1、宁化路项目调查报告一、四方区概述四方区地处青岛市区中心位置，由老城区、东部新区和西海岸带三部分组成，是全市的交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区。区域面积34.55平方公里，总人口约38.5万人。城区往南通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，东接崂山区，西部为濒临胶洲湾的经济开发带，区位优势明显。主要道路为四流南路、人民路、重庆南路、308国道与郑州路、洛阳路、长沙路、萍乡路、瑞昌路形成“四纵五横”交织区；胶济铁路纵贯全区，四方火车站和沙岭庄火车站为客货混合三等和二等中间站；交运集团青岛长途汽车站座落于区内。二、 项目位置：该项目为四方区“两改”重点推进项目，位于四方区人民路以西，温州路
2、以北，宁化路西侧铁路住宅区域以东，平安路以南以及平安路以北部分区域，规划改造总用地面积约12.39公顷。三、 项目周边住宅价格： 住宅总拆迁面积为16.7万平方米，总拆迁户数3866户。其中筒子楼23座，共1159户，建筑面积约3.9万平方米。 住宅楼1970年以前的约283户。 70-80年代约944户。 80-90年代约2541户。 90-2000年约98户。1.新房：人民路285号地块价格：待定类型：高层住宅（9栋）户数1312户容积率：3.6绿化率：26%总建筑面积：196779平米地址：四方区人民路285号2.二手房：l 宁化路小区 均价：10594元/平米地址：宁化路周边 建筑现代
3、：1990年左右建筑面积：30-50平米、70-80平米l 建国新村 均价：11907元/平米地址：人民路与宁化路交叉口 建筑年代：2000年左右建筑面积：50-60平米、70-80平米l 南公司小区 均价：11029元/平米地址：四方区杭州路9号 建筑年代：2002年左右建筑面积： 40-60平米、70-80平米l 湖岛新村均价：9338元/平米地址：宁化路33号建筑年代：1998年左右建筑面积：60-70平米l 人民路小区均价：10856元/平米地址：人民路建筑年代：1988年左右建筑面积：40-60平米、70-80平米l 塞瑞人民路步行街居住小区均价：9825元/平米地址：人民路290号
4、建筑年代：2007年左右建筑面积：40-60平米、90平米左右l 方中圆小区均价：10748元/平米地址：四方区人民一路2-5号建筑年代：2000年左右建筑面积：50-70平米四、项目周边公寓用地价格：l 黄金岁月均价：8661元/平米地址：青岛四方区鞍山一路88号建筑年代：2005年左右建筑面积：50-60平米 少量80平米五、项目周边商业用地情况：l 利群辐射主商圈： 该商圈为四方利群为带头的综合性商圈，是四方区居民的主要生活商圈，目前此商圈在四方所有商圈中经营情况较为理想。l 乐购超市商圈： 此商圈位于利群广场的北侧，于重庆南路与人民路立交桥交汇处，于2010年1月9号正式营业。主要经营
5、超市、服装、餐饮、休闲等，现除超市部分经营正常外其商场部分因管理经营不善，已出现部分商家撤柜现象。l 五金、机电配电商圈： 此商圈跨度从人民路立交桥至海伯桥、温州路至长途汽车站，商圈内主要经营五金、机电配件等，目前商圈经营情况良好。l 方中圆商业街： 方中圆商业街是四方区政府重点发展的商业街，主要集中在人民一路一带，主要以餐饮、服装、小商品批发零售为主，2.2万平方米的小商品批发市场也位于其间，但受限于客流量稀少的缘故，除周末及节假日期间生意较好之外，在大部分的工作日时间其经营情况不尽理想。l 海云庵特色商业区： 此商业区也是四方区政府着力发展的商业圈，以特色餐饮、服装经营为主，商业气氛平淡，
6、租金低廉，除开一年一度的“糖球会”，经营情况不尽人意。六、项目周边商业用地价格：l 人民路：1、人民路交通便利，公交线路多，立交桥周边人流量和车流量大；2、人民路立交桥北部以服装经营为主，移动、联通营业厅较多，但沿街网点面积较小，多为1020；3、北路段网点租金约2.5元/天，其中靠近人民路立交桥以及临近公交站点附近的网点租金较高，约为3.5-4.0元/天；4、人民路东侧由于拆迁缘故，多数网点已停止营业；5、人民路立交桥南侧（四方利群附近）相比其它区域较为繁华，车流量大，人群密集，此区域沿街网点主要以五金、机电配件的经营为主，店铺面积偏大，租金也是这一区域内最高的，约7.5-8.0元/天左右，
7、此区域形成了青岛市专业的五金、机电配件市场，阜新路至抚顺路网点租金约为5.5元/天，抚顺路至海泊桥段网点租金约为5.0元/天；6、由于本区域形成了青岛市五金、机电配件专业化、规模化的市场，所以各商家经营状况较好。l 宁化路：1、宁化路附近以住宅为主，商业氛围与人民路相差很多，沿街网点少，主要以房屋中介、美发、餐饮的经营为主；2、周边住宅拆迁幅度大，人流量小；3、由于商业氛围不够，所以网点租金低，约为2.0元/天。l 温州路：1、重庆南路车流量很大，环境嘈杂，商业氛围一般。沿街小型网点较少，主要以汽车配件和酒店经营为主；2、重庆南路网点租金相对不高，平均水平为2.5元/天左右；3、温州路交通便利
8、，临近长途汽车站，车流量大，人群密集，商业氛围浓；4、网点以经营五金、机电配件为主，店面面积大，多为30平米以上，与人民路南侧共同形成规模化的五金机电销售区；5、温州路南北两侧经营状况不同，南侧明显好于北侧，租金也相应更高；6、温州路南侧网点租金为5.5元/天左右，而北侧较低，平均为4.5元/天左右；l 方中圆商业街：1、区域内比较繁华，有早市和夜市；2、经营以餐饮、服装、小型超市为主；3、临人民一路商铺经营状况较好，位于内侧网点经营状况较差；4、位于人民一路小商品批发市场总建筑面积2.2万平米，批发零售各种小商品，铺位共分为甲、乙、丙三类，其中甲类铺位租金为2.2元/天，乙类铺位1.8元/天
9、，丙类铺位1.5元/天；5、小商品批发市场内有一个文化市场，面积约6000平方米，经营状况较差。七、总结：本项目所处片区为居民密集区，加上周边改造力度持续加强，将有越来越多的居民生活在此区域，近邻的人民路、嘉善路和鞍山一路，交通非常便利，人流量有一定保障并且生活消费潜力巨大。周边各种公共配套和生活配套成熟，已形成便利的生活条件。项目附近的五金、机电市场形成一定的规模对区域发展具有较大的拉动作用。此外，项目所处区域临近长途汽车站，交通便利，区位性强。但人民路两侧商业网点林立，东侧由于拆迁的缘故，部分店铺已经停业，经营业态多以服装为主，紧邻项目的宁化路和平安路，商业氛围淡泊，人流量小，较为清净，经营业态以餐饮、超市为主，经营状况较为平淡。项目又处于台东商圈的附近，客流量将会造成一定的冲击，并且项目周边的环境较乱，造成消费者的潜在印象不良。若本项目当前入市住宅理论毛坯均价水平为10000-13000元/平米酒店式公寓理论毛坯均价水平为9000-10000元/平米商业理论毛坯均价水平为25000-35000元/平米，出租均价水平为5-10元/天
