1、附件二 银川宝湖项目银川楼市调研分析报告1 调查目的1.1 通过客观的分析银川城市的发展状况和发展规划，明确银川市的发展趋势及潜力；1.2 通过客观的分析银川楼市近几年的发展状况，明确银川楼市的发展状况，预测银川楼市的发展趋势；1.3 通过客观深入的楼盘调研和科学严谨的统计分析，明确银川房产市场的整体状况，分析房产未来的供求状况；1.4 明确宝湖项目在现有市场的市场定位，以及未来面临的市场竞争；2 调查内容本次调研时间上依然较为匆促，无法对所有全面的展开调研，依据此次调研的目的，主要设计了以下几个内容：2.1 城市环境的介绍（地理位置、宜居指数、资源优势、人口状况等）2.2 城市经济的介绍（G
2、DP、工业产值、消费状况、收入状况等）2.3 银川房地产历年数据（投资额、竣工面积、销售面积、空置面积、价格等）2.4 在售项目楼盘的基本资料（地理位置、项目规模、产品形态、户型布局等）2.5 在售项目的销售状况（价格、整体销售状况、）3 调研方法3.1 通过网络及书籍查找银川市的城市背景及经济发展状况，分析银川市的城市发展潜力及发展前景；3.2 通过网络、书记查找银川的房地产历年数据，并结合访谈业内人士，分析银川楼市发展状况及发展轨迹，预测其发展趋势；3.3 通过实地调研银川现有在售楼盘以及现有小区的环境，分析银川楼盘的优劣势，并寻找到宝湖项目的优势和机会点。4 调研报告4.1 银川中观经济
3、背景状况分析4.2 银川历年房产市场运行分析4.3 2007年1-5月银川房地产运行特点4.4 银川在售楼盘调研分析4.5 银川楼市运行特点及预测第一篇银川市中观经济背景状况分析一、 银川城市简介1、银川地理位置突出，具备做区域老大的基础条件银川市位于黄河上游宁夏平原中部，东以黄河和明长城为界，与陶乐县和内蒙古鄂托克前旗毗邻；西依贺兰山，与内蒙古阿拉善盟为邻；南接吴忠市；北连平罗县。分析：从右边的图中，我们可以看出以银川为中心半径500公里范围内（包括内蒙古西部的阿拉善盟、巴彦淖尔盟、乌海市，陕西北部的榆林市、延安市及甘肃的庆阳地区），主要城市的经济、文化、商业触角均远离其本省区的核心辐射。也
4、即意味着在这10万多平方公里、1000万人口的区域范围内，只有银川是省会城市，同时又是城市人口超80万的大城市，因此银川具有绝对的优势形成这个区域的龙头老大，做大做强，政府提出的“大银川”的概念是完全有理由是可行的，也是有可能实现的。2、银川气候较为温暖，春秋季偶有沙尘暴，是大西北非常适合居住的区域从地图上看，在西北黄土高原茫茫的金色海洋中，奇迹般地展现着偌大一个绿岛，就是富饶美丽的塞上江南宁夏川。在这绿岛中央偏北处，矗立着一座胜景如画的城池，那便是宁夏回族自治区首府、著名的塞上古城银川市。银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南东北方向倾斜，平均海拔在101
5、01150米之间，西部的贺兰山主峰高2250米，阻挡了腾格里沙漠的东移，削弱了西北寒流和风沙的侵袭，是银川平原的天然屏障。银川属中温带大陆性气候，年平均气温8.5，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一；主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。春秋两季偶有沙尘暴，随着绿化、植被的进一步治理，目前沙尘暴已经少有发生。 分析：从实地调研来看，银川整个城市可谓都被水包围，到处都是湖，这样的景象在大西北区域是非常罕见的，因此银川获得了 “塞上江南”的称号。多数人在银川居住之后，都对银川的感觉良好，甚至不愿意离开银川，都说明了银川市具有良好的居住条件，是一个适合居住的地方。 3、银川交
6、通网络体系基本完善银川地处西北，远离其他省会城市，距离兰州480公里，大约5个小时，距离西安850公里，大约2个小时的飞行时间，距离北京大约2个小时的飞行时间，距离上海大约3个小时的飞行时间，因此一般的市民较少出去，与外部城市交流较少，但总体上来说银川的交通网络体系基本完善，如下图：航空：目前已开通银川至北京、广州、上海、成都、西安、昆明、重庆等地的航线，每周有40多个航班飞往全国10多个大中城市，形成了以银川为中心，西至乌鲁木齐、东连沈阳、南至昆明、广州的航空线。银川河东机场位于市区东部，距离市区约半个小时路程，从民航大厦前有专线大巴可达，车费15元，市区打的，车费约60元。铁路：包兰铁路穿
7、越宁夏，纵贯银川新城市区南北，东接华北重镇包头，与京包铁路相连；西接西北古城兰州，和兰新、兰青、陇海三条铁路衔接。从银川发出的旅客列车可直达北京、兰州、呼和浩特、包头、大同、张家口、青铜峡等数十个城市。公路：目前有6条国道通往全国各地，境内有高速公路125公里。未来规划逐步建成以银川市为中心，以国道主干路和国道为主干、以省道、县道为骨架,辐射各县及连接周边县市、层次分明、功能齐全、纵横交错、四通八达的市域公路网络。4、农业和能源为宁夏的两大优势，但目前资源的挖掘以及开发量都不大，具备较大的发展空间宁夏川区具有悠久的垦殖历史，灌溉便利，土地肥沃，粮食生产具有比较优势，羊肉等畜产品生产具有一定的品
8、质优势，也是西北地区水产品重要的生产基地。但生产规模相对较小，在全国农业生产中并不具有一定的地位。特别是农业产业结构不合理，比起新疆的棉花、陕西的苹果、四川的生猪，内蒙古的粮食生产特色来说，宁夏农业缺乏特色和规模，只能在临近省区产业结构调整以后，发展粮食生产等比较收益较低的项目。 宁夏的矿产资源主要是煤炭和石膏，宁夏煤炭储量在全国居第五位，但山西、内蒙古、陕西等也都是煤炭资源大省，其开采和运输成本明显比宁夏低，宁夏只能以太西煤的特殊品质还保持着一定的出口；宁夏虽然也属于陕甘宁石油天然气生产基地，但新疆、陕北石油天然气的储量多于宁夏，其开采进度也远远先于宁夏；宁夏在水电、火电生产方面也不如青海等
9、省。由于在以山西为主和以新疆为主的两大能源基地中间，存在屏蔽现象，宁夏的能源优势并不能充分发挥。分析：农业和能源资源只是宁夏在资源分布上的重点，而不是宁夏在全国的经济优势。银川作为西北地区区域经济中心之一，只要充分利用能源和农业资源优势，利用资源绝对优势奠定发展的基础，同时努力加强银川作为西部重化工基地地位，提高技术水平，拓宽产业链条，从目前十一五的规划来看，政府也朝着这个目标向前发展，众多的措施都有利于银川做强做大，随着资源的进一步利用，银川的经济发展还存在较大的空间。5、银川旅游资源丰富，但挖掘得不深，未形成品牌银川具有丰富的旅游资源，在银川的周边有着贺兰山、六盘山、沙湖都旅游景点，更有着
10、神秘的西夏文化，浓郁的回乡风情，神奇的古人类文化，动感的沙漠探险等等，但银川的旅游业却未得到开发，2005年实现旅游收入13亿元，2006年则实现15.6亿元，存在的主要问题是旅游品牌没形成，多数旅游企业各自为政，没有整合旅游资源；二是交通瓶颈制约旅游业的发展，三是经济的发展不够，不能全身的建设旅游项目，但随着银川经济的发展，银川政府提出“建设大银川，发展大旅游”的战略目标以来，银川的旅游业必然会有较大的发展，而旅游业的进一步发展，会给银川带来更多的外来人口，人口的增加是房地产业发展的基础条件，因此旅游业的发展必然让房地产的发展有了更好的契机。 【天然湿地公园沙湖】【风景如画贺兰山】6、银川人
11、口较少，但银川市吸纳力强，年均增长4-5万人。 从建国初期仅有3万人发展到目前为84万人，平均每年都增加近4万人的速度在飞涨着，但随着西部大开发的战略进一步实施，城市集群化将更为明显；因此虽然目前银川的城市化率大约为56%，但银川作为这个区域的最大城市，以及大多数地区不适应居住的特点，银川良好的居住氛围必然可以吸引更多群众到此居住。由此，预计城市化率达到65%-70%时，城市扩张的步伐才会减缓。而根据银川市提出的“大银川”的规划，离2010年城区人口达到100万的目标，还有较大的差距，每年仍然需要增加4-5万人口。而从目前宁夏的第二大城市石嘴山市依靠靠煤炭资源，以及相关的重化工产业，城市化率较
12、高，但其惠农区并不适合居住，而大武口区的城市建设也一般，跟银川根本无法相比，银川对他们依然具有较大的吸引力；吴忠市近几年发展较快，城市化建设也比较快，但其主要依靠青铜峡市的发展，而青铜峡市的居民在银川和吴忠两市之间，而银川作为首府，必然吸引力更强些，但吴忠具备较好的发展条件；中卫建市晚，城市建设薄弱，而固原缺水必然使得固原的富人往银川搬迁。7、银川城市市情简介1) 城市板块大致划分银川按行政区划可分为兴庆区（老城区）、金风区（新城）、西夏区（新市区）三大区域，三区域的界限、特点较为明显。 以唐徕渠为界，界东为兴庆区，是老城区所在地，人口众多，占银川人口一半，大约为40万，而经济也以兴庆区最为发
13、达，是银川城市经济中心，商贸中心，金融中心，中小学教育中心，因此兴庆区各项设施的完善，吸引着众多的居民。 唐徕渠以西，铁路以东地区为金风区，规划面积最小，是新兴的新城所在地，是新的行政中心所在地，人居环境较好，但金风区各大产业薄弱，配套不齐全，但随着行政中心地位的确立，各项配套设施的完善，各大房地产开发商的建设，未来必然成为大银川的中心所在地，但目前主要依靠外来人口消化。 铁路以西则为西夏区，西夏区区划面积最大，但人口较少，是银川的老工业基地，但目前老工厂多数效益不好，居住环境较差，目前规划为工业基地和银川大学城所在地，大中学校给该片区注入了活力。2) 市民消费心理大致简介 移民众多，不排斥外
14、来文化，同时消费也较为超前，不保守；银川市是一个新发展起来的城市，真正土生土长的市民大约只占了20%左右，同西北其他城市相比，具有活力，对外来文化和经济不排斥，与外面文化和经济有较多的联系，导致银川市居民注重享受，讲究消费，消费观念不保守，较超前。 城市较为休闲，居民较为庸懒，居民收入不高，购买力有限；银川市生活状态较为悠闲，不紧张，从实地考研来看，银川的第三服务业都有很大的地方需要改进，悠闲的的城市必然使得居民较为庸懒，这也导致了普遍居民的收入不高，从各大品牌商的进驻情况可见银川居民的购买力还是较为有限，但银川居民的储蓄值也较高，但这和多数居民的收入都用于储蓄有关。二、 经济发展水平1、国民
15、生产总值基础弱，但增幅一直保持高速增长，区域中心老大的地位凸显。西安太原兰州银川人口（万人）806345317150GDP（亿元）14501000638328增长幅度（%）14.20%12%12.01%12.70%同比西北城市，作为省会城市，银川的人口少，经济总值不高，一方面说明银川的生产力不够，但从另外一方面说明银川的发展潜力大，在近段时间内存在大幅提高的可能性。银川的国民生产总值自从03年开始就踏上了一条高速增长的道路，经济增长速度迅猛，各项指标都居各市前列，表明银川经过几年的经济体制的改革和产业结构的调整，使其发展逐步走上快车道，并且承接“西部大发展”战略的东风，利用其良好的地理优势，辐
16、射西北各个地区。经过快速发展的速度之后，2006年回落到正常的增长速度，但依然高于全国水平。 另外从国民生产总值和房地产的国际惯例（如下图）来看，银川的房地产发展速度应是在一个高速发展的道路，但依造目前的中国的一个特殊国情，银川未来几年的房地产发展速度应该走在快速发展的道路。2、工业占的比重虽大，但银川缺乏有力的龙头企业，工业还不是特别强势，银川市历年三产业比例年份20022003200420052006三产业比例11.6：44：44.492：479：4299：49.6：41.47.7：55.1：37.22006年全市规模以上工业完成工业总产值400.63亿元，比上年同期增长23.9%，其中大
17、中型企业生产增速加快，对全市工业生产增长的贡献率不断提升，达到74.1%，龙头企业的带动作用日益显现。从银川市的三大产业之比来看，西部城市，农业不发达，第三产业和工业是主要的发展力量，虽然第二产业的比重不小，但从数值来看，银川的工业并不发达，而2005年之后工业所占的比重越来越大，而工业的发展必然要吸引大量的外来人口，人口的增加就给银川的房地产发展带来较大的契机。目前宁东重化工的合并，中石化以及鲁能等众多企业都纷纷进驻银川，邻近工业园进一步的招商引资必然给银川带来新的一轮经济增长。 银川7大工业园区简介：l 银川市经济技术开发区：银川经济技术开发区2007年招商引资签约暨宁夏软件园揭牌仪式上，
18、共签约15个新的招商引资项目，计划总投资为18.24亿元。l 银川市高新技术产业开发区。面积2.26平方公里，位于银川市金凤区内。2004年区内注册企业1143家，其中产值百万元以上工业企业60多家；外资企业数近三分之一。目前可供开发和投资建厂的用地尚有0.37平方公里。l 兴庆科技园位于宁夏首府银川市北郊，距银川市区仅3公里。2003年规划，现有规划面积3500亩，重点发展电子信息、清真食品、新能源、新材料、生态科学等产业，目前已有夏进乳业、伊犁家具等15户企业入园。l 银川德胜工业园区建立于2002年3月，位于宁夏首府银川市北郊贺兰县境内，距银川市区仅3公里，现有规划面积20000余亩。2
19、006年进区企业达到300多家，银川德胜工业园区将成为集生产、生活、商贸、社会服务为一体的科技型、环保型、园林型的现代化一流工业园区。l 銀川望遠工業園是寧夏國家級技術開發區之一, 地處首府銀川市南郊，現佔地6000畝，遠期規劃利用土地面積達20平方公里。園區現有清真食品企業13家，產品主要是乳製品、糧油、添加劑、保健食品，牛羊肉食品等。l 灵武羊绒工业园，园区规划面积3000亩,一期开发1800亩,基础设施投资6810万元。目前园区协议入园项目80个，协议总投资26.8亿元；今年新引进5个项目，累计引进企业33家，项目总投资10.8亿元。吸引了英国道森公司、内蒙古浩森公司、圣雪绒集团等国内外
20、知名企业。l 宁东能源化工基地在建重大项目共19个，1-10月共完成投资33.7亿元，到目前，这些项目累计完成投资94.57亿元。3、社会消费品零售总额持续走高，消费观念较为超前200220032004200520062010数值（亿元）53.7961.3270.5494.52108.70159增长幅度-14.00%15.03%33.99%15.00%按每年递增11%私营企业及个体户的数量呈现快速发展的趋势：据了解，银川市国税局共管辖企业12273户，个体工商户17237户。管辖企业中，国有性质707户，集体性质444户，外资性质133户，私营性质3457户，其他性质7532户，除49户为较大
21、型企业外，共有中小企业1224户、个体工商业29335户。据统计，“十五”期间，银川市仅私营企业和个体经营者税收收入累计达4.8亿元，比“九五”期间的1.02亿元增长了4.7倍。另外根据实地调研，银川市共有出租车4600辆，跟前几年相比大大增加，而车及车牌的价格目前已经抄作到30万元左右，从一个城市的出租车车牌的价格的上升状况就可以看出一个城市的发展速度，银川社会消费品零售总额在宁蒙陕甘毗邻20个地市中居第三位，且这几年依然保持较快的速度在增长，从上表可以看出，社会消费品零售总额的增幅已超过国民生产总值的增幅，可见居民消费意识较强，消费观较为超前，随着收入的提高，居民的消费重点将从最原始的“衣
22、食”转移到“住”和“游”的享受上来，只要有经济条件允许，他们肯定会追求他们想要的生活方式和行为方式。4、银川居民的收入增长速度略高于消费支出，但收入的增长速度位居西部第一，可见银川2006年发展较快。2006年银川市城市居民人均可支配收入为10068元，在西部9省会城市中（缺呼和浩特资料）排在兰州（9418元）、西宁（9335元）之前，居第七位，成都（12789元）位居第一。与上年同期相比增长13.7，增速位居第一。2006年银川市城市居民人均消费支出为8288元，在西部9省会城市（缺呼和浩特资料）排在成都（10302元）、西安（8987元）、贵阳（8808元）之后，位居第四。比上年同期增长1
23、3.4，增速居第三位，贵阳（14.5）排在第一位。从银川城镇人均可支配收入和城市人均消费支出的对比状况来看，近几年居民可支配收入都保持较快的增长的速度，收入的大幅度上涨，必然增大居民的购买力，促进区域消费力的增大。这从居民消费支出的上涨来看，也确实证明了居民消费支出越来越大。但两者相比依然还有一个差距，这说明居民的储蓄余额依然还较为丰富，银川居民还具有一定的持币待购能力。5、居民储蓄存款逐年攀升，且增幅较大。人均居民储蓄余额在2006年达到21763万元，占据西部城市的第六位.这个数字放到任何一个沿海城市都不相上下，而相对内地的城市则高出很多（例如衡阳人均储蓄余额仅为5800元），可见银川居民
24、相对较为宽裕，手头余钱较多，随着社会的进步，消费观的改变，居民消费意识必然加强，享受主义的思想会逐渐的占据上风，必然会使居民购房需求得到释放。第三篇银川房地产的发展状况一、银川房地产发展史第一阶段：诸侯圈地，农村包围城市战！此区间存在于银川市没有划分三区阶段，郊区的财主们大肆吞噬土地，一个个小型地产公司如雨后春笋般拔地而起，他们利用关系到处圈地盖房，当时的房地产根本无规划、设计、质量可言，也没有房产证，以至于到现在还存在遗留问题。新华东街打通，就是数亿资金开通最好的范例，那时银川到处流传占地农民一夜暴福的传奇，原银川郊区农民受其启发，到处建房砌院，银川周围成了农村包围城市，星星之火有蔓延成森林
25、大火之势，从此银川地价一日千里。什么良田、湖泊、水道均成买家的私产。此时期维持到三区分化后，得以停止。第二阶段：春秋战国诸侯争霸时期（2005年之前）这个阶段房地产的真实写照：批地基本靠关系、盖房基本靠贷款、建房基本靠建筑商垫资、卖房基本靠欺骗。丰厚的利润导致银川市老城区弹丸之地，到处在拆旧房，占地盘，到处建楼。极少考虑人文、地域、历史、便利、交通顺畅等问题，一时间，银川的房地产迎来了一次繁华时期。但这样的繁华毕竟不是稳定的，到2005年，银川市房地产的各项数据都下降，蓝色警报响起，一直到2006年末，银川的房地产还依然在低谷中爬行，但复苏的苗头出现。第三阶段，走出低迷，走向成熟，大统一发展趋
26、势（2005-？）银川房地产的高利润，终究会受到各大城市的大开发商的注意，自05年开始鲁能集团，北京华润集团、香港隆基地产以及拉普斯地产等外来公司都逐步进入银川市场。虽然大牌们进入市场之后，银川房地产市场有所低迷，但依据他们的操盘手段，有实力的开发商依然销售状况良好，下一步，银川的房地产在受到外来地产公司的冲击而逐步成熟！二、银川房地产历年来数据分析1、固定资产投资总额有所回落，但仍保持快速增长，房地产投资经历过大幅度上涨之后，开始回落。年份固定资产投资额房地产投资额房地产投资占比例200272.9624.0532.96%2003143.3939.3627.45%2004170.9745.33
27、26.51%2005201.6553.2226.39%2006232.8557.724.78%银川的固定资产投资总额经历了翻倍上涨之后，增长速度逐渐回落，但依然保持快速发展，增长速度放缓在于基数变大之后的自然反应。而房地产投资增长幅度则大幅度回落，说明投资者开始理性，不那么盲目，从侧面说明房地产市场要开始走向一个细分市场的年代了。另外从房地产占固定资产投资的比例来看，相对其他内地城市，房地产投资占了较大的份额，但趋势走低，这说明银川的发展走出了太依靠房地产的圈子，工业、基础设施投资正在加大，这有利于房地产稳健的发展。 2、土地供应量充足，地价依据区域不同，上涨幅度不一。历年来银川挂牌拍卖地数据
28、年份20022003200420052006数值（万平方米）44.9116183.9618990（非确切数据）均值（万/亩）1258.644.353另外根据2004年统计，协议出让的土地在2004年底存量还有8000亩左右，若按照容积率1.5计算，则总建面积为800万平米，若这些土地在2004-2006年间，每年大约消化1500亩，则银川在2006年底时还有近5000亩协议地未开发，若按照未来银川每年供应1500亩地计算，加上协议地每年有1000亩面市，则每年银川的土地供应面积为2500亩，对于一个80万人口的城市，供应良偏大，未来市场竞争还是较为激烈。2006年成交土地面积大约为90万平米，
29、与2005年相比，下降幅度较大，一则说明银川可供开发的土地减少，二则说明政府开始控制房地产的速度，三则说明开发商拿地越来越慎重。2006年虽然未有公开数据说明土地价格上涨，但从实地调研来看，目前新城及北塔一带的地价都已在100万左右，而中心地块的地价则更高，地价的攀升以及建筑成本的上涨，政府的各种政策措施都在促使着房价的上涨。3、施工面积、新开工面积都呈增长趋势，竣工面积则放缓。2006年房屋施工建筑面积和新开工面积中，住宅的建设面积分别占71.9%和77.3%，比去年同期增加4个百分点和1.7个百分点；办公写字楼所占比例分别为5.7%和3.8%，与上年同期也有增长；而商业营业用房的施工面积和
30、新开工面积分别为142.6万平方米和62.2万平方米，比去年同期分别下降17.1%和16.1%，可见商业营业用房过度开发的局面开始扭转。另外也可见开发商依据市场销售速度的放缓，都主动的放缓建设速度，导致竣工面积下降幅度较大。4、市场供给和需求同步下降，但同比竣工面积下降幅度较大。2006年商品房销售面积占当年竣工房屋面积的70.4%，比2005年提高了6.4个百分点。虽然市场供给与需求双双下降，但需求下降的幅度小于供给下降的幅度，因此，降低了房屋空置面积。5、空置面积经历2005年大幅上涨，2006年依然小幅上涨。年份200420052006空置面积（万）188.6239.6247.72006
31、年底,市辖区商品房空置面积增幅为3.4%，比2005年的27.2%下降了23.8个百分点,总量仅比去年底增加8.1万平方米。但空置三年以上的积压房达7.4万平方米，同比增长64.4%，其中住房1.5万平方米，同比增长40%；办公写字楼0.9万平方米，同比增长28.6%；商业营业用房3.9万平方米，同比增长62.5%。可见商业营业用房占积压房的比例最大，但空置的积压住房增幅上升较快也应注意。6、商品住宅稳中有升，但幅度不大，商业用房则大幅下降。年份200420052006商品房价格（元）192227122455住宅价格（元）188821082243商业用房（元）4790667143512006年
32、市辖区办公写字楼和商业营业用房的平均销售价格下降幅度较大，带动商品房平均售价同比下降9.5%。但是，商品住宅平均售价2243元/M2，同比上升6.4%。办公写字楼、商业营业用房平均售价下降主要是供大于求的因素导致。对住房而言，总体上依然呈现稳步上涨的趋势，其中品质优、区位好与其价格相适应的产品仍然有较旺盛的需求。7、二手房市场萎缩局面发生转变，存量房交易量增加。在2005年交易量大幅下降的情况下，2006年，二手房交易面积同比上升19.48%，说明二手房市场有所恢复，但与2005年前繁荣局面相比仍有较大距离。三、2007年前五月银川房地产运行数据分析1、住宅供不应求，商业用房未走出景气指数，假
33、日楼市较为明显前5个月，政府总共批准预售面积为70万平米，其中住宅大约为54万平米，若按照这样的走势，预计银川2007年总体供应量为200万平米，其中住宅大约为160万平米。而前五个月总共备案量为110平米，其中住宅备案量为85平米，同批准的预售量相比，都超出了大约30万平米，这可以看出主要在于住宅的批准供应量低于住宅的销售量，这说明2007年银川的住宅市场依然较为紧张，而同比商业用房则依然还未走出不景气的状态。另外从上图还可以看出，假日楼市还是较为明显的，春节和五一前都是楼市的热销区，可以判断出开发商都争取在这个时间段之前拿到预售证，而接下来的一月争取拿预售证的项目则大大减少。而同样的因为一
34、般的楼盘备案同交易时间都有30-50天的一个差距，3、4月份备案量增加正说明了春节楼市的旺销，但还未能看出五一楼市的状况。2、新建商品房成交面积占75%以上，经济房成交面积占9%左右从5个月交易的物业类型来看，总交易面积为113万平米，其中新建商品房交易面积为85.3万平米，占总交易面积的75%左右，存量房的交易面积则在25%左右，作为一个80万人口的城市来说，存量房的交易量不算小，这和我们在调查中获悉部分市民为了教育买旧房有关系。另外从交易的物业类型来看，经济房的比重较小，大约为9%左右，市民购房主要还是选择商品房，但2007年总共需上市30万平米的经济房，对于商品房还是有一定的冲击力，毕竟
35、目前在银川，经济房的购买并不是没钱人在购买，还能够依靠关系拿房。3、成交均价略有波动，但整体趋势走高，从总交易均价和商品房的均价来看，虽然经历了三月份的波动，但整体趋势却是走高，同一月份相比，5月底的价格已经高出了超过300元，商品房成交均价达到了2477元。可见银川的房地产价格虽然还未完全从调整期走过来，但是整体趋势却是良好的。4、交易面积呈现偏大现象，但整体趋势向小面积发展从总交易均面积和新建商品房的均面积来看，两者分别为129.5平米和131.8平米，相差不大，总体偏大。从市调的情况来看，存量房普遍偏大，而100平米以下的房子开始受到青睐，基本上是供不应求。虽然均面积偏大，但五月的成交套
36、数的均面积下降幅度较大，总体趋势向小面积发展，市调情况来看，新上市楼盘的规划普遍走中小户型的路线。另外结合上表，商品房单价却呈上升趋势，这也说明了市民更多的是考虑总价，总体上来说居民的购买力较为有限。5、按揭贷款买房在银川未完全流行，接近一半的购房者采取一次性或者分期付款虽然备案房和做按揭还有一个时间差，但从上表看出，连续三个月按揭的百分比都在50%左右，可见目前各大楼盘都存在较重的一次性和分期付款的客户。另外从售楼部的调查来看，有许多居民虽然对贷款有一定的概念，但是认为去付沉重的利息是划不来，而且以后的生活需要承担更大的压力，因此并不愿意采用按揭的方式，而是更多采用借钱或者自己积蓄的方式购房
37、。6、典型楼盘（鲁能陶然水岸、海宝福星苑、隆湖千年之恋、景墨书香雅苑）前四个月运行状态从右边两图，销售最好的楼盘为隆湖千年之恋，4个月共销售689套，销售面积达到6万平米，销售金额达到1.27亿元，其次则为鲁能，销售金额达到0.79亿元，销售面积为2万平米，共销售133套，第三则为福星苑，销售金额0.74亿元，销售面积3万平米，销售套数为486套，而后则为书香雅苑，销售金额为0.49亿元，销售面积为1.6万平米，销售套数为159套。上面四个盘选自不同区域，不同户型，不同档次的楼盘，是目前银川典型的几大楼盘，隆湖依靠小面积，低总价，销售套数多赢得了胜利，这也证明了目前银川流行的消费趋向，而鲁能则
38、依靠优越的环境和较为先进的宣传手段占据了第二的位置，同比福星苑则依靠几大硬件优势（较好的环境，丰厚的教育资源），同样走大户型路线才站到同鲁能一般位置；而相对之下，书香的位置以及营销水平都比福星苑弱一些，因此虽在同一个区域，销售则不能与福星苑相比，但由于其小户型的优势却帮他赢得了不少的客户。第四篇银川楼市板块分析1 银川楼盘板块划分1.1 老城市中心板块：银川的老城以步行街为中心，向四周扩散，东至清和北街，西至唐徕渠，北到北京路，南到长城路，该片区商业教育交通等配套设施完善，人口居住密度较高，目前新开发楼盘较少，而且集中在边缘地区，总体上价位较高，在3500元/左右。1.2 老城北塔板块以北塔和
39、新二中为中心，目前主要开发靠近新二中和老市区的地块，而北塔以北地区则尚未开发，该片区是通往贺兰县的主要通道，但该片区也是西北汽车交易市场基地以及北塔生态湖尚未建立，因此整体环境较差，因此目前主打教育牌，主体价格在3200元/。1.3 老城新一中板块新一中板块原本是属于一个荒凉、杂乱的区域，由于一中的搬迁，房地产开发随之热闹起来，但目前该片区的范围还不大，集中在一中附近的1公里内，多数楼盘都较新，还没有完全成型，像宝湖等环境的资源都没有利用上，仅仅也只是依靠一中的教育资源，目前该片区的主要价位在2800-2900元/。1.4 新城板块这是政府规划的发展方向，是新市政府所在地，环境较好，是未来银川
40、的中心所在地，因此在近几年发展较快，楼盘众多，但各大楼盘主要还是各自为政，没有共同烘托这个片区，目前该片区的交通、生活配套设施还不太完善，需要较长的时间去完善，因此目前该片区主打市政牌，各大楼盘的主要价位集中在3000元/，部分高价位楼盘则在3700元/。1.5 城东板块该片区虽不是政府的发展方向上，但因是银川的东大门，机场在河东，因此交通较好，但其他配套设施跟不上，目前该片区开发的楼盘多属于中档楼盘，价位较低，集中在2500元/。1.6 西夏区板块西夏区是老工业基地，人口较少，主要是几大家属区，随后政府把该片区规划为大学城和工业区，但在该片区目前缺乏重点的中小学以及较为好的商业场所，因此银川
41、居民对该片区的居住指数都不太认同，甚至有很多该片区的居民为了孩子教育而搬迁到老城板块。新城板块一中板块城东板块老市区西夏区板块北塔板块【银川楼市板块划分以及城市发展方向图】2 区域市场特征及代表楼盘2.1 老区中心区域2.1.1 代表楼盘：楼盘名称项目类型建筑面积开盘时间销售价格（元/）银基花都7栋11F小高层约5万2005年底3420元/卧龙.清雅园12栋多层、商铺3.4万20074月住宅3100元/银基花园2栋9F小高层、商铺-预计2008年春节预计4000元/2.1.2 区域特征：该区处银川市中心位置，配套设施齐全。但目前老城中心土地较少，新开发楼盘数量较少，基本分布在中心的周边区域。2
42、.1.3 价格范围：住宅均价在3100-3500元/之间。2.1.4 主要客源：本地购房者为主，小部分外地购房者。2.1.5 产品状况：住宅以三房两厅两卫120-140户型为主，其次两室两厅95-115弧形，少量70-80户型。2.1.6 销售状况：多层去化较快，如清雅苑两个月时间去化85%，平均每日销售4套。小高层面积相对较大，总价较高，去化速度一般，如银基花都开盘一年半斤去化70%.2.1.7 各大楼盘的主力户型及销售状况楼盘名称总套数主力户型主力面积（）销售状况银基花都约300三室两厅两卫120、123、143、129、144去化70%，剩余较多高层几大面积户型。四室两厅两卫174、17
43、6卧龙.清雅园约280一房两厅一卫74、85去化85%，剩余少量底层与底层，商铺8月推出。两室两厅两卫95、112两室两厅一卫95、105、108、96三室两厅两卫140.59、145.97、136.55银基花园-三到四房129以上大户型二期尚未开始对外开放2.2 老区北塔湖区域2.2.1 代表楼盘：福星苑、景墨.书香雅苑、中房高尔夫、太阳都市花园等。楼盘名称项目类型建筑面积开盘时间销售价格（元/）福星苑多层、小高层22万20067一期3600元/景墨.书香雅苑A区20栋多层、商业总69万200612A区住宅3100元/中房高尔夫多层、小高层、商业、办公18万一期2004年三期2007年现小高
44、层3300元/中房天鹅湖小镇别墅33万一期2006年竣工现4500-5000元/佳龙苑住宅-未公开太阳都市花园二期3栋16F小高层约6万2006.6住宅3450元/,商铺7500元/2.2.2 区域特征：该片区主要依赖新二中和北塔湖的生态环境，相对新城距离老市区近，而环境较好，同时有一定的教育资源，因此目前该片区已成为众多本地人购房的首选区域，同老城西南片区相比，该片区被当地人认为是高尚住宅区域。2.2.3 价格范围：商品房住宅均价在3200-3600元/。2.2.4 主要客源：本地和外地的中端客户为主。2.2.5 产品状况：住宅以120-130三房两厅的产品为主，其次为90多平方的两室两厅。
45、2.2.6 销售状况：销售速度较为适中，代表楼盘的达到每日一套的销售速度。2.2.7 各大楼盘的主力户型及销售状况楼盘名称总套数主力户型主力面积（）销售状况福星苑约1500三-四房两厅两卫128-231一期去化90%，剩阁楼与底层，二期2007年7月开盘景墨.书香雅苑A区500多两房两厅一卫90多B区已售完，A区去化较慢，50%三房两厅一卫115中房高尔夫三期三房两厅两卫130-160前期多层销售较快，现小高层面积偏大，总价过高，速度放缓中房天鹅湖小镇一期10万别墅230-360目前一期销售率达到80%以上佳龙苑-一房一厅一卫54、37未公开三房两厅一卫106三房两厅两卫131两房两厅两卫87.5、89太阳都市花园432三房两厅两卫129住宅剩余9层以上，相对去化速度较慢2.3 老区新一中区域2.3.1 代表楼盘：湖映康晨、民族花园、汇丰花园、凤凰花园、SoHo Apartment、南苑康晨等。楼盘名称项目类型建筑面积开盘时间销售价格湖映康晨20栋小高层住宅185万未开盘未公开民族花园22栋多层住宅+商铺20万2004年2800元/汇丰花园14栋多层住宅+商铺2004年住宅2400元/
