1、再论业主自治及法律问题(2012-07-10 12:05:02)转载司法救济自1994年建设部颁布城市新建住宅小区物业管理办法以来，物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来，但由此产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。为此法律界人士开始关注物业管理中的法律问题。建筑物区分所有权、物业合同的性质、业主委员会的法律地位、车库的归属、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件的责任归属等问题一时间成为学术界和实务界争论的热点和难点。一些学者与此相关的专著和学术论文相继出版、发表，物业管理法律问题的研究也逐渐向纵深方向发展。但笔者注意到，在众多的物业管理问题研究中，系统的涉及业主自治法律问题的研究却不多，尤
2、其是在业主自治纠纷的解决上，在法律和实践中都显得十分乏力，从而成为近年来影响社会安定的不稳定因素之一。为此，笔者试图从业主自治的角度，对业主自治权利体系、业主自治纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业主自治法律救济途径等方面的问题阐述自己的观点，以望与同仁交流与切磋。一、 业主自治的涵义与权利体系（一） 业主自治的涵义 业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。 业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。所谓私法自治，亦称意思自治
3、，是指民事法律关系的设立、变更和消灭，均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干预，只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时，国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。私法自治的实质，就是由平等的当事人通过协商决定相互间的权利义务关系。所谓公法自治，是与“他治”对称，是相对于国家权力而言的。从字义上理解，自治就是自己治理自己，从本质上说，自治就是自治主体依法自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现，其实质是自治主体对自治权的设置和自治权的行使。公法自治的形式有多种，如地方自治、民族区域自治、特区自治、基层社会民主自治等。之所以说业主自治是一种特殊的私法自治，是因为它既具有私法自治的
4、特点，同时又借鉴了公法自治的模式，具有特殊性。这种特殊性主要体现在以下几个方面： 首先，业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自我对小区共用的部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。 其次，业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离。随着社会的发展，西方宪政国家的管理模式逐
5、渐向社会渗透，在私法领域开始借鉴公法的管理模式，例如公司的股东大会、董事会、监事会即借鉴国家立法权、行政权、司法权分立的模式设立，卢梭的“社会契约论”同样也适用小规模的社会群体的管理。业主自治也正是借鉴这种理论和模式建立起来，无论是自主型物业管理还是委托型的物业管理，都是将物业区域的管理权委托给一个团体组织行使，其区别仅仅在于是委托给非业主的独立的专业的物业管理企业管理还是委托给业主通过民主选举产生的业主执行机构管理，但其本质都是所有权和管理权发生分离。 再次，业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内
6、的公益为目标，不得以业主自治权的设定者和行使者的私利为目标。可以说，业主自治权的公益性，是业主自治不同于私法自治的根本特征。（二）业主自治的权利体系业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循的基本原则是民主原则；自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动；业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。 从法学的角度来看，在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会
7、分别处于不同的法律地位，从而也就分别享有不同的权利，也分别承担不同的义务。业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据我国国务院颁布的物业管理条例及相关规章、地方性法规的规定，业主所享有的自治权主要包括：（1）接受服务权，根据物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务权；（2）提议权（请求权），有权提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议的权利；（3）投票权，业主有权参加业主大会会议，根据其所购买的物业享有投票权；（4）选举权和被选举权，有权选举和被选举为业主委员会委员的权利；（5）监督权，对业主委员会的工
8、作、物业管理企业的物业服务合同履行情况、物业共用部位公用设施的使用、物业共用部位、公用设施专项维修资金的使用和管理享有监督权；（6）知情权，对物业共用部位、公用设施和相关场地的使用情况的知情权；（7）法律、法规规定的其他权利。 业主大会是是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会的职责主要包括：（1）制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员的权利；（3）选聘、解聘物业管理企业的权利；（4）重要事项的决定权，涉及业主利益的重要事项，例如，决定专项维修资金的使用、续筹方案、物业共用部位、
9、公用设施的使用、有关本物业区域内的涉及公共利益的诉讼等重大事项；（5）监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施；（6）法律、法规和业主大会议事规则规定的其他职责。业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责包括：（1）召集权，召集业主大会并报告物业管理的实施情况；（2）代表权，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）监督权，监督业主履行业主公约约定的义务以及监督、协助物业管理企业履行物业服务合同的约定义务；（4）业主大会赋予的其他职责。二、我国业主自治纠纷与业主自治制度缺陷分析（一）业主自治纠纷的类型自1994年我国实施物业管理已经走过了10个年头。在
10、这10年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，业主维权的事例不断的见诸报端与互联网，深圳，北京、南京、青岛等地与业主自治有关的纠纷层出不穷，并逐年呈上升趋势，笔者归纳了一下，从业主自治组织的设立、运行到业主的自我管理，有关业主自治的纠纷主要包括以下几种类型：1、开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷这类案件在业主自治纠纷中最为普遍且矛盾最为突出。主要表现为，开发商或者其选聘的物业公司在筹备首次业主大会时，推荐对其有利的业主担任业主委员会委员，并在选票的设计和具体运作程序上，幕后操纵首届业主委员会的选举及换届选举，以便在决定物业区域内的一些重大事项时，易于控制，
11、由此引发大部分业主的不满。因此，业主自发联名要求罢免开发商或物业公司操纵选举的业主委员会并自行选举产生新的业主委员会的事件屡屡发生。这类纠纷随着业主民主意识逐渐觉醒和对自身利益以及小区整体利益的关注而日益尖锐。但是由于立法上的缺失以及大部分业主的信息障碍，业主要摆脱开发商或物业公司的操纵十分困难。另一方面，自发选举产生的业主委员会的合法性往往又不能得到有关政府部门的备案确认，使得业主自治处于尴尬境地。2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷这类纠纷是指业主自治主体之间发生的，涉及业主在选举或者决定重大事项的过程中的实体性和程序性问题而产生的争议。主要包括选举主体资格争议和选举效力的争议，表现在业主
12、身份的确认以及有的业主通过贿赂、虚假宣传、伪造选票等不正当的手段获取选票，从而引发部分业主对选举程序的正当性和选举结果的合法性提出异议。3、业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发的纠纷这类纠纷其实包含着两种截然不同的业主治理模式。一种是在业主委托物业公司提供物业服务的治理模式。在这种治理模式中，业主通过民主形式聘任或者解聘物业公司，在聘任、解聘过程中会涉及一些业主自治问题。这类纠纷虽然不完全发生在业主自治主体之间，但是与业主自治有密切关系，是业主行使自治权的重要表现。另一种治理模式是业主不委托物业公司，而是由自己直接实施物业管理，通常被称之为自主型物业管理。我国台湾地区的物业
13、管理就是采用这种治理模式，我国目前在一些传统和规模较小的小区也存在这种管理模式。值得注意的是，近年来，在新建小区内也出现了这样的倾向，例如北京“金华园”小区业主、青岛市“颐中花园”的业主在炒掉物业公司后，决定自主管理小区。著名的维权专家王海在媒体也发表观点认为，废除物业公司的垄断，实行业主自主管理是大势所趋。一时间，业主对小区能否自主管理引发众多争议。4、业主或业主委员会与行政机关之间发生的纠纷这一类案件近年来也呈上升趋势，主要表现在业主或业主委员会对房地产行政主管部门的不作为或越权行为申请行政复议或者提起行政诉讼。主要包括备案不作为、越权干涉业主行使自治权的违法行为等。（二）业主自治制度缺陷
14、分析在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷，笔者认为这些缺陷主要包括几下方面：1、立法上的缺失目前，有关物业管理方面的规范性文件包括：国务院于2003年颁布的物业管理条例，这是在物业管理方面最高层级的规范性文件；建设部发布的业主大会规程，其作为物业管理条例的配套文件，是迄今国家对业主自治运行程序的最为详细的文件；除此以外，部分地方性法规和相应的配套文件对业主自治也有一些规定，例如重庆市物业管理条例和重庆市业主自治机构管理办法等。以上的规范文件虽然对业主自治自组织的设立、运行等作了规定，但是笔者认为这些规定还是比较粗糙，在实践中遇到的一些问题仍然不能
15、得到解决。首先，关于业主自治的基础的建筑物区分所有权，至今缺少较高位阶的法律规范；产权不明晰是导致业主自治权的最大障碍，由于缺乏相应的法律规定以及对共有产权边界的信息不对称，开发商基于利益驱使，很容易在早期控制业主的自治过程，这是发生上述第一类纠纷的根本原因所在。其次，现行的法规对业主自治制度在实体和程序设计上存在瑕疵。如没有规定业主身份确认制度，对业主委员会委员候选人的产生办法不能充分体现民主，程序上的规定也过于笼统和模糊，不能解决实践中存在的实际问题，诸如首次业主大大会的召集人、费用的承担等等没有具体作出规定。再次，现行法律、法规对业主自治纠纷缺少必要的法律救济手段。通常，权利法律救济的途
16、径主要包括权力机关的救济、行政机关的救济、司法机关的救济和其他救济途径（如仲裁、上访）。但根据目前我国法规的规定，对业主自治权的救济途径规定的很模糊。实践中发生业主自治纠纷时，由于业主自治不同于其他公法自治诸如村民自治，所以权力机关不会涉及业主自治纠纷；物业管理条例也没有赋予行政机关裁决权、调解权，因此行政机关依据依法行政的原则，只能指导或根据投诉对纠纷进行处理；法院对业主自治纠纷也缺乏法律依据，如业主选举纠纷既不属于财产纠纷也不属于人身纠纷，法院往往把这类业主内部自治案件拒之门外不予受理，使业主自治纠纷陷入一种法律救济空白的困境。2、业主自治意识淡漠与信息障碍一方面，中国长期以来实行的福利分
17、房机制，使业主们对自身利益以及共用部位和公用设施设备的维护、使用与管理还缺乏一种主人翁意识，本来老百姓的民主参与意识就很淡薄，再加上管理小区既劳心劳力又没有报酬，业主们对小区的公共事务的淡漠就不足为怪。具备召开首次业主大会的条件，但却无人牵头；即使有人牵头开会，业主们也不参加；就是把选票送到业主手里，业主们也不会认真阅读材料，填写意见，这些现象在物业管理中十分普遍。正是因为业主们的这种参与意识的淡漠才使得开发商和物业公司有机可乘、操纵选举。 另一方面，业主行使自治权具有被动性，一个单元的业主互不相识，无人牵头召集，缺乏一种有效的信息沟通方式，大部分业主的信息障碍是制约着业主不能充分行使业主自治
18、权的一个重要原因。三、完善我国业主自治制度和化解自治纠纷的对策由于业主自治纠纷涉及一定物业的区域内全体业主的切身利益，并影响和每个业主的最基本的生活秩序和生活质量，因此，一旦业主自治纠纷发生，就会呈现出群体性、不安定性的特点，不但影响了区域内的业主的正常生活秩序，也会连锁的引起一些其他的社会问题，对维护公共秩序和社会稳定具有很大的危害性。因此，完善我国的业主自治制度、通过有效的手段化解这类纠纷具有重要意义。笔者认为从现实中存在的问题出发，根据现实需要寻求完善的方案，应当从以下几个方面入手：（一）加强立法，扩大法律救济途径。 我国是成文法国家，法律制度的状况对于实践的影响十分巨大，立法的缺失是我
19、国业主自治制度在实践中无法展开的最主要的原因。1、 尽快的出台民法典。 目前中华人民共和国民法（草案）已经在社会公布，该草案第二编物权法第八章对建筑物区分所有权由专门的规定，这一法律的出台将填补我国在建筑物区分所有权制度的空白，也将会使小区内的产权更加明晰，开发商为了小区内共有财产而去操纵业主自治的纠纷将不再发生。2、建议在物业管理条例中增加对业主自治纠纷的行政救济途径，赋予行政机关对业主自治纠纷的调解权和行政裁决权。应该说，行政机关的救济是解决业主自治纠纷的第一选择，因为这种救济途径较司法救济更迅速、更快捷、更专业且成本最低，它可以迅速的化解业主自治主体之间的矛盾，避免主体之间关系的进一步恶
20、化，对小区和社会的稳定起到积极作用。在实践中，由物业主管部门进行调解、裁决还是由街道办事处进行调解、裁决的选择中，笔者更倾向于由街道办事处行使该项权力。因为街道办事处作为政府的派出机关，依属地原则对其辖区进行综合的管理和服务，一方面对其辖区内的物业小区的情况比较熟悉，另一方面维护该小区的稳定和正常的生活秩序也是其职责之一。赋予其对业主自治纠纷的调解权和裁决权较其他部门更经济、更符合实际需要。虽然物业管理条例赋予了行政机关对业主自治的指导权和监督权，但这种指导权并不具有强制性的行政救济性，不利于纠纷的及时解决。因此增加行政机关对自治纠纷的裁决权或调解权十分必要。3、修改地方性法规或出台地方政府规
21、章，对没有具体的规定的事项作出具体规定。在国务院物业管理条例没有出台之前，各地方出台了很多的地方性法规，对本地方的物业管理和业主自治活动提供了法律依据。在物业管理条例出台后，大多数地方性法规都存在与该条例有相抵触的地方。因此，通过修改的机会，各地方应当对业主自治的有关问题作出具有可操作性的具体规定，以填补该条例的不足。如建立业主名册制度，开发商、前期物业管理企业、业主委员会、业主各方主体各负其责，建立并有效对业主名册进行管理，避免因业主身份发生的纠纷；再如建立业主委员会委员竞选制度，是业主委员会委员的选举民主、透明、公正。4、建议由最高人民法院出台相应的司法解释，针对业主自治在司法救济中如何具
22、体适用法律的问题作出详细规定。虽然行政救济比较便捷，但是往往不具有最终的确定性，他仍然要接受法院的司法审查。法院是现代民主法治国家最主要的权利救济机关，可以说，几乎所有的权利都可以通过司法机关予以救济，其所采取的救济措施往往是终局性的，具有很高的稳定性和权威性，对业主自治权的救济也不例外。当然司法救济也有其缺陷，比如诉讼程序相对复杂，诉讼成本较高，产生效力的时间也相对较长，往往不能立即产生法律效果。当然在穷尽行政救济的情况下，选择司法救济更可以充分的保护业主的自治权。目前在尚未有法律规定的情况下，建议最高人民法院出台相应的司法解释，针对业主自治司法救济中如何具体适用法律的问题作出详细规定，可谓
23、是一种权宜之计。（二）制定业主自治规范，通过业主公约、业主大会议事规则规范业主的自治行为，填补法律、法规漏洞。不管制定法如何健全完善，也不可避免的存在漏洞，而且基于业主自治的性质，法律也不宜制定过多的强制性规定，因此业主应该充分的利用自治的特点，通过制定自治规范来对本物业区域内的自治活动进行规范。业主自治规范包括业主公约和业主大会议事规则，这两个文件应当根据本区域的实际情况，在不与物业管理条例和业主大会规程和地方性法规抵触的情况下，对上述文件没有规定的诸如业主自治的原则、内容、运行程序、责任和纠纷的解决等事项作出详细约定，以填补法律、法规的漏洞，使业主自治更具有可操作性。（三）加强法制宣传提高
24、业主民主参与意识，增进业主之间信息沟通。业主参与意识淡漠是业主自治制度难以推行的原因之一。因此，一方面有关行政主管部门和街道办事处应当加大宣传力度，通过办理培训班和社区法制宣传等方式，提高业主的法律意识和参与意识；另一方面，为业主提供必要有效的沟通方式，例如在小区内为业主提供专用的公示栏和意见栏，有条件的高档小区还可以设置局域网。这些方式都是消除业主的信息障碍、推进业主自治制度的有效措施。小区业主自治到底行不行？(2012-07-10 11:14:30)转载标签：物业管理杂谈分类：转载物业、业主和业委会三者之间的矛盾纠纷是业主论坛上永不休止的话题。业主嫌物业这个大管家没做好，小区差强人意；物业
25、又觉得自个成本核算已经非常苛刻了，总得要赚点钱吧；业委会夹在当中也十分为难，两头不讨好。去年年底，各大物业公司轮番而至的一波涨价潮，更让众多业主考虑，能不能换一种更经济、更有效的方式管理小区？最近，江南水乡的业主们也在讨论小区管理新出路，不仅查阅了很多资料，还走访了杭城几个小区，提出了未来小区管理的大概方向：小区业主自治，小区管理实行分包制。业主不认可物业服务想要采取业主自治2008年，江南水乡的开发商将前期物业管理公司作价280万元转卖给他人，变更为另一家物业公司后，前期物业管理协议约定而终止。但是，该物业在善后的事实服务过渡期间，江南水乡的业主并不认可。“小区里面办了个培训学校，每天来往的
26、人非常杂。”小区业主阿泰说，“我们小区好几户人家被偷了。”换物业公司？业主们认为换汤不换药，没有意义，要换，就要把整个模式换掉。“去年年底，好多物业公司都要涨价，不涨价就整体撤走，导致小区瘫痪，有点威胁的味道。”阿泰说，“如果换种模式，这种风险将会小得多。”物业管理在账目上可能存在猫腻，也是小区业主不认可物业管理模式的一大原因，“他们做出来的账目，永远都是亏本的，我们小区所有营业性收入都贴给他们，还是亏！”为此，他们提出了小区自治的管理模式，有部分业主还去金成花园等已实行业主自治的小区进行考察取经。其他小区也有这样想法的业主。 三江花园有业主提出：“我们小区有没有可能自治？且不说难易，但起码不
27、存在物业公司以谋利为目的，追求利润最大化这一业主最激愤的问题。”而前段时间，因为和物业闹纠纷显得乱糟糟的清雅苑，也有业主建议考虑小区自治。屏风苑自治三年秩序井然自管小组称不具示范意义有没有小区已经采取了自治模式，并且秩序良好？记者进行了搜寻，发现早两年，杭城就已经有部分小区开始探索这种管理模式，屏风苑小区就是其中一个。屏风苑小区位于屏风街上，是个老小区，一共3幢楼，123户人家。原先有物业公司，2009年物业公司以赚不到钱为由，主动撤出，从此屏风苑走上了自治管理的道路。业主成立了自管小组，由原业委会和楼道长组成，一共11人，今年换届，自管小组减少到6人，都是企退人员，9个楼道小组长协助管理。“
28、我们实行交叉式管理，把小区管理分成两大块，一块是安全和绿化，由3个人负责，另一块是民情联络和财务，也是3个人负责。”自管小组主任洪嘉兴说，“如有必要，会相互借调协调。”洪嘉兴告诉记者，由于小区比较小，所以服务管理内容相对简单。目前小区有三大项开支：4名保安的工资、公共水电费以及各种公共设施的维修费。也有三大项收入：小区停车费、物业配套用房房租、地下室少量租金。自管小组就是负责收取和支出，维持小区运转。韩芷华是自管小组组员，主要负责财务工作。她说：“收入支出清清爽爽，每笔钱要自管主任签字，由出纳领取并记账。到了年底，账目交会计核对后，制成表格在小区内张贴公布。”如今，小区秩序井然，业主不用交物业
29、费，收支平衡还略有节余。“去年年底还拿出部分节余下来的钱，给每户家庭送了一桶油，大家开心开心。”韩阿姨说。不过，他们也坦言，屏风苑只是个例，不具有示范经验意义。“小区管理中最花钱的保洁和绿化，仓桥社区帮忙承担了，连保洁费也不用我们交。”洪嘉兴说，“另外小区只有一个大门，安全容易管理，保安开支也有限。最重要的是，小区很小，业主彼此熟悉，好说话。再加上自管小组成员不求报酬地付出，业主自然也听我们的。”小区想要合理自治要满足四个条件在杭州城西，金成花园和恩济花苑两个小区也实行业主自治模式。通过业主竞聘，选出物业经理。业委会授权给物业经理，由他去组织架构一个服务体系，聘请车管员、清洁人员等，为小区服务
30、，由业委会代表全体业主出具佣金。目前，这两个小区物业费相对来说都定得比较低，每月每平方米5毛钱，再加上小区营业性收入，每年都有盈余。但是这些小区的自管主任却告诉记者，小区自管是不得已的办法，要借鉴参考，还得从各小区实际情况出发。条件一：小区规模要小金成花园一共975户人家，恩济花苑一共有459户人家，屏风苑小区就更少了。相对来说，这些实施自治的小区规模都比较小，越小，管理得越好。“我们自管小组实行三必到原则，碰上居民生病住院、家里有困难、生老病死这三种情况，我们自管小组肯定必到，这也是和居民们建立一种感情联系。”屏风苑小区韩阿姨说，“要是小区太大，某家某户的情况不可能及时地反馈到我们这里，而我
31、们人力有限，也不可能完全做到位。”而且小区大了，人一多，各种不同的意见也会冒出来，管理起来有难度。条件二：负责任有想法的物业经理或者业委会对于这一点，三个小区的自管主任一致认同。“小区管理的服务对象是人，不同的人对服务肯定有着不同的理解和标准。”金成花园业委会主任庞海滨说，所以搞小区管理，必然会面对种种质疑和不理解。“因此聘请的项目经理一定要有良好的心理素质，能够承受业主的指责。”恩济花苑业委会主任丁平说。而自管会或业委会自身也要有奉献精神。“如果抱着个人利益的想法，肯定是行不通的。”洪嘉兴说，“只有业主给予你充分的信任，才能实施工作，另外还要有魄力，不要因为个别业主一闹，就歇菜了，那一切都是
32、空谈。”条件三：业主要配合、团结业主的配合度非常重要。韩阿姨告诉记者，他们也碰到过棘手的事。“我们小区总共40多个停车位，以前车位不紧张时，交了费就能停。后来车子越来越多，很多人就提出，要打破停车位终身制。”要重新分车位，不是一两句话的事。韩阿姨说，“事情要慢慢商量，而业主也蛮理解，不会做出把车子堵在大门的事情。”所以业主们的团结，也是业主自管成为可能的条件之一，“我们做管理，肯定会得罪人。一旦有人质疑我们，就会有一大片支持我们的声音，让我们有信心再干下去。”条件四：小区要有公有资产收入从业主口袋里掏钱难！这也是三位主任公认的。丁平坦言，之所以现在小区自管还算顺利，主要是业主得到了实惠，“物业
33、费没有涨，跟其他楼盘一比，要低得多。”但是，业主得实惠，需要财力来支持，屏风苑就碰到过缺钱的难题：“有人提出屋顶漏水，希望我们能够维修。但我们手上没钱，就十分为难，如果动用维修基金，还要整幢楼全体业主开会表决，非常麻烦。还好社区支持我们，帮我们解决了不少麻烦。”丁平说：“有钱好办事，如果没有钱，小区自管得不到支持，就不可能长久。”小区自治在法律上仍处灰色地带尽管小区自治，在杭城已经有模板在先，但是在法律上仍处于一个灰色地带。2007年颁布的物权法显示，小区可以委托专业公司来管理，也可以采取自治的模式，业主自己管理。但到目前为止，仍未出台与之相配套的政策依据，以及指导意见。记者咨询了杭州市房管局
34、物业处，工作人员也告诉记者，小区自治不适应物业管理条例，没有相关规定。小区自治管理模式，在杭州比较少见。屏风苑小区所属仓桥社区书记告诉记者，屏风苑纯属个例，靠的是天时地利人和。“我们社区还有另外的5幢楼，也是物业赚不到钱撤出，但一直没能实施成功自管。”而金成花园、恩济花苑两个小区所属竞舟社区的书记毛伟民，则表示了他的困惑和担心：“社会发展的大方向是专业化服务，但是既然这两个小区选择了自治，那我们就得配合。目前，业委会的法律地位还未明确，业委会在管理物业的过程中，如果出现问题，如何承担责任？打个比方，财政税务怎么收？合同怎么签？如果发生工伤怎么办？另外，物业管理是个系统工程，需要严密的组织来统一调配人力、物力、财力，而业委会只是一个松散的组织。它不是企业，不具备独立的法人资格，今天递了辞职信，明天就可以甩手不干。但小区管理缺了一天都不行，万一发生状况，最终买单的是全体业主。”
