1、 西南交通大学硕士学位论文项目后评价管理在某房地产项目（XZXH）中的应用姓名：王俊友申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师：胡培201010 摘近年 来， 我国 的 住 宅 市场 总 体 上一 直 保持 很 高的 增 长 。年 末 至今 ， 火 爆 的 住宅 市场 引起 了 中央 政府 的 密 切关注， 出台 了 一 系 列政策以 抑制 部分 城 市房 价 上涨 过快 。长 期 来看 ， 房 地产 开 发 商 所 面 临 的 政策环 境 开 始 日 趋 紧 缩 ， 房 地产 主要靠土地增值的 赢 利模式的 风 险已 经 越来越大。所 以， 在这种 背景下， 加强房 地产 项 目 的 后评价
2、管 理， 以提 高房 地产 投 资 效 益 和 管 理水 平 就 显 得 尤 为重 要。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文 瑃 簍 瑃 ， 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文论 文 选题背 景展 历史了“。 。 当前 的学 者 们 大多 认为 ， 我国房地 产市 场 总共 经 历了三个发 展 阶 段 ： 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文务 院 宣布 个人 住 房转 让 营 业 税 免 征 的 时 限 由 之前的 昊 指 吹 年 ；年 月 日 ，距 离 上一 个政 策 出 台天 不 到的 时 间 ，国 土 部 又 发 布 了 关 于 进一
3、 步加 强 土 地出 让 收 支管 理的 通 知 ，通 知 明确 提 出 了 要 规 范 土 地 出 让 收 入分 期 缴 纳 的 期 限 ，原 则重 视 。 。 就 目前的 情 况 来看，我 国 的 房地 产 开 发 项 目后评价仍 然 存在 诸 多 问题 ，具 体 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文表 现 在 以下几个方面 ：不 可 能 得到足够 的 重 视 。作 重 视不 够 ，那 么在 后 评价工作 进 行 时 就会 遇 到一 些资 料收 集 方面 的 困难。 。研 究 大概 可 以分为三 阶段：第 一 阶段： ， 该 阶段项 目 后 评价的 主要 特点 就 是 以利
4、 润最大化为导 向 ，以古 典 经济学 为主 要 依 据 矧 。 第 二 阶 段：该 阶 段主 要 是 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文强调 费 用 一 效 用 分析 方法 的 发 展与应用 。 这 一 阶 段主 要 研 究 成果包括 ：复 式 国 民 会 计账户 ，英 国 的 理 查 德 斯 通 和詹姆 斯 米 德 通 过 对国 民 经济核算 问 题 的 研 究 ，开 创性地研究 出 了复 式 国 民 会 计账户 。 而西 蒙 库 兹涅茨采 用 对国 民 收 入 及 其构成进 行 研 究 的 方法设 投 资 项 目 周 期 中 的 地位 和作 用 ，项 目 后 评价的 理
5、 论 、 方法 和实践 。 而熊 兆翔 年 出 版 了专 著贷 款 项 目 后 评价实用 手 册 ，针对贷 款 项 目 ，探讨 了后 评价在 贷 款 项目 周 期 中 的 地位 和作 用 ，项 目 后 评价的 理 论 、 方法 和实践 。 金立 群年 出 版 了专 著公 共 投 资 后 评价 ，针对公 共 投 资 项 目 ，探讨 了后 评价在 公 共 投 资 项 目 周 期 中的 地位 和作 用 ，项 目 后 评价的 理 论 、 方法 和实践 。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文是 摆在商 业建设 决 策 者 和 建设
6、者 面 前的 重 要课 题 。然 而， 房 地 产项 目 通 常 具 有需 要的资金 量很 大以 及投 资回 收期较长 等 特 点， 因此 ， 在整个项 目 的 投 资过程 中 ， 由 于 外 部环境变 化的 波 动 ，就 有可 能 引 起 项 目 在财 务成 果 、经 济 效益 等 方面 发生变 化。如 在招商 过程 中 ， 业态的 变 更， 迫 使 设 计 、施工 、经 营 管理 的 变 更， 直 接导致 成 本增加 、工期延长 等 等 。从 投 资方 的 角 度 来讲 ， 运 用 项 目 后 评 价 的 方法 ， 可 以 客 观 地 评 估 项 目 在 一本文 首 先分 析 了我 国 住
7、宅 市 场的 发 展概 况 和其项 目后评价 的 发 展概 况 ，系 统 阐述了住宅 市 场项 目后评价 的 相 关理 论 。本文以成 都 市 某 房 地 产开发 公司的 一 个 具 体 项 目为 例 子，对该 项 目的 可行 性报 告 以及项 目后评价 报 告 进行 了详 尽的 分 析 。首 先对该 项目的 开发 周 期 、 决 策程序、 决 策目标 、 项 目主要范 围 内容 、 项 目实 施进度 以及项 目投资 情况 与资 金 运行 情况 进行 总 结。然后针 对土 地 价 格、 航 空限高 、 容 积率 、 建 筑面 积、单 位成 本、 总 成 本费 用、 住宅 售价 、 商 铺售 价
8、 、 车 位售价 、 总 销售 收入 、 税前利润 、实 际 投入 资 金 、 毛 利率 等指标 与项 目可研 报 告 的 预测值一 一 进行 对比 ，分 析 这 些指标与预 测值发 生偏 差的 原 因。 接 下 来，对项 目的 工 程进 度 完成 情况 、 工 程工 期 情况 、 工程质 量情况 以及工 程安 全文 明情况 进行 工 程管 理 方面 的 总 结，对工 程招标 情况 、 工 程合 同 情况 、 工 程验 工 计 价 情况 、 工 程付 款 过程、 工 程结 算 过程等进 行 成 本控 制 总 结。针 对项 目总 成 本、 土 地 费 用、 总 销售 收入 、 营业 税、 税前利
9、润 、 净 利润 以及毛 利率 指标 的 实 际 数据 与可研 数据 进行 逐 一 对比 ，分 析 每一 项 指标 发 生偏 差的 具 体 原 因，然后对项 目是 否 成 功进 行 一 个 综 合 评价 。 最后，分 析 总 结 该 项 目中出现 的 一 些问 题 ，并从工 程管 理 、 成 本控 制 以及售 后服务 三 个 方面 提出改 进建 议 。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文一 个 房 地 产 项 目 的 立 项 决 策 过程 是整个 项 目 成 功的 关
10、键 。在 前 期 决 策 过程 中 ，由起到 积 极的 作 用 。房 地 产 开发项 目 是一 个 很复 杂的 过程 ，涵 盖 的 内 容包 括 建 造 、 设 计 、 资 金 运 用、 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文事 寺曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼积 的 。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文元概 况： 钅 康卮 阅希 坏孛 婊 叮比 莼 时，建市 政配 套 设施 ： 本 区域 市 政配 套 设施 非常 完善 ，拥有公园 、 亭 、 公园作 为 开 发 用 地 。 第 页 谌 径 仍 龀 ，整体 呈 现高 速增 长的 态 势。一 定 的 缓 解
11、。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文考 虑到 项目的 这 些特点 ， 该 项目的 产 品定 位 、客 户 定 位 、价 格 定 位 如 下：层 商 业设 施。项目定 位整 体 色 调 以 浅 灰 色 为 主 ，白 色 线 条 为 辅 ，与内庭 院 及周围 绿 色基 调 相协 调 ， 使建 筑 与自 然景观 有 机 的 结 合 在一 起， 整 体 风 格 采 纳现 代建 筑 之风 ， 提炼简 化建 筑 元 素 ， 汇成 现 代经 典语 言 ， 采 用 竖 向 线 条 ， 体 现 建 筑 物的 高 耸挺 拔 。通 过对 建 筑 形体 比例的 推 敲 、窗 户 、基 座、顶部等细
12、 部的 刻 画 ，成 就 典雅 、精 致 的 现 代都市 住宅 外 观 ， 倾 力为 后 年轻 一 代消 费 者 打 造 精 致 、富 有 层 次感 的 精 品住宅 ， 力争 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文成 为成 都 三 环以 内的 靓 丽 风 景。 单 位 ： 万 元月、 、 屺 ： 弧 。，譬孑蹙一曩， 籲投 资 净 利 润 攀时 的 销 售 价格 敏感 性 分 析图注 ： 内 的 数 字是与 这点 相 对 应的 税后利 润 ， 单 位 ： 万 元 。 以下 同 。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文蛟 #掣 ”图 时 的 销 售 价格 敏感 性
13、分 析图图 时 的 销 售 价格 敏感 性 分 析图 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文 第 页 二 、 安 全目 标：白 天 小 于， 夜间小 于， 装修 阶段 ：白 天 小 于， 夜间小 于。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文国 房地 产 市 场 的 发 展变化 情 况 。在 项目 前 评 价报 告 中 ，制 定 了 项目 的 质 量目 标 、安全目 标 以 及 环 境 目 标 。 对于单位工程 一次 交验合 格率 、混 凝土 砂 浆 试 件 合 格率 、施 工过 程 顾 客满 意 度、保修期内 保修满 意 度这些 质 量指标 提出了 定 量规 定 。
14、对于安全目 标 提出了 杜 绝职 业 病、杜 绝中 毒事件 、杜 绝责 任 火 灾和 杜 绝设 备 重 大事 故等 一系 列要求 。对于废 水、废 气 、废 渣 、噪音这些 影 响环 境的 因 素 也 提出了 一系 列的 限制 指标 。这些 措 施 充分体 现 了公司 作 为一 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文个 负 责 任 的 房地 产 开 发 企 业 的 社会 责 任 感 ，不 足 之 处 在于虽然 从 这些 方面提出了 很 多一般 说 来，每 一个 项目 的 评 价工作 ，都 应从 项目 以 及 投 资者 的 角 度来设 计 合 理 的方案 ，采 用 客观 、准 确
15、的 评 价标 准 来评 价项目 的 盈利 能 力，以 此作 为投 资决策 的 重 要依据，并且 还 要从 融资者 的 角 度来综 合 考 察 股 东投 资收 益 、偿 债 能 力、现 金 流 量安全等 因 素 。该项目 的 项目 前 评 价工作 做 得 比 较到位 ，不 仅针对常 用 的 诸 如总 成 本、销售收 入、营 业 税 、所 得 税 、净 利 润 、毛 利 率 等 基 础 指标 进行 了 分析 ，更 是 考 虑 了 未 来房地 产 市 场 变动 导致 销售 价格波 动 时对项目 财务的 影 响，并对住 房销售 价格进行 了敏 感性 分析 ，力争 将项目 风 险 控 制 在最 小 范围
16、之 内 。通 常 情 况 下，由 于房地 产 开 发 项目 涉及 到很 多 技 术 性 的 东西 ，因 此一般 的 项目 前评 价工作 中 都 需要对项目 拟采 用 的 工艺 、技 术 、设 备 的 先 进性 等 因 素 进行 考 虑 ，但 是遗憾的 是 ，在 该项目 中 ，公 司 对于项目 建 设 技 术 方面的 问题 几乎只字未 提，这是 该项目 前 评 价报 告 中 的 一大不 足 。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文商 业 会 所为 框 架结构 。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文第 页“项
17、目 ”项 目 选址 意 见 书 办 结， 并取 得 建设用 地规 划成 都 空 军后 勤部批 复 ， 同意 “项 目 叨 却 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文计委立 项 ，招 投 标 备 案 批复；通 过 了 初 步设 计方 案 ；完 成 了 施工图 设计，并 正 式报 建 ；完 成 了 施工图审查；正 式开盘；程 费 万 元 钅 康 恼媸 底 艹 杀 痉 延 梦蛟! 钅 磕壳 已 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文元 意说 明 ： 艹 杀 痉 延 总 成 本 奂 肮芾矸营业 税及附 加 苁 杖胍 蛔 艹 杀 总 收入 西 南 交通 大学 硕 士 研 究
18、生学 位 论 文第 页曼曼驶驶事事曼鸌 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文在抓项目 的工程 质 量方 面 ，公 司 重 点 要求 注重 三 个环节 ：第 一： 确 定 质 量预 控 方 案。 为了 达成 预 期的质 量目 标 ，公 司 树立 了 “ 建 人 性化 、第 二： 对 产 品 的形成 过 程 进 行 控 制。 公 司 主 要采 取 了 以 下几个措施来 达成 该 目标 。首 先 ，对 于 监 理 人 员，充分 授权 的同 时保 证 有 效 的监 督，确 保 监 理 人 员权 利 的同 时，还 要明确 监 理 人 员的义 务。 然 后 ，对 于 原材料 ，公 司 通
19、过 严 格 筛 选 材料 供应商、尽 量直接 与厂家购 买 等 措施，减 少流 通 过 程 中 可 能出 现 的问 题 ，努力 做 到 每 一份 材料 都符合 合 同 要求 。 再次 ，严 格 要求 分 包 单位 加 强质 量管 理 。 保 持 与分 包 单位 负责 人 的密切联系 ，及 时有 效 地 就 质 量方 面 的问 题 与对 方 进 行 沟 通 ，强化 质 量管 理 的观 念，确 保 产品 的质 量。 第 三： 确 保 项 目在 施 工 过 程 中不 出现危 险情 况 、 不 出现事故以 及 不 造 成 财产 损 失成 本 控 制 总 结与 评价工 工 期 、 合同付 款 条 件 等
20、 主 要内 容 ， 并 形 成 投 标 单 位对 比表 ； 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文第 页合 作 信 誉 良好的 设计 ， 勘测 ， 监 理 单 位 。土 石方工 程 和 潦 ， 外 墙 窗， 入 户门 ， 防 火门 及 防 火卷 帘门 ， 消 防 系墙 保温 ， 电 梯， 人 防 设施 ， 设备 安 装 ， 发电 机 组 ， 室 外 环 境 景 观 工 程 等 根 据 各 个 项 目 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文第 页承 发包 资 质 等 级 进行确认 能 力， 材 料 镒 的 安 全 性 能 是否符 合 相关 法 律法 规要求 。目 的
21、。严格 按 照 签 约 的 各工程 合 同中 有 关 付 款 条 约 执 行。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文工 程 应 付 款进 行 核 算 、 确认 ；并 签字确认 ； 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文曼曼寡曼曼曼曼皇量曼曼曼曼曼曼曼曼曼舅舅甀项 目 后 评 价总 结发 事 件 采 取了 及 时 、 有 效 的应变 措 施 ， 使 该 项 目 进 度 得到了 很好 的控制。在 工 程 工 期 方 面 ， 公 司 在 制定了 总 进 度 计 划 的同 时 还制定了 一系 列 的分 阶 进 度 计划， 采 用了 诸如明确工 作 顺 序、 内容 、 持
22、续 时间 以及 在 计 划进 行 过 程 中 全程 实 施 控制等 方 法 ， 以控制最 终工 期 为导 向， 最 终使 该 项 目 的工 期 得到了 很好 的控制。在 工 程 质 量方 面 ， 公 司 提 出了 “建 人 性 化 、 合 理 化 的精 品工 程 ”的目 标 ， 并 以各个 目 标 为导 向进 行 责 任细 分 等 措 施 来确定质 量预 控方 案； 公 司 通 过 合 理 利 用监 理 在 质量管 理 上的作 用、 严 把原 材 料 质 量关以及 对 总 分 包 单 位 加强 质 量管 理 等 管 理 方 式来对产 品形成 过 程 进 行 控制； 此 外， 经历了 汶 川 大
23、地 震 之 后 ， 公 司 还专门 请了 省建 筑 科学研 究 院对 项 目 进 行 了 震 后 检 测， 以确保项 目 的工 程 质 量。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文第 页前文 我们 已 经 提到过 ， 由于某 些政 策的变 化， 造成 项 目 很 多 技术经 济 指标 与 可 研 第 页瑚 项 目 主要 财 务 评 价 指 标 实现情 况如 项 目 可 行性 报 告 中所 言， 公 司在废 水、废气 、废渣 的排 放 标 准方面 ， 严 格 按照国 家 以及地 方的法 规 来 执 行； 在噪 音 的排 放 方面 ， 无论 是 土 方施工阶 段、结 构阶 段还是 装
24、修 阶 段， 都控制 在规 定 允 许的范围之 内。在节 能 减 排 方面 ， 也 圆满 地 达到 了 预期 第 页 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文通 过 对 项目整体 运 行情 况的 分 析 ，发 现项目在实 施 过 程中 ，在以 下 这 几 个 方 面，还 存 在一些问题。并 未 对 这 些项目分 项进行核 算，导 致某 些费用 的 分 摊 不是 很 明 确，进而影响了 某 些数据的 真 实 水平。 此 外，由于 公司是 属于 某 集 团 公司，公司对 该项目的 财务 管 理 方 式采用 的 是 纳入 集 团 公司本 部管 理 的 模 式，并 未 按单独 项目进行财
25、务 核 算，集 团 公司有 时候 出 于 税 收筹划 的 目的 ，会 在集 团 公司内 部不同分 公司之间 进行利 润调 节，这 也给该项目的 财务 工 作 增添 了 难 度。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文对 策 与 建议三个 方 面 来 提出改 进建议 ， 希 望 能 为 以 后 的项 目管 理 提供一 些参 考。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文结论我 们对项 目 进行 后 评价 的目 的在于 通 过将项目 发 生的实 际 情况与预测情况进行对比， 找 出 实 际 与预测发 生偏差 的原 因， 以 及 偏差 的发 生是 由 于 市 场变化 造成
26、的还 是管 理工作 不 到 位 造成 的。 通 过不 断地 探 索 ， 提高 项目 管 理的能 力 ， 为 以 后 项目 运 行 时如 何 合 理安 排 工期 、 如 何 更有 效 地 利用 资 金 、 如 何 更好 地 对成 本 进行 控制 提供科 学 的依据。 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文第 页致谢 西 南 交通 大学 硕 士 研 究 生学 位 论 文】 王 勇 ， 陈 延辉 项目 可行性研 究 与 评价 典 型案 例 精解】 中国建筑 工业 出版社，【 】 黄 德 春 投 资 项目 后 评价 理 论 方 法 及 应用 研 究 】 河海 大学 ， 【 】 于九 娟 投 资 项目 风 险 分析 】 机 械工业 出版社， 【 】 夏 红 刚 房 地 产 项目 评估新 方 法 探讨】 科 技 园地 ， 縍 【 】 琖 【 】 甃 瓹 琈
