1、重庆大学本科学生毕业设计重庆市沙坪坝区三峡广场商业物业市场调查与分析学生：学号：指导教师：专业：学院二 O 一一年六月Graduation Design ofThe research and analysis of commercial property market in Three Gorges Square Shapingba District of ChongqingUndergraduate:Supervisor:Major:Faculty ofJune 2011摘要本文通过对重庆市沙坪坝三峡广场商业物业进行市场调研和综合分析， 给炫地购物中心招商方提出商场商业组合建议。 首先根据重
2、庆市宏观经济环境对沙坪坝区未来发展趋势作出判断； 然后对三峡广场商业环境进行了详细的市场调研，包括居民消费特征与消费习惯、商业物业业态分布状况、商圈经营状况等，运用网络文献资料查询法、电话咨询法、业主询问法、问卷调查法等市场调研方法，分析得出其潜在和缺少的商业物业，并提出业态组合建议；最后对商圈各百货大楼商业进行综合对比分析，给炫地招商决策者提出理性的建议，以期达到更大的收益。关键词：商业物业，市场调查，市场分析，三峡广场ABSTRACTThis article proposes business combination proposed mall to the investment deci
3、sion-makers of Xd-xuandi Shopping Center, which is based on the Three Gorges Square Shapingba commercial property to conduct market research and comprehensive analysis. Firstly, the future trends of Shapingba District is judged according to the macroeconomic environment in Chongqing ; Then conduct a
4、 detailed market research to the business environment of the Three Gorges Square, including consumer characteristics and consumption habits, the distribution of commercial properties, businesses operatingconditions, etc, use network literature inquiry method, telephone consultation method, the owner
5、s asked, questionnaire Survey and other market research methods, analysis the missed and potential commercial properties, and put forward format portfolio proposals; Finally, comprehensive comparative analysis of the business district, and make rational recommendations to investment decision makers
6、to achieve greater benefits.Key words: Commercial property, market research, market analysis, the Three Gorges Square目录摘要.IABSTRACT.II目录 .III1. 引言 .11.1调研背景 .11.2调研目的及意义 .11.3报告写作思路 .12. 调查方案说明 .22.1调查内容 .22.2调查方法 .22.3调查时间及工作安排 .32.4调查具体任务分工 .32.6调查费用预算 .43. 商业宏观背景研究 .63.1重庆市宏观经济分析 .63.2重庆市主城区商业环境概
7、况 .73.3沙坪坝区概况 .103.4沙坪坝区经济状况分析 .113.5沙坪坝区商业规划 .133.5.1 国家政策 .133.5.2 三峡广场改造工程 .133.6商业未来发展预测 .154沙坪坝三峡广场消费群体研究 .164.1消费规模 .164.2消费层次构成分析 .164.3消费群特征及消费习惯调查.174.3.1 消费群特征 .174.3.2消费习惯调查 .194.3.3炫地消费满意调查 .224.4主力消费群体特征总结 .255.三峡广场商圈调查.265.1沙坪坝商圈概述 .265.2三峡广场商圈商业物业调查 .265.2.1商业业态结构 .265.2.2经营商品结构 .275.
8、3商圈经营状况 .285.3.1人流量、车流量 .285.3.2联营扣点 .285.3.3租售价格 .295.3.4租售率 .295.3.5单位面积销售额 .295.3.6辐射范围 .295.3.7主力消费人群 .305.3.8商圈饱和度 .305.4商圈主要百货商场现状调查分析.305.4.1商圈主要百货商场概述 .305.4.2商圈主要百货商场简介 .315.4.3商圈主要百货商场经营状况.415.5小结 .456. 招商分析和招商建议 .476.1炫地购物中心简介 .476.1.1地理位置 .476.1.2炫地装修情况 .476.1.3XD 炫地内部交通及配套 .486.2 XD 炫地原
9、商业布局与现状布局情况对比分析.486.2炫地的 SWOT 分析 .506.3XD 炫地招商建议 .526.3.1XD 炫地发展方向 .526.3.2XD炫地商业规划 .536.3.3XD炫地招商建议 .53参考文献： .55附录 A ：沙坪坝商圈炫地购物中心满意度调查问卷.56附录 B ：三峡广场各商场业态统计表 .581.引言1.1 调研背景炫地购物中心欲对商场进行重新定位，对该商场商业业态结构进行重新整合，并制定新的招商计划，使炫地在沙坪坝三峡广场拥有更高的知名度，占据更高的市场地位，赢得更多的市场份额。本人于2011 年 3 月 2 日接受其管理员委托，对重庆市宏观商业环境，三峡广场主
10、要百货大楼商业物业进行调研，并分析研究得出招商业态调整建议。本次调研及报告完成时间历时3 个月。1.2 调研目的及意义本次调研目的是基于对重庆市宏观经济，重庆市主城区商业环境概况，沙坪坝区的宏观经济走向，沙坪坝商业发展趋势的分析，结合实地调查得出的商圈主要百货大楼商业物业现状，挖掘出三峡广场潜在的和缺少的商业物业，结合消费者调查分析和炫地购物中心自身特性，最终给炫地购物中心提出招商建议，以提高其出租率，实现其更大的收益。本次调研的意义在于通过对调研得到的数据进行综合分析结合炫地购物中心本身特性，选定招商商铺组合方案，调查方法为网络收集资料法，实地考察法，调查问卷法，电话咨询法等。得出的结论较为
11、科学，可以给招商决策者理性的建议，规避一定的盲目招商所带来的收益风险。1.3 报告写作思路调查对象讨论、确定调研方法讨论、确定调调调调研工作实施，实地调研研研研背目过调研结景的程论资料整理归纳综合对比分析2.调查方案说明2.1 调查内容商业宏观背景研究。包括重庆市宏观经济分析，重庆市主城区商业环境概况，沙坪坝区宏观经济分析，沙坪坝区域规划等。沙坪坝三峡广场消费群体情况。包括消费者规模、消费层次构成、消费群特征及消费习惯。沙坪坝三峡广场现有商业物业。对三峡广场步行街的现有商业物业（百货大楼商铺为主）特性进行现场深入调查，内容包括：1）财务特性：每平米租金或售价；租金折扣方案及其他财务条件；可用于
12、出租的面积；租赁期限要求；物业管理费；水电费等。2）建筑特性：建筑结构类型；建筑面积；可分割性；智能化水平；装修水平；内部交通设计；空调等设备情况等。3）地点特性：停车设施条件（地上地下车位数、收费水平、智能化水平）；配套设施（银行、商务中心、展览厅等）；对外交通设计；景观质量。4）环境特性：与主干道、交通枢纽和设施的接近程度；公交线路及站点距离；周边配套设施类型和距离；日间行人密集程度等。5）现有租户或业主情况：经营户数、面积、商业类别、所在楼层等。视时机进行租户、业主访问。6）现场调查发现的其他情况。2.2 调查方法网络收集文献资料法。通过在网络上收集资料的方法，获取关于重庆市宏观经济状况
13、，重庆市商业环境，沙坪坝交通状况、人流量车流量、基础设施状况、政府政策规划、三峡广场商业物业分布图等基本信息。走访和电话访问法。通过走访和电话访问，从各商业百货大楼物业管理公司处获取三峡广场商业物业具体数据（重点是获取每一商铺的租金或售价及物管费）；从各商铺经营者或业主处获取主力商家面积、租金、售价、联营扣点、物业管理费、水电费、经营状况、租赁期限等信息。调查问卷法。通过调查问卷的方法从沙坪坝消费者处获取消费者基本信息、消费习惯、三峡广场缺少的商品种类等信息。2.3 调查时间及工作安排表 2.1进度安排序号课题工作内容时间（起止周数）1理论知识准备、制定调查计划、准备调查表格1 周至 3 周2
14、现场初步调查第 4周至 6 周3调查数据资料整理第 7周4现场重点调查第 8周至 10 周5调查数据资料整理、完善第 11周至 12 周6初稿完成第 13周7补充调查第 14周8调查报告完成、提交第 15周2.4 调查具体任务分工表 2.2序号课题工作内容负责人理论知识准备、制定调查计划共同完成1商业物业调查表共同完成准备调查表格商场各楼层业态统计表张燕客流量、车流量统计表徐晓敏2现场初步调查共同完成重百大楼张燕新世纪大楼张燕3调查数据资料整理王府井百货张燕嘉茂购物中心徐晓敏煌华新纪元徐晓敏炫地大楼徐晓敏4现场重点调查共同完成5重百大楼张燕调查数据资料整理、新世纪大楼张燕完善王府井百货张燕嘉茂
15、购物中心徐晓敏煌华新纪元徐晓敏炫地大楼徐晓敏1引言共同完成2调查方案说明张燕3商业宏观背景研究共同完成6初稿撰写4沙坪坝三峡广场消费群体研张燕究5三峡广场主要商场调查分析徐晓敏6招商分析及招商建议共同完成重百大楼张燕新世纪大楼张燕王府井百货张燕7补充调查嘉茂购物中心徐晓敏煌华新纪元徐晓敏炫地大楼徐晓敏报告修改共同完成8调查报告完成共同完成2.6 调查费用预算表 2.3费用清单详细内容费用预算（单位：元）调查问卷打印费0.1元/ 页*200 页20调查表格打印费0.1元/ 页*10页1报告打印费0.1元/ 页*70页*5 本35通讯费50 元 *2100其他费用初稿打印费等20费用总计1763.
16、商业宏观背景研究3.1 重庆市宏观经济分析城市概况重庆市幅员面积 8.24 万平方公里，下辖 19 区、 21 个县，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。主城区包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、渝北区、北碚区、巴南区等 9 个行政区。重庆市发展： 2007 年，重庆成为城乡统筹综合改革试验区；2008 年，内陆唯一的保税港区 - 重庆两路寸滩保税港区成立； 2010 年，内陆第一个，国内最大的综合保税区 - 重庆西永保税区获批成立； 2010 年，继上海浦东新区，天津滨海新区之后，我国第三个副省级国家级新区重庆两江新区正式成立；2011 年，
17、继长三角、珠三角、环渤海之后，成渝经济圈获得国务院批准，中国经济增长的 第四极 正式形成。主要社会经济指标人口及城镇化率： 2010 年末重庆市常住人口为2884.62 万人，与上年相比，增加 25.62 万人，增长 0.90%，其中主城区常住人口749.31 万人。重庆全市城镇人口 1534.15 万人，城镇化率53.21%。财政收入： 2010 年重庆市地方财政收入完成1991 亿元，较上年同期增幅达到70.8%。全年民生支出887 亿元。GDP：2010 年 7894.24 亿人民币（中西部地区所有城市第一名），较上年增长17.1%, 排名全国第二。人均GDP4193.79美元。社会消费
18、品零售总额： 2010 年全市社会消费品零售总额完成2878.04 亿元，同比增长19%。政府政策1）国家政策：十二五规划中指出要坚持把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向。构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。今后五年经济社会发展的主要目标是：经济平稳较快发展。国内生产总值年均增长7%，城镇新增就业 4500 万人，城镇登记失业率控制在 5%以内，价格总水平基本稳定，国际收支趋向基本平衡，经济增长质量和效益明显提高。2） 重庆市政策：重庆市十二五规划产业发展把推动现代服务业发展作为产业结构优化升级的战略重点。建设长江上游地区金融中心，建设国家级
19、物流枢纽城市，打造西部地区的国际物流中心。 建设西部消费之都， 包括建设 “会展之都”、“购物之都”、“美食之都”、“旅游名城”、“文化之都”，并实现消费品零售总额年平均增长 16%左右，力争突破 6000 亿元。基础设施整体功能提升上档、服务业发展要上量提速。小结：1 ）从城市化率的高低来看，按照国际经验，当一个国家的城市化率达到 30% 后，城市化就进入快速或较快发展时期，而当城市化率达到 70%以后，就进入相对稳定的时期。我市目前城市化率为53.21%，处于快速发展时期，故重庆市城市化进程还有广阔的空间，经济发展前景不可估量。2）十二五规划的方针、 重点内容上可以看出国家、 重庆市将进一
20、步扩大区域、城乡消费。重庆市经济结构以内向型为主，随着基础设施的整体提升和服务业的提速，重庆市经济将迎来新的快速发展。3.2 重庆市主城区商业环境概况城市布局结构为更好地维护和发展重庆特有“多中心组团式”布局结构，规划提出了“一城五片、多中心组团式”空间结构。 “五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。“多中心”为一个城市中心和六个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在内的重庆 CBD地区，六个城市副中心由上轮总体规划中的观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区及新增的茶园、西永中心区组成。都市区的城市交通公共交通：规划建立以大运量快速轨道交通为骨干，地面快速公交和普通公交为主体，其他
21、公交方式为辅助，多种方式并存，且有效衔接的公共交通系统。轨道交通：规划以主城区综合交通规划中的“一环六线”轨道线网为基本线网，根据城市空间拓展的需要，增加了对轨道线网的远景控制，并形成了由轻轨、地铁组成的“一环九线”的布局形态。铁路规划：重庆市政府在关于加快重庆铁路大建设的意见中表明为打造和完善“西三角经济区”内部交通通道和外部交通大通道，新增规划重庆至长沙、重庆至西安客运专线 ( 高铁 ) ，正争取纳入国家规划，形成西部地区最大的客运站和编组站。铁路交通将实现“四小时周边、八小时出海”的目标，即：一小时成都，二小时贵阳、西安，三小时昆明、长沙，四小时武汉，五小时兰州，六小时广州，七小时北京，八小时上海。城市商圈规划重庆市商业设施建设规划表明，主城区除原有的解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪、杨家坪五大商圈之外，渝北、大渡口、巴南、北碚也将打造特色商圈，城市新区则主要建茶园、西永两大商圈，另规划了五个组团商圈包括蔡家、西彭、唐家沱、鱼嘴、大竹林礼嘉 5 个商业中心。根据商业设施建设规划 ，解放碑商圈为市级商业中心，以商务、高端商业和都市旅游为主，将更注重生态环境，提升消费档次，打造精品、专卖旗舰店、发展高档时尚品牌店，打造“西部第一街” 。严格控制批发市场、物流设施建设，限制低档零售
