1、蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈
2、薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃
3、螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀
4、蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄
5、蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈
6、蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节
7、蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇
8、螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁
9、薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈
10、蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂
11、蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆
12、蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁
13、蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅
14、薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿
15、莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃
16、蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀
17、蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅
18、螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿
19、薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃
20、莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈
21、蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂
22、蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿
23、螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃
24、薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇
25、莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节
26、蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅肄莅螀螅膇芈蚆螄艿蒃薂螃罿芆
27、蒈螂肁蒁莄袁膃芄蚃袀袃蒀蕿衿羅节蒅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿膃蚅袆肂荿薁袅膄膂蒇羄袄莇莃羃羆膀蚂羃肈莆蚈羂芁膈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄羈芇芅薀肇羇蒀蒆蚄聿芃莂蚃膁葿螁蚂羁节蚇蚁肃薇薃蚁膆莀葿蚀芈膃螈虿羈莈蚄螈肀膁薀螇膂莆蒆螆袂腿莂螅 2012年万州房地产竞争状况分析及预测一、万州国民生产总值分析（一）GDP总量分析（二）增长率对比分析（三）2011上半年重庆各区域中心城市GDP对比（四）人均GDP分析二、区域人口分析（一）总人口数量（二）普通高校人口（三）结离婚登记情况三、万州房地产发展情况及现状分析（一）近几年万州房地产数据分析（二）开发项目分布及现状（三大板块，七大组团） (三)该售未售存量统
28、计（截止2011年12月21日）（四）个案情况调查四、2012年竞争走势预测 （一）市场储备量（二）市场刚性需求量预测（三）2012年市场放量预测（四）各组团竞争形势预测 二0一一年十二月二十二日一、万州国民生产总值分析（一）GDP总量分析 2010年，实现地区生产总值（GDP）500.13亿元，经济总量列全市第4位;比上年增长20.1%，增速列全市第3位。（二）增长率对比分析分析：近几年以来，万州GDP保持良好的增长趋势，近三年的平均增长率为24.2%，高于重庆和全国的平均增长水平，宏观经济呈现快速增长趋势。近几年的保持持续快速增长。对于房地产市场的发展是有强劲的支撑作用。（三）2011上半
29、年重庆各区域中心城市GDP对比分析：从重庆区域中心城市来看，万州与其他区域中心城市对比来看万州排在第一位，与其他区域拉开了很大的距离。（4）人均GDP分析分析：2010年万州人均GDP达到32350元，折合美元为4779美元，万州进入4400美元以上发展阶段。万州人均GDP在重庆各区县人均GDP中排在第11位，万州人均GDP首次超过全国、全市平均水平。根据联合国的对170多个国家的调查统计数据显示，人均GDP超过4400美元时，房地产进入高速发展阶段。二、万州区域人口分析（一）总人口数量2010年末，全区户籍人口173.32万人，其中非农业人口55.95万人。常住人口为156.31万人，居住在
30、城镇的人口为87.21万人，占总人口的55.79%；居住乡村人口为69.1万人，占总人口的44.21%。 分析：万州城市化进程的人口主要以巫山、奉节、云阳等库区移民为主，与主城的产业导入人口相比质素较低，对万州的整体消费支撑不足。主城人口平稳增长：按照重庆市2010年3月13日通过的关于加快把万州建成重庆第二大城市的决定，预计到2012年，万州城镇人口达到85万人。城市化进程的主力人群：从巫山、巫溪、奉节、云阳、城口等库区县，湖北利川、四川达州市，以及本区农村的农民组成的“新移民”大军。2010年，新增城区人口5.5万人，达到75万人。城镇化率54.65%，比上年提高1.8个百分点。根据规划2
31、012年万州城镇人口达到85万人，平均每年城镇人口增加5万人，以3人为一户进行计算，得出2012年市场需要1.7万套房，扣除2012计划发展保障房30万平方米，即2012年拥有保障房5000套，则总计市场刚需商品房12000套。（二）普通高校人口2010年普通高等院校4所，普通高等院校3.87万人，由于万州不具备大量吸纳大学毕业生长期工作和定居的资源优势，在大学毕业生留在万州进行长期发展并购房的人群，估计主要以万州籍为主，约占学生总量的10%左右，即3800人左右。在扣除购房的需求、购房支付能力、性别交叉情况、婚姻情况等因素后，该部分人群每年产生的实际购房需求约10001500套。（三）结离婚
32、登记情况结离婚的刚性需求分析：2010年结婚登记对数13789对，同比增长4.4%。离婚登记对数3794对，同比增长16.7%。其中结婚人群，按照有约30%需要购置商品房计算，则每年需要消化约4000套住宅，而离婚人群购房率较低，估计约10%左右，离婚人群将产生约400套左右的购房需求。以上合计约4400套住宅需求。分析结论：从万州城镇人口增长速率来看，2012年万州市场所需商品房12000套；从万州结离婚情况来看，2012年万州市场所需商品房4400套，大学生新就业人群约需求1000套，可以得出结论2012年市场上刚性需求房屋17400套。（其中扣除了2012年计划的30万平方米的保障性住房
33、。）三、万州房地产发展情况及现状分析 （一）近几年万州房地产数据分析 （注：以下数据来自重庆统计年鉴和政府工作报告）1、投资情况近七年来年均增速为26.2%，但在固投中的占比一直保持在10%的较低水平，反映出房地产市场活跃程度不够，对地区经济影响力有限。2、商品房竣工面积 2010年万州及重庆房地产市场整体预期较好，万州住宅房屋的竣工面积应该有大幅提升，已经接近85万。3、商品房空置面积 2010年商品房空置面积达到27.2万，同比增长16.2%。4、商品房销售面积万州商品房销售面积和销售金额近年来一直保持了较高的增长速度。5、2011年万州房地产投资（根据房地产协会数据）2011年1-10月
34、，万州完成房地产开发投资19.92亿元，同比仍增长6.21%；实现施工面积558.46万平方米，名列全市六个区域中心城市第2位，同比增长18.81%；实现销售面积131.51万平方米，在全市六个区域中心城市排名第1位，同比增长4.06%。从以上数据说明万州房地产新商品房销售基本与去年持平，目前比较健康稳定。（二）开发项目分布及现状（三大板块，七大组团）1、总体格局：三大板块，七大组团。根据长江流向将万州城区分为两岸三地，万州主城区分为“多中心组团式”布局结构，即“三大板块”（江南新区板块、龙宝板块、天城板块），以及“七大组团”（高笋塘组团、龙宝组团、山顶组团、天城组团、枇杷坪组团、百安坝组团、
35、江南新区组团）。如下图：2、总体概要3、五个主要组团房地产开发概要（注：在售项目剩余量是指：正在销售的项目且有后期未动工开发的面积，即存量加未施工或开发面积。规划中的项目是指：至今仍在做前期准备（规划、设计、平基等），项目从未对外销售。） 区域优势：成熟区域配套和优势江景资源。 在售楼盘情况：5个，均为高层。 销售价格：44507100元/平方米。主力户型：三房建筑面积90-120M2，小户型主力建筑面积70-80 M2，基本上为两房，销售良好。购房客户群：主城区客户占50%以上，乡镇客户占20-30%，其它为云阳、开县等外来购房。规划中，做前期准备项目： 区域分析：区域开发基本成熟，产品形态
36、丰富，多为洋房、多层和高层混建。在售楼盘情况：9个。区域价格：高层：37005100元/平方米 洋房：4800-5800元/平方米主力户型：三房为主，建筑面积90120平方米。少量两房，建筑面积80-90平方米。购房客户群：周边乡镇客户普遍占50%以上，其次为主城区客户占2030%，其它区县占2030%。正在规划中，做前期准备的项目9个： 区域优势：作为城市新兴住宅开发区，规划合理、景观绿化、市政道路比较完善，江景资源优势突出。在售楼盘：5个。区域价格：46007500元/平方米。主力户型：三房为主，建筑面积120-150平方米，少量两房。购房客户群：万州城区的客户占到70-80%，多为改善型
37、购房，以政府官员、事业单位公务员、医生、企业主、商人、个体户等高收入群体为主。正在规划中，做前期准备的项目4个： 区域优势：开发项目主要集中在周家坝，天仙湖沿线项目不多。 在售楼盘：1个，天湖美郡，项目规模32万方，价格45004600元/平方米。剩余量911万方。主力户型：三房建筑面积90-120平方米。两房建筑面积80-90平方米。 正在规划中，做前期准备的项目有： 区域优势：移民新区，经过多年发展，基本成熟。在售楼盘：5个。区域价格：多层37004300元/平方米，高层41005300元/平方米。主力户型：三房90-120平方米。客户群：周边乡镇占70-80%以上，少量为百安坝本地，主城
38、区客户非常少。以自住型购房为主。正在规划中，做前期准备的项目有7个：（三）该售未售存量统计（截止2011年12月21日）库存统计如下，详细明细见附表。（注：以上数据来源于万州区房管局销售统计库，不含学林余房和南滨康城余房及未售房。）（四）个案调查 篇幅原因，个案调查仅从每个组团中选1-2个案进行简要分析。1、百安坝组团： （1）百安华都高层起价：4128元/平方米。楼层加价：10-20元/层平方米。付款方式：不能按揭，只能一次性付款和分期付款，分期付款是首付40%，房屋起到3屋付20%，封顶30%，交房8%，办证2%。主力户型：3室2卫，建筑面积101114平方米。优惠：根据首付款比例不同，享
39、受不同优惠，分期一般9.9折。同时凭外面发放的宣传单可优惠1000元/套。交房时间：2013年9月。（2）百安花园高层起价：4158元/平方米（非面江），4368元/平方米（朝江）。最高价5680元/平方米。 楼层加价：非江面是20元/层平方米。朝江面的每上一层加50元/层平方米，超过第20层，即第20层加200元/平方米，往上仍然每上一层加50元/层平方米。付款方式：可一次性付款和按揭。主力户型：3室双卫，建筑面积99130平方米。 优惠：年底先打9.9折再打9.9折。交房时间：2013年5月份。2、龙宝组团：（1）财富首站价格：示开盘，价格未定。主力户型：三室93105平方米，两室72-7
40、8平方米。优惠：办VIP卡，开盘当日除开盘优惠外，凭卡优惠5000元/套。（2）城市绿洲高层起价：3650元/平方米。楼层加价： 10-20元/层平方米。付款方式：一次性和按揭，按揭最高可做7成30年。主力户型：3室2卫，建筑面积99110平方米，两室80平方米。优惠：根据首付款比例不同，享受不同优惠，一般是9.9折，若首付50%，可再优惠70元/平方米，一次性优惠120元/平方米。同时凭外面发放的宣传单可优惠1000元/套。交房时间：2013年10月。（若是买装修房，则加600元/平方米，签合同时一次性付清或加入房价做按揭。但是交房时间延长1年。）3、江南新区组团：(1)中恒第一城高层起价：
41、5280元/平方米（不朝江）。直接面朝江6300元/平方米。楼层加价： 10-30元/层平方米。付款方式：一次性和按揭，按揭最高可做7成20年。主力户型：3室2卫，建筑面积110130平方米。少量两室72平方米。优惠：根据付款方式享受不同优惠，按揭一般是9.9折，一次性9.8折。交房时间：2013年2月。（2）银城云间： 办卡中，未正式销售，目前对外宣传价是花园洋房8000-10000元/平方米， 独栋10000-12000元/平方米（送一层），高层电梯7000元/平方米。 （3）南山绿庭：起价：5100元/平方米，均价5300元/平方米。楼层加价： 10-20元/层平方米。 优惠：按揭9.9
42、折，一次性9.8折。（4）中渝一号：起价：前两栋直接面江起价7000元/平方米，朝中庭景观起价5500元/平方米，其它朝向起价为4680元/平方米。楼层加价： 直接面江的，每上一层加50元/层平方米10-20元/层。 销售情况：9月份开盘的4、5、6号楼已销售近85%，11月开盘的1、2、3号楼只销售了20%。 分析：从以上统计情况可见，目前万州房地产价格稳中有局部下降，下降主要是江南新区部分项目和双河口片区，其它区域相对稳定，没明显下跌。各楼盘也未采取大的促销行动。四、2012年竞争走势预测（一）市场储备量 从上述表格可以看出万州未来主要发展片区和竞争较为激烈的为江南片区、龙宝组团和天城组团
43、，枇杷坪和百安坝总储量较小。（二）市场刚性求量从万州城镇人口增长得出结论2012年市场上刚性需求房屋17400套（扣除保障性住宅5000套）。若按平均90平方米/套计算，刚性需求量为156.6万平方米。而2010年市场消化体量为175万平方米。2011年1-10月份的市场销售量为131万平方米。（三）2012年市场放量预测根据各组团项目的前期准备情况，对2012年的开发量预计如下：判断依据：1、宏观调控的影响，开发商对市场的预估不会很乐观，会放慢开发步伐和减少开发体量。2、目前消费者的深厚观望情绪，特别是进入11月份以来尤为明显。3、2011年存量房的消化。因此，2012年市场的整体形势与20
44、11年下半年相比不会有太大改变，预计2012的市场开发可销售的面积量不会超过200万平方米。 （四）各组团竞争形势预测1、百安坝组团可销售的房源很少，除了百安花园31、33、32号楼、百安华都、南滨康城少量可售房，其余均未实现新的动工开发，可以说在2012年上半年百安坝组团内项目的竞争压力是最小的。大胆的预测在2012年一、二季度很可能出现断货，因此，预计在一、二季度，百安坝会出现“小阳春”，只要能办按揭，两房、小三房将成为抢手货。2、龙宝组团是在售项目、潜在项目最多的组团，竞争压力也最大。从调查中发现，该组团项目目前的降价也比较明显，如滨河欣城36号楼：起价3700元/平方米比7-8月份1-
45、6号楼开盘时起价下降近400元/平方米。城市绿洲3-4月份时的起价是3810元/平方米，6月份时均价接近4300元/平方米，12月份已经明显下降，均价预计只有3900元/平方米（打折前）。因此，预计在2012年一、二季度，双河口片区会维持目前低迷态势。观音岩至沙龙公园一段（号称主城中心）目前可售项目少，新的开工也很少，预计在2012年竞争压力会较小，学林上城可择机动工。3、江南新区众多高品质楼盘集中地，也是高房价区域。许多为外来开发商，实力较强，是竞争十分激烈的区域。目前的市场存量和即将推市场的供应量较大，如雷士地产、银城地产的项目都即将开盘，而中恒第一城、南山绿庭、滨江一号（1、2、3号楼仅
46、销20%）、鸿鸥御江山都还有较多存量房。4、枇杷坪组团该片区直接受江南新区房价的影响相对比较明显，但是现存项目和潜在项目比较少，该组团内的竞争压力小，在未赤两年内项目也很少。5、天城组团（天仙湖周边）项目不多，但体量较大，均为10-30万方，由于紧挨老城区，目前仅有一个项目在销售，其它项目在做前期准备工作，预计2012年会有3-4个项目对外销售，竞争压大不是很大。总体而言，由于受到房地产宏观调控的影响，整个地产行业相对低迷，特别是北京、上海、广州、深圳等一线城市在2011年出现了量价齐跌的情况，作为二线城市重庆，也深受大环境的影响，价格出现稳中略降的态势。从各方面反应的信息分析，我认为2012
47、年的地产宏观调控的基调是“政策大体不变，局部调整。”二、三线城市不会大起大落，消费者由观望逐步转向理性，刚性需求逐步释放，市场走向平稳。万州作为三线城市和重庆第二大城市，房地产正处于快速发展阶段，刚需比较强劲，预计2011年的总体销售和2010年的基本持平，虽受大环境的影响，但是并不十分明显。区域楼市竞争比以往更加激烈，性价比优势是取得市场竞争胜利的重要法宝，公司总体应采取稳健的开发策略，做好前期准备，择机将项目推向市场。附表： 2011年万州库存量统计明细 肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀虿衿肅节薅衿膇薈蒁袈芀莁蝿袇罿薆蚅袆肂荿薁羅膄薄蒇羄芆莇螆羃羆膀螂羃膈莆蚈羂芁芈薄羁羀蒄蒀羀肃芇螈罿膅蒂蚄肈芇芅薀肇羇蒀蒆肇聿芃袅肆芁蕿螁肅莄莂蚇肄肃薇薃蚀膆莀葿蚀芈薅螈蝿羈莈蚄螈肀薄薀螇膂莆蒆螆莅腿袄螅肄蒅螀螄膇芇蚆螄艿蒃薂螃罿芆蒈袂肁蒁螇袁膃芄蚃袀芅蒀虿
