1、大连市房地产市场年度资讯报告（2009.12009.11）杨毅2009大连房地产市场资讯报告（2009.12009.11）2目录第一章 宏观市场资讯 .1宏观政策 .3市场动态 .8市政建设 .14第二章 宏观商品住宅市场分析 .18整体市场 .18区域市场 .19总结 .21第三章 竞品研究 .21第四章 土地市场分析 .33第五章 总结 .37大连房地产市场资讯报告（2009.12009.11）3大连房地产年度市场资讯报告（2009.12009.11）第一章 宏观市场资讯一、 宏观政策日期 政策内容 政策解读09.1.1存量房贷可申请七折利率优惠：四大行关于存量房贷优惠利率措施终于松口：只
2、要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。延续 08 年的一系列救市政策。09.1.5年内统一内外资企业个人房产税：2009 年我国将大力推进财税制度改革，包括将统一内外资企业和个人的房产税、城建税、教育费附加等制度。预示着国家对外资投资房地产的限制正在逐步放松。当前宏观经济整体低迷,该举措是想通过适度的放松避免外资抽逃导致房地产市场震荡。09.1.16具备经适房资格的买商品房可补 13 万：符合经济适用房条件的市民购买中低价位、中小套型普通商品房，政府给予购房者一定的补贴，补贴标准暂为 13 万元。1. 解决
3、弱势群体住房问题，扩大了住房选择 2. 一定程度的刺激商品房市场回暖 09.1.11大连市土地出让推出 7 条新政：1 采取“净地”方式供应土地，缩短房地产开发建设周期2 合理确定宗地供应规模，对大面积地块在统一规划的前提下，实施分割出让，加快土地供应速度和缩短开发建设周期。3 适当降低出让土地竞买保证金比例，对出让土地成交价款在 2 亿元至 5 亿元（含 5 亿元）的，竞买保证金可调整为50%；出让成交价款超过 5 亿元的，竞买保证金可调整为 30%。4 可分期缴纳土地出让价款5 科学合理确定土地出让底价6 采取多样的土地供应方式7 因地制宜，适当调整容积率此次对土地制度的调整从资金的占用、
4、价格的调整、出让的方式和流程上均给了开发企业相当的优惠和方便，无疑是政府发出的一个松绑的信号，以期从一级市场调节二、三级市场，起到救市作用。09.2.20外资银行加入房贷七折军团：当中资银行已经陆续开始实行 7 折房贷利率之时，外资银行也开始放下“身段” ，加入到这一阵营。渣打银行、花旗银行纷纷表示，将对符合条件客户推出最低7 折优惠房贷利率。在央行出台首套房贷款利率 7 折优惠政策后，考虑到利润摊薄，外资银行一直沉默以对。不过，在现今金融危机的背景下，当中资银行纷纷开始对存量房贷执行 7 折优惠后，外资银行为争取更多客户资源不得不积极应对。大连房地产市场资讯报告（2009.12009.11）
5、409.3.17深发展首创房贷“点按揭“：买“点”即可降利率。16 日，深圳发展银行在全国范围内率先推出房贷“点按揭” ，通过购买“点”降低房贷利率，从而节省利息支出。表面看来， “点按揭”其让利力度之大着实让人大吃一惊，优惠额度似乎远超了央行 7 折优惠的限制，然而， “点按揭”的计算方法并不科学，其实是规避了“货币的时间价值” ，是对大众理财的一种误导。如此结果不免让人有些失望，省息效果大打折扣。09.3.2014 城通贷大连市将出台具体实施细则：辽宁省 14 个城市的住房公积金贷款将实现“同城化” ，这对于手持其他城市公积金卡、却打算在大连买房的人无疑是个利好消息，而大连人同样可以去省内
6、其他城市买房了。公积金是用于惠民的政策性资金，此次辽宁推出 14 城公积金通贷政策也是在全国公积金管理方面起了一个带头作用。一方面可以有效的盘活这一闲置资金，使其最优化、最大化的得以使用；另一方面也是政府刺激楼市的一个有效手段。09.4.4辽宁计划发行 30 亿元地方债：辽宁计划 4 月上半月将发行地方债 6 只共计 284 亿元。 辽宁省（一期）地方债，招标日期 4 月 13 日上午，计划发行额 30亿元。“保增长”的有力手段09.4.23中山区拆迁政策做出重大调整：货币补偿标准达到历史最高水平，具体为：所有权性质的房屋，原建筑面积按照每平方米 1 万元给予补偿；公有承租房或自管产权房屋，按
7、照每平方米8940 元予以补偿，住户原住房建筑面积不足 40 平方米的按 40 平方米计算。回迁安置补偿标准为：如果选择中山区内回迁安置的，被拆迁人在原面积基础上可免费增加 20%的面积补偿；如果选择跨区安置的，被拆迁人可在原面积基础上免费增加 60%的面积补偿。中山区的高拆迁补偿标准只是今年我市整体拆迁政策的一个缩影。当前经济环境不好的情况下，如何打动内需保增长，如何加大固定资产投资将成为关键。无论货币补偿还是回迁补偿，都是为了使拆迁工作顺利进行，达到宏观经济指标。而高标准的货币补偿，还将刺激商品房的出售和出租，促进楼市回暖。09.4.24新居工程剩余房源可向四区常住居民销售：新居工程安置被
8、拆迁户剩余部分房源将作为全区旧区改造拆迁居民回迁安置用房，或按市场价出售，销售对象必须是市内四区常住城市户口居民。通常来讲，回迁房不可按商品房出售，不过这一决定将更大程度的提高回迁房的利用率，再者出售的回迁房将作为商品房流通到二、三级市场，对提升商品房市场能起到部分作用，但具体法律法规尚未出台，目前效果尚不得知。09.4.27土地出让金建公共停车场可免收：在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区行政区域内，投资建设的免费或以计时收费方式对外经营的公共停车场。为节约利用土地，保护居民的合法物权，进一步完善我市交通设施功能，鼓励房地产开发企业在房地产开发项目中充分利用地下空间建设地下（半地下）停
9、车场和车库。09.5.1关于拟延长执行大连市促进房地产市场健康发展的指导意见和优化土地出让支持房地产开发企业发展的意见政策的延期代表着政府对于市场并不乐观，这也给了各开发企业指出了方向，未来一定时期内市场是不支持涨价预期的，同时大连房地产市场资讯报告（2009.12009.11）5截止时间的说明：2008 年 10 月以来，大连市在住房公积金、交易税费、普通住房标准、经济适用住房货币化补贴、旧区改造、分期缴纳土地出让价款等方面采取的 16 项调控引导房地产市场的措施，其执行“有效期”将延长 6 个月，至 2009 年 12 月 31 日。一线城市由于提价部分项目遇到的瓶颈问题也给了大连企业敲响
10、了警钟，因此在即将到来的几个月内，大连市场大部分项目不会出现提价，存量的去化依然是当务之急。09.5.6统一户口：全省取消农业户口、非农业户口性质的划分，统一登记为“居民户口” 。该规定自发布之日起施行，省公安厅将根据本规定制定具体实施细则。对于房地产市场影响很大，但目前具体政策尚未明确。09.5.20辽宁省深化户籍管理制度改革若干规定：外埠施工企业在参加大连市建设工程招投标活动中，实行投标备案登记制度。外埠入连建筑业企业要设立公司。加强外阜企业监管制度，预防烂尾项目产生，健全大连房地产市场。09.5.26研究开征物业税：根据关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见 ，2009 年要继续推
11、进两个新税种的开征。一是加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；二是深化房地产税制改革，研究开征物业税。物业税的开征是必然，但当前并不成熟，短时间内预计难以操控。09.6.2房地产开发门槛 13 年来首次降低：普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35%调低至 20%，这是国务院近日公布的固定资产投资项目资本金比例调整结果中调整受惠最大的项目之一，也是商品房资本金比例 13 年来首次下调。降低开发门槛，救市意图明显09.6.26大连银监局关于进一步明确二套房贷款政策的通知：要求银行业金融机构要严格按以下原则认定贷款购房套数。即：以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。近
12、几个月来，楼市成交结构正在发生明显变化，投资性需求已经快速抬头，超越刚性需求成为消费主导，对于楼市重陷投机重围的担忧也开始放大。明确二套房贷政策，针对近几个月整体房地产市场的好转，可以稳住市场上的刚性需求，使交易量良性持续回暖；同时，适度的控制投资性需求，可以稳住转好局面、保持行业健康发展。09.6.19辽宁县城房地产市场全面启动：辽宁省全面启动县城房地产市场，2009年全省县城房地产开发面积要达到 800万平方米，每个县城不少于 20 万平方米。为“扩大内需保增长” ，辽宁今年将全面启动县城房地产市场，使县城房地产成为辽宁房地产业新的增长点，拉动全省经济增长。大连房地产市场资讯报告（2009
13、.12009.11）609.7.1大连市住房公积金缴存基数 7 月起调整：按照住房公积金管理规定，大连市每年将住房公积金缴存基数调整为职工上年度月平均工资总额。2009 年 7 月 1 日至2010 年 6 月 30 日期间，大连市住房公积金月缴存基数调整为 2008 年职工本人月平均工资额。法定规定每年 7 月住房公积金调整一次。09.7.2银行收紧“二套房贷”旨在抑制投资性需求：大连银监会要求各商业银行严格按照国家相关规定执行二套房贷政策。自 2008年促进楼市的诸多新政颁布以来，尽管按照央行和银监会的相关规定，第二套住房按揭需首付 4 成、利率按基准利率的 7 折执行。但事实上，从去年以
14、来，一些银行对二套住房的优惠程度几乎等同于第一套住房。随着楼市的回暖，大量投资客进入市场，为抑制楼市泡沫，合理调整市场供求。09.7.23旅顺口区购房补贴政策 延续至 10 月 8日：为了积极鼓励居民购房，合理引导住房消费，保持房地产市场持续、健康、平稳发展，旅顺口区决定将从 2009 年 4月 1 日起实施的购房货币补贴优惠政策延续至 2009 年 10 月 8 日。08 年下半年楼市的低迷对旅顺区影响较大，旅顺也成为了降价最大的区域之一，同时 09年上半年旅顺还是房地产市场恢复较慢的区域，政府此举意在延长救市政策。09.8.12大连市城乡规划条例：新条例要求大连市各级政府今后制定近期建设规
15、划，应当依据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，并报总体规划审批机关备案。其中，近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容。合理健全的发展房地产市场09.8.31大连市实施办法：业主在物业管理中享受十项权利，主要包括：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会规范物业条例、明确
16、业主权利，促进房地产市场合理发展。大连房地产市场资讯报告（2009.12009.11）7的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规、规章规定的其他权利。09.8.24国土资源部关于在保增长保红线行动中做好扩大内需项目用地规划管理工作的通知：各地要报国务院和省级批准的扩大内需项目，凡不符合现行土地规划的，要将项目资料和与土地规划修编衔接的资料一起上报国土部审查，国土部审查通过后，交省级部门审批。09.9.3国土部重申严
17、打违法新建小产权房和高尔夫球场：国土资源部近日下发通知，再次向地方政府重申坚决查处违法批地和用地行为，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。随着房地产市场的快速回暖，国家开始注重市场的合理科学发展，政府的态度也由之前的积极救市，转变成严谨的把控房地产市场。09.9.10大连 9 月 10 日起经适房货币补贴实行日常受理：大连市住房保障中心昨日发布消息，从9 月 10 日开始，经济适用住房货币补贴申请将实行日常受理。该中心有关负责人表示，此举主要针对部分未能在规定时间提交申请的家庭，凡市内四区符合条件的家庭今后均可向户籍所在地社区提交申请。预示着下半年至明年，大量货币
18、补贴家庭将进入商品房市场，特别是甘井子区及周边三区市场将受较大影响，中心三区的相对低总价的小户型也会有影响，但不会太大。09.9.30国务院首次明确开发商闲置土地收费标准：国务院发布了一则关于集约用地的通知 ，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。该通知规定，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。一旦开发商持地成本增加，甚至超过自己囤地的收益，开发商拿地的冲动就会减弱，同时还会促使开发商
19、加快项目建设进度。09.10.25 首付利率优惠仍有 住建部:年底终止是 去年颁布的众多房地产救市政策很大程度上大连房地产市场资讯报告（2009.12009.11）8谣言：年底取消住房优惠政策的消息目前尚未被政府有关部门证实，近日住建部一位权威人士表示：笼统说住房优惠政策到期并不准确，因为去年底大部分优惠政策条款并无截止日期，仅有转让住房的营业税优惠一项年底到期。财政部则表示：在相关政策未正式出台前，不便回答。银监会等部门也尚未明确表示此问题。目前大连市首付利率优惠政策仍在执行中。发挥了作用，对于今年楼市的快速回暖起着不可磨灭的作用。正常来说，现在房地产市场不仅回暖，甚至旺热势头赶超 07 年
20、，救市政策理应退出舞台。之所以截止令迟迟不发布，可以说与众多部门的利益密不可分。例如银行部门主要担心取消政策会使客户流失，而政策的取消势必会刺激楼市的竞争，进而带动房价下调，这也是一些部门不期望的。但无论怎样，救市政策的取消是必然的趋势，新一轮的调控势在必行。09.11.3大连 8000 户经济适用房居民享受 13 万元购房补贴：摇号产生的 8000 户居民在 15 天的公示期满后可以选房。13 万元不是给到购买人手里，货币补贴对象凭补贴凭证在半年内可购买市内四区和旅顺金州开发区的新商品房和二手房。这种住房的产权性质为经济适用房，购房人拥有的是有限的产权。购买者选择的必须是10000 元以下，
21、144 平方米以下，小区容积率 1.0 以上的商品房和二手房（产权房） 。半年内没有购买住房的，补贴凭证作废，今后还想购买经济适用住房的，需一年后重新申请。毫无疑问，半年期限内 8000 户经济适用房居民的购房入市将会带来明显的影响，特别是对中低价位普通商品房或二手住房将形成一定拉动，甘井子周边泉水、泡崖等区域，金州、开发区等外围区域将会受到青睐。而单价万元以上的高档房，不会受到太大的拉动。09.11.10公积金建房将在 30 城市试点：11 月 10 日，离住房和城乡建设部等七部门联合印发关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见(以下简称“意见 ”)。首批试点城市 30 个
22、，其中主要以各地的省会城市为主，只有极少数省份是非省会城市参与试点，例如辽宁省是由大连市申请试点。 意见要求，各省、自治区、直辖市人民政府将在实施意见印发后 60 日内，将试点城市名单及实施方案送住建部、财政部、人民银行审核批准。据数据显示，截止 2008 年底全国闲置公积金超过 6000 亿，利用住房公积金闲置资金贷款支持保障性住房建设，将有利于完善住房公积金制度，提高住房公积金使用效率，增加住房公积金收益，实现住房公积金保值增值；有利于带动住房投资和消费，促进经济平稳较快增长；有利于拓宽保障性住房建设资金来源，加快保障性住房建设，解决城镇中低收入家庭住房问题，推动实现“住有所居”目标。09
23、.12.102010 年起不足五年二手房转让全额征收营业税按照财政部和国家税务总局政策规定，从 2010 年 1 月 1 日起，对单位、个人转让住宅“二手房”恢复征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税。为了做好“二手房”二手房回复征收营业税等，无疑增加了交易成本的增加，二手房市场将受到影响，购房单价将有一定程度的下降。不过考虑到大连今年大量的动迁，二手房市场不会受到太大冲击，而且预计到明年 1 月 1 日之前二手房交易量会出现一个小高潮。从长远来看，国家控制房价的意图较明显，二手房价格回大连房地产市场资讯报告（2009.12009.11）9交易税收征管工作，现将有关政
24、策通告如下：一、个人将购买不足 5 年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过5 年（含 5 年）的普通住房对外销售，免征营业税；个人将购买超过 5 年（含 5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购房价款后的余额征收营业税。二、自然人房屋交易时，对于转让住房的，按转让收入额的 1%核定征收个人所得税；对于转让非住房的，按转让收入额的 2%核定征收个人所得税。三、对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，暂执行 1%的契税税率。四、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。五、对个人销售住房暂免征收土地增值税。通告发布后，如遇财政部和国家税务总局调整上述税收政策，按调整后的税收政策执行
25、。落是必然。09.11.28温家宝近日谈楼市意欲抑制投机性购房11 月 28 日至 29 日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝到上海、江苏考察工作，他说，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。 他还指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。温总理的一番表态说明了两个问题：一要抑制投机，二是增加保障性住房建设。其实这两方面都是促使商品房降价的重要因素。只不过“投机性”三个字说的模糊不彻底，在中国
26、买房投资或投机分得并不清晰。当前火热的楼市下，投资意图已经不纯，市场上弥漫了投机的气氛。那么抑制的不是投资而是投机，怎么区分和实施呢，当前尚无明确政策的情况下，还不是那么清晰。09.12.12胡锦涛经济会议部署下阶段工作，房地产市场或将有动作2009 中央经济工作会议近日结束，胡锦涛总书记在会上传达了下一阶段的工作任务，其中涉及到房地产的主要有这几条： 明年增加普通商品房供给；推进城镇化进程；支持居民自住和改善性购房需求。这三点，其实每一点都是在刻意降低目前商品房，特别是一线城市商品房过热的现状。增加供应量，调节 09 年供不应求的局面以调控房价；推进城镇建设，抑制城区价格；支持居民居住性购房
27、，抑制投机购房，结合前日温家宝总理的言论，可以看出来，明年的政策看似宽松其实不然。一方面国家需要房地产继续为经济做出贡献，另一方面，这种贡献的前提是房地产市场的健康发展，抑制投机，否则反过来还会拖累经济，引发泡大连房地产市场资讯报告（2009.12009.11）10沫。二、 市场动态日期 市场动态 市场解读09.1.16大连首届“迎新春房交会“16 日举行：2009 年大连首届迎新春房屋交易大会在博览广场隆重举行。85 家企业，共计 97个项目参展亮相，项目参展数量创历史最高，市民在展会期间签约购房，最多可获得每平方米 220 元的政策补贴，此外各参展项目优惠幅度巨大。面对 08 年低迷的楼市
28、，首届“冬季房交会”应运而生，政府政策补贴、开发商降价自救，一系列措施也为以后的楼市回暖起到了相应的作用。09.1.20滨城全力打造“钻石港湾”：大连市土地储备中心在 2009 年将重点做好“钻石港湾”项目招商和签约企业的跟踪推进工作，全力打造“钻石港湾” 。“钻石港湾”由大连主城区东海岸的“一港一湾”组成，即大连港和梭鱼湾。整个区域东起海之韵公园，北至大化码头，岸线 20 公里，海域面积 27 平方公里，区域用地面积 20 平方公里，其中搬迁腾地和填海总面积约 13 平方公里，主要由大连港、梭鱼湾和香炉礁等临海三大区域组成。08 年 9 月，在房地产业普遍低迷的形势下，由大连市政府主办的钻石
29、港湾项目推介会香港举行， 60 余家中外企业代表参加招商，共签订 32 个项目，涉及总投资额达 165 亿美元。从此奠定了大连东港区域的核心地位，对于稳定和提升区域乃至全市的房地产市场起到了很大的作用。09.3.616 家开发商贷款 160 亿元为进一步贯彻落实中央“保增长、扩内需、调结构”的方针，促进大连房地产业健康较快发展，6 日，经大连市政府批准，大连市建委、大连市金融办组织召开大连市银行金融机构与房地产开发企业对接会，会上签订了 23 份贷款协议，协议贷款金额达 160 亿元政府牵头的救市行为，以降低开发企业的融资难度，确保房地产市场稳定上升。09.4.12春季房交会成交及意向 8358 套为期 4 天的春季房交会 4 月 12 日圆满落幕。来自国内外的 23 万人次参观了展会，本届房展会为近年来人气最高的一届，整体市场价格回调，打折、低开成为普遍现象；“特价房”成为现阶段项目回避直接降价的
