1、 青岛、黄岛房地产市场调研分析 - 论文关键字：发展 青岛 城市 项目 青岛市 酒店 板块 市场 房地产 公寓 第一部分、青岛地产描述、分析第一章、青岛房地产行业回顾第二章、2006 年青岛房地产市场的整体情况第三章、青岛房地产市场的六大板块概述第四章、青岛楼价分析 第五章、青岛房地产行业存在的问题第六章、青岛酒店式公寓分析第七章、青岛商业地产发展现状 第八章、青岛市写字楼市场 第九章、楼盘信息列表 第二部分、黄岛地产分析第一章:黄岛区宏观市场分析第二章：黄岛房地产市场分析第三章：部分项目及黄岛在售楼盘情况表 第一部 分 青岛市地产描述、分析 第一章、 青岛房地产行业回顾如果把青岛纳入国际化都
2、市的范畴来分析房地产的发展，我们就不难理解，为什么青岛的房地产近几年会取得如此迅捷的发展。 15 年，青岛地产演绎了从微末行当向支柱产业变迁的精彩故事。东部、浮后、中央居住区，当这些概念根深蒂固地成为我们生活的一部分的时候，我们不应忘记为这座城市变迁做出贡献的开发商们，城建、中房、天泰、百通、广业、海信、信达荣昌它们的成长与成熟，见证了岛城地产十多年来的品牌发展之路。 1992 地产的种子 那是一个改革、开放刚刚被确立为城市发展图腾的新鲜年代。当时青岛出台了一个关于居民住宅建设的几点意见 ，将住宅小区综合开发的概念第一次引入青岛。就是在这种综合开发的思路的指导下，辛家庄小区、水清沟小区、浮所小
3、区、错埠岭小区等规模动辄 40 至 50 万平方米的小区，第一次出现在了这座城市。虽然当时这些区域还很荒凉，但建成后人们发现，原来居住不仅可以在筒子楼、幸福楼，还可以在成片开发、配套齐全的“小区” 。制度层面的一系列改革，为 1992 年青岛地产元年的到来，进行着不自觉但却十分有效地准备。一个彻底改变青岛城市面貌和发展格局的决策在那一年作出行政中心东移。 “东部” ，从此成为一个专有名词不仅是地域上的，更是生活层面的。为了配合东部开发，青岛在这一年迅速出台了放开和发展房地产市场的十条政策，确立了全面放开市场，吸引外资参与的大原则。这一打破市场壁垒的破冰之举，让青岛走在了国内许多城市的前面。在这
4、一年里，青岛注册的房地产企业，从过去的 24 家猛增至 300 多家，投资总额从过去的 1 个多亿快速攀升至 8 个多亿，施工面积更是创纪录地突破 100 万平方米。房地产，从那时起开始步入市场经济。 1996 成长的烦恼 当人们刚刚为地产带来的快速膨胀的财富而咋舌的时候，1996 年，一场突如其来的市场变迁把诸多开发商打了个懵懂，没有丝毫的征兆，房子一夜之间突然就卖出不去了。当年的投资额从过去的 60 多亿元猛跌至 40 多亿，房价也呈现不断下降的态势，许多开发商四处托关系卖房子，依然步履维艰。宏观经济过热之后出现的通货紧缩，被普遍认为是房地产市场走下坡路的主要原因。但是，开发商自身的盲目和
5、幼稚，以及这个行业自身的缺乏规范，也是不容回避的一个原因。有些项目配套严重缺失，连水、电、路这些最基本的“三通”条件都不具备；有些项目盲目照搬国外风格，全然不顾当地实际，楼间距密集地像鸽子笼，建成后也只能“烂”在那里。如今看来，我们真的应该感谢 1996 年的这次痛苦的记忆，它不仅给我们上了鲜活的一课，更在时刻提醒着我们，只有历经市场风雨的洗礼，才能一步步地走向成熟。 1998 房改的力量 1998 年，就在所有的人都几乎要绝望的时候，转机戏剧性地出现了。那一年开始的房改政策，给市场注入了重新启动的巨大能量，并为今后几年房地产市场的快步发展提供了更为坚实的市场支撑。随着房改的不断深入，公积金制
6、度、商业贷款等配套环节的快速完善，青岛的地产终于拥有了一个强大的确定的购房群体真正需要住房的消费者。岛城地产进入一个全新的个人购房时代。人们不再指望单位分房，而是依靠自己的力量，通过按揭、分期付款等方式投入到了购房大军之中。青岛的房地产再度沐浴在了明媚的春光里，并从此一路高歌，取得突飞猛进的发展。 但也不容回避，这些房子在入住之后，诸多质量问题便接连而出，办不出房产证的房子一批接着一批，购房者的利益受到严重损害，这期间的开发商，更多的被推到了消费者的对立面。 2004 至今 市场的脚步 宏观调控，也许是开发商最不愿谈及但却谈及最多的话题，房地产行业的迅猛发展，带来的直接结果就是房价直线攀升，购
7、房者感觉有些吃不消了。于是，国家的宏观调控就接二连三地来了，从 2004 年的“28 号文” ，2005 年的连续加息、 “国六条” ，再到 2006 年的 “国十五条” ，宏观层面的政策调控，让岛城的开发商们多少感到一丝凉意。一些先知先觉的开发商开始主动谋变，他们在意住宅的品质，邀请国内外知名的规划设计专家、物业管理公司参与项目的开发建设或后期维护，为岛城地产界及购房者奉献着越来越讲究品质的居住环境。同时，开发商们也越来越重视公众形象，企业文化建设已经在天泰、城建、中房、百通、中联盈地、广业、青建、信达荣昌等诸多企业如火如荼地展开，市场竞争已经让他们意识到品牌的重要性。另外，顺驰、绿城、和记
8、黄埔、万科等外地地产大鳄的“入侵” ，为岛城房地产市场带来了更多市场的规则和竞争的压力。岛城的房地产市场，真正步入竞争时代，这对购房者来说，无疑是最好的福音。 第二章、2006 年青岛房地产市场整体情况 根据行业统计表明：2006 年全区房地产开发项目为 178 个，其中拟建项目 69 个。截止 12 月份全区新开工项目 16 个，续建项目 47 个，竣工项目 13 个，空置项目 28 个。2006 年 1-121 月份我区房地产市场在一系列宏观调控措施的影响下，呈现如下特点： (1)、房地产开发投资平稳增长。根据统计数据显示，1 12 月份房地产开发累计完成投资 14.78 亿元，比去年同期
9、增长 18.79%。从开发投资用途来看：住宅完成投资 9.31 亿元，同比增长 1.75%，占总投资的 62.99%，办公楼投资 1.73 亿元，同比增长 136.99%，占总投资额的 11.71%；商业营业用房完成投资 2.47 亿元，同比增长 70.39%，占总投资额的 16.72%。 (2)、商品房建设规模出现下滑（不包括旧村改造中的村民安置房） 。112 月份全区累计完成施工面积 256.23 万平方米，比去年同期降低 6.63%。按房屋用途分，住宅施工面积 167.41 万平方米，同比降低 9.37%，占施工总面积的 65.34%；办公楼施工面积 40 万平方米，同比增长 53.5%
10、，占施工总面积的 15.61%；商业营业用房施工面积 25.04 万平方米，同比降低 38.72%，占施工总面积的 9.78%。统计数据表明，2006 年我区商品房新开工面积总体上有所减少，施工规模下降，在商品房施工面积中，仅办公楼施工面积有较大幅度的增长。 (3)、房屋竣工面积比去年同期明显减少。根据统计显示，全区 112 月份累计完成房屋竣工面积 37.03 万平方米，同比降低 21.98%。其中住宅竣工面积 28.23 万平方米，同比降低 15.96%，占竣工总面积的 76.24%；办公楼竣工面积 0.93 万平方米，同比降低 13.09%，占竣工总面积的 2.52%；商业营业用房竣工面
11、积 3.73 万平方米，同比降低 59.72%，占竣工总面积的 10.08%。 (4)、商品房交易量与去年相比有所下降。根据区房屋交易中心统计，1-12 月份全区商品房累计成交量 4453 套，同比降低 35%；累计成交面 50.22 万平方米，同比下降 29%；商品房成交金额 176555.78 万元，同比增长 13%。根据行业统计显示：1-12 月份全区累计销售面积 24.45 万平方米，同比降低 24.6%。预售商品房面积 21.28 万平方米，同比降低 1.62%。按房屋用途分：住宅销售面积 22.50 万平方米，同比降低 19.04%，占总销售面积的 92.03%；办公楼销售面积 0
12、.04 万平方米，同比降低 91.12%，占总销售面积的 0.17%；商业营业用房销售面积 1.70 万平方米，同比降低 49.41%，占总销售面积的 6.96%。(5) 、二手房市场交易萎缩。在一手房交易“缩水”的同时，我区二手房由于受新一轮房地产宏观调控的影响，交易量也有所下降。根据房屋交易登记中心统计，1-12 月份全区二手房成交量为 3210 套，同比降低 17%，成交面积 34.32 万平方米，同比降低了 39%。 (6)、商品房价格平稳上扬。根据 111 月份行业统计显示，我区商品房预销售合同平均价格为 4534 元/平方米，比去年同期增长了 10.38%。同时二手房交易价格也稳中
13、有升。从我区二手房交易情况来看，中低价位、户型较小的二手房因贴合百姓实际需求，成交价格略有上升趋势。 (7)、商品房空置面积增加。截止 11 月份我区累计房屋空置面积 14.98 万平方米，同比增加 35.82%，其中住宅空置面积 4.80 万平方米，占总空置面积的 32.05%。从商品房空置类型来看，空置房多为各项目尾盘，多为户型偏大、总价较高的房屋，再就是待售待租的办公用房以及商业用房等。 第三章、青岛房地产市场的六大板块概述 1、六大地产板块的构成 如何对青岛房地产市场进行一个比较确切的板块划分？毋庸置疑，对于以“地段、地段，还是地段”为传统思维的房地产而言，按照地域来切分地产板块无疑在
14、当前是最为合适的。 众所周知，青岛的地形地貌较为特殊，三面环海，一面通向陆地，这一特色决定了青岛地产在板块划分时必须要考虑的因素。同样，市政府进行的环胶州湾高速公路以及滨海大道等种种基础设施建设，也在一定程度为地产板块的划分提供了依据。 必须要说明的是，六大板块的划分只是根据当前青岛房地产市场的地域发展进行的概括性的划分，而随着城市建设开发的进一步深入，开发层次的进一步提升，开发理念的进一步成熟，对市场的进一步细化，板块的概念和划分将越来越细致。但有一点需要说明，再细致的划分也带有明显的局限性，更何况，如果板块的划分过于细致，从某种意义上就等于没有板块。 根据青岛的地理位置和房地产发展状况，我
15、们将青岛房地产市场划分为六大板块。其中包括由市南区和市北区构成的青岛市区南部地产板块；由四方区和李沧区构成青岛市区北部地产板块；同时拥有海岸线以及崂的崂区和即墨市，随着滨海大道的建设和崂隧道的动工，二者更加紧密联系在一起的兄弟区域青岛东海岸地产板块；在胶州湾北部扇形区域展开，包括城阳区和胶州市的胶州湾北部地产板块；地处黄海之滨、胶州湾西海岸，背依环渤海经济圈，包括青岛经济技术开发区和胶南市的青岛西海岸地产板块；以及位于东半岛咽喉腹地，处于青岛、潍坊、烟台和威海四城市中间位置的莱西市和平度市，构成了青岛北部地产板块。 2、北部板块介绍 青岛北部地产板块包括莱西市和平度市。 这是青岛行政区域的“北
16、大门” ，位于东半岛咽喉之地，处于青岛、潍坊、烟台和威海四城市的中间位置，同时又是东半岛连接内陆地区的交通枢纽地，在东提出“建设半岛都市群”和发挥“青岛的龙头带动和辐射作用”方面，具有突出的区位优势。该区域经济发展后劲足，两市均已跨入“国家百强县（市） ”行列，正在成为“韩国投资聚集地” 。这里交通发达，烟青、同三、莱潍、206 等高等级公路和胶济铁路贯穿交织在境内，属青岛市一小时经济圈范畴。 板块优势 最近几年，在建设大青岛现代化国际城市的统一规划下，该区域板块加快了城市化建设的步伐，城市化水平已达到 45以上。 该板块最大特点是自然环境好，性价比高。该区域内水景观较多，如平度市境内的大泽、
17、云、尹府水库和莱西市境内的梅花、产芝水库和月湖公园等。该板块房地产开发商充分发挥这些自然景观的优势，利用购房者亲近水，回归自然的心理，围绕“绿水青”做，大打“绿色住宅”的设计理念，莱西响亮提出了“莱西我的生态家园”口号。在这种理念的指导下，莱西市先后开发出了龙翔苑、水景园等当地优秀楼盘。平度市也开发出名仕家园、水龙苑、福安花园等当地优秀楼盘。其共同特点是建筑容积率低，注重景观建设，体现了人性化设计。 由于青岛北部板块的土地成本、住宅建设综合成本、市场房价较低，而城市基础设施日臻完善，因此吸引了大批本区域以外的房地产开发商前来投资建设。譬如，天泰集团在莱西开发建设的天泰 时代印象，有力地带动和提
18、升了当地楼盘的价值，并对该区域的房地产市场带来了设计观念上的有力冲击。 未来趋势 在青岛地产的所有板块中，这是一个稳扎稳打的典范。市场启动慢并不代表着潜力小，上升幅度慢也不代表着空间小。对于一个健康的市场而言，最为难能可贵的就是保持一个相对平稳的态势，同时在上升的过程中，价格与品质的上升保持同步。 目前影响该板块房地产发展的主要因素在于，大的商业生活配套设施还不够完善，当地居民的消费意识相对滞后，消费能力较低。但从另一个方面看，这里是胶东半岛连接东半岛内陆的咽喉地带，对外辐射能力强，既有鲜明的“青岛房地产板块”特征，又是“韩资聚集地” ，因此周边区域的消费者和外商是巨大的潜在客户群体。因此，只
19、要市场各要素能有机的整合好，厚积薄发的青岛北部房地产板块，一定大有作为。3、胶州湾北部板块 整个板块在胶州湾北部扇形区域展开，包括城阳区和胶州市。环胶州湾高速公路如一根主动脉，连通城阳区、胶州市与青岛市区，车程缩至 30 分钟。域内交通发达，经高速路可直达前湾港、青岛港；民航流亭国际机场坐落域内；经济青高速可深入半岛腹地，经同三高速南北贯通；数条高等级公路贯穿其中，形成了极其便利的海、陆、空立体交通网络，是青岛通向国内外的必经之路，也是青岛连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽。 板块优势 在城阳，初步形成了以电器机械、化工橡胶、食品饮料、纺织服装为主体的工业体系。2004 年，全区实现国内生产总值 2
20、49.5 亿元。在胶州，产值过亿元的民营企业达到 16 家，民营科技企业发展到 93家。实现个私税收 3.37 亿元，因此，经济基础的日益提高给房地产业发展带来坚实的基础。在城市化的进程中，城阳、胶州起步晚，规划建设起点高，这成为老市区不可比拟的优势，后发优势非常明显。城阳主干道正阳路面宽 24 米，全长 23.6 公里。城阳近年来全区城市建设累计投入 168 亿元，城区及街道驻地建成区面积达到 40.5 平方公里，全区城市化水平达到 55。胶州新城区 2001 年 4 月开工建设，现已高水平完成了区内基础设施配套建设，目前已形成了以市级机关办公大楼为主的行政中心区、以胶州一中为主的教育科研区
21、、以利群商贸物流为主的金融商贸区、以 20 万平方米的精品住宅小区为主的生活综合区，展示了新城区建设的勃勃生机和美好前景。 焦点区域 城阳南部：三 八国道沿线，城阳与李沧交界的区域。天泰奥园在此首开近郊居住、韩国社区先河，现有水青木华、华泰嘉园等新盘出现。 城阳惜福镇：正阳路东段，崂西麓周边，是近郊大盘的聚集地，有盛世家园一期、二期，千禧国际村，百福国际庄。 胶州新城区：澳门路沿线，紧靠三里河公园，有翰林园、金色家园、中房花苑、新城市花园等楼盘。 特征分析 荣昌、中房、环宇等青岛品牌房地产企业涉足本板块，显示出它的潜力。 在胶州集休闲、娱乐、健身于一体的三里河公园，青年水库，在城阳崂脚下的秀丽
22、风光，都是城市人逃离城市理由。光、水色，自然、生态这些附依于房地产之上的属性，都是城市人选择第二居所或是投资的当然理由，都是对本板块的强力支撑。 韩国人置业是本板块的又一亮点，尤其在城阳，2004 年引进的 579 个项目中，韩国有 480 个。天泰 韩国城一期、二期都有着良好的市场表现，千禧国际村、盛世家园等都有服务于韩国人的营销策略。 市场走势 以区域、交通优势带动经济发展；以经济实力带动城市建设；以城市建设带动地产开发，是本轮胶州湾北部板块的地产发展的特点。下一轮，将是以地产开发聚集人气，以人气带动城市配套，提升区域形象，改变居住理念，地产的发展最终促进当地经济。这个环环相扣的过程，将使
23、地产步入良性发展。分析本板块还有许多阻力。首先是与市区的交通、区域内的公共交通尚不发达，出行不够便利。其次，学校、医院、购物中心等综合配套实力不强。 几个焦点区域的地产规模刚具雏形，未来政府的资金投入、政策导向、规划水平直接影响它的发展。购房者对未来的预期过于乐观，实际风险依然存在。 本板块如青涩果实，要采到累累硕果，还有待时日。4、东海岸板块 从市区中心沿着美丽的海岸线东行，就是崂区和即墨市。 把崂区和即墨市并为青岛地产的东海岸板块，需要一定的接受能力。但是，从青岛市的区域拓展战略上来看，这又是一种必然的发展和需要。 从某种意义上，可以说崂和即墨是双卵双生，是因为与生机勃发、激情四溢的崂区相
24、比，即墨更像是一位因传统文脉渗透、滋养而内功雄浑的兄长。 从地产的角度，海景将是永恒的主题，依建筑也拥有共同的特征。从市场的发展看，崂区部分区域房地产市场的启动要明显早于即墨，但从整体的市场看，两者都处在一个快速发展期，未来空间潜力巨大。尤其即墨的房地产市场在近两年的发展中也愈发凸显出不俗的表现。 滨海大道的建设和崂隧道的动工把崂区和即墨市更为紧密的联系在一起，从区位优势到发展的关联性和持续性上，都不难看出崂区和即墨市今后在诸多层面角度上的互补，相信在不久的未来，二者在房地产市场上的共性将会越来越多。 发展历程 即墨房地产市场的大踏步发展，是 2000 年之后的事情。 1999 年即墨房地产投
25、资为 1.5 亿元， 2004 年则达到 11.3 亿元。名都苑、瑞纳鳌园、御墅临枫、金盟庄等一批知名开发企业所打造的高品质开发项目，极大提升了即墨市房地产开发建设和居住水准。而即墨也由于与崂区特殊的“血脉关系” ，成为崂房产开发的适时补充和调剂释放。 值得一提的是，即墨市已经成为青岛市花园洋房和别墅区开发建设优势最明显的地方之一，这也是即墨房地产市场发展的重要特点。当然，这与卫星城低密度、低容积率、高绿化率的住房建设特色息息相关，也与同崂一脉相承、海相连的区位特征紧密相连。 崂区房地产市场的启动要早许多年，如果从最早的弄海园算起，已过去了十几个年头。在这片区域上，产生过许多个“青岛房地产之最
26、” 。 从 1999 年起每年约 15 亿元的房地产投资，使崂区的房地产发展一直处于高速发展之中。与其它区域不同的是，崂区的开发重点非常集中，沿海岸线展开是其房地产开发重要特色，其纵深区域的房地产开发仅仅是刚刚开头。 未来走势 目前崂区房地产开发主要集中在海尔路两侧，这里将是崂区房地产开发的主阵地，除住宅项目外，商业楼宇等也将占据一席之地。在即墨，城东城西将是战略发展的重点，尤其在近一段时间内，市场已经表现出的迹象也是如此，海信 马新城、御墅临枫三期等项目仍将引领市场的发展。 在青岛人郊区置业的进程中，即墨落后于城阳，即墨的房价也较城阳低不少。而今，随着滨海大道的建设，崂隧道的开工，一个崭新的
27、即墨将呈现在世人面前，正在建设的诸多大盘也让人眼花缭乱。不可否认的是，即墨房地产市场的竞争将会加剧，可供选择的余地将会增大。5、西海岸板块 西海岸板块，包括青岛经济技术开发区和胶南市。它地处黄海之滨、胶州湾西海岸，背依环渤海经济圈，是构建“大青岛”战略的核心区域和极具发展潜力的投资热土。 房地产的发展需要经济发展做基础。开发区建区以来，累计投资 200 多亿元人民币。截至目前，已有 20 多个省市，50 多个国家和地区的客商前来投资，累计总投资 90 多亿美元。其强大的可持续发展的经济基础，为开发区的房地产发展奠定了坚实的基础。胶南市作为承接开发区经济向纵深发展的战略腹地，他们实施“东接、北扩
28、、南展”城市发展战略，一个青岛国际大城市框架下的新胶南正在迅速崛起。 发展历程 一桥飞架东西，海湾变通途” 。从建设现代化国际城市大青岛的战略出发，自 2000 年 1 月 12 日，国家有关批准青岛海湾大桥立项的消息经媒体报道后，开发区的楼价开始进入上升通道。1999 年开发区商品房的均价为为每平方米 1080 元，2000 年达到每平方米 1400 元。随着开发区与胶南市滨海大道的建成连通，加之胶南市政府东移，建成的滨海大道像一条楼市风景线，迅速把开发区与胶南市的楼市连成了整体的西海岸房地产板块。 2001 年，荣昌集团率先挺进开发区开发建设“千禧龙花园” ，结束了开发区没有高档楼房的历史
29、。当地的房价从每平方米 1500 元左右，迅速提升到每平方米 3000 多元的高度。天泰、电业地产等市区开发商接踵而来，共同在这片热土上掀起了大规模的房地产开发和建设。目前的西海岸板块，特别是开发区的楼盘价格已升至每平方米 40005000 元左右。外来开发商的进入，极大的促进了当地开发水平的提升。康大集团和隆海集团开发的风和日丽和隆海 海之韵项目，不论从设计理念和建筑质量均达到了我市先进水平。 未来走势 目前，西海岸特别是濒临滨海大道附近的商品房以多层楼房为主，主力户型为 100150 平方米的二室一厅一卫和三室一厅两卫，价格在每平方米 4000 元6000 元。其建筑质量和景观环境要好于市
30、区。目前开发区土地资源日趋紧张，开始向高层和小高层发展。胶南新城区房地产发展较快，楼盘水平也提升较快，老城区房地产开发则相对滞后，楼盘水平提升较慢，如何实现协调发展是一个必须面对的问题。 可以预料，西海岸地产板块，未来将是一个稳定上升的走势。说稳定，是因为海湾大桥的利好消息已经基本提前消化，现在又有政府稳定房产新政策的出台调控，所以说在市场价格方面，短期内不会有太大的上涨；说发展，是因为西海岸将成为我市经济发展的重心，蕴藏着巨大的市场需求，而这种需求将会随着经济发展和人流的增加，逐步的释放出来。综观西海岸地产板块，稳定发展才是关键。6、市区北部板块 包含李沧区和四方区的市区北部板块，是青岛传统
31、的工业区，青岛钢铁、四方机车等大型重工在此聚集，308 国道与青银高速路一直是进入青岛的交通要道。 随着缩小南北差距与北部开发的努力，这 131.53 平方公里的土地以其不断提升的楼盘品质和相对的价位优势，吸引着置业者的目光。城市建设与地产开发的号角催生了这片热土，并使其成为市民买房置业的新选择。 板块优势 市区北部板块是让老青岛人牵肠挂肚的区域，它曾经是老青岛人在北部居住的“极限” 。但现在，市区北部板块的地产人完全可以豪迈地喊出“青岛楼市往北看”的响亮号子，因为这里拥有数量众多的关注者，这里拥有品质不断提升的楼盘，这里拥有老百姓买得起的房子，这里将是青岛楼市未来的“大盘生产线” 。 时至今
32、日，哪里还可以买到中低价位的房子？很多人将目光转向了北部。据了解，新近公布的虎普通商品房的限价为 3800 元平方米。在居住环境、交通条件、楼盘品质逐步提升的情况下，市区北部板块楼盘以其价格优势成为多数中低收入家庭考虑的重点。 中央居住区（LD ）概念的提出，是开发商对北部地产进行了重新审视的结果。近几年来市区北部板块的经济适用房与普通商品房，让置业者明白了“百姓住宅”并不是一般住宅。而开发企业也有信心不断提升楼盘品质，建造标志性的建筑。 发展历程 自 1998 年至 2001 年，市区北部板块市场处于缓冲期，大约从 2002年开始进入上升期，蓄积已久的购买力开始逐渐释放，并在 2003 年抗
33、击“非典”胜利之后转入爆发期。该板块地产近几年已取得了比较明显的突破，百通花园当年受到追捧，华易 春之都被树为北部房地产典范之作，更有滨河家园、广业小镇等楼盘可圈可点。 随着几年来市区南部板块房价与市区北部板块楼盘品质的提升，越来越多的青岛人将安家的梦想放在了这里。但令人遗憾的是，近几年来市区北部板块楼盘开发量极为有限，2004 年度该区域施工面积 190 万平方米，竣工面积仅有 54 万平方米。从建筑形式看，多层住宅依然是新建楼盘的“主力军” ，主力户型多为适应中低收入者需求置业的 70100 平方米的中小户型。2005 年，市区北部板块房地产的“主流声音”将是经济适用房和普通商品房。超过
34、200 万平方米的开发量，相对较低的价位，足可以让每个有着置业梦想的人心动。 承载着太多的希望，沉淀了太多的梦想，这里将是青岛地产未来的“风向标” 。 未来走势 市区北部板块房地产整体价位的提升，让开发商重新定义了北部地产的内涵，使购买者重新认识了北部地产的价值。随着城市整体配套的完善、北部商圈的打造，边缘居住的观念将从此摒弃，一个大型百姓住宅区正在崛起。 李沧东部、四方东部、三八国道周边、青银高速路两侧将是未来几年内房地产开发的重点。三八国道是个经济大动脉，其商业配套的日趋完善，决定着这条路的周边将会出现多个大的生活社区。四方东部、虎片区、双峰片区、金水路片区、天水路片区等将成为市场关注的热
35、点。 在未来的房地产市场格局中，蓄势待发的市区北部板块引人注目，因为它拥有强大的市场潜力可供挖掘，可以为市场提供可观的供应量。 “青岛楼市向北看！”市场的声音从来没有像今天这样响亮。 7、市区南部板块 这里是绝对的市中心，不仅有蜿蜒秀丽的海岸线，还有人气十足的商业街。在这片 59.1 平方公里的土地上，酒店商厦林立，金融商贸机构齐备，这里依傍海，气候宜人，头公园与海水浴场交相生辉，人文景观星罗棋布，海滨风光旖旎无边。 市区南部板块包含市南区与市北区，该板块经济发达，运行稳定，经济总量位居前列。香港路、福州路、东路等地段楼宇经济发达，商业氛围浓郁，是青岛的政治、经济、科技、商贸、金融、旅游中心。
36、 这里，是世界关注青岛的窗口，是青岛感动世界的焦点，是青岛最具经济活力的样板，是东经济龙头城市的核心，是大踏步迈向现代化国际大都市的标志。 板块优势 便捷的交通、优美的居住环境、不可复制的地段优势，以及海景、奥运、中央商务区等利好因素的释放，使市区南部板块成为青岛房地产市场“不老的歌谣” 。2008 年，奥帆赛将在美丽的浮湾举行，奥运概念加速了该板块的地产发展，并成为地产商手里的“王牌” 。 即将成为青岛另一张“城市名片”的中央商务区已经动工，招商引资如火如荼；东路、辽阳西路的改造也将带动周边交通、配套、环境的完善，诸多利好因素必将推动周边地产的发展走向高潮。 发展历程 十年来，市区南部板块的
37、房地产市场栉风沐雨，逐渐走向成熟，并已成为青岛楼市的“样板” 。随着土地日渐稀缺和市场相对成熟，人们的居住理念也在发生着变化，除沿海地带多层住宅依然唱“主角”外，高层与小高层将成为市场的“新宠” 。 正是在这一板块，青岛地产界成长起了城建、中房、天泰、海信、颐中等品牌地产公司，并有多家地产企业在此生根。进入 2005 年，市区南部板块更是出现了大盘云集的浮新区，出现了单价万元以上的海景豪宅，拍出了楼面地价 8550 元平方米的“新地王” 。 与其在青岛市的位置一样，市区南部板块是青岛楼市的中坚力量，楼盘品质不断提升、市场运作日渐成熟，加上旺盛的需求，这里始终是市场的焦点。 未来走势 随着政府对
38、房地产市场的调控、置业者的逐步成熟及地产公司自身的开发理念的提升与对住宅品质的不断追求，市区南部板块依然是青岛房地产市场的“主角” 。沿海楼盘一直是关注的热点，在楼盘品质不断提升的同时，建筑节能与环保的理念正在这里扎根，精装修也在市场的喝彩声里成为一种趋势。海信 燕岛国际、江帝景、玺景园、TP 颐和国际、瑞纳康都等依然吸引业界内外的眼球。 携着滚滚而来的景气，浮新区的大规模开发正式拉开了大幕，一个大型的居住社区，正徐徐进入我们的视野。数百万平方米的开发量，将撑起市区楼市的“半壁江” 。同时，浮新区地块开发的走势，也牵动着青岛地产界的神经，这里将是青岛房地产市场有史以来第一个“大盘聚集区” 。
39、未来几年内，旧城区改造也将是市区南部板块的又一大事。以辽宁路为中心的改造开发将在 2005 年吹响号角。 由于近几年板块房价飙升迅速，将迎来一个调整期，青岛的海景楼盘到底能卖多少钱？答案的出现也许就在不久之后。 第四章、青岛楼价分析 1、 楼盘调整形势看好 市场供应大幅放量 此前政府公布建设计划，2007 年岛城有 39 个项目动工建设，总建筑面积达到 4273765.26 平方米。可以预见到，明后两年，巨量楼盘供应量已成定局。明年市场竞争将大幅加强，李沧、城阳、崂区等大量即将上市的大盘很可能成为市场亮点。 小户型供应量增加 据介绍，2006 年下半年新开工的项目中，建筑面积 90 平方米以下
40、的户型占 72%；2007 年计划开工的项目中，小户型占 73%。今明两年的住房建设将严格控制住房套型结构比例，小户型将占主流。业内人士认为，2006 年年中国家宏观调控政策实施，2007 年政策的威力将显现出来。两极分化趋势增强 两极分化一是指房地产公司进一步分化，二是指房屋销售可能出现热点更热、冷点更冷的情况。首先，随着宏观调控的加强，房地产公司在拿地、融资等方面的压力越来越大，一些小公司可能无法继续支撑下去,洗牌之战在所难免。另外，商品房销售将产生两极分化趋势，位置偏远的项目可能遭遇尴尬。但在三年前，任何一个项目往往都被抢购一空。房屋价格形势难测 2007 年国家现有宏观调控政策将逐步细
41、化，房地产两极分化剧烈展开，热点地区的房价可能还会继续上升，一些偏远的项目可能面临降价压力。青岛无忧房网 那些当前被市民看好的热点地区，受到宏观调控的影响幅度可能较低，价格越来越高，而稍微偏远地区的楼盘，可能面临严重滞销，最终不得不采取暗暗降价等措施。总体说来，业内人士认为，无论是从供应总量上，还是在价格方面，百姓置业良机已经来临。 2、青岛房价激涨的原因 青岛市的房价在 1999 年苏醒，2000 年抬头，2001 年开始大跃进，此后驶入疯涨轨道。青岛市统计局发布的信息表明，1999 年 14 月全市住宅商品房均价为 2067 元/平方米，而到 2006 年上半年，住宅商品房均价则飙升至 6
42、288.2 元/平方米。 2003 年以来，房价涨幅一直稳定在两位数，即使在宏观调控期间，涨幅在略微徘徊至一位数后，随即反弹至两位数。而在过去几年，青岛房价涨幅常常排在全国前列。 最为青岛人熟知的事，是北京申办 2008 年奥运会成功，青岛击败大连成为协办城市。消息传来，青岛市沿海地带的房价第二天每平方米应声大涨 300 余元，涨幅达 10%。 青岛房价高涨或者说青岛快速发展的这几年，也正是杜世成的仕途高峰。2000 年 10月，杜以东省副省长之职兼任青岛市代市长，并在次年 2 月正式当选青岛市市长。2004年 4 月任东省委副书记、青岛市委书记。 围绕着青岛高走的房价，深入调查、发现了这样一
43、个发展路径：高房价拉动青岛进入 GDP 大市。而支撑这条路径的理念是经营城市，这个理念一度在中国各地大行其道。于是，人们见到了目前繁荣的青岛市，另一个浮在表面的是，青岛市民对高房价的抱怨。 经营青岛 2001 年，杜世成当选青岛市长后，提出了“经营城市”的设想。根据当地报纸发表的杜世成的论文青岛市经营城市的理念设计和实践创新 ，杜世成认为，我国的城市要想在社会主义市场经济条件下迈入健康发展的轨道，必须进行观念的转变，树立经营城市的理念。 青岛市走上这条路，似乎也确有苦衷。此前，青岛城市建设主要靠政府财政投入，但市财政并不宽裕。自 1993 年以来，青岛市每年都有大量财政赤字，为筹措基础建设资金
44、政府惟有贷款，比如 1998 年青岛市用于基础设施的投资额为亿元，其中国内贷款近亿元，每年的负债利息达到亿多元，这无形中加重了今后再投入的难度；而当时全市的基础设施未完工程尚需投资多亿元，在建总规模达到多亿元。另外，青岛市是 2008 年北京奥运会的协办城市，与奥运会相关的基础设施投资缺口达 200 亿元左右。面对巨大的资金缺口，有限的财政资金已是无能为力，仅靠贷款显然也难以为继。 面对如此窘况，青岛市明确表示，奥运会资金筹措要靠市场化手段解决，其中重要一项就是土地出让收入。 “城市土地是城市赖以生存和发展的基础，是重要的国有资产。经营城市土地是经营城市的主要内容，也是城建资金的主要。 ”青岛
45、市有关部门在一份有关经营城市的报告中说。 在此背景下，青岛市把目光转向了城市土地这一重要的国有资产上。2002 年，杜世成成为青岛市委书记，正式主政青岛，开始将“经营城市”付诸实施。当年，青岛市举办了“城市经营促进周” ，土地拍卖开始大规模进行，几天就获得土地出让金 近 5 亿元，超出起拍价近 60%。在杜世成看来，青岛的一砖一瓦都可纳入政府经营范围，结果青岛五四广场的一座公厕拍出了数十万元的天价。随后青岛市出台了青岛城市资产经营实施意见 ，各区市陆续成立城市资产经营管理中心，重要内容之一就是拍卖土地。 政策转变，市场情势立变。在杜世成正式经营城市之前，青岛房价年涨幅在 5%以内，而到大规模“
46、经营城市”的 2002 年即升至 7.6%，此后一路高升，涨幅未下过 10%。 3、GDP 大市 房价暴涨，大幅拉动青岛 GDP 增长。 青岛市曾算过账，一元固定资产投资 就可产生 1.4 元 GDP，而 2001 年以来至 2005 年，占固定资产投资首位的是房地产，比例为 1/3 左右。房地产业由此变成支柱产业，对 GDP 的拉动作用明显。 在房地产火爆的年月，青岛的 GDP 也水涨船高， 19971999 年，是青岛房地产逐渐苏醒期，GDP 的增幅在 13%左右，房地产在 2000 年全面启动后，青岛 GDP 增长迈入大步跨越期，从 2000 年至 2005 年期间，增幅最低为 13.7
47、%，最高为 16.9%，为 1993 年以来最高纪录，但这一纪录估计要被 2006 年的 GDP 增长幅度刷新，该年增幅预计超过 17%，GDP 超过 3000 亿元。青岛因此迈入全国 GDP 大市。 “我市土地成交价格的不断攀高，从很大程度上刺激了房地产开发商乃至购房者的神经，激发了开发商的积极性，动摇了购房者期待降价的心理预期，进而推动了房屋销售价格的持续走高。 ”青岛市有关部门在一份报告中这样评价地价和房价的关系。 即使在宏观调控期间，青岛市仍未减缓推动房价的力度。 青岛市一位官员称导致青岛楼市疯狂状态的， “炒房不是根本”原因，而与青岛市的微妙控制有关。 “按照一般的市场规律，增量房源
48、应略大于存量房源，只有这样房屋交易价格才能稳定乃至下降。 ”这位官员认为，造成青岛房价高企的一个重要的直接因素是“新增量房特别是中低价位房源长期供给不足” 。比如，2006 年 16 月，青岛市内四区发放商品房预售许可证仅 19 个(其中限价商品房预售许可证 1 个)；批准预售面积为 50.94 万平方米，同比减少 57.25%，其中住宅面积为 40.04 万平方米，同比减少60.22%；商品住房销售 5104 套，同比减少 37.88%。 不仅新上市房源被人为控制，土地拍卖在宏观调控期间也呈现减少趋势，这进一步遏制了房源增长，使房价难以平抑。结果宏观调控以来，青岛市的房价增幅继续保持两位数。
49、但这种增长却受到外界质疑。 4、高价推手 到过青岛的人，几乎都会问：“青岛市的房价为什么这么高？” 当地政府和开发商给出的解释有三条：一是土地存量减少；二是市场供需紧张；三是青岛国际大都市定位。熟悉青岛的人知道，市南、崂区滨海地段，确已基本无地可开发，但市北、四方和李沧尚有大片旧城区需要改造，黄岛、城阳尚有大量土地。 “地荒论主要指市南、崂区狭长的滨海地带而言，对整个青岛市实际并不成立。 ”一位房地产开发商评论说。 至于市场供需紧张说法，青岛市迄今为止仍存在的空置商品房就说明了问题。另外，青岛市近期刚刚推行的限价房，销售时并未出现预期的火爆场面。青岛市有关政府部门认为，青岛市房地产供需紧张主要体现在结构上，大户型、高档房空置较多，针对中低收入的小户型较少。空置房在东海路上较多，晚上驱车沿此路行驶，路旁的滨海高档住宅区很多是黑灯瞎火，没有几扇窗户是亮着灯的。这些房屋大都挂着灰色的遮阳帘，室内还未装修。实际上，青岛楼市持久火爆，除去住房制度改革，
