1、精品 料推荐房地产市场第一部分三明城市规划分析一、城市发展目标与方向城市总体目标三明市要围绕永安三明沙县城市主轴线，优化城市发展布局，建设成为我省经济发展腹地、重要工业基地、绿色产业高地、生态旅游胜地，成为连接沿海、辐射内陆、联动周边经济协作区的重要区域性中心城市。人口与面积发展目标全市：由2005 年的 264 万人发展目标到2010 年人口1精品 料推荐达到 280 万人；市区：由 2005 年的 29 万人发展目标到 2010 年的 31 万人；市区面积由目前的 11.56 平方公里发展目标到 2010 年市区面积达到 28 万平方公里。城市发展方向三明市区地形两面夹山，城市呈带状南北分
2、布，城市发展空间受到限制。发展方向是推进市区“南拓北扩西进”发展战略， “南拓”重点抓好台江、富兴堡两个片区的规划、开发； “北扩”以贵溪洋、碧口住宅小区开发为重点，以瑞云新区规划建设为平台，把中心区与陈大片区连成一片，并依托陈大高源等工业集中点引导城市向北延伸，依托碧湖、洋溪工业集中点的产业带动，促进城市向东北方向扩张； “西进” 以入园道路建设为突破口，重点抓好小蕉片区的规划、开发，逐步扩大市区建成区面积。二、城市发展战略启动市区 - 沙县一体化进程三明市区与沙县开展以市县一体化区域空间整合为重点的城市联盟，将遵循“通优势互补、扬长避短、资源共享、设施共建、加快发展”的思路，以京福高速公路
3、三明连接线和沙溪河为主轴，以金沙园的开发建设为突破口，沿沙溪河两岸，重点向沙县方向拓展，2精品 料推荐逐步把市区与金沙园、沙县县城连接成为城市带，形成大三明城市发展格局。通过实施撤县设区，实现整体规划、产业布局、基础设施、公共服务、城市建设的一体化，推进市区与沙县一体化进程。调整产业布局三明市区保持工业对城市发展的支撑作用，通过实施“退二进三” ，对生产效益不高、污染严重、单位用地效益低的企业， 逐步引导其 “退市进郊” 、“退城入园” 、异地扩改，改善城市环境，提升土地价值，构筑三明市区“外工内商”的用地布局形态。据规划了解，对生产效益好的三钢企业仍然保留在市区，这从城市污染的社会效应来看，
4、其负面影响依然巨大。发展市区、永安城市联盟， 形成市域经济“两带一圈”的发展格局小结： 三明规划前景总体看好，但受地形和产业限制，未来发展有一定局限性。3精品 料推荐第二部份三明房地产市场分析 三明市区目前房地产发展状态1、三元区 城关板块：三元区主人口聚集地是城关，三元区城关，很多街道是较早规划的，规划较差，楼房密度大，建筑形态陈旧，但它是三元区的商业中心，完善的生活配套，是大家所能接受的。但随着下洋片区的开发，延江滨路出现一些新的楼盘，如华宇双城、江滨豪园。借空气质量及江景住宅，引导了部份人群向下洋分流。 台江板块：政府的规划，三元区政府迁移台江，规划面积3000 多亩。预计年底开通的台江
5、大桥拉近台江老区与新区4精品 料推荐的距离。政府的搬迁带动城市进一步拓展，加上城市功能建设的进一步完善，推动了城市的发展。也必将给楼市发展带来新的机遇。2、梅列区 列东板块：有地形优势，政府合理的规划，合理的交通网络，形成了以列东街为主轴向周边辐射的商圈。业态分布相对较为集中，档次较高。列东板块，是属于梅列区的CBD，在当地人心中才是真正的市区。利用城市中心地块的稀缺，飞快的拉升房价，例如阳光城。 徐碧板块：重机厂的搬迁，原重机厂成了市中心的一块宝地，三明市政府发挥中心城市优势、发展总部经济、改善投资环境的重大举措。 规划为徐碧新城中央商务区，规划面积 120亩，建筑面积52.89 万平方米，
6、建筑密度30.4%，建筑高度 85 至 200 米，整体工程竣工后将有500 余家大型企业入驻办公，将促进市区中心城市聚集与发展。徐碧板块现在建设中的项目有：梅元五星级酒店、众祥房地产119.5 亩的商住项目、美的大道100 亩、新城首府 100 亩。这些较大的楼盘在今年年底推出，为三明房地产有着着的推进，同时也加激市场竞争的态势。楼盘分布5精品 料推荐现在三明市区在售或即将推出的楼盘主要集中在梅列，由于重机厂的拆迁，促进了徐碧新城的开发，预计今年下半年，徐碧新城的这三个项目都会陆续开盘。随着今年年底台江大桥的开通，也会进一步加快台江板块的发展，区政府的迁移促进台江板块的价值提升。预计未来台江
7、板块，房地产业将集中大量放量。 楼盘的品质差异化扩大开发商基本上为本土企业，实力不强、资金溃乏。政府捆绑式的出让土地，导致拆迁成本高、周期长，开发商以时间换空间（一般用拉长销售周期换售价空间）。6精品 料推荐行政执法部门，利用手上职权，发挥淋漓尽致，比如外立面、色彩、材料都要把控。所以开发商做法就是破坏品质，寻求利润。导致产品规划差、社区品质低，产品极其相似，大家都处于中低端产品的混乱竞争中随着城市的发展，三明向南北延伸，楼盘的品质会扩大差异化。三明楼盘的品质不高，但随着三元台江，梅列徐碧新城，出现了一些比较大规模的楼盘，不继提升品质，如众祥、美的大道、新城首府、外滩一号，加上周边新起的梅元五
8、星级酒店、沃尔玛、三元区政府的南移，必将推动三明市房地产一次质的飞跃发展。 未来市场竞争态势逐渐激化三明房地产发展史年份95、 9697、9899、 0001-0202-0405-06070809价格500-600700-800800-9001300-14002000-30002000-40003000-50003000-50003500-7000三明房地产起步是95 年，这十五年是平衡有升的发展，03 和 06 年发展速度较快，受到金融危机， 房价也比较平稳。但随着价格的提升，改变供求关系拉大。2010 2011 年三明市房地产市场放量项目名称外滩一号新城首府一期美的大道众祥其它各楼盘建筑面
9、积18 万平2 48 万21 万34 6 万预计 3 万（ ）合计79 万分析： 三明是一个典型的房地产刚需市场，（购房群体主要是：政府机关、事业单位、三钢、个体工商户、住宅升7精品 料推荐级）。分析依据：在售项目客群参考三明市区本地客群是市区普通商品住宅的主力购买客群，以自住为主，投资性需求较少。别墅项目购买客群则主要为本地私营业主、政府高级官等高收入阶层。消费者分析参考三明周边县市消费者对市区购房情结趋淡，尤溪往福州购房，大田往厦门购房，沙县、永安本身发展比三明还好，因此市区对周边县市影响力弱，消费者被分流往外地置业；本市区消费者受城市重工业污染影响，多数高学历的少壮派往外地发展，年富力强
10、的企业高层在厦门等地均有置业，只有当地政府公务员、 院校教师、 大型国有企业工薪层、 烟草、电信等当地效益较好企业职员在此置业，以满足工作便利。市区房租收益低三明市区中心地段两房一厅月房租在700 元 / 左右，租金收益低廉打压长线投资者信心。综上所述：对于本市区客群为主，刚性需求为主城市市场。 2010 年之前的项目已经分流了部分刚性客户，加上了2010 年这么大的放量，将导致整个市场竞争态势激化。同时也带动了房地产业的发展，从2010 发的楼盘规模来看，楼盘已经逐步的专业化及规模。但现阶段难以形成大规模购房热潮。8精品 料推荐房价与销售情况项目名称推出时间主力户型推出数量（套）销售率（ %
11、）平均单价（元 / ）阳光城2008 年 10 月三房 118 16441005200水榭新城（二期）2009 年 7 月二房 110 573805300滨江新城2009 年 11 月三房 110 1108954500江滨豪园2009 年 12月三房 110 624955600华宇双城2009 年 12月三房 120 500805400外滩一号（一期）2010 年 02月二房 88 367705100从上面数据可以看出，大部份楼盘均在09 年年底推出， 08 年正值政策调控、楼市遇冷，楼盘也在观望。9 年年底，正处于楼市复苏，所以推出的楼盘有较好的销售效果。新推楼盘，基本上是闹市边缘，价格范围
12、5000 元左右，但随着市场放量的增大，市场楼价增幅会受到限制，增幅会趋向缓慢。消费者洞察主要客户年龄层消费人群多以36-49 岁之间的中年人为主，这部分人群正处于事业颠峰，经济相对宽余。 35 岁以下的人群中部分购房人是向父母、亲戚借款买房结婚或作为一种长线投资，这相对具有一定风险，但发展形势一直很看好。客户职业分析通过对各楼盘消费客群调查，我们得知购房群体的主要组成部份：政府机关、事业单位、三钢、个体工商户。各职业所占的比例企事业、三钢、商户（包含乡下及周边县）各9精品 料推荐占三分之一。客户心理典型的炫富心理，攀比心理使得他们更注重“面子” ，都喜欢往市中心挤，购房时喜欢找“关系”打折，
13、所以出现大部份房子都是开发商的关系户。区域需求整个客户群体对区域划分的概念性非常强。虽然相差几公里，但是梅列的基本上不去三元购物，买房的更少了，列东的也基本上不去列西买房子。未来客群分析要点：本市区客群为主，刚性需求为主。由于三明市区城市辐射力有限，对周边客群吸纳能力弱，本市客群依然是将来市场主角；内需型市场决定未来客群仍然是以自住型需求为市场主导投资性需求较少。代表楼盘分析阳光城项目名称阳光城地理位置项目位于东新四路与列东路的交叉口建筑面积300000m2；占地面积76000m2；商业面积： 70000m2。项目规划住宅共有15 幢楼构成。 2 幢 16F 小高层、 10 幢 17F 小高层
14、、 1 幢 26F、 2 幢 28F。车位 : 约 725 个( 住宅车位498 个，商业车位137 个，地上车位90 个）主力房型：三房两厅两卫两阳台；面积范围：86m2-285m2 ；主力面积：118 产品分析10精品 料推荐一期均价4000 元 / ；销售价格二期均价4800-5200 元 / ；三期 5200-5700元 / ；楼层价差30-60元 /m2；朝向价差： 80-180 元 / m 2销售状况销售率在100%左，已经交付使用购买客群主要购房群体：政府机关、事业单位、三钢、个体工商户。项目位于列东街与东新四路交接处，处于市中心繁华地带，加上项目具备一定的规查模，可塑造性强。
15、项目本身也规划了7 万 m2商业，为本项目形象有了很大的提升。项目点评当时此项目是在售楼盘中最中心，规模最大的盘。在营销中，没有可比性，靠地理的优势，拉高售价。 华宇双城项目名称华宇双城地理位置项目位于江滨路下洋吊桥旁项目规划建筑面积 6 万 m2；占地面积6660m2；总套数： 624 套；住宅共有2 幢 520 户，层高 24-28 。车位 120 个产品分析2 房 72 套， 3 房 428 套。面积： 82-132 。销售价格均价 5400 元 / ；起价4600 元 / ；最高 6200 元 / ；车位10 万元 / 个销售率在 80%左右， 12月 28 日开盘，但项目也没正式开盘
16、，楼盘的销售很大一销售状况部份来自老板的关系户，在没有开始卖的时候，关系户已经交完订金，基本上都是开发商自己卖掉的， 代理商只是帮忙做一些报备及合同事务。也没有做太多的广告推广，推广费用预计十万元左右。购买客群主要购房群体：以刚性需求为主。 （政府机关、事业单位、三钢、个体工商户）。项目位于项目位于江滨路下洋吊桥旁，本身项目体量小， 容积率 7.68 ，品质上没项目点评办法塑造， 但凭着沙溪河优越的景观资源和空气质量及开发商的人脉，也去化了 80%。同时也表明市场供求关系还是比较合理的。 江滨豪园项目名称江滨豪园地理位置项目位于新市中路（会展中心旁） 。11精品 料推荐项目是与会展中心捆绑的，
17、会展中心由开发商建设，会展中心1-2 层商场归开发项目规划商所有。项目总占地面积：12 万；总建筑面积：63 万；总户数625 套。车位16个。产品分析二期： 130 四房 50 多户； 100-120 三房 200 套； 30 单身公寓50 几户一期： 4200-5600 元/ ，均价5000 元/ ；销售价格二期： 4700-6000 元/ ；层差价：40-50 元 / 。店面未售，二层商场均价7000 元 / 一期售馨，二期销售率95%。开盘当天打9.9 折，一次性付款9.8 折。项目比较销售状况注重推广，广告范围广告，各县市广告都有做。主要媒介：短信、广电报、户外、车体。主要购房群体：
18、下洋、城关、机关单位、周边县。抄房客占有20%，主要是机关购买客群单位人群。紧临沙溪河，景观资源丰富，项目具备一定的规模，本身开发商建的会展中心一项目点评投入使用，捷龙购物广场的进驻，完善周边的配套。当地人对下洋的环境概念，就是空气质量高。总体有利于项目品质的提升，也加强了客户的认可度。 滨江新城项目名称滨江新城地理位置项目位于列西的西江滨路占地面积： 110 亩。项目规划规划三期，一期总建： 4.2万；二期总建： 4.7 万；三期总建：5.2 万。总套数： 1108 套。项目有24 幢， 3 幢 28F、 12 幢 16F 、8 幢 11F、1 幢 7F 办公楼。车位： 355 个产品分析主
19、力户型：三房二厅二卫面积范围： 85 -285 主力面积：85 -128 销售价格均价： 4500 元 / 总去化率97%。一期开盘6 月 19 日，二期开盘7 月中旬， 三期开盘12 月底开盘，销售状况三明市第一个出现提前一天排队的现象。现在未销售的产品全部是顶楼及底楼的复式12精品 料推荐（底楼复式，单层面积）。购买客群主要购房群体：三钢占的比重较大。项目较大，可形成较好的生活小区，项目注重本身品质规划，建设了较大规模的园林景观。景观资源丰富，依山傍水，有利于小区品质的刻画及品质提升。项目临三项目点评钢，可以较好的吸引三钢的客户。客户群体对区域划分的概念性非常强，项目位于列西，列东人接受程
20、度很差，但由于东新五路大桥的通车，利用价格的优势，也吸引了一部份列东的客户。外滩一号项目名称外滩一号（一期）地理位置北江滨路西客站旁总建筑面积18 万；容积 4.1 ；密度： 30%项目规划一期规划34411.53 ，总套数367 户。沿河布置五栋高层，1、 4 号楼 28 层， 2 号楼 33 层， 3 号 30 层， 5 号楼 18 层。120 三房 34 套产品分析88 二房 156 套50 一房 91 套销售价格均价： 5000 元 / ；起价： 4600 元 / 销售状况销售率 70%左右购买客群城关、机关单位、周边乡下边上有西沙河，延河边500 米，有较好的景观面，有利于楼盘品质的
21、提升。周边配套未完成熟，临西站，火车站，生活便利，但生活环境较差。项目点评项目离三元新行政中心，一公里， 未来有一定的潜力，吸引了机关单位人群置业。项目注重品牌的推广，对知名度有很大的提升。水榭新城项目名称水榭新城（二期）地理位置沙溪河西侧，紧邻梅列大桥项目规划建筑面积： 160256.75 ； 总户数： 1372 户；容积率：3.227 ；绿化率： 25%13精品 料推荐一期： 主力户型： 三房两厅两卫两阳台面积范围： 83m2-129m2主力面积：产品分析86m2-129m2二期： 140 四房 61 套； 110 三房 290 套； 80 两房 222 套一期 9-12# 楼 09 年
22、7 月 5 日开盘，均价4800 元/ 销售价格二期均价 5300 元 / 一期售馨销售状况一期售二期销售率 90%购买客群三刚比重较大、机关单位、周边乡下项目规模为较大且容积率相对较低，产品品质相对较好且可形成一定的规模效应；项目点评依山傍水，紧临沙溪河，景观资源相对较丰富；自身规划配套相对较完善，有利于未来居住品质的提升；列西消费者认可度比较差，以及商圈的未成熟，不利于短期价值提升。众祥项目项目名称众祥项目（案名未定）地理位置项目位于徐碧新城，重机厂地块项目位于徐碧新城。占地面积： 119.5 亩。总建： 34.6 万。总商业面积：50080项目规划。一期总建： 14.6 万，一期总共五幢
23、，首先推第5 幢， 1-4 层是商场（ 7480 ），产品分析5-33 层是住宅， 2 梯 7 户。53 单身公寓56 户； 103 三房 56 户； 85 两房 84 户。销售价格未开盘销售状况购买客群属于徐碧新城中央商务区，虽然商圈未城熟，但对于整体规划开发，有利于住宅项目点评价值的提升，随边周边配套的建成，发展潜力较大，可以进一步提升价值。14精品 料推荐 美的大道项目名称美的大道地理位置项目位于徐碧新城，重机厂地块占地面积： 110 亩。总建： 21 万。一期 5 幢，建筑面积7 万多， 层数 27、30，项目规划容积 3.2 ，车位配比 1:0 .5产品分析一期总户数 700多套，
24、100 三房占50%，70 多三房占30%， 140 三房半占10%，底层顶层复式占10%。销售价格未开盘销售状况购买客群属于徐碧新城中央商务区，虽然商圈未城熟，但对于整体规划开发，有利于住宅项目点评价值的提升，随边周边配套的建成，发展潜力较大，可以进一步提升价值。 新城首府项目名称新城首府地理位置项目位于徐碧新城，重机厂地块一期 1 幢，总建 2.48 万，层高 28 层， 2-4层单身公寓，共78 间。地下停车场项目规划3： 1。底商 20 间左右，面积30-120 。31单身公寓 78 间，产品分析54一房 24 间，75两房 84 套，130 三房 84 套销售价格未开盘销售状况购买客群属于徐碧新城中央商务区，虽然商圈未城熟，但对于整体规划开发，有利于住宅项目点评价值的提升，随边周边配套的建成，发展潜力较大，可以进一步提升价值。15
