1、2010 年上半年中国宏观经济及房地产市场报告 1目 录1、 2010 年中国宏观经济分析1.1、2010 年上半年中国经济保持快速发展势头1.2、2010 年中国下半年宏观经济走势分析：1.3、结论：2010 年中国经济温和回落,增速放缓大局已定2、 2010 年上半年中国房地产市场分析2.1、2010 年上半年房地产开发完成情况回顾2.2、上半年房地产政策分析 :政府调控目标有望在年内实现3、 2010 年上半年土地市场交易分析3.1、新政调控措施之下土地 市场特点3.2、土地市场存在的问题3.3、下半年土地市场发展预测3.4、2010 年上半年住宅用地成交总价和楼面地价排行榜4、 201
2、0 年上半年中国住宅市场分析4.1、2010 年上半年，住宅市场量跌价升4.2、6 月份 30 样本城市价格小幅回调4.3、6 月近半数城市楼市成交量环比上涨，成交价格平稳4.4 、重点城市上半年住宅市场成交分析5、 2010 年购房者调查报告 5.1、2010 年二季度与一季度对比凸显六大不同点5.2、价格方面，六成以上购房者认为当前房价太高5.3、政策方面，绝大多数购房者都关注国家 房地产政策6、 2010 年下半年房地产发展形势判断6.1、新政后成交量继续保持低位，未来 6 个月或触底6.2、2010 年下半年房地产市场走势特征预测附：2010 年上半年中国房地产新政一览表2010 年上
3、半年中国宏观经济及房地产市场报告 22010 年中国宏观经济和房地产市场走势分析1、2010 年中国宏观经济分析1.1、2010 年上半年中国经济保持快速发展势头2010 年中国经济延续了 09 年的发展势头，国家统计局公布数据显示，上半年 GDP 为17.28 万亿元，同比增长 11.1%，比上年同期加快 3.7 个百分点。上半年 CPI 同比增长2.6%，6 月单月同比增长 2.9%，各项经济指标均达到新的水平（见图一） ，经济发展呈现以下特征：图一：2010 年上半年宏观经济发展数据表：1.1.1、 各种 GDP、固定资产投资、工业增加值、财政收入、企业利润以及总体宏观经济景气指数等指标
4、上半年都呈现出强劲的反弹趋势，达到历史同期的高位水平。但由于基数效应、潜在供给损失、低水平恢复性调整以及短期强烈刺激等原因，这些指标的反弹并不表明中国宏观经济进入稳定复苏或经济高涨的阶段，当前宏观经济的反弹依然具有基础不扎实、趋势不稳定、动力不明显等特征。从近期发展趋势来看，大部分指标都呈现出“前高后低”的调整模式。先行指标表明，未来逐季下降的幅度很可能超出一般市场主体的预期。1.1.2、 存货周期力量的逆转是 2009-2010 年经济反弹的核心动力机制之一，但是，存货调整具有强烈的敏感性和脆弱性， “通胀预期-存货调整”的正反馈机制以及存货周期的力量不仅带来了前半年经济增速的高位运行，同时
5、也是下半年经济快速回落的原因之一。1.1.3、 进出口回升不是 2010 年经济反弹的原因，也是经济强劲反弹的产物。1-6 月份中2010 年上半年中国宏观经济及房地产市场报告 3国出口虽然呈现强劲反弹的态势，但是在剔除基数效应、交易商对 6 月份贸易政策和汇率调整的逆向选择、世界经济同步出现短期“V”型反弹等因素之后，出口增长的态势并不乐观。由于世界经济复苏的核心动力机制在于各种救市与刺激政策以及存货周期的逆转，因此，在世界刺激政策逐步退出、存货周期高点逆转、欧洲主权债务危机蔓延、中国刺激性贸易政策的退出等因素的作用下，中国出口很可能出现强劲的“前高后低”的增长模式。1.1.4、 房产新政的
6、出台将使房地产市场按照“成交量下滑价格下滑房地产投资下滑”的路径进行调整。该调整周期将持续 3-4 个季度，并最终体现为固定投资的较大下滑，从而引发固定投资增速的快速回落。地方投融资平台问题所引发的投融资平台的清理将有效遏制地方基础建设投资膨胀，从而有效遏制地方投资项目增长高居不下的态势。1.2、2010 年中国下半年宏观经济走势分析：1.2.1、 刺激政策开始由 2009 年 11 月以来的“增量退出 ”开始向“存量退出”扩散。这将导致非房地产类的投资增速出现下滑，导致 2010 年与 2009 年的月度实际投资增速高达14 个百分点的差异，从而违背投资驱动型经济增长所需要遵循的动态平衡关系
7、，前期快速投资转变的现期供给将大于本期投资和消费带来的本期需求，从而诱发总量不平衡的产生。1.2.2、 投资、出口等领域的下滑力量具有较为强烈的滞后效应和同步性。由于中国宏观经济所固有的动态平衡的脆弱性，这些下滑力量的滞后性和同步性将产生超预期的叠加效应，2010 下半年中国宏观经济很可能再次面临“小幅回落引领加速下滑”的局面，总量性的不平衡问题将在结构性不平衡的调整中恶化，产能过剩问题将在第四季度后全面显现。1.2.3、 来自流动性过剩、要素成本上涨等方面的价格上涨压力持续存在，但在基数效应、中国先行指数的回落、国际大宗商品的回落、世界通缩压力的加剧以及产能过剩的集中释放等因素的作用下，下半
8、年中国价格上涨压力将得到有效缓解，2010 年各类物价水平都将出现“倒 V”型调整模式，中国不会出现明显的通货膨胀。1.2.4、 刺激性政策和存货周期力量的逆转并没有从根本上改变中国朱格拉周期的基本模式，新的增长动力源泉的缺乏、市场性固定资产更新的乏力以及与全球周期的同步性加强等指标都说明 2001-2008 年这一轮经济周期并没有结束，新的经济周期还没有开始。2010-2011 年很可能是周期转换的过渡期， “增长源泉的易变性” 、 “创新速度的低迷性” 、 “增长速度的波动性”是过渡期的三大特点。2010 年上半年中国宏观经济及房地产市场报告 41.2.5、 2008 年四季度实施的各种刺
9、激计划虽成功实现了中国宏观经济短期反弹，但也将带来严重后遗症，其中最为突出地表现在两个方面：一是天量宽松的货币政策带来的流动性泛滥问题；二是基础设施的过度投资带来的产能过剩问题的加速恶化，2010-2011 年不仅要治理流动性泛滥带来的房地产泡沫和通货膨胀压力问题，而且更为重要的还要面临过度投资刺激带来的产能过剩和增长方式重返传统“高投入、高能耗“的重化工业偏向型路径的问题。中国利用“内需弥补外需” 、 “投资填补出口”的危机治理方法在成功实现危机救助的同时，掩盖了中国周期调整的内在矛盾，使中国周期性调整延缓，供求关系的恶化被推迟。1.3、结论：2010 年中国经济温和回落, 增速放缓大局已定
10、通过以上分析，我们得出这样的结论，2010 年，在刺激政策、存货周期逆转、世界经济同步反弹等多重力量的作用下，中国宏观经济延续了 2009 年的反弹趋势，在总体静态上呈现出“GDP 增速提升” 、 “物价水平全面提升 ”、 “就业形势逆转 ”、 “外需常态化”等多元景气的局面。但是，从动态趋势角度来看，由于“刺激性政策的逐步退出” 、 “房产新政的出台” 、 “地方投融资平台的清理” 、 “结构性调整的力度加强”以及“中国存货周期与发达国家存货周期的同步高点回调” 、 “欧元主权债务危机的蔓延与不确定性的冲击”等因素，2010 年中国宏观经济虽然不会出现“二次探底” ，但 GDP 增速将出现强
11、劲的逐季回落的趋势，多重经济下滑力量将在第四季度同时爆发，使中国出现“GDP 季度增速跌破 9%”、“CPI 月度增速回落至 2%左右” 、 “总量平衡和动态再次恶化 ”的“次萧条”局面，从而导致 2011 年宏观经济景气大幅度下滑。在“周期转换” 、 “政策调控”与“结构调整”的三重力量的作用下，未来宏观经济可能步入“振荡” 、 “波动”与“相对低速”的过渡期。 2、2010 年中国房地产市场分析2.1、2010 年上半年房地产开发完成情况回顾2.1.1、 2010 年上半年地产开发数据分析上半年,全国房地产开发投资 19747 亿元,同比增长 38.1%,其中,商品住宅投资 13692 亿
12、元,同比增长 34.4%,占房地产开发投资的比重为 69.3%。6 月当月,房地产开发完成投资 5830亿元,比上月增加 1845 亿元,增长 46.3%。 上半年,全国房地产开发企业房屋施工面积 30.84 亿平方米 ,同比增长 28.7%;房屋新开工面积 8.05 亿平方米,同比增长 67.9%;房屋竣工面积 2.44 亿平方米,同比增长 18.2%,其中, 住宅2010 年上半年中国宏观经济及房地产市场报告 5竣工面积 1.96 亿平方米,增长 15.5%。 上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积 18501 万平方米 ,同比增长 35.6%,土地购置费 4221 亿元, 同比增长
13、84.0%。 2.1.2、 商品房销售情况 上半年,全国商品房销售面积 3.94 亿平方米, 比去年同期增长 15.4%,增幅比 1-5 月回落 7.1个百分点。其中,商品住宅销售面积增长 12.7%,办公楼增长 53.2%,商业营业用房增长 41.6%。上半年,商品房销售额 1.98 万亿元, 同比增长 25.4%,增幅比 1-5 月回落 13.0 个百分点。其中,商品住宅销售额增长 20.3%,办公楼和商业营业用房分别增长 91.5%和 57.1%。 2.1.3、 房地产开发企业资金来源情况 上半年,房地产开发企业本年资金来源 33719 亿元,同比增长 45.6%。其中,国内贷款 657
14、3亿元,增长 34.5%;利用外资 250 亿元,增长 2.8%;企业自筹资金 12410 亿元,增长 50.9%;其他资金 14487 亿元,增长 47.9%。在其他资金中, 定金及预收款 8064 亿元, 增长 40.1%;个人按揭贷款 4538 亿元 ,增长 60.4%。2.1.4、 70 个大中城市房屋销售价格指数 房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。2010 年 6 月份 ,全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%,涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点;环比下降 0.1%,5 月份为上涨 0.2%。 6 月份 ,新建住宅销售价格同比上涨 14.1%,涨幅比 5 月份
15、缩小 1.0 个百分点; 环比价格与上月持平,而 5 月份为上涨 0.4%。其中,经济适用房销售价格同比上涨 1.1%;商品住宅销售价格上涨 15.8%,其中普通住宅销售价格上涨 15.2%,高档住宅销售价格上涨 18.0%。与上月相比, 经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格下降 0.1%,其中普通住宅销售价格与上月持平,高档住宅销售价格下降 0.2%。 6 月份 ,二手住宅销售价格同比上涨 7.7%,涨幅比 5 月份缩小 1.5 个百分点;环比下降 0.3%,比 5 月份降幅缩小 0.1 个百分点。 2.1.5、 全国房地产开发景气指数 2010 年上半年中国宏观经济及房地产市场报告 6
16、6 月份 ,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为 105.06,比 5 月份回落 0.01 点,比去年同期提高 8.51 点。 从分类指数看:房地产开发投资分类指数为 105.54,比 5 月份回落 0.02 点,比去年同期提高11.94 点 ;本年资金来源分类指数为 113.63,比 5 月份回落 3.06 点, 比去年同期提高 14.90 点;土地开发面积分类指数为 93.22,比 5 月份提高 3.08 点,比去年同期提高 0.83 点;商品房空置面积分类指数为 104.65,比 5 月份提高 1.17 点,比去年同期提高 16.06 点; 房屋施工面积分类指数为 109.3
17、9,比 5 月份回落 1.97 点,比去年同期提高 15.50 点。 2.2、上半年房地产政策分析:政府调控目标有望在年内实现2.2.1、 上半年房地产政策分析房地产新政对购房需求响显著，5 月商品房销售面积环比同比都出现下降本轮房地产调控一方面提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款购买多套住房的投机投资性行为；另一方面新政还提出临时性限定购房套数的措施，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，双管齐下实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。此外，本轮房地产调控对购买第二套及以上住房均不同程度地提高了贷款门槛的政策，使占市
18、场相当份额的改善性需求不可避免地承受购房成本提高的影响。在当前阶段的房地产市场上，初次置业和改善性需求是市场上相对稳定的基本需求，也是房地产市场最稳定的支撑力量，特别是，中西部地区和数量众多的中小城市正处于住房升级换代的关键时期，改善性需求增长迅速，是住房市场的购房主体。对家庭购买第二套住房贷款的管理政策，2010 年上半年中国宏观经济及房地产市场报告 7客观上提高了利用银行贷款进行住房改善的进入门槛和成本，将延迟部分改善性住房需求的实现。从市场数据来看，全国商品房销售面积自 4 月开始出现小幅环比下降（ 1.9%） ，在 4 月份的基础上，5 月商品房销售面积及销售额继续大幅环比下降，降幅分
19、别为 15.8%和25.0%，其中商品房销售额是今年以来首次出现环比下降，同时 5 月商品房销售面积也首次出现了 3.4%的同比下降。2008 年-2010 年月单月商品房销售面积环比增速数据来源：CREIS 中指数据、2009 年-2010 年月单月商品房销售面积同比增速新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成，与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有提高去年下调的开发企业20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给，
20、增加了商品房的有效供给，根据国土部计划，2010 年仅中小套型商品住房用2010 年上半年中国宏观经济及房地产市场报告 8地供应规模即超过 2009 年各类住房用地总和 7.65 万公顷，政府增加市场供应的意图十分明显。从市场供应来看，房地产调控短期内导致开发商放缓了推盘速度，5 月份，8 个重点城市住宅新增上市面积环比皆显著下降，降幅中位数为 47.6%，其中，深圳、重庆和苏州降幅幅超过 60%；尽管短期内市场的供应出现下滑，但房地产开发企业同时也维持了较高的投资热情，2010 年 1-5 月，全国完成房地产开发投资 13917 亿元，同比增长 38.2%，其中5 月环比增长 19.4%，增
21、速高于过去两年同期水平，因此房地产市场的未来供应仍然十分充足。2010 年 5 月主要城市商品住宅新上市面积数据来源：CREIS 中指数据、2008-2010 年 1-5 月房地产累计开发投资及其同比增速数据来源：CREIS 中指数据、在保证商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政策提出确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应。由于商品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加，和 2009 年相比，2010 年 1 至 52010 年上半年中国宏观经济及房地产市场
22、报告 9月份重点城市销供比皆出现了较为明显的下降，其中，武汉销供比由 2009 年的 2.1 下降至 1.1，杭州销供比由 2009 年的 1.4 下降至 0.7，北京和上海销供比也下降了 0.3，市场供求关系的转变逐步形成。2007 年至今主要城市商品住宅销供比（以面积计算）数据来源：CREIS 中指数据、多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应，有力遏制了房价的继续上涨。从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需
23、求。购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率 1.1 倍的政策，与 09 年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和 7-8 折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本将提高 50%以上;在全国范围内，提出了“认房又认贷“ 的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。5 月至 6 月，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税） ，另一方面将对整个房地产行业产生较大威
24、慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，地产开发商可能将楼盘降低促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。多重政策叠加效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产2010 年上半年中国宏观经济及房地产市场报告 10调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中 39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。购房者对政策的信心数据来源：中国指数研究院中指调查购房者房价走势预期数据来源：中国指数研究院中指调查从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制，政府调控目标有望在年内实现。1-5 月，全国商品房销售均价涨幅较 2009 年下降 12.1 个百分点，其中 5 月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快。1999-2010 年 1-5 月全国商品房和住宅均价及其环比增速
