1、住宅产品创新研究：,小户型产品创新解析,入户花园、露台、阳台、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,根据调查统计， 对于居家类小户型产品，客户关注的主要因素为户型面积弹性、实用性及产品舒适度。其中面积弹性是目前购买客户关注小户型的核心因素，故在此只对面积弹性进行深入研究。,方式：赠送一半面积,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式：,阳 台,阳台、露台、入户花园、内庭院,阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取代。,奇偶层送露台，赠送全部面积,赠送全部面积,露 台,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式：,
2、方式：赠送全部面积,入户花园,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式：,方式：赠送一半面积,入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。,内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式：,阳台、露台、入户花园、内庭院,方式：赠送一半面积,内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。,凸 窗,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式：,方式：赠送全部面积,凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。,层高小于2.20米的夹层
3、不计建筑面积,夹 层,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式：,方式：赠送全部面积,在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。,复 式,阳台、露台、入户花园、内庭院,凸窗,夹层、复式结构,目前市场常用户型创新方式：,方式：以自然层计算建筑面积,复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹性。,小户型赠送方式小结：,新的测量规范出台后受限制的赠送方式：,进深大于2.4 米、面积大于12 平方米“阳台”计算全部建筑面积。,高度大于或等于2.2 米、进深大于0.6 米“凸窗
4、”计算全部建筑面积。,进深大于0.6 米或高度大于2.2 米“落地窗”计算全部建筑面积。,大于9 平方米“异形入户花园”计算全部建筑面积。,新的测量规范出台后已不能使用的赠送方式：,超大入户花园、阳台和露台,可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,隐藏式衣柜,两个单元之间的空中过道,半封闭阳台,住宅产品创新研究：,小户型创新实例,全部赠送,赠送一半,改房,按奇偶层，利用内庭院，结合露台，提高户型舒适度及品质，并为改房提供可能，增强实用性，达到提升产品价值的目的。,赠送：6,改房,赠送：8,阳台、内庭院改房,小户型创新实例：,阳台、内庭院改房,小户型创新实例：,内庭院，可改房，赠送面积9平米,内庭院，可
5、改房，赠送面积9平米,入户花园改餐厅,入户花园，可改餐厅或洗手间,小户型创新实例：,入户花园既改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。,入户花园改餐厅,内庭院改餐厅,小户型创新实例：,内庭院，可改餐厅,阳台改厨房,预留生活阳台，在装修时改为厨房，可为其它功能空间节省面积。,小户型创新实例：,生活阳台改厨房,大进深阳台,小户型创新实例：,进深稍作调整的阳台，赋予更多的功能：阳光书房、餐台、花厅,L型阳台,小户型创新实例：,双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台,较好解决露台私密性问题。,主卧L型落地凸窗赠送，形成温
6、馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。,主卧送双凸窗,双凸窗,卫生间带凸窗,小户型创新实例：,凸窗赠送面积最大化: 大面积落地凸窗，主卧送双凸窗，卫生间带凸窗。,卫生间灵活隔断，在有限面积条件下，保障私密性。同时过道被利用为衣帽间。,衣帽间,小户型创新实例：,主人房通过衣帽间与卫生间相连，缩短交通路途，增加使用方便性；衣帽间的设置，增加小户型的豪华和舒适元素，是小户型重要创新点。,说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。,弹性空间预留,小户型创新实例：,多用间设计，使居室使用增添灵活性，提供多种实用可能，读书、家务、健身、临时居住可变的空间体现居住的个
7、性。,多功能房,夹层空间,小户型创新实例：,赠送夹层，可作卧室使用（带独立卫生间）。,世金汉宫1房：二层面积全部赠送，作为带独立卫生间的卧室，并赠送一间多功能房。,夹层空间,小户型创新实例：,通过夹层设计，提高了对空间的利用率，有力提升产品附加值，对本项目的设计有借鉴意义。,根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能,全部赠送,赠送一半,改房,借助复式户型自身特点，可在二层改房，结合入户花园、露台的全部赠送，成为小户型产品中赠送面积最多，产品附加值最高的明星产品。,赠送：12.6,赠送：10,赠送：9.6,精品小复式,小户型创新实例：,下层,上层,精品小复
8、式,小户型创新实例：,公共空间,共享空中花园,小户型创新实例：,楼内空间每隔一定层数设置空中庭院，让住户有更多邂逅的机会，更多活动的空间。,社区内围合的中庭或架空层泛会所为住户提供户外交流场所。,社区外周边酒吧、茶苑、小画廊等，供社区内外的朋友休闲娱乐 。,其它方法,小户型创新实例：,空调机安放处变生活阳台 设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。虽只能“送”得12左右的面积，但多出的每一平米，对客户而言均是实惠。,THE END,赠送面积效益分析,产品打造必杀技之一偷容积的利润分析,送与不送研判土地成本
9、,假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,结论：赠送面积的利润率与土地成本无关；因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/(1+i)T/2R6，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升；,利润率拖累区,利润率拉升区,分界点,送与不送研判土地成本,假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,结论：因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2R3R4(R5-R6)/(1+i)T/2R6，赠送面积越多，对项目利润率
10、提升越大，反之，则会拉低项目利润率；,利润率拖累区,利润率拉升区,送与不送研判建筑成本,结论：赠送面积的利润率与建筑成本成反比；因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；,假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,利润率拉升区,利润率拖累区,分界点,送与不送研判建筑成本,假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,结论：因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3(1+i)T/
11、2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；,利润率拖累区,利润率拉升区,案例：近期招标地块均位于利润率拉升区,假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,案例：近期招标地块均位于利润率拉升区,案例：近期招标地块均位于利润率拉升区,假设：面积赠送率为30%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）,赠送面积折算率取值参考,赠送面积价格提升公式,P送=P不送（1+R1R6/R5）P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4,名词解释,P送：已考虑赠送面积后的
12、均价P不送：不考虑赠送面积时的均价P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等）C建：单位建筑成本R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围1.1-1.2R5：实用率=套内面积/建筑面积R6：赠送面积折算率 i ：贷款利率 T ：建设周期,关于土地增值税对赠送面积的影响,相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）；对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。,Than
13、k You !,偷面积的几种实用方法,精品汇编,(一)低台凸窗和落地凸窗,其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低
14、台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 缺点：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。详见附图,（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉
15、，使得房屋空间变大。缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 。 详见附图,实例,虚线为可打掉的假梁,（三）超大入户花园和大阳台,由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。 缺点：作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底多大的入户花园和阳台适合多大的户型。 详见附图,入户花园可以隔成一个小书房，非常实用,大阳台设计，阳台面积12,（四）隐藏式衣橱,隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改
16、成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。 缺点：外墙的保温和整个小区的外立面的协调性。,（五）送半地下室（一般是多层的一、二层）,2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送半地下室来增大使用空间也属于“偷”面积之列。而对一楼住户赠送半地下室，有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。 缺点：按照相关规定半地下室应该属于业主共有空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了其他业主的合法权益。,半地下室有独立的采光口,有的通过独立的天井采光,有的通过一楼的院子到达地下室的天井,（六）送
17、夹层,夹层的层高低于2.2米，可以不计算建筑面积。客厅设计成3.9-4米，标准层高2.8-3米，夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上，内部通过楼梯连接 。夹层处于两个标准层之间，一般来说，如果一层4户，就两层的夹层处于标准层下面，另两层的夹层在标准层的上面；一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面，偶数层的夹层在标准层的下面，同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上，形成三错层的格局。该结构比较复杂，没有基本的透视图，现场图片资料很难说清楚。缺点：结构复杂，施工周期加长，减少可售面积，从而单价较高。附平面图,该户型也是送夹层的一种变化，最下层的高度低于
18、2.2米，形成三错层。,（七）层高做大，变成挑高房源,这是很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。 一般的话就是把客厅挑高，其他空间部分间隔成两层。缺点：在限高的情况下，减少建筑面积，单价较高，同时在消防要求上很难达标，许多地方都已经禁止这种设计。,客厅挑高4.6米,（八）赠送错层双层高露台或双层高入户花园,双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对
19、偷面积提高实用率有非常大的帮助。但要考虑上下层对视的问题，如采用内封闭的方式。,奇数层露台可能有对视问题,6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。左右错层的入户花园（两层高度），使得业主得到了实惠。“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼（见下页图片）。,露台内封，避免对视 内封露台改复式，又多一层面积,（九）空中院馆,在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分别隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近3040
20、平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。空中花园，一般是两层或者三层做一个。,电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积,电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积,空中花园有的是几层共享，有的只能一层独享,空中庭院,其他的一些方法,赠送层高限度以下的空间还有一些其他名堂，如赠送阳光书吧、赠送雪茄室、赠送自由空间、等等，名目层出不穷半送房间，设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法。空调机安放处变生活阳台 开发商往往会多设计出一个或者两个空调外机安放处，或将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。虽只能“偷”得12左右的面积，但多出的每一平米，对购房者而言均是实惠。,下图是 104平方的三房户型，在售楼推广时被称作“自由空间”。其主卧北面的落地凸窗进深达1.5米，配合中间的衣柜位置，足以做成一间集书房、衣帽间两项功能的房间或空间。,半送房间设计时选个房间不装上窗户来当做阳台的做法，因为这也许对开发商来说，是变相增加容积率的最直接最经济最有效的方法。下图是47平方的一房户型。很明显，就是两房户型少安个窗户，堪称一绝。,中山“万科.城市风景”美式“风情洋房”阳光房（红色部分）的层高为2.2米，可以算“偷面积”的新做法,
