1、关于公示规划红线内不利因素的指引在规划红线内，不可避免地会存在一些不利于客户的因素，如垃圾中转站、公厕、变频水泵等。实际工作中，有些项目没有对此作出公示，或者仅作了模糊的告知，如仅告知项目内存在垃圾中转站、但未明确具体位置。这些不利因素，在交房后多受到了客户的激烈投诉，影响了客户的满意度。一、红线内不利因素公示的必要性公示红线内不利因素，是消费者权益保护法的明确规定，是经营者的法定义务：“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。”红线内的不利因素，构成了相关商品房
2、品质的一部分，而且客户通过正常程序无法在购房前知悉，如果我们未提前告知，则可能被认为故意隐瞒。从商业道德的角度看，隐瞒不利因素的作法，将导致客户和公众对万科诚信的置疑，并最终留下群诉的隐患。作为“最受尊敬的企业”，万科应当有高于一般企业的道德底线，应当为客户提供更为详尽的信息，这也是提高客户满意度、消除投诉隐患的重要措施。二、红线内不利因素公示对规范经营的意义我们所说的“红线内不利因素”，是指规划建设范围以内，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在（通常情况下，它不足以影响居住目的实现，也不致于对人身产生危害）。公示这些信息，如同告知红线外不利因素一样，表面上看不利于销售；事实上，对红线内不
3、利的因素，客户交房后一定会知道，发展商敢于公示，对客户的信心不会有太大的打击，反而令人感到发展商的诚实和可信赖；如果发展商不公示，甚至设法遮掩，客户日后一定会激烈投诉甚至主张退房赔偿。从以往经验教训来看，公示红线内不利因素是必须且有积极效果的。如果说公示可能对销售产生消极影响，也不是公示本身造成的，而是不利因素这个客观存在对客户的影响，而这种影响，靠“淡化宣传”的做法，即使短期有效，日后必将付出成倍的代价。三、红线内需公示的不利因素的种类需公示的红线内不利因素应当是客观的，是以普通人的价值观念和判断标准为依据，而不是以特殊个体的主观感受为准。从实践经验来看，以下情形都会对正常生活构成不利影响，
4、因而必须公示：1、可能引发噪声投诉的：小区内市政规划路、地面集中停车场（包括机动车和非机动车）、运动游戏场所、水泵房、变频水泵、变电室、配电房、地下车库出入口、中央空调冷凝塔、通风机及产生噪声的通风口、有较大噪声的电梯、学校、幼儿园等；后期开发施工的噪音等。2、可能引发异味投诉的：垃圾中转站、公厕等；3、可能引发电磁辐射投诉的：变电室、配电房、通讯发射（接收）装置、高压线路、微波信道等；4、可能引发环境秩序方面投诉的：集中餐饮等商业配套；居委会（社区工作站）、物业服务用房、警务室等办公处所；5、其他可能引发投诉的事项：如煤气站、供暖站等设备用房。除上列不利因素外，各公司可以根据当地习惯、工作经
5、验来决定对其它可能影响业主正常生活的因素是否进行公示，包括非餐饮类商铺、小区垃圾桶、会所、泳池、化粪池、车场道闸与出入口处等。四、公示的方式1、对以上不利因素，须在销售现场的醒目位置设置告示牌，公示的标题统一为特别提示 本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素，不得以温馨提示等中性语言淡化提示的作用。除文字提示外，同时应附相关位置的平面图，在图上标注其具体位置。告示牌公示内容模板参考附件（具体内容可视项目情况增减）。 2、对不利环境因素，在沙盘和模型上（不包括单体模型）要标注其分布的具体位置。3、公示后要拍照或摄像存档，并作现场公证。4、特别提示 本期建设范围内可能对业主生活产生不利
6、影响的环境因素要作为买卖合同的附件。对特定房屋有不利影响的，要在该房屋的买卖合同中约定：买方已知悉并接受该因素。 万科企业股份有限公司风险管理部2007年6月13日附：示范文本特 别 提 示本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素为帮助客户慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项：1、本小区内规划有市政道路一条，苑幢、苑幢的朝路单位可能会受到噪音等影响。2、本小区红线内现规划有以下公共配套设施，在符合国家标准的前提下，仍可能对相邻的住宅产生影响：1）第幢西南角米内规划有一个垃圾中转站、占地面积平方米；2）第 幢南方米内规划有一垃圾房；3）第栋北侧米内规划有一化粪池及一个公厕4）一期规划有地面集中停车场个，分别具体位于、，可能有噪声、尾气、灯光等影响。5）一期规划有运动场所个，分别具体位于、；6）一期规划有九年制小学校一所，具体位于；幼儿园一个，具体位于。7）一期东南角规划为商业用房，建筑面积平方米。以上提示的不利因素，具体分布见以下示意图：（附本期总平面图）3、出卖人在制定销售价格时，已充分考虑以上不利因素的影响。4、以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案；因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准。二期及以后相关的不利因素，将在确定后于销售时另行公示。市万科房地产有限公司200年月日
