1、高速铁路火车站商业物业的开发与经营前言2005 年杨宝民带领人员系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业, 从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,我们深感高起点开发我国高速铁路站点物业的重要性迫切性。我们不仅要充分利用高速铁路火车站点的商业物业,而且要充分利用并规划好周边 8 公里土地的商业价值, 完善高速铁路经过城市的商业布局,充分发挥高速铁路的连带作用。本文以长沙高速铁路站点物业及周边 8 公里区域作为研究案例,运用区域经济学和商业经济的知识,重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路;运用总部经济理论,探讨在长沙依托新火车站建设我国中部区域 CBD 的可行性。对即将兴建的京沪
2、高速铁路等 21 个站点,我们重点分析区域经济特色和重点站点的商业规划特色,介绍如何借鉴发达国家经验 ,利用高速铁路兴建机会,顺利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代,充分发挥高速铁路对经济与社会和谐发展的火车头作用。一、 高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响1.武汉 广州高速铁路对长沙区域经济的影响2.京沪高速铁路对济南区域经济的影响二、 高速铁路铁路站点商业项目的定位方法1.城市中心商业定位方法 -购物中心与商业街区结合 以零售商业为主 2.城市边缘商业定位方法- 购物长廊为主 可以在相邻区域考虑批发市场功能三、 日本高速铁路站点商业项目的典型案例 京都火车站四、 武广高速铁路长沙新
3、火车站商业广场的项目五、 长沙城市生态 CBD 的策划思路一、 高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响1.武汉 广州高速铁路对长沙区域经济的影响打开地图，我们就能看到，京沪铁路的两端是中国最大的两个经济区域环渤海经济区和长三角经济区。“这种关系就像一个哑铃，环渤海、长三角是哑铃的头，京沪铁路是中间的杆。”长三角是一个已经发展成熟的经济区，现在需要的是向外辐射其产业升级，而环渤海是一个正在建设的新经济区域，正需要承接这种辐射。但现在这个哑铃的杆显然是太细了。怎么办？ 图 2 京沪高速铁路关键数据示意图京沪铁路堪称中国最繁忙的铁路，沿线居住着全国 1/4 以上的人口，还有济南、蚌埠、徐州这样的交
4、通重镇。京沪铁路只占全国铁路营运线的 2%，却承担了全国铁路客运量和货物周转量的 10.2%和 7.2%，运输密度是全国铁路平均运输密度的 4 倍。 京沪高速铁路拉近了南京和上海之间的距离,今后南京到上海购物消费人群将会增加,同时上海到南京旅游人群也将相应增加。无锡的的城市商业与物流地位加强,无锡区域经济发展增加了拉动力。京沪高速铁路对上海经济发展影响最大,上海市闵行区华漕镇的房地产价格开始上升,相关商业地产和住宅地产项目开发量加大。二、 高速铁路铁路站点商业项目的定位方法1. 城市中心商业定位方法 日本京都火车站和中国大连火车站都属于城市中心项目,商业一般以零售业态为主。大连胜利广场位于大连
5、火车站南侧,所在地区是大连商业中心 ,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比较拥挤。原来并无广场,在开发后形成一个广场,面积 2.7 万平方米,广场下兴建了目前全国最大的地下综合体,有商业餐饮娱乐停车等多种功能,建筑面积 12 万平方米,地面上还有 2 座各 1 万平方米的塔楼。顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外,同时作为露天表演舞台 ,吸引许多大连市民前来休闲购物。图 3 大连胜利广场开发成功经验:充分利用城市中心地下通道优势 ,有效引导人流进入大型地下商业购物中心,突出青春时尚等业态,多种业态有效组合。香港开发商特别注重长远经营,成为全国最成功的地下购物中心。2.城市边缘商业定位方法上海虹桥
6、交通枢纽位于闵行区华漕镇,属于上海郊区。上海市政府正式发布上海市综合客运交通枢纽布局规划，其中称，规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸” ，近 27 平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站。在主体建筑内的地下设置两个城市地铁车站，引入 5 条通往上海市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西两侧分别设有交通广场，分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地，区域内还配置了足够的社会车辆停车场。另外，在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了 3 条贯通整个建筑东西向的大通道，并布置商业、餐饮等设施。图 4 上
7、海虹桥交通枢纽总平面图图 5 上海虹桥交通枢纽规划效果图我们认为上海虹桥商业区规划要重点考虑如下问题:第一 办公、商业、餐饮、酒店建筑面积应该有合理的比例,根据市场研究结果设定相关比例。由于酒店占有非常重要地位我们建议以经济型连锁酒店为主,同时设置四星级酒店和五星级酒店各一家,其中四星级酒店客房数目可以根据市场调查结果设定。第二 建议在商业布局与业态设计中充分考虑引进外国百货和本地特产经营有经验的商场,在建筑形态上要考虑购物中心与商业街区结合 ,其中商业街区要占有重要位置。在项目航站楼的商业布局需要,建议采用国际上流行的长廊布局 ,中间设置自动扶梯,把出口和商场入口巧妙结合,整个购物流线比较通
8、畅。图 6 韩国仁川国际机场航站楼商业布局深圳新摩尔公司服务上海虹桥交通枢纽商业和国内其它高速铁路站点商业物业的优势:第一 新摩尔公司拥有地铁、轨道交通、高速铁路、机场商业物业管理专家,成功服务过青岛国际机场、上海松江大学城轨道交通综合体项目,熟悉特种商业物业的特点,积累了挖掘商业价值的实战经验,能够为客户挖掘巨大商业价值。第二 新摩尔拥有国际化视野 系统考察了美国华盛顿、汉城、香港国际机场商业布局与商业经营。第三 新摩尔拥有广泛的招商网络,在酒店、商场、特色品牌招商方面具有丰富资源,招商网点遍布上海、北京、深圳、长沙等大城市。深圳新摩尔公司在商业综合体价值挖掘方面形成了自己的专业方法:1.
9、交通特点与商业物业通道结合,最大限度发挥不同交通方式的优点,有效提升商业物业的人流经过率。2. 办公、酒店、公寓等可销售物业与商业物业比例合理, 一般通过销售非商业物业或少量商铺就可以收回全部投资。三、 日本高速铁路站点商业项目的典型案例 -京都火车站京都火车站位于新干线上，是拥有 1800 万人口的京阪神（Keihanshin）地区（东京、大阪、神户）的客流中心。京都每年有 4000 万游客，在上世纪 80 年代，京都车站已经非常局促，因此新车站的建设势在必行。京都车站大厦设计竞标要点是在 1990 年 1 月发布的，竞标组委会为设计师规定了三大目标：（1）更新公共交通系统；（2）更好地接待
10、旅客；（3）焕发市区活力。半年后原广司设计事务所提交的方案中标。初步设计、扩大初步设计于 1994 年 6 月完成。工程在 1993 年 12 月已部分开工，1995 年 3 月全面开工，1997 年 7 月竣工，同年 9 月 1 日，包括饭店、商业设施在内的全部设施开门营业。为京都新车站的设计专门组织了国际竞标会，在日本这样的竞标其实是非常少的，整个设计工作持续了约 6 年半！京都车站项目的重要性与艰巨性由此可见，这是京都重要的历史地位与现实需要所决定的。图 7 日本京都火车站建筑空间图 8 京都火车站购物中心图 9 京都火车站步行街京都火车站占地 38076 平方米，总建筑面积 23768
11、9 平方米，地下 3 层，地上饭店部分 16 层，百货商店部分 12 层，塔屋 1 层，高达 60 米。它实际是一个综合建筑体，包括酒店、百货、购物中心（有古董店、咖啡馆和餐厅）、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场。四、 武汉广州高速铁路长沙新火车站商业广场的项目长沙新火车站商业广场是未来区域的中心,因此在业态规划上需要充分考虑批发商业与零售商业的可能性,考虑未来区域十年的发展 ,重点要考虑站点商业以零售为主,相邻地区以批发为主。图 10 长沙新火车站建筑及广场效果图在火车站商业定位的策划过程中,我们立足于长沙商业实际情况 ,同时借鉴德国慕尼黑和日本京都火车站等项目商业配置的经验,立足长远考虑业态方案与商业布局。
