1、从一起案例看商品房露台使用权归属作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师 发布时间：2009-3-7 浏览次数：456一、案情介绍2002年12月，张某与武汉某房地产开发公司（下称开发商）签订商品房买卖合同，购买开发商开发的某小区某顶楼复式房。此复式房二楼有一个露台，经规划部门批准的房屋设计图纸中载明露台只开有一扇门通向张某居室。张某于2004年入住后，发现同单元对门业主擅自在该露台上开了一扇门，形成对门业主与张某共同使用露台的局面，纠纷由此产生。经开发商协调未果，张某遂于2006年3月向武汉某开发区法院起诉开发商，要求开发商将露台恢复设计原状，封堵露台上加开的一扇门。开发商遂委托本律师本案。应开发
2、商请求，法院将对门业主列为第三人参与诉讼。经审理查明，诉争露台未计入业主购房建筑面积，也未列入业主公摊面积，张某及对门业主与开发商签订的商品房买卖合同所附平面图均载明该露台只有一扇门通向张某居室，并不通向对门业主居室。二、代理观点第三人辩称加开的一扇门并非其所为，开发商交房时该门已存在，故其不应承担任何责任，但第三人并不能提供证据证实。本律师作为开发商代理人参与了本案诉讼，发表代理意见认为，开发商提供的该露台所属楼栋的施工单位出具的竣工图证实该露台竣工时只有一扇门，且该门只通向张某居室，故第三人上述主张与事实不符，加开的一扇门只可能是第三人所开。第三人又辩称此露台属于业主共有部位，故其有权使用
3、。本律师发表代理意见认为，关于诉争露台的使用权归属，现行法律并未规定属于全体业主共有，根据规划部门批准的设计图纸，此露台从建筑设计角度而言为张某独占使用，第三人上述主张没有事实及法律依据，张某享有此露台专属使用权，第三人不享有此露台使用权。由于露台上加开的一扇门系第三人所为，因此，第三人应承担恢复该露台设计原状，封堵该露台上加开的一扇门的责任。三、审理结果2006年10月，法院作出判决，回避了露台使用权归属问题，判决开发商按合同约定恢复房屋原貌，第三人应当予以协助。法院判决实际上间接承认了张某对露台的使用权，因为如按第三人观点，露台属于业主共用部分，其使用权属于全体业主，第三人有权使用，则法院
4、不可能如此判决。一审判决后，双方当事人均未上诉。四、律师评析露台又称晒台，是指供人室外活动的顶层屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。从结构上看，露台是房屋建筑的外围护构件，起着覆盖、遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用。由于屋顶平台具备空旷、阳光充足等特点，又是种植花草植物的极佳地点，近年来，开发商常打“买底层赠送花园、买顶层赠送露台”这样的广告来吸引购房人眼球。露台买卖引发的争议，成为近年来商品房买卖纠纷的一个新热点，但由于适用法律疑难，成为审判实践中的一大难点。实践中，在建筑物区分所有权情形下，露台大致可分为两种类型：一种是顶层的屋面，即整栋楼的屋盖；另一种是某一楼层（常为顶楼复
5、式房）的露天屋面，例如上述案例中所述露台。露台属于楼顶范畴，不计入房屋建筑面积，不列入公摊面积，也不颁发房产证。笔者认为，上述第一种情形下，露台属于全体业主共有部分，开发商不得擅自处分，任何业主也无权独占露台使用权。上述第二种情形下，如果露台在设计时没有违反工程建设强制性标准，而且是相对独立，其他用户也无法进入，露台由个别业主单独使用不影响房屋整体功能的，此种情形下，露台使用权归个别业主。购房人购买顶楼商品房时，如开发商拟随顶楼商品房一并转让或赠与露台使用权，购房人首先应判断露台属于哪一种类型。如果属于整栋楼的屋盖，则属于业主共用部位，开发商无权转让或赠与，否则转让或赠与行为无效。如果属于某一楼层（常为顶楼复式房）的露天屋面，露台在设计时是相对独立，其他用户也无法进入，则开发商可以转让或赠与。业主享有露台使用权，并不等于可以在露台上为所欲为。露台使用权人在行使权利时不得侵犯其他业主合法权益（如相邻权），不得实施擅自改变露台的外观、形状、结构和用途等违反城乡规划法、物权法、建设工程质量管理条例、物业管理条例等法律、法规的行为，否则应承担相应的民事及行政责任。（此文未经熊学军律师许可，不得转载、刊登）
