1、2010-4-21,新一轮调控后房地产形势分析,本轮主要政策:,2,新一轮调控将对房地产市场产生深远影响专业、深刻,自曝其短,剑指土地财政，土地抵押贷款，按揭贷款等核心问题,系列措施开始切中要害,类物业税杠杆或将成为最后一把利刃,新一轮调控将目标对准房地产投资投机者,不同利率折扣条件下月供金额和总利息成本（房贷总额按50万计，贷款周期20 年，单位：元）,房贷政策一线城市执行严格，二三线城市相对宽松,5,房贷政策一线城市执行严格，二三线城市相对宽松,6,7,此轮调整并不是房地产长期拐点,更不会造成房地产的崩溃，但短中期调整速度将快于08年,与07年9.27政策相比，力度更强，但背景有诸多不同经
2、济环境不同：08年房地产调控恰逢经济危机，政府为保经济为房地产“松绑”，当前经济形势趋稳，调控半途而废可能性较小货币政策背景不同：08年处在货币紧缩的背景下，而现在仍然执行适度宽松的货币政策，市场资金充裕。供应层面不同：当前可售房源的紧张程度、开发商资金的宽裕程度好于08年。市场反应将有所不同：08年市场被动调整，开发商反应较慢，本次调整开发商将迎来更快的反应速度。2004年以来，政府先后采取一系列政策抑制房价，但房价总体向上的趋势并未因此改变，因为房地产市场存在着固有的周期。国外研究表明房地产长波平均为18年。其次，经济放慢对房地产需求确实有影响，但比想象的短暂而温和。相反，房地产崩溃对经济
3、的拖累是长期而痛苦的。从这个意义上可以理解，政府并不希望房地产市场出现硬着陆。,此轮调控核心思想是以空间换时间,8,时间战略：房价上涨太快，中低收入者忘房兴叹，民怨成民怒，政府急需住房保障体系的建立时间。空间战略：在较为完善的住宅保障体系建立之前，需要借助商品房解决一部分低收入者住房问题，价格上需要空间。时空转换：利用一段时间稳定住房价，待保障体系初步建立，政府将必然放开商品房市场行政干预。,近期房地产市场表现：,9,成交反应滞后性明显，市场观望氛围加重从4月15日以后各城市市场成交量的变化走势来看，多数城市没有明显的下降态势，部分城市甚至出现成交上扬情况，主要是由于市场成交对于政策有一定的滞
4、后性引起的。从在售项目来看，各地均出现了客户观望氛围，成交放缓，投资客逐渐离场。一线城市市场反应快速，成交明显趋缓。一线城市市场对于中央政策的反应比较快速，其中北京、上海近三日来的成交明显下滑，相比前14周有60%的跌幅，相比15周也有不少跌幅。深圳、广州近几日成交尽管仍有小幅上涨，但涨幅明显趋缓。总体来看在近期系列新政的影响下，市场成交方面已经出现了较为明显的变化，客户观望氛围加重，并且已经出现投资客逐步离场的现象。客户赶新政实施前末班车，二线城市成交不跌反涨。二线城市近日成交表现良好，尤其是重庆近三日成交均值相比前两周均值涨幅分别达997%和185%，主要是由于部分客户担心新政实施后房贷压
5、力加大，赶在实施前登记备案形成近日成交上扬。三线城市总体成交仍较良好，个别城市供应减少导致成交下滑。三线城市总体来看，成交持续良好态势，近几日，昆明、海口、厦门等城市成交比前几周均值均有不同幅度上升，而长春、兰州成交有所下滑，主要是这类城市的成交受供应的影响比较大。,10,近期房地产市场表现：,多数城市项目成交尚未明显下滑，各类项目表现微调,11,一线城市：上海高、低端出现分化 其他城市影响仍未显现,多数城市项目成交尚未明显下滑，各类项目表现微调,12,二线城市价增量稳，政策影响尚未体现,多数城市项目成交尚未明显下滑，各类项目表现微调,13,三线城市：价量齐升，新政影响并不明显,我们的判断,1
6、4,判断一：就格局而言；为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大当前，国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变，本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作。而本次的政策调控的严厉性、以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格、供求以及交易违规等风险，逐步向国家经济结构的平衡、甚至是社会稳定以及民生和谐等更高层面转移的一个典型表象。因此，本次政府调控的决心和态度是非常的明确，不能抱有任何的幻想。,我们的判断,15,判断二：就反应而言；本轮调控，市场发展的量价表现将会经过三个阶段鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透
7、明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将会是成型僵持状态；第二阶段：价格开始出现松动，成交量相应的会有所增长，在此轮完成三方博弈的新的行业探底；第三阶段，将会是在第二阶段基础上市场有所回转。需要说明的是，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10-15%的回调幅度，政府是不会就此打住。,我们的判断,16,判断三：就城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市本次调控政府本着从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，所以本来打压的重心将会是近期价格上涨过猛、绝对价格虚高的城
8、市，其中一、二线是为主要目标区域，短期内所受冲击也会是很大。当然，覆巢之下焉有完卵，在此形势下，三四线城市也将会受到一定冲击，但是由于中国房地产市场传导的时间差，这些城市将会稍微滞后，同时考虑到三四线城市总体价格泡沫并不高，而且本地化的、刚性的需求是为主流，基本面是健康的，所以所受冲击也要相对小些。,我们的判断,17,判断四：就购买行为而言；投资者短期会加速离场本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过90平方米要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也是限制的，基本上都堵上的投资的可操作余地。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷
9、的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，同时考虑的还有抛售部分物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致二手市场会率先松动，间接推动新房市场的松动。,我们的判断,18,判断五：就后续供应而言；集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年从三种供应情况来看，可售面积目前并不充裕，新开工面积及在建面积则普遍成倍加大，这点从年初众多上市企业的年报中查阅即可看出，另一方面2009年出让的大量土地，从目前政府防囤地而频繁的督促和紧密的审查来看，也在被动加速开工确保上市。按照目前整体节奏来看，第四季度以及2010年上半年将会是集中的上市供应期，压力会比较大。,19,我们的建议,我
10、们的判断,20,建议一：放弃幻想；调整心态积极应对；对于此次的调控，不要再抱有任何的政府可能从宽执行等带有投机性的幻想，积极调整心态，重新审视当前的市场环境，认识到政策风向已经明显大转弯，而且本轮转向是大势所趋，政府的决心是不见效不收手。,我们的判断,21,建议二：适当降价,抢一波；短期加速去货为第一要务；由于各地政府需要进一步进行落地，相关细则的出台如“二套房如何认定”、“三套房是否禁带”等都尚有时间差，在这个缓冲期中，建议企业不要盲目追求价格上涨，追求过高利润报告，迅速加快去化价格敏感性较高的物业，积极优化库存结构是为主要，尤其是对于规模化企业更应如此。而从产品结构来看，中端及中低端等物业
11、可考虑优先去货，因为这类客户群体由于购买力所限，对于政策敏感性较强，政策出台后普遍性持观望态度，等待价格往下盘整再出手，观望时间可能相对较长，尤其是价格上涨过快的一二线城市更是如此。所以，与其供应集中上市后进行价格战，不如目前理性加速出货。,我们的判断,22,建议三：现金为王；重定全年计划，量入为出，合理安排现金流；尽管说不少企业目前现金流仍然是相当充足，但是由于今年以来都在纷纷加快、加大新开工面积甚至是城市扩张进行土地获取等，这些方面都是属于资本性支出，而且是长期性。对于不少一直以来处于高杠杆运作状态的企业而言，建议因应环境变化积极调整原定企业开工、拿地、销售等计划，控制资本支出速率，合理安排现金流，量入为出，确保安全系数要高。,
