1、远景润泽嘉园物业管理方案远景润泽嘉园集别墅、多层住宅、小高层、商业店铺于一体，坐落于盐都北蒋集镇中心地带， 建筑设计标准都与市区同步，故我公司根据其地理位置、 人文环境，对物业现场管理制度如下方案：一、人员配备项目经理 1 名办公室服务人员1 名水电工1名工程维护人员 1 名保安人员实行三班轮转制：白天8 名 晚班 3 名保洁人员： 4 名二、物业现场管理标准行政管理类服饰仪表1、 工作服、鞋、袜等外露处必须干净、平整，无明显污迹、破损；2、 除保洁人员允许穿黑色布鞋，其他人员一律仅限穿黑色皮鞋；3、 胸牌统一整齐佩带在恰当位置；4、 领带平整、端正；5、 工作服严禁混穿；6、 西装制服必须符
2、合西装礼仪进行穿戴；7、 维修人员现场作业应着操作服；长袖工作服不能挽起；8、 女员工饰物不外露；9、 男员工头发不过耳；10、 各岗位人员本岗位当值期间的装备、配件等齐全、完好办公场所培训：及时对员工进行相关技能、礼仪方面的培训接听电话1、 电话三声内以最快的时间接听；2、 接听电话首先问好然后报部门（可使用简称）及姓名；3、 邻座无人应主动代接并记录、转告；4、 应清楚来电方何人、 何事、回访联系电话或方式， 必要时做好记录；5、 代接的电话应以最快时间转告他人，必要时做留言便条；6、 语言温和、态度礼貌；7、 后于对方挂线；样板间销售厅1、 电器按正常运作，空气保持清新，温度、湿度、通风
3、保持良好舒适状态。2、 地面、地毯保持清洁；金属质地物品无锈迹；3、 物品、设备与物资清单帐物相符；4、 物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持干净、完好；5、 饮用水、水杯备用充分；1 / 9装修维修类装修1、 现场张贴装修许可证，施工人员佩带出入证；2、 有装修巡查记录表且按要求记录；3、 未有涉及承重结构、公共部位、公共设施、外观的装修现象；4、 严禁同时进行烧焊与木工作业；5、 门窗花饰按统一款式制作，安装符合要求；6、 埋设电线、信号线必须穿管保护且接头不得埋于地下；7、临时线路电源必须装设开关板， 负荷与开关容量符合电气技术要求；8、 下水管道口密封包好，严禁改变其使用功能；9、 管
4、道检查口处必须预留维修口；10、 消防设施不得改动、拆除，消防喷头不得封堵；11、 改动安防系统必须按程序申请；12、 中央空调系统改动必须按程序进行过审批；13、 施工现场严禁明火；14、 必须配两个以上（足量）的灭火器；15、 垃圾必须袋装、清运到指定地点或自行运离小区；16、 施工时间： 8： 0012：00， 14：0018：00。返 修1、 接到报修时作好记录，不得推诿，专人通知施工单位；2、 接待投诉不卑不亢，不乱回答、不乱承诺；3、 进入室内返修前，须征得业主同意；4、 在规定时间内到达返修现场并完成返修；5、 文明施工，不动用业主物品；6、 收工须清理、清洁现场，关闭门窗、开关
5、；7、 损坏设施，照价赔偿。家政维修1、 维修前，准备齐相关工具和材料；2、 严格执行操作程序，不留下安全隐患；3、 需要动用业主物品须征得业主同意，严禁接受业主礼品、赠品；4、 工作现场必须保持整洁，尽量不影响业主正常生活；5、 操作过程中如有疑点及时记录并与业主沟通确认；6、 较大收费项目与业主协商，达成一致后方可提供；7、 维修完毕了解客户是否还有其他需要维修或帮助的事项并尽力解决；8、 收拾完工具材料，并清理、清洁现场；9、 全部完成后须请业主在维修服务单上签字确认；秩序维护类通则1、 按各岗位要求着装及装备；2、 熟悉管理区域内的重要部位；3、 熟悉岗位操作流程；4、 清楚本岗位礼仪
6、规范；5、熟悉对应急、突发事件的处理、协调程序严格执行交接班制度；2 / 96、 工作记录填写规范；7、 当天遇公司领导应敬礼；中心值班岗1、 值班期间设备正常；2、 熟练操作监控、消防中心的各类设施、设备；3、 中控室值班记录完整、详细；4、顶班人员必须经项目经理批准；5、当值期间精力集中、全神贯注；6、按中心不同设施、设备各种信号报警、来电的重要等级快速、灵活处理；7、所有顾客来电、内部人员交代须协调他人完成的服务事项有记录、有跟踪、有结果；8、准确记录传递公司文件规定的应传达的信息，确保通知到相关人员，无遗漏；8、 中心配备的如钥匙、文件夹、工具、录象带等标识、记录正常、整洁、清晰、齐全
7、；9、 各类设施设备、台面完整，运作正常，干净、整洁；10、 异常情况及时调整监控镜头录象，调配人员跟进，确保有记录、有结果；11、 无堆放与工作无关的物品；12、 当值期间严禁从事与岗位无关的任何事项，如瞌睡、聊天、看书；巡逻岗1、 按照巡逻路线和时间要求进行巡逻并签到；2、 各类设施、设备的检查到位，无遗漏；3、 异常情况及时报告或处理；4、 保证自身安全。检查岗1、 熟知管理区域的装修和入住情况；2、 清楚各岗位的细则要求，并能完成任一岗位顶岗要求；3、 高标准，严要求监督各安全岗位，确保各岗位符合要求；门口岗1、 面带微笑，主动迎候宾客；2、 看到手提重物顾客主动协助送至电梯口；3、
8、逢雨天应主动为顾客开车门、打伞；4、 准确登记外来邮件；5、 严格执行物资放行管理制度；6、 保持值班区域整洁干净；7、 制止不文明的行为。车场巡逻岗1、 保证车场车辆停放有序；2、 指挥车辆动作标准规范；3、 场内车辆登记准确，新损车辆记录齐全并通报车主；4、 指挥车辆及巡查时确保自身安全。3 / 9清洁类通 则1、 地面保持清洁，发现垃圾，及时处理；2、 墙面、天花无蜘蛛网；3、 各种游乐设施、标识无灰尘、摆放整齐；4、 垃圾入桶，不超载，无异味，无蚊蝇滋生；5、 排水管、井内无杂物，排水畅通，无堵塞；外 围1、 室外公共设施、场所无损坏、目视无尘；2、 绿化带、花池 : 无枯枝落叶、无杂
9、物；3、 大理石 : 无明显脚印、无油渍、污迹；4、桌椅：手摸无灰尘、污迹、油迹，摆放整齐；5、 宣传栏：无明显灰尘，张贴的内容整齐、美观；室 内1、 地面、级梯无杂物；2、 天花：无蜘蛛网、无明显灰尘；3、 电梯：轿箱内外无尘无污；沟槽无砂粒、污垢；4、 宣传栏：无尘无污；张贴内容整齐、美观；5、 电梯门、天台门、设备房门：无尘无污；6、 各类标识、按键、对讲电话：无灰尘、无污迹；7、 天台、雨棚：无杂物、烟头、积水；地下室1、 通道畅通无杂物、地面无明显灰尘；2、 公共设施：目视无明显灰尘、无蜘蛛网；3、 排水畅通、无积水。洗手间保持清洁绿化类通 则1、 无明显病虫害，无积水，无死树死苗，
10、修剪合理美观；2、 主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当， 醒目、清晰、完整、干净。地被植物1、 草坪目视平整，无明显杂草；2、 草坪长势良好，浓绿，长度不超过4CM花 坛1、 搭配得当，层次分明；2、 整体布局美观、耐看。消杀现场投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌。公共设施类通 则4 / 91、 责任人、设施标识明确、清晰；2、 无生锈、无掉漆，保养检查记录完整；3、 管网有流向指示，阀门标明醒目的开关状态（常开、常闭等）；4、 危险部位（件）、状态有保护及醒目的、符合专业要求的警告标识。化粪池1、 化粪池有容积标识；2、 粪池盖板牢固、无堵塞，无污水溢
11、出，无异味逸出。娱乐设施1、 完好无破损；2、 连接部位结实，无松脱，转动部位有防护罩；3、 有使用说明或提示性标识， 标识安装位置适当、 醒目，清晰、完整；水池水箱1、 水箱、水池密闭完好，标明容积；2、 水位观察管有标记，能观看到水位；3、 溢流管、进水管、出水管有标识，并用箭头标示出水流方向；4、 溢流管不得与下水管道直接相连；5、 露天水池、水箱的通气孔孔口向下；6、 泄水口、排气孔有防虫网罩；7、 进出口门正常上锁；8、 确保水质符合供水要求，无红虫、泥沙；9、 无渗漏、无锈迹、无异响；10、 环境整洁干净，无明显积尘、油迹、污迹等。招牌、沟渠池井1、 外观完好无缺损；2、 沟、渠、
12、井、盖的面板完好，无破损3、 表面基本清洁、无明显锈迹、油迹；4、 显要部位处的面板表面光亮、不影响观瞻；5、 配置的照明装置能正常使用。房屋本体道路通道天台1、 墙面无明显缺损、裂纹、脱落或破烂；2、 道路整洁，地砖或大理石无松动、破烂、缺损；3、 路面无违章占用，地面警戒线和交通标识清晰；4、 户外招牌和射灯整洁、统一，安装牢固。5、 无明显污迹、油迹、锈迹；污水泵雨水泵1、 泵井内无污泥；2、 运转时无异响和震动；3、 溢位器正常完好，无失控和误报现象；4、 电源控制箱各控制开关正常并处在自动控制状态；5、 控制箱各种信号指示正常、布线整齐；公共设施类防雷设施1、 避雷带、避雷针连接点牢
13、固，无弯曲、松脱断裂；2、 避雷带、避雷针处无杂物堆放或悬挂物。5 / 93、 无明显锈迹；4、 符合避雷系统技术要求。公共照明1、 灯具灯罩完好，无松动。2、 使用中无闪烁，无噪声，无异常振动。3、 发热量大的灯具，保证灯具周围无可燃、易燃物品。4、 配电箱布线整齐，箱体及开关有明确标志，按钮和指示灯完好；5、 灯具目视符合清洁要求。防火门1、 正反两面标识良好；2、 门把手完好。3、 闭门器力度适中，能正常使用；4、 能正常开闭；5、 设置有门禁系统的，能确保正常使用。消防通道1、 通道畅通无杂物；2、 设置有明显、符合要求的的标识；3、 通道内照明、送风、排风良好；4、 消防器材状态良好
14、。消防设施1、 防火卷帘门、烟感、温感正常使用，测试时消防主机有准确、灵敏的报警显示。2、 对讲电话能正常使用，标识和使用说明清晰、完整、干净；3、 警铃、风阀、消防栓紧急情况下能正常使用；4、 备有充足的消防用沙，消防工具如铁秋、消防桶足量、完好；5、 灭火器有效、完好；6、 所有消防设施、设备标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。煤气设施1、 能正常完好使用；2、 阀门能正常开、闭（自动、手动） ；3、 阀门有常开（常闭）标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整；4、 有抢修电话标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整。5、 煤气泄漏探测器完好。门禁设施1、 门禁通话时声音清晰，无杂音，呼叫、报警等
15、功能正常；2、 门禁读卡器读卡正常，感应灵敏；3、 门禁安装牢固，布线规范；4、 中心能提取门禁读卡记录；5、 标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。各类设备房通用标准1、 设备房门上有相应设备房标识；2、 设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；6 / 93、 设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整；4、 配备足够的灭火器和应急灯，通风良好；5、 设备房内的负荷开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标识，流体要流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识；6、 设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位有防护罩；7、 设备完好，各类仪表使用正常无损坏， 无
16、“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确；8、 所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。高低压配电房1、 配电柜、配电箱有明显标号；每个配电箱配电使用要有标识，2、 配电柜、配电箱内布线规范，整齐，接线无松动。3、 温度应保持在40以下。4、 配备有高压操作防护工具；负荷刀闸和接地刀闸有挂锁锁住。5、 配电柜操作位地面敷设绝缘胶垫。6、 配电计量总表铅封完好。7、 配电房接地线紧固，无断裂情况。8、 变压器和通道之间有隔离围栏隔离空调设备1、 主机正常运转无异响和震动。2、 制屏（现场控制）和操作台（远程控制）的信息显示正常。3、 保温到位、完好，无渗漏水现象；4、 主机温度不超过允许的设计温度。电
17、梯轿厢1、 确保正常使用；2、 门机、内饰、轿顶表面清洁、明亮，无手印、污迹；3、 各按钮、按键、照明灯具、风扇等完好、干净，无异响；4、 电梯准运证副本有效；5、 各类标识（火警、搭乘须知、开关门、楼层层站、准运证副本等）齐全、清晰、完好，安装位置适当；6、 正常情况任何公司人员仅限搭乘消防梯（除陪同顾客、访客、工作检查情况外）；电梯机房1、 温度应保持在 40以下，降温通风设备正常使用，并保证达到节能降耗措施和要求；2、 电梯盘车操作作业指导书有效、清晰；3、 盘车救援工具完好、齐全；4、 电梯机房内张贴运行准用证副本2；5、 分承包方的保养计划书有效、清晰完整；6、 悬挂有政府主管部门颁
18、发的运行、维修工作记录表，保持有效、清晰、完整；7、 维修保养监督检查能正常履行，记录与计划内容要求一致；8、 故障维修记录全面、详尽、真实。发电机1、 发电机机油油位、蓄电池电解液液位正常；7 / 92、 备用柴油油量保持在容器容量的80%附近；3、 必须配备符合要求的两套蓄电池，备有符合要求的切换开关装置；4、 蓄电池电压在24V（ 2.0 ）；5、 柴油储备房敷设足量的消防灭火沙；6、 正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置；7、 发电机接地线紧固。二氧化碳（ CO2）设备1、 二氧化碳称重装置报警正常，气瓶无漏气失重情况；2、 系统无失灵情况，所有的铅封和保险带完好无损；3、 各防护
19、区手动 / 自动选择开关正常，工作状态中的指示灯亮；4、 日常检查时，把开关打到手动控制上。生活及消防泵类设备房1、 泵房各种信号、仪表指示完好正常；2、 各种开关处于自动状态，自动、手动切换正常；各种泵运转时无异响和震动；3、 湿式报警阀应完好，且试验装置标识应明确。风机房1、 风机配电箱保持在自动位置，配电箱内接线规范；2、 风机运行时无抖动现象，轴承位置无异响。3、 能在控制中心控制送风机启停。消防监控中心1、 录相画面清晰；2、 录象镜头切换时间间隔为 1 秒，并确保重要镜头必须在一个切换循环中至少一次；3、 录象带更换时间定时，并统一保管；4、 各端口接线规范、牢固，各接入接出线有标
20、识；5、 中心对讲和各岗位、荔景中心通讯良好，声音清晰；6、 联动柜面板指示灯工作正常，压下试灯开关，所有指示灯发光；7、 备用钥匙有效、准确，有标识，标识清晰、完整；钥匙领用有详细记录；8、 存有的相关法规、 条例，公司、维修单位电话表等资料齐全、有效，清晰、整洁；9、 消防工具箱内消防器材摆放整齐，完好；10、 至少配备：防火服两套、灭火器完好容量3 公斤、救生绳两副，且标识明确；11、 IC 卡发行、挂失由专人管理，且记录详细、准确，无遗漏。作业类高空作业1、 作业人员须执有效的高空作业许可证；2、 有六级以上大风、大雨、雷电等天气恶劣情况时严禁高空作业；3、 高空作业时，须使用安全带，地面有专人监护；4、 作业地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的8 / 9告示牌；5、 清洗楼宇外墙时，应提前向用户发出通知表明相关事项；施工管理1、 施工地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的告示牌；2、 施工完毕及时清理现场现场标识1、 现场标识符合公司CI 标准并保持清洁、完好；2、 标识摆放、挂置位置要统一、 适当，符合工作内容要求， 保证醒目、干净；苏州依士达物业管理有限公司二零一一年四月9 / 9
