1、2010上半年中国房地产政策分析2010 年 06 月 25 日 来源：中国指数研究院提要据中国指数研究院权威发布的2010 年上半年房地产政策分析及走势展望显示，新政对购房需求影响显著；并支持开发企业增加供应，供求关系的转变将逐步形成；多重政策叠加效应有力遏制了房价继续上涨，调控目标有望在年内实现；信贷利率政策调整成主要手段。一、上半年房地产政策分析 房地产新政对购房需求影响显著，5 月商品房销售面积环比、同比均现下降本轮房地产调控一方面提出在部分房价上涨过快地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款，严厉遏制了银行贷款购买多套住房的投机投资性行为；另一方面新政还提出临时
2、性限定购房套数的措施，封堵住了投机客避开银行贷款进行炒房的空间，双管齐下实现了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。此外，本轮房地产调控对购买第二套及以上住房均不同程度地提高了贷款门槛的政策，使占市场相当份额的改善性需求不可避免地承受购房成本提高的影响。在当前阶段的房地产市场上，首次置业和改善性需求是市场上相对稳定的基本需求，也是房地产市场最稳定的支撑力量，特别是，中西部地区和数量众多的中小城市正处于住房升级换代的关键时期，改善性需求增长迅速，是住房市场的购房主体。对家庭购买第二套住房贷款的管理政策，客观上提高了利用银行贷款进行住房改善的门槛和成本，将延迟部分改善性住房需求的实现。从市场数据来
3、看，全国商品房销售面积自 4 月开始出现小幅环比下降（1.9%），在 4 月份的基础上， 5 月商品房销售面积及销售额继续大幅环比下降，降幅分别为15.8%和 25.0%，其中，5 月商品房销售额是 2010 年以来首次出现环比下降，同时5 月商品房销售面积也首次出现 3.4%的同比下降。2008年-2010 年月单月商品房销售面积环比增速数据来源：CREIS 中指数据、2009年-2010 年月单月商品房销售面积同比增速数据来源：CREIS 中指数据、 新政支持房地产开发企业增加供应，并不断加大保障性住房的供应力度，市场供求关系的转变将逐步形成。与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投
4、资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有提高去年下调的开发企业 20%的资本金比例，保护了房地产开发企业的积极性，另一方面政府通过大幅提高商品住宅用地供给，增加了商品房的有效供给，根据国土部计划，2010 年仅中小套型商品住房用地供应规模即超过 2009 年各类住房用地总和 7.65 万公顷，政府增加市场供应的意图十分明显。从市场供应来看，房地产调控短期内导致开发商放缓了推盘速度，5 月份，8 个重点城市住宅新增上市面积环比皆显著下降，降幅中位数为 47.6%，其中，深圳、重庆和苏州降幅幅超过 60%；尽管短期内市场的供应出现下滑，但房地产开发企业同时也维持了较
5、高的投资热情，2010 年 1-5 月，全国完成房地产开发投资 13917 亿元，同比增长 38.2%，其中 5 月环比增长 19.4%，增速高于过去两年同期水平，因此房地产市场的未来供应仍然十分充足。2010 年 5 月主要城市商品住宅新上市面积数据来源：CREIS 中指数据、2008-2010 年 1-5 月房地产累计开发投资及其同比增速数据来源：CREIS 中指数据、在保证商品房供应的同时，本次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政策提出确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套的工作任务，并以签订目标责任书的方式落实工作责任，以确保增加供应
6、。由于商品房成交面积的持续下降和批准上市面积的增加，和 2009 年相比，2010年 1 至 5 月份重点城市销供比皆出现了较为明显的下降，其中，武汉销供比由 2009年的 2.1 下降至 1.1，杭州销供比由 2009 年的 1.4 下降至 0.7，北京和上海销供比也下降了 0.3，市场供求关系的转变逐步形成。2007 年至今主要城市商品住宅销供比（以面积计算）数据来源：CREIS 中指数据、 多重政策叠加效应有力遏制房价继续上涨，政府调控目标有望在年内实现本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应，有力遏制了房价的继续上涨。从供应来看，房地产新政通过大幅增加土地供应量、
7、调整供地结构和加强税收管理等方面的措施来加大房屋供应量；从需求来看，新政严格控制了投资性需求。购买第二套住房首付不得低于五成，利率提高到基准利率 1.1 倍的政策，与 09 年多数家庭购买第二套住房实际只需三成首付和 7-8 折的贷款利率优惠相比，贷款购房成本将提高 50%以上 ;在全国范围内，提出了 “认房又认贷“ 的新二套房认定标准，一定程度上限制了这些家庭换房的能力;对购买第三套及以上住房的大幅度提高贷款成本甚至不贷款，将使投资获利型购房的套利空间大大缩减。5 月至 6 月，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销
8、售价格动机（商品房的上涨将导致被征收更多的土地增值税），另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。在现金流大幅减少的威慑预期下，地产开发商可能将楼盘降低促销回笼资金，从而达到抑制房价上涨的效果。多重政策叠加效应已经对消费的未来预期产生了显著影响，36.1%的购房者对本轮房地产调控有比较大的信心，同时近六成购房者持有房价下行预期，其中 39.2%的购房者认为房价会在一年内有小幅下降。购房者对政策的信心购房者房价走势预期数据来源：中国指数研究院中指调查从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制，政府调控目标有望在年内实现。1-5 月，全国商品房销售均价涨幅较 2009 年下降 1
9、2.1 个百分点，其中 5 月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快。1999-2010年 1-5月全国商品房和住宅均价及其环比增速数据来源：CREIS 中指数据、 信贷利率政策调整成为调控房地产市场的主要手段房地产业中长期发展动态模型显示从短期看，利率上升 1%将减少商品房的需求6.53%，而本轮房地产调控正是通过调整信贷利率政策来抑制投机投资性购房需求，进而达到遏制房价过快上涨的调控目的。“国十一条 “提高了购买第二套及以上住房的贷款门槛，改变了 08 年年底以来的过于宽松的信贷环境；4 月 17 日“新国十条“又将第
10、二套房首付比例提高到了 50%，并提出在部分地区可可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,限定购房套数和暂停非本地居民购房贷款等措施，随后政府又提出了 “认房又认贷“ 的新标准加强了对第二套房的认定，这一系列的信贷利率政策极大的限制住了利用银行贷款购买多套住房的投机投资性行为，成为政府调控房地产市场的主要手段。为限制房地产企业囤地和炒地，新国十条提出对存在囤地、炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门也将暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。据统计，2010 年 4 月至今，无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信，而在 2009 年，国内多家银行向房地产企业发放了总额逾
11、 3300 亿元的银行授信；从资本市场看，今年无一家房地产类的公司获批在 A 股上市，多家房地产上市公司也相继搁浅了再融资计划。2010 年 1 至 6 月信贷政策的变化资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理二、房地产政策走势展望 短期内房地产调控已进入效果观察期，地方政府细则呈现“高开低走“中央调控政策出台之后，以青岛于 4 月 26 日率先出台地方新政为开始，部分省市陆续公布了调控政策细则或针对市场监管的管控措施。纵观截至目前已明确出台的10 省市地方新政内容，政策亮点内容主要包括：青岛、北京、深圳及浙江省要求限制多套房及非本地居民贷款，其中，北京在中央调控政策基础上对本市购房套数做出限定；青岛、浙江省及重庆对部分房地产相关税率进行上调。除以上两方面，多数省市的地方调控内容主要在加强保障、加大供给、强化监管等方面对新“国十条“ 进行了区域性细化，以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施。相较于 4 月份中央密集出台的一系列严厉政策，地方政府细则略显“ 温和“ 。近期地方政府细则内容
