1、,本案居于怎样的市场地位?,将军大道沿线各楼盘商铺调研汇总表, 商铺良好的推盘经营规划，经过几年的“养铺”，已经初见成效。, 商铺和住宅无论在外立面还是在建筑形态，均形成一致性。, 托乐嘉商铺充裕的停车位配套，增加了该商圈的辐射范围。, 托乐嘉商铺充裕的停车位配套，增加了该商圈的辐射范围。, 规划中的单体双层商铺即将在年底动工，其中一层为华夏银行，二层为电影院。完善了此商圈的商业形态。,重点商铺竞争个案分析：- 翠屏国际城,商铺潜在竞争个案分析：- 翠屏湾花园城,产品卖点：, 产品面宽3米，进深13米，中小面积商铺投资开店二相宜。,商铺潜在竞争个案分析：- 亚都天元居,商铺小结：, 目前将军路
2、沿线仅翠屏湾花园城和托乐嘉的部分尾盘商铺在售，商铺上市量较少。, 将军路沿线商铺平层以托乐嘉售价最高，一层为15000元/；挑高一层做二层商铺，仅有翠屏湾花园城一家在售，单价为18000元/，但销售惨淡。其中租金仍以托乐嘉最高，约3.5元/天/；江南文枢院沿街商铺租金约为1.0-1.2元/天/；而翠屏湾花园城租金为2.2元/天/。, 沿线商铺面积区间为2850，翠屏湾花园城的挑高商铺单层面积约为30，总价区间为约4570万。低总价商铺降低了购房者的门槛，扩大了购房客户群。,江宁写字楼市场分析：,写字楼由于其物业的针对性以及对物业附加值需求的特殊性，因此对于周边商业环境、交通、地段等要求很高，所
3、以其一般集聚在城市中心或拥有良好交通条件和完善商业配套的地区。而目前江宁写字楼主要集中在将军路沿线。物业形态正在走多元化发展道路，差异化竞争局面正在形成。未来一段时间，城中仍旧将是写字楼供销的主场。 江宁写字楼经过几年的发展，虽然在其他区域也存在部分项目，但因为周边办公需求不足或交通、配套等条件的落后，目前产品主要供应量和集中区仍然以将军路为主。随着外部投资环境和交通、配套条件的日益更进，江宁将军路沿线在未来相当长的时间里，仍然是江宁写字楼的热点和最主要的集中区域。,将军大道沿线写字楼调研汇总表,写字楼小结：, 目前江宁在售写字楼房源稀少，仅为中惠国际的几套尾房在售。, 未来写字楼房源的推出都
4、是复合型楼盘，亚都天元居（商、办）；佳祺大厦（商、办）。类型都是底商上办公，且办公面积均为中小户型。, 在将军路现在和潜在推出的写字楼项目中，仅中惠国际大厦的办公户型为sohu5.6米挑高。,海通,中惠,佳祺, 将军路沿线写字楼项目中，极少被大型企业整层或半层购下，客户主要中小企业或个人投资者，因为此区域写字楼缺乏大型企业的关注。, 对本案写字楼部分形成潜在竞争的楼盘为亚都天元居和佳琪大厦，总体量约是21432。,本案小户型竞争楼盘一览表：,小结：, 目前江宁市场小户型都已经热销断档，众多楼盘都将在年底陆续推出各自的小户型房源，年底各楼盘之间的小户型销售将硝烟四起。, 经过楼市前期的调整之后，目前小户型产品均价已基本处于6000元/以上。预计后期市场价格仍将稳步上扬。, 综合分析以上楼盘，如果本案的写字楼房源转变为公寓式办公房来进行销售时，仅有翠屏国际城的限制房源和亚都天元居的公寓式办公房源对本案形成直接竞争。但目前翠屏国际城的限制房源由于土地红线因素目前暂时无法销售，因此我们将亚都天元居预计年底推盘的19500办公房源视为可能的最主要竞争对手。,
