1、2011年假设开发法作业1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。（1）设开发商能承受的地价为V（2）开发完成后的总价值300040=120000（元）（3）建造成本、专业费用及配套费用105040（1+6%+15%）=50820（万元）（
2、4）投资利息V12%4+5082012%2=0.48V+12196.80（5）税收1200005%=6000（万元）（6）开发商利润（V+50820）30%=0.3V+15246（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V则V=20077.08（万元）注：本题中应注意以下几点：购买待开发房地产之费用应计利息；建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。2、
3、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的
4、3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可租出。根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地2003年8月出售时的市场价格。解：根据题意，应采用现金流量折现法（1）设待建土地的价格为V（2）开发的总价值（3）建筑费与专业费（4）销售费用和税费17332045.98（3%+6%）=1559884.14（元）（5）购地税费：0.03V（6）地价V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-0.03V则 V=8170298.92（元）或817.03万元（注：现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）3、某在建工程开
5、工于2002年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，开发成本为2500元/m2，管理费为开发成本的3%；至2003年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑物面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m
6、2，出租成本及税费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料分别用传统方法估计该在建工程于2003年5月1日的价格。（买方购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%）解：（1）用传统方法求算设该在建工程正常价格为V求开发完成后的价值V1 求开发成本及管理费用C1C1=250012400（1-35%）（1+3%）=2075.45（万元）求投资利息C2求销售费用和销售税费C3C3=5000100008%=400（万元）求开发利润C4求购买该在建工程应支付的税费C5C5=0.03V求在建工程于2003年5月1日的价格VV=V1-（C
7、1+C2+C3+C4+C5）=5914.02-（2075.45+0.134V+130.95+400+0.1545V+311.32+0.03V） =2996.30-0.3185V则V=2272.51（万元） 根据上述计算可知，运用传统方法，该在建工程于2003年5月1日正常价格分别为2272.51万元。4、某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费
8、用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。（2001年）解：（1）设该在建工程的正常购买总价为V （2）计算该在建工程续建完成后的总价值： 总建筑面积=20005.1=10200（m2） 续建完成后的总价值计算公式： 续建完成后的总价值： （3）续建总费用 （4）购买该在建工程的税
9、费总额=V5%=0.05V （5）该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V V=2188.68（万元） （6）该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146（元/m2） 5、某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚
10、需要1.5年，可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的5.5%。试利用上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为8%，折现率为12%）。解：设该在建工程的正常购买总价为V： 续建完成后的总价值 上式中用rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下： 续建总费用 销售费用和销售税费总额=6650.195.55%=3
11、65.76（万元）购买该在建工程的税费总额=V3%=0.03V 该在建工程的正常购买总价V=6650.19-826.66-365.76-0.03V所以，在建工程总价V =5298.81万元在建工程单价=5298.811.5=（3532.54元/m2） 6、估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率5，建筑覆盖率50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：用途为商业与居住混合。容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建
12、筑面积为50000m2。建筑覆盖率适宜为30%。建筑物层数确定为18层；其中，12层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途；318层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000m2，居住用途的建筑面积为44000m2。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。建筑安装工程费预计为每平方米
13、建筑面积1200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。解：建成后的总价值=45006000/（1+14%）3+25004400030%/（1+14%）3+5
14、0%/（1+14%）3.5+20%/（1+14%）4=8829.33（万元）开发建设费用总额=（1200+500）5000020%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%（1+14%）2.5=692157（万元） 销售费用和销售税费总额-建成后的总价值9%-8829.339%=794.64（万元） 购地税费总额=总地价3%=0.03总地价 总地价=8829.33-6921.57-794.64-0.03总地价总地价=（8829.33-6921.57-794.64）/（1+0.03）=1080.70（万元） 7、某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总
15、建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现
16、法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（报酬率为8%，折现率为10%）。解：（1）设该在建工程的正常购买总价为V。（2）续建后的总价值用下式计算续建完成后的总价值 （3）续建总费用=28004000060%（1+10%）=6109.09（万元） （4）销售税费总额=14396.656%=863.80（万元） （5）购买该在建工程税费总额=V3%=0.03V （6）V-14396.65-6109.09-863.80-0.03V V=7207.53（万元）故：该在建工程总价为7207.53（万元）该在建工程单价为1801.88（元/m2）。 8、需要评估
17、一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑
18、面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。 解：设该宗土地的总价为V： 开发完成后的总价值=（200050002）/（1+12%）2=1594.39（万元）建筑安装工程费等的总额=800（1+12%）5000260%/（1+12%）0.5+40%/（1+12%）1.5=810.36（万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额=159439（2%+6%）=
19、127.55（万元） 购买该宗土地的税费总额=V3%=0.03V（万元） V-1594.39-810.36-127.55-0.03V V=637.36（万元） 故： 土地总价=637.36（万元） 土地单价=1274.72（元/m2）楼面地价=637.36（元/m2） 9、需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管
20、理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每1m2建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2004年10月的总价，单价及楼面地价（折现率为10%）。 解：（1）设该宗土地的总价为V。（2）开发完成后的总价值=40007000430%/（1+10%）3+50%/（1+10%）3.5+20%/（1+10%）4=8065.93（万元） （3
21、）建安工程费等的总额=1500（1+8%）7000430%（1+10%）0.5+40%/ （1+10%）1.5+30%（1+10%）2.5 =3942.46（万元） （4）销售税费总额=8065.93（2%+6%）=645.27（万元） （5）购买该宗土地的税费总额=V3%=0.03V （6）V-8065.93-3942.46-645.27-0.03V V=3376.89（万元） 该宗土地总价为3376.89（万元） 该宗土地单价为4824.13（元/m2） 楼面地价为1206.03（元/m2）10、某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约
22、定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费为建筑安装工程的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年年内均匀投入；毛坏房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的
23、3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。解：（1）当项目建成毛坯房情形时的地价：1）该项目开发完成后的价值8000元/m25万m2=4亿元2）销售税费=4亿元6=2400万元3）续建成本建安成本、专业费用和管理费=1100元/m25万m2（16）（13）6004.9万元销售费用=4亿元31200万元4）设地价为X万元，则取得税费=4%X得：X=22653.32万元（2）当项目建成精装修公寓情形时的地价：1）该项目开发完成后的价值=1
24、0000元/m25万m25亿元2）销售税费=5亿元6%=3000万元3）续建成本建安成本、专业费用和管理费1100元/m25万m2（1+6）（1+3）6004.9万元装修及其专业费用、管理费用等800元/m25万m24000万元销售费用=5亿元31500万元4）设地价为X万元，则取得税费4%X得：X24722.14万元（3）当项目建成宾馆情形时的地价：1）该项目于发完成后的价值510万元1-1/（+10%）37.549570万元2）销售税费=49570万元62974.2万元3）续建成本建安成本、专业费用和管理费1100元/m25万m2（1+6%）（1+3）6004.9万元装修及其专业费用、管理费用等800元/m25万m2=4000万元购置设施设备费用200元/m25万m21000万元销售费用=49570万元31487.1万元4）设地价为X万元，则取得税费4%X得：X=23843.94万元将三种方式计算出的土地价值进行简单算术平均，得出合理地价为23739.8万元。
