1、 招商蛇口某项目工程结算总结分析报告大连招宇房地产有限公司二一六年十二月一、工程概况简述。兰溪谷北区项目施工范围包括1#9#楼共9栋洋房，10#楼独立商业、11#楼一层地下车库，共计11栋楼，建筑面积共计75839.69m2。东西向存在高差，高差约12米。6#7#8#4#5#3#11#9#2#1#1.项目基础数据:1、项目设计参数项目总占地（m）29458.20 总建筑面积（m）75839.69其中：地上面积（m）58726.85计容积率面积（m）59496.38地下室面积（m）17112.84容积率2.04总平景观面积（m）19314.00层数1-9#楼为洋房，层高3米；10#楼为独立商业，
2、地上2层，局部3层；11#楼为1层的地下车库及人防地下室。结构形式 框架剪力墙结构标准层层高3米2、开竣工日期开工日期2014-10-29(开工许可证)竣工日期2016-4-13（竣工备案）3、成本指标二六项建筑单方（元/m）3421.18备注：不扣除垄断工程及采暖、卖场营造费等费用，有个别分项合同尚未结算，为预计结算主体建安建筑单方（元/m）2453.32为第三项建筑单方公共部位装修（元/m）大堂： 2852.37电梯厅： 876.65室内精装修（元/m）无景观工程（元/m）487.51含展示区及非展示区景观工程项目总成本 （元/m）7808.55部分合同未结算，暂按预估值，总成本差异小于2
3、00万元。4、新技术及新工艺备注：绿色技术新技术、新工艺（元/m）14.03静音地垫备注：以上设计参数面积为竣工实测面积，核定容积率面积计算原则为地上建筑面积均计容，地下车库不计容，地下设备间面积100%计容。2.兰溪谷北区项目产品构成，如下表所示：序号产品名称建筑面积地上面积地下室面积（m）户数面积比例一产品57847.5857847.58/47076.28%洋房55772.3755772.37/45273.54%商业（住宅型商铺）2075.212075.21/182.74%二配套17992.11879.2717112.84/23.72%地上配套面积879.27879.27/1.16%整体地
4、下室17112.84 /17112.84/22.56%其中人防区域5527.00/5527.00/非人防区域10816.31/10816.31/设备用房769.53/769.53/总建筑面积（含地下室）75839.69可售率（含地下车位）91.7%停车位（个）共414个（其中地下414个）备注：依据实测报告建筑面积数据计算。二、主要设计参数主要设计参数包括建造标准及限额设计指标的落实：1.建造标准：位置简述备注基础根据工程特点，结合岩土工程报告及施工因素选择最优方案；可使用天然基础，机械成孔桩相结合的地基形式。因场地所限，部位基坑边坡进行支护设计。地下室地下室为1层，地下室结构形式为无梁楼盖。
5、主体洋房为69层，剪力墙结构。外墙轻集料混凝土空心砌块。外墙门窗5+12A+5中空玻璃+55系列断桥铝合金，表面粉末喷涂处理，坚朗五金件，窗开启方式采用内平开、上悬。外墙饰面外墙劈开砖+质感涂料公共区域精装修单体大堂：墙地面：白海棠石材；顶棚: 轻钢龙骨石膏板吊顶+乳胶漆+香槟金不锈钢带；香槟色不锈钢信箱。 单体电梯厅：地面：白海棠石材、同色踏步专用砖；墙面：白海棠石材门套+仿石砖+乳胶漆；顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶+乳胶漆。 地下车库：无溶剂型环氧树脂地坪漆 水系统市政供水系统，每户设独立水表，预留接驳口；排水管采用UPVC静音排水管。电系统毛坯交楼，每户设独立电表，电源引入户内总配电箱。消防
6、工程地下室设有消火栓系统、喷淋系统、报警系统，地上住宅设有消火栓系统、电梯间及公共走道设有报警系统智能化背景音乐系统、视频监控系统 、门禁系统 、停车场管理系统、周界防范报警系统、电梯五方通话系统布线、可视对讲系统、一卡通系统 。空调预留空调冷媒管孔洞，设置冷凝排水立管。采暖工程低温热水地板辐射。燃气工程燃气管到户，一户一表，采用独立燃气表。 电梯采用通力牌无机房电梯，共32台。2.限量设计指标及落实情况：项目名称指标设计费（元/m2)地下室钢筋含量（kg/m2)地下室砼含量（m3/m2)地上钢筋含量（kg/m2)地上砼含量（m3/m2)地下室停车效率(m2/辆）兰溪谷项目北区限额指标兰溪谷项
7、目北区实际指标95900.934.00.339.38兰溪谷项目北区差异-5.17%-30.77%-10.00%-9.33%-6.25%-0.05%项目名称指标窗地比（m2/m2)铝合金含铝量（kg/m2)门窗单方造价（元/m2)墙地比（m2/m2)地上建筑面积外墙成本分摊（元/m2)大堂装修标准（元/m2)兰溪谷项目北区限额指标兰溪谷项目北区实际指标0.1710.126491.31062853兰溪谷项目北区差异-29.34%-0.90%-0.22%0.00%-33.99%-47.18%项目名称指标电梯厅装修标准（元/m2)公共走道装修标准（元/m2)软硬景比例（m2/m2)景观工程（元/m2)
8、兰溪谷项目北区限额指标兰溪谷项目北区实际指标8777226.5：3.5487兰溪谷项目北区差异-51.30%39.87%0.25%-18.83%三、计价依据及招投标情况。1.主体总承包工程：（1）招标形式：本项目主体总包工程为邀请招标,采用模拟清单单价包干的形式招标，标底采用市场价编制，投标上限￥143,000,000.00元，于2014年8月5日上午12：00在大连公司会议室开标，大连亿通建设集团有限公司以￥128,044,867.00元最低价中标，建筑单方1670元/m2。（2）招标范围：除包括常规的土建、结构、安装工程（不含上水）外，还包含外保温工程、室外排水工程、室外采暖工程、防火门、
9、铝合金百叶、栏杆工程、人防设备工程等。（3）甲供材：塑料管材、配电箱、开关插座、灯具、外墙劈开砖。2. 其他主要工程：（1）铝合金门窗工程： 北区铝合金门窗工程为邀请招标，以门窗二次设计深化图纸为基础，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标范围为铝合金门窗及单元入口雨棚。最终北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司以￥6767560.57元中标，门窗面积平米单方622元/m2。（2）公共区域精装修工程： 北区公共区域精装修工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标范围为公共区域、地下大堂、首层大堂、标准层电梯厅、及消防楼梯等装饰装修工程。甲供材为墙地砖、乳胶漆、灯具、开关插座。最终深圳市中科建
10、设集团有限公司以￥6,251,900.66元中标，装修面积单方造价1081元/m2。（3）景观工程： 北区景观工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标范围为红线内园区、私家小院景观工程，红线外商业街、小区入口景观工程及现状道路景观改造。甲供材仅有小院围墙的劈开砖。最终大连西郊生物园绿化工程有限公司以￥8,686,631.10元中标，红线内景观面积单方434元/m2。（4）消防工程： 北区消防工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标范围除包含北区内消防工程外，还包含南区消防泵房至北区红线内的消防系统敷设接驳费用。甲供材为集采的消防报警设备。最终大连爱瑞克机电设备有限公
11、司以￥4,601,710.93元中标，消防面积单方为82元/m2。四、成本分析1.项目结算与目标成本对比分析： 科目名称目标+调整(万元)预计结算（万元）合同（万元）变更（万元）与目标差异（万元）结算额占成本目标额比例结算额/总建筑面积（元/m）结算额占总结算成本比例（%）-总成本(A)59219.79 55768.18 3451.61 7808.55 100.00%-土地费用(A.01)26684.74 25918.86 765.88 3518.57 45.06%-勘察、设计及前期工程费(A.02)936.60 1019.85 -83.25 123.50 1.58%-勘察费(A.02.01)
12、52.11 49.30 2.81 6.87 0.09%-规划设计费(A.02.02)727.38 813.45 -86.07 95.91 1.23%-前期工程费(A.02.03)157.11 157.11 0.00 20.72 0.27%-主体建安工程费(A.03)18605.87 18913.98 -308.11 2453.32 31.42%-岩土及基础工程(A.03.01)1248.09 1377.84 -129.75 164.57 2.11%-主体土建(A.03.02)13073.53 13470.04 -396.51 1723.84 22.08%-主体安装工程(A.03.04)3909
13、.04 3780.89 128.15 515.43 6.60%-卖场营造费(A.03.05)375.21 285.21 90.00 49.47 0.63%-配套工程(A.04)269.37 254.37 15.00 35.52 0.45%-物业用房(A.04.03)22.50 7.50 15.00 2.97 0.04%-公配服务用房(A.04.04)36.87 36.87 0.00 4.86 0.06%-人防工程(A.04.05)210.00 210.00 0.00 27.69 0.35%-室外工程(A.05)2800.33 2135.83 664.50 369.24 4.73%-室外管网工程
14、(A.05.01)1801.74 1197.25 604.49 237.57 3.04%-室外环境工程(A.05.02)998.58 938.58 60.00 131.67 1.69%-工程建设其他费(A.06)3333.94 3250.44 83.50 439.60 5.63%-政府性收费(A.06.01)661.13 663.17 -2.04 87.17 1.12%-垄断行业收费(A.06.02)2081.64 2081.64 0.00 274.48 3.52%-市场竞争类费用(A.06.03)280.84 281.87 -1.03 37.03 0.47%-客户关系管理费用(A.06.04
15、)310.33 223.76 86.57 40.92 0.52%-维修基金(A.07)373.63 373.63 0.00 49.27 0.63%-管理费用(A.08)1452.00 0.00 1452.00 191.46 2.45%-销售费用(A.09)2408.84 1546.75 862.09 317.62 4.07%-销售管理费(A.09.01)305.60 11.60 294.00 40.30 0.52%-销售推广费(A.09.02)1232.94 1075.21 157.73 162.57 2.08%-中介销售代理费(A.09.03)392.20 459.94 -67.74 51.
16、71 0.66%-项目销售提成(A.09.04)408.10 0.00 408.10 53.81 0.69%-其他(A.09.05)70.00 0.00 70.00 9.23 0.12%-财务费用(A.10)2354.47 2354.47 0.00 310.45 3.98%（注：数据统计至2016年12月7日由于局部结算尚未完成，对未完成结算已考虑为预计结算值，到完全结算会有一定调整，预计调整小于200万）分析的内容：（1）兰溪谷北区项目结算造价为59220万元，比项目总成本目标63773万元节余4553万元，项目总结算造价建筑面积单方造价为7809元/m2，比目标单方8409元/m2节余60
17、0元/m2（其中结算指标按更新后的报建面积计算）。（2）兰溪谷北区结算造价二到六项结算造价是25946万元，比目标成本28557万元节余2610万元 ，二至六项结算单方造价为3421元/m2，比成本目标3765元/m2节余344元/m2。（3）主要一级项目成本中的销售费用和管理费未结算，销售费用按动态成本计算，管理费用按预估结算值计算。一级项目成本结算土地费用超目标成本766万元：其中补交土地出让金及契税、印花税335万元；预估未来70年人防地下车库租金431万元。第三项建安工程费占结算成本的31.42%，比成本目标节余2432万元；其中：引进结构优化公司，结构指标优化后节约成本900万元；外
18、门窗工程较目标节省100万元，主要表现在前期优化型材，在保证保温性能的前提下由60系列改为55系列；公共区域装修方案优化，节约成本200万元；优化基础形式，减少桩基数量节约金额120万元。（4） 本项目超合同价的结算合同主要为：电力外网合同，自来水外线施工合同，配电箱采购合同、外墙涂料供货施工合同等均有合同价调整金额均较大。（5） 未结算合同预估情况说明:北区施工图设计合同预估13万元；北区仓房建造合同预估拆除费用25万元；实楼样板间维修整改及地坪漆维修整改预留90万元；2017-2018年度采暖费预留32万元；二次加压泵房预留移交费用160万元。2.项目结算成本构成分析：从上表可以看出各单项
19、结算成本占总结算成本的比例如下：（1）土地费用约占总结算成本的45.06%，占比最高；（2）二至六项约占总结算成本的43.81%，其中主体建安工程费占31.42%；（3）七至十项约占总结算成本的11.13%，其中财务成本占3.98%。3.建安成本与类似项目及社会平均值比较：应根据对比项目同口径比较，并对差异较大的做详细的说明，对比的数据为建筑单方，分析的内容主要包括：序号项目兰溪谷北区常熟熙城产品简述1-9#楼为洋房，地上7-9层,层高3米；10#楼独立商业，地上2层；11#楼地下车库，地下1层。12栋叠拼5层、11栋6层洋房、3栋5层的厦门洋房；1层地下室3主体建安工程费245326893.
20、1岩土及基础工程1651373.2主体土建172420033.2.1 地下室土建4536123.2.2 地上土建118213183.2.3 公共部位装修工程89673.2.4工程维修费53.3室内精装修工程-3.4主体安装工程5154873.4.1 给排水工程57543.4.2 建筑电气工程1791463.4.3 消防工程61703.4.4 智能化23333.4.5 通风、空调-3.4.6 采暖工程72-3.4.7 燃气工程26213.4.8 电讯有线电视7153.4.9 电梯901013.5卖场营造费49624配套工程362604.1会所-4.2学校-4.3物业用房3-4.4公配服务用房53
21、54.5人防工程28114.6红线外市政设施费-4.7高低压配电工程-2134.8其他-15室外工程3692645.1室外管网工程238365.2室外环境工程1322265.3其他-2 从上表可以看出，兰溪谷北区建安成本为2453元/m2，比常熟熙城的单方低236元/m2，主要因为兰溪谷项目引进优化公司，其地下室的结构形式及结构指标均有大幅降低。4. 主要分项工程实物量造价指标序号项目名称实物量指标面积指标备注实物量名称单位指标面积类型单位 指标一主要建面指标1.1地下室-土建1,537.59按地下室面积m17,112.841.2地下室-给排水48.17 按地下室面积m17,112.841.3
22、地下室-建筑电气214.60 按地下室面积m17,112.841.4地下室-消防134.08 按地下室面积m17,112.841.5地上-土建1113.81 按地上面积m58,726.851.6地上-给排水62.72 按地上面积m58,726.851.7地上-采暖61.19 按地上面积m58,726.851.8地上-建筑电气125.28 按地上面积m58,726.851.9地上-消防34.51 按地上面积m39,027.162.0 通风66.13 按地下室面积m17,112.84二主要实物量指标及建面指标2.1桩基础区分桩类型，按长度或体积m机械成孔桩孔径700总建筑面积m101.15 653
23、 2.2基坑及支护区分支护方式，按长度m预应力锚索钻孔直径130mm地下室面积m246.99 213 2.3外墙门窗外墙门窗面积m622 按地上面积m115.24 2.4外保温外保温面积m97 按地上面积m111.50 2.5公共部位装修2.5.1大堂按装修面积m2988 按地上面积m36.792.5.2电梯厅按装修面积m1013 按地上面积m33.752.5.3走道按装修面积m858 按地上面积m49.52.6样板房装修按装修面积m2830 按地上面积m25.282.7智能化按户户3843 按地上面积m29.58 2.8 燃气工程按户户4598 按地上面积m37.12 2.9 电讯有线电视按
24、户户1339 按地上面积m10.81 2.10 电梯电梯数量*停靠层数站25719 按地上面积m121.27 2.11高低压变配电变配电总功率kw1945总建筑面积m133.61 2.12室外景观工程按室外工程面积m434 按地上面积m147.92 2.13挡墙工程按挡墙长度m6301 按地上面积m12.88 5.合同额与合同结算额差异分析序号合同编号合同名称合同/预计合同金额预计金额调整（预计）结算成本合同变动率一、建安工程费1hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0032南北区自来水外线（含泵房）工程合同5,914,332.004,470,225.0010,384,557.00
25、75.58%2hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0028兰溪谷北区电力外网工程9,601,987.00530,747.3410,132,734.345.53%3hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0017北区燃气表后管工程221,028.00240,120.00461,148.00108.64%4hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0005北区总承包工程合同128,044,867.00-7,582,130.00120,462,737.00-5.92%5hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0003北区土石方、基坑支护、桩基工程合同11,8
26、97,834.69-1,237,068.0510,660,766.64-10.40%6hbdlgs.001.002-hbdlgs-clsb-0010北区外墙涂料工程施工合同2,329,330.06306,358.762,635,688.8213.15%7hbdlgs.001.002-hbdlgs-sg-0041兰溪谷项目北区景观园林工程8,686,631.10-855,309.107831,322.00-9.85%二、材料设备合同8hbdlgs.001.002-hbdlgs-clsb-0008北区配电箱采购合同2,147,120.00293,273.002,440,393.0013.66%注：
27、其余合同结算调整造价较小。（1） 兰溪谷南北区自来水外线（含泵房）工程合同 合同价为591万元，结算价1038万元，费用增加447万元，调增75.58%。调整主要原因为大连所有自来水工程均由大连市自来水集团有限公司垄断，并采用自来水集团提供的制式合同文本，合同中约定“工程结算以现场实际签证为准”、“本工程竣工后，结算由施工单位与发包方协商，款项支付至大连市自来水集团给水工程有限公司”、“工程结算验收合格后方可开栓供水”等。对方上报的人工费及材料费调差方式与我方存在重大争议，由于自来水集团规定工程验收及办理开栓手续的前提是工程结算款到账，而兰溪谷项目南区于12月25日入伙，若不能在2015年12
28、月30日前通水，必将引起客户群诉，造成我司实质性违约。考虑到违约造成的损失更大，经公司决策同意接受增加费用447万元。（2） 兰溪谷北区电力外网工程 合同价为960万元，结算价1013万元，费用增加53万元，调减5.53%。主要原因为根据配套主管部门的意见对于管线、设备等进行调整和缴费。（3） 兰溪谷北区燃气表后管工程 合同价为22万元，结算价46万元，费用调增24万元，调增108.64%。调整主要原因为根据合同约定“开工前甲方须按双方认定的煤气室内管线工程施工材料表内的协议总额向乙方付全款”。大连燃气集团为资源垄断单位，兰溪谷项目北区结算值均根据其上报的煤气室内管线工程施工材料表进行结算确认
29、。（4） 兰溪谷北区总承包工程 合同价为12804万元，重计量核对价为12041万元，结算价12046万元，费用增加5万元，调增1%。主要由于：1) 验收规范变化引起的变更1.41万元，占0.69%；2) 政府要求影响引起的变更10.28万元，占5.01% ；3) 设计图纸缺陷引起的变更55.95万元，占27.25%；4) 设计成本优化金额-49.62万元，占-24.16%；5) 提升产品标准引起的变更86.53万元，占42.14%；6) 施工工艺变化引起的变更-32.38万元，占-15.77%；7) 施工范围变化引起的变更110.89万元，占54.00%；8) 人工台班确认引起的变更24.2
30、9万元，占11.83%；9) 合同奖罚条款引起的签证-2.00万元，占-0.97%。（5） 兰溪谷北区土石方、基坑支护、桩基工程合同 合同价为1190万元，结算价1066万元，费用减少约124万元，调减10.4%，根据实际情况优化方案取消了部分桩基点位。（6） 兰溪谷北区外墙涂料工程施工合同 合同价为233万元，结算价264万元，费用增加31万元，调增13.15%。由于增加南北小院围墙的涂料施工。（7） 兰溪谷北区景观园林工程 合同价为869万元，结算价783万元，费用减少86万元，调减9.85%。主要因为绿化未按图纸要求进行施工。（8） 兰溪谷北区配电箱采购合同 合同价为215万元，结算价2
31、44万元，费用增加29万元，调增13.66%。主要由于消防新规增加消防监控模块。第 27 页 共 27 页以下对兰溪谷北区总包工程结算列表分析如下：序号编号变更签证内容金额（元）原因分类验收规范变化（元）政府要求影响（元）设计图纸缺陷（元）设计成本优化（元）提升产品标准（元）施工工艺变化（元）施工范围变化（元）人工台班确认（元）合同奖罚条款（元）未能按图施工（元）一总包变更调整1hbdlgs.001.002-2014-11-0001北区广告围挡施工188,803.94188,803.942hbdlgs.001.002-2014-12-00036号样板楼外立面冬季施工方案措施费用810,689.
32、77810,689.773hbdlgs.001.002-2014-12-00047号楼基础标高调整（11号楼结变-1）19,783.7219,783.724hbdlgs.001.002-2014-12-0005单相电改三相电11,388.0511,388.055hbdlgs.001.002-2014-12-00066号楼样板间洗衣房门窗洞口位置及尺寸调整51.4051.46hbdlgs.001.002-2015-01-0001各单体楼空调位增加板、部分阳台加大。151,494.00151,494.007hbdlgs.001.002-2015-01-00021号楼2号楼部分梁截面及配筋变更（1号
33、楼结变-2、2号楼结变-2）12,738.0012,738.008hbdlgs.001.002-2015-01-0003北区雨水井减少及雨污水外管网补充基础，部分管道标高调整-7,960.00-7,960.009hbdlgs.001.002-2015-01-00046号楼样板间及3层以下门窗洞口调整-1,508.67-1,508.6710hbdlgs.001.002-2015-01-00051-9号楼门窗洞口尺寸及标高调整12,427.1812,427.1811hbdlgs.001.002-2015-01-00062014年四季度实测实量处罚-10,000.00-10,000.0012hbdl
34、gs.001.002-2015-01-0009北区增加预埋水暖管道34,139.8934,139.8913hbdlgs.001.002-2015-01-00104#、6#、7#增加消火栓电气调整7,091.667,091.6614hbdlgs.001.002-2015-04-00016#室外预埋管线6,201.806,201.8015hbdlgs.001.002-2015-04-000510#楼排水管共用-528.15-528.1516hbdlgs.001.002-2015-04-0006北小院挡墙高度变更20,034.8220,034.8217hbdlgs.001.002-2015-04-0
35、008北区门厅干挂陶板范围缩减-170,937.02-170,937.0218hbdlgs.001.002-2015-04-0009北区6#楼立面栏杆拆改12,426.9412,426.9419hbdlgs.001.002-2015-04-0010开关站、变电亭施工435,111.36435,111.3620hbdlgs.001.002-2015-04-0011北区地下车库结构补充修改（BG-016 11号楼结变-2）0.00021hbdlgs.001.002-2015-04-0012北区消火栓嵌入0.00022hbdlgs.001.002-2015-05-00028号楼增加雨水管道孔洞套管2
36、,365.032,365.0323hbdlgs.001.002-2015-06-0001北区3号5号8号楼底跃户型因砌筑修改涉及的电气修改950.51950.5124hbdlgs.001.002-2015-06-0002北区地下室顶板防水做法变更-487,662.14-487,662.1425hbdlgs.001.002-2015-06-00034#6#楼雨水消防管道孔洞修改3,387.783,387.7826hbdlgs.001.002-2015-07-0003北区隔音地垫总包人工费34,098.9934,098.9927hbdlgs.001.002-2015-07-0004北区消火栓安装及
37、旁边窗洞口修改BG-3117,531.9417,531.9428hbdlgs.001.002-2015-07-0005消火栓按钮电气线路调整18,706.4518,706.4529hbdlgs.001.002-2015-07-0006北区10号楼二层局部洞口调整BG-301,803.311,803.3130hbdlgs.001.002-2015-07-0008地下室消防管道孔洞套管开孔2,734.442,734.4431hbdlgs.001.002-2015-07-0009北区地下室车行入口增加防雨反坡BG-352,878.592,878.5932hbdlgs.001.002-2015-07-0010北区3号5号6号8号端户底跃户型露台雨水管BG-27767.52767.5233hbdlgs.001.002-2015-07-0012楼梯间弱电箱-17,925.00-17,925.0034hbdlgs.001.002-2015-07-0013北区各楼栋灯位、阳台排水、卫生间排气道、窗口设计缺陷整改BG-18233,325.37233,325.37
