成立物业管理处具备的文件资料.docx

1、精品 料推荐成立物业管理处具备的文件资料一、物业管理所需物 质条件二、物业管理工作 岗位职责三、物业管理预算四、物业管理规章制度和档案建立与管理五、各项公共管理工作内容一、物业管理所需物质条件在投入物力方面建议如下：一、办公及员工住宿用房计划1. 办公用房2物业经理办公室m2物业经理助理办公m会客室 12m会客室 22m1精品 料推荐室物业管理部2仓库 2（工程）2mm安全管理部2储物间 1（物业清2m洁）m男女更衣室各一间2工程管理部工作间2mm2. 住宿用房由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内( 跑步 5分钟内到达 ) 安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍

2、。二、物业管理工具与装备价格参照表内容见下表。物业管理工具与装备价格参照表序 号名称及规格单价1万用电表2电流流量度： 300A3电流钳式 800A3000A4对地阻值测试表5绝缘值测试表（ 500V1000V）6温度计：电子数字式2精品 料推荐酒精式7 手提式室内温度 / 湿度对比测量器8手提式风量和风速计9电源测试电笔10卷尺： 1m5m11钢尺： 3m1m12水平尺： 600mm13角尺： 300mm14高空工作安全带：降伞式1550/500 反光衣16耳塞 100db17耳筒 500db18安全过滤口罩： 100CDN护眼罩：眼镜式19全护式焊接用20护镜（焊接用 1000GDA）21

3、手套：绵布皮革3精品 料推荐铝梯： 1m22铝梯： 1.5m铝梯： 4m23高空工作台 :10m 全护式24高压电工全护装25运输工具 : 轴流板式车26手推车27木锄扳手 : 活动 150mm28活动 200mm活动 300mm活动 450mm29菊花板身 :3mm36mm30组合式 :4mm45mm31夹具 : 大力钳 ( 平口 )C形夹 :100mm32150mm200mm300mm33虎钳 150mm34钢管工具连弯头4精品 料推荐35切割工具 : 水管用切刀36铁皮用剪刀37界刀38剪刀39紧急爆破工具 : 大手锤40斧头 ( 消防队用 )41铁笔42压力钳43润滑油加油枪54六角起

4、子 (0.5mm16mm)4 精品 料推荐4546474849505152管子钳 :200mm300mm450mm600mm拉钉钳螺丝起子 : 平咀形 100mm 4mm150mm 6mm200mm 8mm250mm 8mm400mm 10mm十字形 :100mm 3mm175mm 4.5mm250mm 6mm350mm 7.5mm电子部件专用 : 平咀十字咀平咀钳尖咀钳65精品 料推荐616263646566676869手锯：金属 450mm150mm木工 600mm250mm手锤：电工球形 1kg球形 1.5kg铁钻木工专用工具泥水工专用工具手电钻电池式 10mm12mm油压式手电钻：小大

5、油压式手电锤：小锯条式切割机7精品 料推荐7 叶片式切割机：小0大7 金属磨轮式切割机：手提小1手提大7磨轮床2760A电焊机37小型电焊机47气体焊枪：氧气式57高压气泵（手提式）67高压吸尘机（手提式）77手提射灯87气动打钉枪981值班工作台、椅8精品 料推荐82工具台83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班电筒（充电式）89雨具90防火服91战斗服92空气呼吸器93头盔94防毒面具95洗地机96高速抛光机97高压冲冼枪98吸尘器99清洁小车及配件100水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等101清洁消耗品102吸尘吸水机9精品 料推荐103大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（楼层及

6、大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂广告栏 / 广告牌108大堂用吸水 / 吸尘垫1地毡（电梯用）091办公桌椅101文件柜111打卡钟及卡板121对讲机 ( 含备件 )131电脑141打印机 ( 激光 / 针打各一台 )1510精品 料推荐1复印机161传真机171保险箱1816 人更衣柜191饮水机201装订机211照相机22注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。11精品 料推荐二、物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责1. 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9000 质量管理体系及 ISO14000 环境管理体系，

7、完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。2. 制订管理处年度、 月度工作计划并组织实施， 业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。3. 负责检查、监督各项制度的执行情况。4. 合理调配人员， 协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度。5. 负责所管辖物业的装修审批， 协调违章和投诉的处理工作， 落实安全、防火工作。6. 协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。7. 认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。二、物业经理助理岗位职责1. 协调经理完成本管理处的各项工作。2. 认真完成所分管

8、的各项工作。3. 当经理不在时，代理经理进行工作。4. 有权向经理提出建议对下属人员进行奖惩。5. 遵照劳动部门人事有关规定， 在公司编制计划， 按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。6. 有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。7. 有权处理分管工作范围内的突发事件。8. 有权自行安排下属工作人员的各项工作。三、物业管理部经理岗位职责12精品 料推荐1. 以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。2. 检查、监督大厦红线范围内的道路， 绿化等公共区域地面清洁。3. 热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。4. 定期对本部门员工进行培训和考核

9、工作， 不断提高员工的业务水平和服务质量。5. 协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。6. 负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作， 并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。7. 负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。8. 上级领导交办的其他临时任务。四、物业管理文员岗位职责1. 向部门经理负责， 主持办公室全面工作， 严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。2. 负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。3. 加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题

10、不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。4. 加强业务学习， 提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。5. 恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正公式布的决定、决议、指导等，无权传播。6. 从节约出发，审批各部门办公用品的购置。五、物业管理员岗位职责1. 在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。2. 负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。3. 全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。13精品 料推荐4. 协调经理送发物业管理方面的文件

11、。5. 参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。6. 负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。7. 收集有价值的物业信息， 为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。8. 完成经理交办的各项任务。六、物业商务管理员岗位职责1. 负责大厦业户接待工作， 做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。2. 负责为业户办理入伙、入住、装修手续。3. 按接待来访规定， 做好来访登记， 对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。4. 负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。5. 负责为大厦业户商务

12、、票务收发等项服务工作。6. 完成办公室临时交办的工作。七、物业清洁员岗位职责1. 负责本辖区的清洁卫生工作。2. 负责公司及管理处业户的服务工作。3. 负责大厦各区域的垃圾收集工作。4. 完成领导交办的其他工作。八、工程管理部经理岗位职责1. 在经理助理的直接领导下， 负责机电安装维修工程的全面管理工作。2. 负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。3. 履行管理处签订的设备管理合同， 完成下达的各项管理指标和14精品 料推荐经济指标。4. 贯彻执行公司制定的机电设备管理工作手册 ，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。5. 执行政府部门的有关

13、行业法规， 加强安全管理和安全教育， 建立各级安全制度，防止发生安全事故。6. 对设施、设备的运行、 维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。7. 负责员工的政治思想教育和专业技能培训， 不断提高员工的综合能力和素质。8. 负责组织对公司接管的机电设施、 设备进行验收及其配套设施完善工作。9. 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。10. 负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。11. 定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。九、工程技术员岗位职责1. 负责对大厦机电设备的运行值班， 处理一般性故

14、障， 参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。2. 值班人员必须熟悉大厦的供水、 供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。 禁止与本部门无关人员进入机房。3. 定时巡视设施、 设备的运行情况， 认真做好巡查记录和值班记录。4. 配合管理处各部门的各项工作， 建立良好的合作关系， 记录维修投诉情况，并及时处理。5. 保持值班室、高低压配电房和水泵房、 设备房的清洁及物品的有序摆放。6. 负责设备房的安全管理工作， 禁止非工作人员进入， 禁止各种违反设备房管理规定的行为。7. 遇到突发停电或发生其他突发事故时， 应从容镇定，

15、按规定和15精品 料推荐操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。8. 加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。9. 协助供电局抄表确认用电量， 并进行月度用电分析对比， 及时发现问题，杜绝浪费。10. 完成上级交办的其他临时任务。十、强电技工岗位职责1. 协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2. 制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备 24 小时正常运行， 出现故障能立即排除； 出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在 5 分钟内将发电机电源送至用电设备。3. 负责供电系统的维保操作及制订供电设备的大、

16、中、小修计划。4. 根据系统运行情况进行必要的技术改造， 制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。5. 负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。6. 完成上级交办的其他工作。十一、弱电技工岗位职责1. 协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2. 负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。3. 根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。4. 完成上级交办的其他工作。十二、暖通技工岗位职责1. 协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2. 负责空调系统， 给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统

17、正常运行， 保证各类末端空调设备的完好， 无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。16精品 料推荐3. 负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制订设备的大、中、小修计划。4. 根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。5. 完成上级交办的工作任务。十三、维修工岗位职责1. 执行管理处制定的机电设备管理手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。2. 定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3. 严格遵守安全操作规程，防止发

18、生安全事故。4. 发生突发情况， 应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。5. 定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。6. 积极完成上级交办的各项临时任务。十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责1. 负责本部门文件、 图纸及技术资料的管理， 建档和统一管理工作。2. 负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。3. 负责部门考勤统计工作。4. 负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。5. 负责本部门文件打印、校对及传真工作。6. 负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。7. 完成上级交办的其他工作。十五、安全经理岗位职责1. 接受经理助理的工作安排，认真完成

19、各项工作。2. 对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管17精品 料推荐理处的临时工作任务。3. 协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。4. 检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。5. 负责处理治安工作中遇到的疑难问题， 不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。6. 定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于 1 次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。7. 对因下属玩忽职守、 屡次不遵守治安工作手册规定， 导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。8. 做好安全管理员的培训、考核工作。9. 热情接待业户，及时处理顾

20、客对治安的投诉，并做好记录。10. 熟练掌握消防器材的使用， 发生火警，应立即采取应急措施。十六、安全管理员岗位职责1. 服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。2. 负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。3. 负责本辖区人员的进出管理。4. 模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。5. 熟悉本岗位职责和工作程序， 掌握本辖区内每一个角落， 圆满完成工作任务。6. 熟悉消防有关器械的使用。7. 负责大厦安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。8. 负责大厦应急处理的抢救工作。9. 负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10. 完成上级交办的各项任务。十七、财务经理岗位职责1. 根据国

21、家财务制度和财经法规， 结合公司实际情况， 制定适用的财务管理办法。2. 按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。 除会计制度允18精品 料推荐许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。3. 围绕公司的经营发展规划和工作计划， 负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。4. 做好公司各项资金的收取与支出管理。5. 定期汇总管理处的经济运作情况， 提出合理化建议， 为公司发展决策提供参考依据。6. 做好财务统计和会计账目、 报表及年终结算工作， 并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。7. 定期检查财务计划、 费用预算执行情况， 监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明

22、原因，及时解决。8. 统一归口管理公司各种票据和账目，杜绝管理处资金流失。9. 负责财务人员的业务培训和考核监督工作。10. 保守公司管理处机密，维护公司利益。11. 负责向公司领导及政府部门作出财务报表。十八、财务会计岗位职责1. 对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。2. 对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证， 并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。3. 要严格审核会计凭证并妥善保管。 对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。4. 按照规定设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表

23、”。5. 根据审核无误的会计凭证登记账簿。 账簿记录发生错误时， 不准涂改、刮擦， 删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨） ，然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字） 。6. 按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使他人窜改会计报表数字。7. 按照规定对各种会计资料， 定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。19精品 料推荐十九、财务出纳岗位职责1. 负责登记现金日记账、 银行存款日记账的工作， 做到日清月结。2. 负责保管现金、有价证券

24、、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。3. 负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。4. 负责统一管理管理处的发票和收据， 做好各下属部门领用和核销工作。5. 加强货币资金的管理， 严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。二十、财务收费员岗位职责1. 协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督， 保证做到工作日清月结， 账表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达98%。2. 根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。3. 对拖欠费用的业户以电话联

25、系、 上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。4. 完成管理处经理交办的其他任务。20精品 料推荐三、物业管理预算一、物业管理开支分类预算物业管理开支分类预算表序 号支出项目名称月支出年支出备注一写字楼支出1员工薪金2 公共设施、设备保养费3绿化租用、管理费4物业管理清洁费5物业管理办公费6公共区域保险费7固定资产折旧费8公共水电费9管理公司合理利润10法定税金元/ 平方11每月管理费支出合计米二商场支出1员工薪金21精品 料推荐2中央空调费3商场专用货梯费4商场专用手扶梯费5商场公共用水费6员工制服费7设施维修、保养费8绿化设施管理费9节假日活动宣传费10管理公司合理利润11法定

26、税金12元/ 平方每月管理费支出合计米三车场费用1员工薪金2照明电费3公共用水费4元/ 平方每月管理费支出合计米四商务会所费用1员工薪金2会所用电费22精品 料推荐3会所用水费元/ 平方4每月管理费支出合计米五员工餐厅费用1餐厅用水费2餐厅用电费3餐厅用煤气费元/ 平方4每月管理费支出合计米二、物业管理处开支明细预算物业管理处开支预算明细表序支出项目名称算式支出金额（人民币元）号月 支 出年 支管理处员工薪出一金经理办公室1 物业总经理2 总经理助理工程管理部4工程经理5工程主管6强电技工7弱电技工8 空调水电工9万能工10 文员兼仓管物业管理部11 物业经理23精品 料推荐12商务咨询管理1

27、3 信报收发员14 会所管理员15 物业清洁员16物业管理文员安全管理部17 安全经理18 安全主管19 安全管理员20 车场管理员21 监控管理员24精品 料推荐7 水池清洁费“四害”消杀8费财务管理部22 财务经理 / 会计23 财务出纳员24车场收费员二物业管理办公费1办公低耗品2办公交通费3节日布置费4办公电话费5办公水电费三公共设备维护费1 消防设备维护费2 扶梯设备维护费3 货梯设备维护费4 消防梯设备维护费5 客梯设备维护费6 空调设备维护费7 吊船设备维护费8 电器设备维护费9 技防设备维护费10 通讯广播设备维护费11 给排水设备维护费12 设备维修备用金四物业管理清洁费1

28、写字楼厕所卫生纸2 清洁剂类费用3 清洁毛巾、工具类4垃圾清运袋5 垃圾桶用干沙6垃圾清运费清洁工具维9修费清洁管理备10用金绿化租用、管理五费外围绿化租1用费物业绿化水2电费25精品 料推荐室内绿化布3置费固定资产折旧六费1电脑2复印机3打印机4传真机七物业公用电费1 写字楼客梯2 写字楼消防梯3生活水泵、排污泵4楼梯间公共照明5泛光、霓虹照明6车库照明空调费八物业公共用水费1写字楼用水费用2商场用水费用3会所用水费用4餐厅用水费用九物业管理开支费26精品 料推荐四、物业管理规章制度和档案建立与管理一、管理规章制度科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的

29、， 我公司已成功导入ISO9000质量管理标准模式。在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。制定出管理规章制度共计74 条，其中公众制度12条，内部岗位制度20 条，运作管理制度32 条，员工培训考核制度10 条。1. 公众制度(1) 业户手册。(2) 业主公约。(3) 精神文明公约。(4) 楼宇使用维护管理规定 。(5) 二次装修管理规定。(6) 二次装修管理协议。(7) 装修人员管理规定。(8) 出入物品管理规定。(9) 安全管理规定。(10) 消防管理规定。(11) 清洁卫生管理规定。(12) 园林绿化管理规定。2. 岗位职责(1) 物业经理岗位职责。(2) 经理助理岗位职责。(3) 物业管理部经理岗位职责。(4) 物业管理文员岗位职责。(5) 物业管理员岗位职责。(6) 物业商务管理员岗位职责。(7) 物业清洁员岗位职责。(8) 工程管理部经