少时车可借用人行道，提高道路使用系数。车道随地形起伏，依布局而婉转，道路交叉点设置主题绿化环岛，更换地面铺装，产生自然减速、警示作用；步行道：如采用天桥，人可行走天桥，同时便于观景；绿地道路：“曲径通幽”，采用原生态的露草砖形式，路中间设置亭台、廊架、座椅形成小区的漫步休憩场所。,绿地系统,主要由四个组团的“片”状绿地和小区外缘交界的四条“线”状共同组成：,组团绿化：兼顾住宅的可识别性和整体归属感：小区片状组团绿地设计以道路为骨架，地势为基调，将不同基调树种的绿化配置建立在统一的
17、建筑形式上，每个组团有各自的一致性配置又总成统一的主题。,小区外缘特别是106国道沿线，考虑到景观的边疆性和过渡性，通过各种植物高低错落的配置形成林缘的自然景观，其功能具有防护和标明地界的作用。,绿化种植系统,车道绿化： 考虑到季节与采光的变化，可选用落叶乔木与常绿乔木（如悬铃木和樟树）前者用于东西向道路，便于冬季花园的阳光，后者用于南北向道路让小区四季常青。行道树中间以其它树种（如广玉兰、银杏） ；花园洋房的庭院绿化： 体现业主个性，依据每栋花园洋房的平面形式、地块的特色专门设计。小区外缘绿化带： 小区外围绿化具有阻隔外人、营造室内景色等多重作用，建议采用高大乔木小乔木、花灌木、地被的多层次
18、绿化。,标识系统,标识系统包括：小区入口标志、小区地图、小区组团标志、小区楼栋、门牌、减速标志。标识系统能够体现人性关怀，强化其整体形象识别。,照明系统,丰富细腻的照明系统使小区在暮色里融入温馨暖人的氛围,其它公共配套,运动娱乐及教育设施： 作为大型小区，需要配置适量的运动健身器械和儿童游乐器械供老人和小孩健身娱乐之用，如扭腰机、肢体拉伸机、儿童滑梯等； 简易五人制小型足球场【长方形：长度3842米；宽度1822米。（国际比赛）一般级别赛场长度不得少于25米，宽度不得少于15米】，其一、足球紧扣了小区定位；其二、是后期销售的一大卖点，如成本过高可用小型网球场替代； 作为大型社区，建议在小区内引
19、进名牌小学，并且实现中、英双语教学。这样可以更加完善小区配套，让业务可以安心工作，享受尊贵异域风情生活，小学英语教学在大冶绝对是具有超前意识的，符合消费者心理。,商业布局,设置商业步行街,两种思路,沿MC道路设置商业步行街,沿AD线设置商业步行街,若东西向MC规划道路可以通过协商由政府规定为商业步行街，随着会展中心的完工，与新冶大道连接，并与已经建好的沿香格里拉花园段的NF路连通，具有商业发展的良好条件；在风水学上：东临尹家湖，是为海纳百川，丰泽充盈之意。 商业定位为高档休闲：本案面积较大，需要较成熟的社区内部配套：MN段应引入必要的生活设施如门诊部、中小型超市（如引进中百超市）、菜场及两三家
20、小餐馆、美容美发等。超市可设在路头临近会展中心的地方，在靠近尹家湖段即NC段可以设置酒楼、咖啡馆、美容美体会所、批萨店、足球用品专卖店等，作为高档休闲场所，因为阳光沙滩使得该地段已经有较好的休闲氛围。,沿106国道（AD线）的纯粹高档商业步行街。,伊曼纽尔二世长廊，有着顶棚的商业街,参考对象：,伊曼纽尔二世长廊,伊曼纽尔二世长廊是个装饰华丽的购物商场，意大利人习惯于称他为意大利的客厅（Il Salotto di Milano）它是由来自博洛尼亚的著名建筑师吉赛普-曼戈尼(Giuseppe MENGONI)于1865年设计建造的。1878年完全竣工。参观者们都是被那些时尚的店铺、咖啡馆或是餐馆吸
21、引而前往，这其中甚至包括Il Salotto，他曾说这里的咖啡是全意大利是最好的。伊曼纽尔二世长廊本身具有一个呈十字架形状的设计草图，其中心地带是一个八角区域，巴黎装饰着代表四大洲（欧洲、美洲、非洲和亚洲）的镶嵌工艺品，以及其他代表着艺术、农业、科学和工业的艺术品。伊曼纽尔二世长廊最大的特色在于它由金属和玻璃拼接起来的华丽的圆形屋顶。这屋顶的设计师意大利建筑业史上首次尝试使用金属和玻璃的创意来建造屋顶，而不仅仅只是将它们作为装饰物而已。地板上装饰有十二宫图的标志性镶嵌工艺品，因此很有可能看见参观者踩着金牛的生殖器前进，这寓意着会给参观者带来好运。故，本案的商业步行街可参考伊曼纽尔二世长廊，把商业与艺术结合起来，作为本案的一大特色：命名：伊曼纽尔二世商业步行街；表现: 顶部也可以参照伊曼纽尔二世长廊设计成有玻璃穹顶的室内步行街，业态:可定为时尚休闲商街,引进咖啡厅、批萨店、啤酒屋、意大利.时尚概念摄影馆（全国连锁）、足球用品专卖店等。,谢谢观赏,
