1、 房地产业税收管理面临的问题与思考摘要近几年来，的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其的偷逃税活动，扰乱了税收秩序，了公平竞争。对房地产税收面临的问题作一点有摘 要 近几年来，的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其的偷逃税活动，扰乱了税收秩序，了公平竞争。对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。 关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争 1 房地产业税收征管面临的问题 1.1 倒挂往来不入“收入账” ，随意调剂收入这是房地产企业最
2、常用的偷逃税手法。主要为：将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，调节利润多少的工具，不结转收入，不申报纳税；收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入” 账，推迟纳税；对外投资分回的收益，账务上挂在“应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税。1.2 税前扣除项目不，虚列或高估成本主要为：发票监管的漏洞，抬高建筑成本，应税所得；不按项目设立成本明细，将完工与未完工的项目成本混在一起，完工项目成本虚增，企业账面亏损或隐瞒巨额利润；在道路铺设、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其费用；四是人为地将开发项目中的自用成本缩水，用于销售的成本，以销售的
3、营业利润，逃避税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒利润额。1.3 以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃税收主要为：以商品房抵顶银行借款本息；抵顶应分配给投资方的利润；抵顶应支付的建筑安装工程款；抵顶获取土地使用权的价款等债务，直接计入往来科目。以商品房抵顶应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或应税所得额。1.4 以代收账款或名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款主要为：代及企业收取的费用，如煤气管费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项付给了委托为由，在财务上不计
4、收入或直接冲减开发成本，营业额，偷逃税收；关联关系，非法转移利润；自建房屋销售或出租，收入不入收入账；四是以工程尚未决算，收入、成本无法反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发” 、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也房地产业偷逃税常用的主要手法。2 房地产业税收征管现状透视 2.1 从房地产业税收收入来看房地产业的税收不管是分税种，收入总量收入结构都有幅度的增长，这由房地产市场的发展和税收管理强化，房地产业税收增长的强大动力得来的，但深层次地分析必将面临问题：涉税信息失真，计税依据可信度小，房地产税收流失；纳税人申报意识和申报质量不高。销售收入不实、成本虚列
5、、费用列支不，隐瞒、虚报成交价的；房地产市场不规范，投资结构单一，后劲；四是税制改革不彻底，制约了房地产业税收可持续增长的规模。 2.2 从房地产业纳税人来看企业利润最大化铤而走险。利益是柄双刃剑，腐蚀性，过度地追求往往产生非理性的偷逃税。偷逃税不被，大赚一笔，即使被了、查处了，也只是补足税款，缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差，助长了房地产企业偷逃税的主观故意，并且房地产业所特周期长、投入大、环节多的特点又给偷逃税留下了可以操作的空间。房地产企业为追求利益的最大化，不惜以犯罪为代价，在申报纳税、拖欠税款、延迟纳税、偷逃税上大做。2.3 从及来看及转型时期，谋求“地方和利益”而损
6、害公共利益的仍然，城市基础设施建设，减轻财政支出，当地在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目，并在税费上允诺或让步。一任意减免地方性收费项目或降低收费标准，另一要求税务税收“优惠” ，支持地方房地产业的发展；房地产业在地方经济中占有地位，企业与之间“关系密切” 。在纳税上企业总想寻求“庇护” ，而地方的也企业与税务的两个“钱口袋” ，企业发展与税收增长是问题的两个，想法了税务的公正执法；在土地管理上呈现两个相反趋势，一招商引资，开发区纷纷以低价甚至出让土地，另一，为获取资金，设法高价出售经营性用地。有人房地产是城市的小金库一点也不为过，地方受利益驱动，大肆开通收费，据资料统计，情况下仅土
7、地出让金就占地方财政收入的 20%。相反的趋势相同的结果，即牺牲利益，从中更多的收益，地方在看重并房地产业发展的，在程度上，对房地产企业的偷逃税淡然视之，房地产业税收流失。2.4 从地税自身来看开发房地产项目，需要多个行政的审批、许可与监督，都程度上了房地产开发信息。税务与行政的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以地管理和监控，给房地产企业了偷逃税的机会。房地产开发是的系统工程，税务限于人力、物力，建筑安装购进的材料、和价格难以查实；房地产企业开发项目的、价格和销售进度难以摸清；银行对个人购房按揭贷款的支付和数额难以的，了遏制房地产业偷逃税的难度。受因素的干扰，税务对房地产企业偷逃税打击
8、，往往以补代罚，以罚代刑，强大的威慑力量，助长了偷逃税的产生和蔓延。3 强化房地产业税收征管的对策 3.1 ，税收管理的社会化密切与计委、建委、土地、规划、房产、银行等的，地方及的支持，多方采集房地产企业涉税资料。从计委、建委收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况；从规划局收集建设工程规划许可、规划等情况；从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况；从房改办、房地产交易（招标）中心等收集的联建、集资、合作开发的房地产项目资料，搭建信息交流整合平台，齐抓共管、联动的协税护税络和社会监控络。3.2 强化管理
9、措施，税收征管规范化规范包括：规范“可售商品房面积”的审核，已竣工验收的开发项目“可售商品房面积”的情况，能够给企业带来效益的商品房；规范和主营收入的审核，核实审核的收入情况、销售单价、结算；规范和主营成本的审核，审核主要成本项目的情况，已结转经营成本的性；规范成本和收入的配比性审核，验证成本和收入的配比程度，核实成本或收入的性；规范和期间费用的审核，确认期间费用的性和合法性；规范和投资收益的审核，确认投资属股权投资债权投资；收益属于投资收益转让收益；转让收益的计算等，审核，税法规定补税，构成偷税的，移交。3.3 加大稽查，税收治理法制化情况下可采用如下方法：销售成本率及利润率配比法。以已售房
10、合同定价收入的成本率或利润率为依据，配比当期销售成本或利润，即当期销售成本（已售房总成本已售房合同定价收入）100% 当期销售收入；当期销售收入比重配比法。以当期销售收入占已售房合同定价收入的比重为依据，配比当期销售成本，即当期销售成本（当期销售收入已售房合同定价收入）100%已售房总成本；成本配比法。以可售房成本为依据，得出已售房总成本占已售房合同定价收入的比重，配比当期销售成本。即当期销售成本（可售房总成本可售房完工面积）已售房合同总面积已售房合同定价收入100% 当期销售收入。分项目配比法。以已售房总面积占可售房完工面积的比重为依据，得出已售房总成本，再按当期销售收入占已售房合同定价收入
11、的比重，配比当期销售成本，即当期销售成本（已售房总面积可售房完工面积）100%可售房总成本 （当期销售收入已售房合同定价收入）100% 。 （注：前两种方法适用于商品房完工并订立销售合同,款未收回时的计算。后两种方法适用于商品房完工而部份未销售；已售商品房订立销售合同，但款未收回时的计算） 。要对稽查案件的检查质量跟踪抽查。执法责任制，将所偷税案件办成“铁案” 。要依照税收征管法的规定，对税款拖欠不缴的房地产企业，依法强制措施，税款足额入库。如房地产企业预售销售产品的，其当期的预售收入先按规定的利润率（预计收入的利润率不低于 15%）计算出营业利润额，再并入当期应税所得额，计算缴纳企业所得税，
12、待开发产品完工时结算。按此规定，房地产企业想延迟纳税，申报亏损躲避税收这条路行不通了，这就给税务稽查了法律保障。四是要对大案、要案按法律程序移送司法机关，依法追究其法律责任。五是要投诉举报络，鼓励举报偷逃税者，综合治理。3.4 监控体系，税收管理信息化信息、络等先进手段，税务管理的效能和，已摆在税务面前的一项刻不容缓的工作。房地产税收管理，同样需要以信息化为导向和支撑，房地产业税收管理的信息化建设，放到税收信息化建设的大背景下考虑， “内引外联”的方向，既要络建设和软件开发、用信息手段整合资源、再造流程、简化环节，管理和稽查工作的现代化、智能化、高效化、程序化，又要与计划、土地、城建、房管、工商等房地产开发企业的联步伐。要络互联、信息共享，税务能够收集到房地产企业的信息，税严密，偷逃税者才无可乘之机。
