1、小陆家嘴区域写字楼市场浅析袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀
2、螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇
3、蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅
4、薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂
5、薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇
6、蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄
7、莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节
8、螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿
9、虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆
10、蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄
11、薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁
12、蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿
13、蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆
14、螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄
15、蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈
16、蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆
17、薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃
18、薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁
19、蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈
20、螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆
21、螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃
22、蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀
23、薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈
24、蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅
25、蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃
26、蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅膈
27、螄袃肄芀薇蝿膃莂螃蚅膂蒅薅羄膂膄莈羀膁莆蚄袆膀葿蒇螂腿膈蚂蚈膈芁蒅羇芇莃蚀袃芆蒅蒃蝿芆膅虿蚅芅莇蒁肃芄蒀螇罿芃薂薀袅节节螅螁衿莄薈蚇袈蒆螃羆羇膆薆袂羆芈螂螈羅蒀薅螄羄薃蒇肂羄节蚃羈羃莅蒆袄羂蒇蚁螀羁膇蒄蚆肀艿虿羅聿莁蒂袁肈薄蚈袇肈芃薁螃肇莆螆虿肆蒈蕿羇肅 小陆家嘴区域写字楼市场浅析 小陆家嘴区域写字楼市场浅析1. 小陆家嘴区域介绍1.1 区域界定小陆家嘴区域，西、北濒临黄浦江、东至浦东南路、南至东昌路。图11：小陆家嘴区域界定1.2 功能定位在未来几年里，浦东发展的定位是将浦东新区建设成未来上海国际经济、金融、贸易和航运中心的核心功能区。浦东陆家嘴金融贸易区的开发将形成“五大功能组团”，以金茂
28、大厦、证券交易所为重心的中外贸易机构要素市场组团；以人行、汇丰、中银大厦等为重心的国际银行楼群组团；以东方明珠、香格里拉、正大广场为重心的休闲旅游景点组团；以仁恒、汤臣等沿江地带为重心的顶级江景住宅园区组团；以陆家嘴中心区西区为重心的跨国公司区域总部大厦组团。1.3 区域现状小陆家嘴区域共规划有甲级写字楼26幢，现已竣工写字楼20幢。代表楼盘有金茂大厦、中银大厦、汇丰银行大厦、中国保险大厦、招商局大厦、浦发银行大厦、证券大厦等。同时，上海环球金融中心、印尼黄金置地大厦、上海银行大厦、合生国际大厦、中国平安金融大厦以及新宏基投入巨资的原美食城地块等工程都如火如荼的展开。在已使用的办公楼中，客户主
29、要以中外金融机构为主，小陆家嘴区域将逐渐成为金融机构在沪的中心点。小陆家嘴CBD最大的软肋在于交通问题和配套问题。该地区虽然有轨道交通疏散人流，但地面的交通组织非常混乱。道路虽然宽阔，但众多的岔路和人流使交通拥挤不堪。更严重的是堵车问题。陆家嘴的规划定位于CBD，强调CBD必须以集中建造高档写字楼为主，相对就忽视了配套商业零售和餐饮娱乐设施的布局。在陆家嘴地区建成的大型零售商业只有正大广场。与浦西徐家汇等商圈相比，在小陆家嘴密集的办公楼宇内外，几乎没有能够满足白领群体不同消费需求的商业和服务网点分布。2. 小陆家嘴区域写字楼市场状况小陆家嘴区域是现阶段上海甲级写字楼的集中地，按照我们对小陆家嘴
30、区域的界定，区域内已投入使用的甲级写字楼共20幢。由于交银金融大厦、上海银行大厦、世界金融大厦和银都大厦均不对外出租出售，中商大厦正处于内部改建中目前也未对外进行租售，故对以上5楼盘不做分析，在下文中将对另外15幢甲级写字楼作为样本进行分析。表21：小陆家嘴区域写字楼列表案名物业地址级别总建筑面积（平方米）入伙时间金茂大厦世纪大道88号甲级287,3601998年震旦国际大厦富城路99号甲级101,2202002年花旗集团大厦花园石桥路33号甲级120,0002005年中银大厦银城中路200号甲级124,3672000年汇亚大厦银城北路133号甲级100,0002005年招商局大厦陆家嘴路66
31、号甲级74,6421996年华能联合大厦银城东路139号甲级73,0001999年汇丰银行大厦银城东路101号甲级116,8231998年华夏银行大厦浦东南路256号甲级70,9121999年新上海国际大厦浦东南路360号甲级81,0001997年国家开发银行大厦浦东南路500号甲级81,0002000年证券大厦浦东南路528号甲级100,0001997年浦发大厦浦东南路588号甲级70,0002001年中国保险大厦陆家嘴东路166号甲级73,0001999年上海信息大厦世纪大道211号甲级101,2352001年2.1 供求状况小陆家嘴区域作为上海甲级写字楼最多的集聚地，区内绝大部分写字楼为
32、甲级写字楼。目前区内可用于租赁办公面积为107.24万平方米，入住率约为90。表22：小陆家嘴区域甲级写字楼供求对比物业档次个数（个）可租赁办公面积（万平方米）已租赁办公面积（万平方米）入住率甲级15107.2496.3190目前，小陆家嘴区域内写字楼的入住率普遍较高，除花旗集团大厦和汇亚大厦入住率较低以外，其他物业均呈现相对较高的入住率。究其原因，主要是因为花旗集团大厦和汇亚大厦为2005年中期才投入使用，部分楼面仍处于市场交易阶段，但按照写字楼发展周期来看，现阶段这两个楼盘的入住情况已经达到了一个较高的水平。从另一方面来看，上海是中国的金融中心，而小陆家嘴区域是上海的金融中心，因此该区域内
33、有着众多的对于甲级写字楼的刚性需求。同时，伴随着上海经济的高速发展，以及2006年中国金融行业的全面开放，外资企业和国外金融机构不断涌入上海，市场需求仍将呈现持续增长的趋势。同时小陆家嘴区域将维持一个相对平稳的市场供应量，供不应求的局面将有所缓解。表23：小陆家嘴区域写字楼入住情况档次物业名称入住率甲级金茂大厦96%震旦国际大厦88%花旗集团大厦60%中银大厦95%汇亚大厦60%招商局大厦95%华能联合大厦95%汇丰银行大厦98%华夏银行大厦96%新上海国际大厦98%国家开发银行大厦96%证券大厦97%浦发大厦97%中国保险大厦97%上海信息大厦95%平均入住率90%从新建物业的销售情况来看，
34、目前小陆家嘴在售写字楼物业仅有花旗集团大厦1个项目，这个写字楼物业位于花园石桥路和银城路交界处，交通环境优越，临靠陆家嘴地铁站，且物业自身品质优良，再加上其品牌效应，市场认可度较高，因此该项目的销售状况还是不错的。表24：小陆家嘴区域在售写字楼物业名称物业地址上市面积（万平米）上市套数（套）已售套数（套）花旗集团大厦花园石桥路33号941222.2 未来供应小陆家嘴区域目前还有众多正在建设或者即将建设的甲级写字楼，它们分别是：合生国际大厦、中国平安金融大厦、黄金置地大厦、发展大厦、中融.碧玉蓝天大厦、21世纪大厦、上海国际金融中心。以上几例楼盘的开发建设计划，均将在2008年年末前竣工投入使用
35、，总建筑面积预计达到80万平方米。图21：小陆家嘴区域写字楼规划情况表25：小陆家嘴区域未来写字楼位置和开发情况地块项目名称建筑高度（米）楼层数（层）X1-5合生国际大厦18033B1-1,B1-4中国平安金融大厦17039B2-4上海银行总部大楼25246B2-5黄金置地大厦/B3-5发展大厦26555B3-6中融碧玉蓝天大厦20048D3-5开发大厦/N3-121世纪大厦/X2上海国际金融中心32070X3-2X3-220048B3-2,B3-4招商银行大厦/2.3 租售价格2.3.1 租金水平从租金水平上来看，小陆家嘴甲级写字楼平均租金在0.82美元/平方米天左右，略高于全市甲级写字楼的
36、平均租金水平。表26：小陆家嘴区域与上海整体租赁市场比较区域甲级租金（美元/平方米天）上海0.81小陆家嘴0.82由于小陆家嘴区域的写字楼在品质和物业管理水平上，都处于较高的水平，其办公环境和内部设施配套比较齐全，档次较高，故而提高了区域内各物业的管理费用的水平。其中汇丰银行大厦的物业管理费最高，为5.7美元/平方米月。小陆家嘴区域的写字楼租金差异较为明显，位于银城路环线内的写字楼租金水平普遍较高，而位于浦东南路沿线的写字楼租金水平偏低。造成这种状况的原因是，银城路环线区域是小陆家嘴区域的核心，品质较高的楼盘如金茂大厦、花旗集团大厦、汇丰银行大厦等均矗立于此，这在一定程度上拉升了该区域的办公地
37、位，因此，租金水平偏高也就不言而喻了。表27：小陆家嘴区域写字楼租赁情况档次物业名称租金（美元/平方米/天）物业管理费（美元/平方米/月）甲级金茂大厦1.254.5震旦国际大厦1.053.9花旗集团大厦1.23.5-4.0中银大厦1.23.7汇亚大厦1.23.5招商局大厦0.643.33华能联合大厦0.542.6汇丰银行大厦1.35.7华夏银行大厦0.563.5新上海国际大厦0.582.5国家开发银行大厦0.63证券大厦0.573.2浦发大厦0.683.8中国保险大厦0.633.5上海信息大厦0.94.5目前上海甲级写字楼整体租金水平基本处于平稳运行的态势。自今年四月以来，上海六大甲级写字楼板
38、块的租金走势并不是十分平稳，各个板块均呈现小幅震荡的走势。在未来几个月，这种市场波动还会持续，但波动的幅度不会影响到上海甲级写字楼租赁市场的整体运行态势。而小陆家嘴区域，租金走势自4月以来一直保持较为平稳的走势，未出现大幅震荡的现象。图22：上海各区域甲级写字楼租金走势从与上海全市甲级写字楼租金水平的走势对比中，我们可以看出，小陆家嘴区域的租金水平一直略高于全市平均水平。这在一定程度上，展现了浦东小陆家嘴区域的办公地位。随着小陆家嘴区域开发的深入，这一地位将会更加稳固。图23：甲级写字楼租金水平对比2.3.2 销售价格目前小陆家嘴区域在售写字楼物业的销售价格一般在30,000元/平方米左右，比
39、全市平均水平高出将近15,000元。这是因为，一方面物业所在区域的地理位置优势比较明显，随着该区域功能定位的逐步实现及不断强化，以及交通商业配套设施的不断改善，都将促使本区域的办公地位的上升；另一方面，物业自身品质的优越性，使得办公环境和服务不断得到改善，体现了良好的性价比，更重要的是，这一区域日后的升值潜力巨大。表28：小陆家嘴在售写字楼物业名称物业地址均价（元/平方米）花旗集团大厦花园石桥路33号32,000资料来源：上海中原研究咨询部2.4 小结小陆家嘴区域作为一个近几年才初具规模新兴的CBD区域，其租赁状况呈现良好的发展态势。由于该区域仍处于开发期，距离成熟期仍需一定的时间，而现阶段投
40、入使用的大部分楼盘的入住率都达到较高的水平。随着小陆家嘴区域的进一步发展，国外大量的金融机构、物流商贸和咨询机构将会大量涌入，小陆家嘴区域的办公楼市场需求将持续走高。 而区域内，根据小陆家嘴规划，可以清晰的看到，目前仍有部分楼盘处于建设阶段，随着区域开发逐渐深入，市场供应量也将持续走高，总体来说未来几年内小陆家嘴写字楼市场供需趋于平衡，在个别时期将出现供小于求。小陆家嘴区域写字楼租赁市场将会保持较为平稳的发展态势，租金水平在市场供小于求的时期有望小幅上涨，但总体涨幅不会过大。由于小陆家嘴区域在售写字楼的总量十分有限，但是由于区域内市场供求关系的驱使，以及租赁市场的平稳发展将促使写字楼销售市场买
41、卖红火，再加上区内在售写字楼的品质却比较高，因此销售价格也较之全市平均水平高出15,000元左右，并将保持平稳走高的趋势持续发展。3. 小陆家嘴区域写字楼客户群分析3.1 行业分类标准根据国家统计局对于行业划分的标准，我们划分了如下几种行业分类：表31：国家统计局的行业划分标准行业类别行业特征高科技类电子、通讯、软件开发、网络、生物、医药等建筑/地产类建筑施工、工程设计、地产开发、物业管理等金融/投资类银行、证券、基金、保险、投资公司等能源/化工类石油、天然气、水利、电力、化工等文化/传媒类文化、影视艺术、广告、传播、印务等物流/商贸类仓储、物流公司、航运、船运、商业贸易等咨询服务类投资、工程
42、、商务、管理类咨询公司、律师、会计、审计事务所等培训类计算机、语言、专有技能培训等综合/其他类食品加工、旅行社、美容、汽车制造、家具、纸业等资料来源：上海中原研究咨询部3.2 行业比重从小陆家嘴区域写字楼入住客户所属行业比重图中，我们可以看出，金融投资类企业成为小陆家嘴区域写字楼客户的主流，这主要是因为，小陆家嘴区域的定位就是建立一个金融贸易核心区域。因此，该区域内集聚了众多的国内外知名金融机构。除金融投资之外，物流商贸类和咨询服务类企业，也对小陆家嘴区域青睐有加。一方面，该区域内的写字楼品质较高，基本都是甲级写字楼，更有像金茂大厦、汇丰银行大厦等超甲级写字楼的存在。这在一定程度上，可以提升在
43、此办公企业的知名度。另一方面，浦东新区作为上海重点发展的办公区域，在政策导向上也有着一定的优势。图31：小陆家嘴区域写字楼入住客户所属行业比重通过小陆家嘴区域与上海写字楼入住客户所属行业对比图，我们可以看出，能源化工、高科技和文化传媒等行业选择小陆家嘴区域的比重会低于全市水平，主要是由于这些类型的企业不符合小陆家嘴区域的功能定位，与他们的经营方向产生巨大分歧。相反，金融投资、物流商贸和咨询服务等行业比较符合小陆家嘴金融贸易服务区的功能定位，且金融投资类行业在小陆家嘴区域已经形成了一定规模的集聚效应。图32：小陆家嘴区域与上海写字楼入住客户所属行业比重对比另外，值得一提的是，小陆家嘴区域的外资企
44、业，尤其是外资银行的办事处很多，待2006年中国金融领域全面开放时，相信这些外资金融机构将会大规模涌入，势必加深小陆家嘴区域的金融行业的深度。4. 小陆家嘴区域写字楼产品研究4.1 基本信息状况从小陆家嘴区域写字楼基本信息表中，我们可以看出，小陆家嘴写字楼的楼层数基本都在3645层之间，最高的88层，最低的27层。它的标准层面积基本都在15001700平方米左右，有些超甲级写字楼的标准层面积达到了26002700平方米左右，绝大部分符合现代写字楼对于标准层面积的要求；同时，小陆家嘴区域写字楼的得房率都能保持在6570左右，面积的使用率非常理想。小陆家嘴区域的写字楼的层高都满足了甲级写字楼的基本
45、层高要求，层高在2.52.8米之间，良好的空间感，能够满足入驻企业员工的办公条件需求。表41：小陆家嘴区域写字楼基本信息物业名称标准层面积（平方米）楼层数（层）标准层高（米）得房率金茂大厦2700882.770震旦国际大厦142637/70花旗大厦2600402.7565中银大厦2772552.670汇亚大厦2400332.875%招商局大厦1800392.566华能联合大厦1440382.665汇丰大厦1500462.770华夏银行大厦1400392.768新上海国际大厦1500442.669国家开发银行大厦1500442.560证券大厦4400272.761浦发大厦1650382.657中
46、国保险大厦1700392.665上海信息大厦1932412.765中商大厦1500362.4668%资料来源：上海中原研究咨询部4.2 硬件配套状况从小陆家嘴区域写字楼硬件配套情况表中，我们可以看出，小陆家嘴区域的写字楼在电梯上以选用日本三菱和美国OTIS品牌为主；而在电梯设置上，该区域写字楼大都采取了分区的形式，因为小陆家嘴区域的写字楼都比较高，电梯分区有利于提高电梯的服务质量。同时，该区域的写字楼除招商局大厦和华能联合大厦电梯配备略显不足外，其余写字楼配备都比较充足。小陆家嘴区域的写字楼全部采用了中央空调，而空调的品牌涵盖了大多数中央空调品牌，其中开利、麦克维尔、TRANE和YORK空调更多的被采用。车位配备非常充足，在一定程度上彰显了小陆家嘴区域的办公地位，其中，金茂大厦更是提供了900多个停车位。目前该区域的车位月租金的水平差距不大，但仍然产生了150美元/月/个和180美元/月/个的两个层次的价位。相对而言，由于小陆家嘴区域的写字楼的车位配备非常充足，因此该区域的车位租金水平基本与全市水平持平。表42：小陆家嘴区域写字楼硬件配套情况物业名称电梯品牌电梯数
