1、题目名称： 吉油房地产开发公司纳税筹划的方案设计 目 录 题目 .I摘要及关键词 .I一 房地产开发公司涉及的税种及纳税筹划的基本方法 .1（一）房地产开发公司涉及的税种 .1（二）房地产开发公司纳税筹划的基本方法 .1二 纳税筹划的现实意义 .2（一）纳税筹划有助于提高纳税人的纳税意识 .2（二）有助于提高税收征管水平，不断健全和完善税收法规 .2（三）有助于提高企业的财务管理水平，实现纳税人财务利润最大化 .3三 吉油房地产开发公司的纳税筹划 .3（一）营业税的筹划 .3（二）土地增值税的筹划 .4（三）企业所得税的筹划 .4（四）公司组织形式的筹划 .5（五）恰当选择切入点的筹划 .5（
2、六）税率差异的筹划 .6四 加强公司纳税筹划必须的注意问题 .7（一）充分考虑纳税筹划的成本 .7（二）充分考虑纳税筹划的风险 .7（三）密切注视税法的变动 .7参考文献 .8致谢 .9I吉油房地产开发公司纳税筹划的方案设计摘 要：房地产作为一个高利润、高竞争、高发展的行业,面对较高的税收问题,如何降低税负、降低企业成本,是提高企业竞争能力, 在市场上立于不败之地的有效手段, 也是众多企业一直在探讨的问题。本文按照从理论到实际的研究思路开展论述，阐明纳税筹划基本方法以及现实意义，介绍了吉油房地产开发公司纳税筹划的各种实例，根据吉油房地产开发公司具体业务结合税收相关政策以及纳税筹划的基本方法，拟
3、定出吉油房地产开发公司纳税筹划方案，并对筹划成果进行了具体分析。关键词：纳税筹划；房地产公司；基本方法The Tax Planning Design for Ji You Real Estate Development CompanyAbstract:Real estate as a highly profitable, highly competitive, rapidly growing industry, in the face of higher tax problem, how to reduce the tax burden, reduce business costs, impr
4、ove enterprise competitiveness, an effective means of an invincible position in the market,also a large number of companies have been exploring.Carried out in accordance with the research ideas from theory to practice discussion to clarify tax planning basic methods and practical significance, Ji Yo
5、u tax planning for real estate development company actual case, according to Ji You specific business of real estate development company combined with tax policy and tax planning, to prepare a the Ji You real estate development company tax planning programs, and planning for the results of a detaile
6、d analysis.Keywords:tax planning;real estate company;basic methods1税收作为我国取得财政收入的主要工具，实质是参与公司分配的一种关系，它是政府为满足社会公共需要，强制性地、无偿性地取得财政收入的一种方式，具有无偿性、强制性以及固定性。公司做为纳税人，依法纳税是其的义务。公司的税款支出是利润表中的一项净支出，公司追求利润最大化，是产生纳税筹划意识的前提。房地产开发公司的纳税筹划是依据所涉及的现行法规，遵循税收国际惯例，在遵守税法前提下，以充分利用国家的各种税收优惠政策为限，最终达到税负最小化，公司利润最大化。随着吉油房地产开发公司
7、的快速发展，营业收入不断增加，在给公司带来利润的同时，又给公司带来大量的税负，税负的存在必然减少公司的实际利润。因此，对吉油房地产开发公司进行纳税筹划有着十分重要的意义。一 房地产开发公司涉及的税种及纳税筹划的基本方法（一）房地产开发公司涉及的税种按涉及的税种分析，房地产企业涉及房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、耕地占用税、企业所得税和个人所得税，大概占我国税种总量的 60%。 1按生产经营环节划分，流通环节包括契税、印花税、城镇土地使用税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税及企业所得税。按计税依据是否涉及成本费用的扣除划分，涉及成本费用扣除
8、的税种有土地增值税、企业所得税、个人所得税和房产税。不涉及成本费用扣除的税种包括营业税、城市维护建设税、耕地占用税、契税、印花税、城镇土地使用税及房产税。其中，城镇土地使用税、城市维护建设税、耕地占用税、房地产税、契税、印花税 6 个税种的税负比重较小。因此,本文主要选取了比重较大的税种，营业税、土地增值税、企业所得税进行纳税筹划的分析。（二）房地产开发公司纳税筹划的基本方法房地产公司生产经营环节比较复杂，涉及税种种类多，这些因素也丰富了房地产开发公司纳税筹划的方法。下面介绍几种基本方法。1 充分利用税收优惠政策税收优惠是国家税制的一个组成部分，是政府为了达到一定政治、社会和经济目的而对纳税人
9、实行的税收鼓励。 2国家出于照顾或奖励的目的，对特定地区、行业、公司、项目或情况所给予纳税人完全免征税收的情况。2 选择有利的公司组织形式公司组织形式分为三类，即公司企业，合伙公司和独资公司，公司设立选择组织形式时，应考虑以下几点：首先，总体税负的高低。其次，税务管理的难易程度。最后，综合考虑公司的经营目标、经营风险、经营规模、管理水平及筹资金额等方面的因素。3 税率差异法税率差异是指对性质相同或相似的税种实施不同的税率。税率的差异是普遍存在2的客观情况。例如，我国 2008 年 1 月 1 日开始实施的企业所得税法基本税率为25%，但高新技术公司适用 15%的税率，小公司适用 20%的税率。
10、充分利用税率差异来获得税收利益的关键在于：尽量寻求税率最低化，尽量寻求税率差异的稳定性和长期性。4 扩大可抵扣项目金额通过可抵扣项目的扩大进行纳税筹划。房地产公司涉及的税种中，土地增值税、企业所得税、个人所得税和房产税都涉及到成本费用的扣除。房地产公司应该尽量争取增加可抵扣项目的金额，进而相应地减小税基，应纳税额因税基的减小而明显减少。在实际纳税筹划中，这一方法得到了房地产开发公司的广泛应用。5 恰当选择纳税筹划切入点充分利用税收切入点进行纳税筹划。主要包括：第一，选择税收筹划空间大的税种为切入点。第二，以税收优惠政策为切入点。第三，以纳税人构成为切入点。第四，以影响应纳税额的基本因素为切入点
11、。 3房地产企业在进行纳税筹划过程中应该充分利用这一方法以获取节税利益。6 选择最好的会计核算方法利用会计核算方法的灵活性进行纳税筹划。房地产公司应该选择有利的会计核算方法，特别是对预售房产收入的确认、分期收款销售房产收入的确认、存货的计价方法以及费用的摊销方法的选择上，房地产公司必须选择恰当的会计核算方法。合适的会计核算方法可以使房地产公司节约大量的纳税成本。7 税收递延法税收递延，也称纳税期的递延或延期纳税，即允许公司在规定的期限内，分期或延迟缴纳税款。 4通过税收递延获得货币时间价值进而达到节税的效果。货币不仅有机会成本，还具有时间价值。房地产公司处于资金密集型行业，需要大量的资金支持，
12、房地产纳税的资金是个不小的数目。房地产公司应该通过必要的方法尽量推迟缴纳税款的时间，充分利用资金的时间价值，以实现税后利润的最大化。二 纳税筹划的现实意义纳税筹划是一项非常有意义的财务管理方法。其意义主要体现在以下几个方面：（一）纳税筹划有助于提高纳税人的纳税意识纳税筹划与纳税人纳税意识的增强具有客观一致性的关系，税收筹划是纳税人纳税意识提高到一定程度的体现。进行税收筹划的初衷的确是为了减轻税负，但是，纳税人可以采取合法的方式，通过研究税收法律规定，关注税收政策变化，进行纳税方案的优化选择，以期获得最大的税收利益。在进行纳税筹划的过程中，纳税人在减轻税负的同时，也提高了纳税意识。（二）有助于提
13、高税收征管水平，不断健全和完善税收法规3纳税筹划虽然是不违反税法的，但不一定都符合政府的政策导向。这时，税务当局可以通过签订预约定价协议等办法，避免税收的流逝。而在签订预约定价协议的过程中，也能促进税务机关提高税收征收管理水平。纳税筹划有利于加快税收的立法过程及相关法律、法规的互相协调与衔接，使我国法律成为一个相互协调的有机整体。（三）有助于提高企业的财务管理水平，实现纳税人财务利润最大化纳税筹划是企业的一项财务管理活动，进行纳税筹划也离不开财务会计。纳税筹划要求建立健全财务会计制度，规范财务管理工作，同时，也要求财务会计人员具有相当水平的业务能力，熟知最新的会计准则和税收法规，并对会计与税收
14、差异进行正确的纳税调整，以便正确计税。 5这些方面的要求和实务操作，都有利于提高企业的财务管理水平。三 吉油房地产开发公司的纳税筹划公司简介：吉油房地产开发公司成立于 2006 年 7 月 28 日，是经长春市工商局注册的民营公司，由松原市吉油房地产开发有限责任公司和吉林石油集团长春运输机械厂共同出资设立。吉油房地产开发公司是在专业经验、资金实力、人力资源储备等方面进行最佳配比组合后成立的公司，是具有较强综合实力的房地产公司，也是吉林省长春市的一支具有强烈的社会责任感和引领房地产业科技创新的房地产新军。（一）营业税的筹划1 筹划思路在投资人共同设立项目公司，利益共享，风险共担，按投资比例分配利
15、润的这种情况下，以土地使用权投资入股可免征营业税。其中由合作各方投资设立新的项目公司进行开发，可以是一方以土地使用权出资，另一方或几方以货币资金出资，也可以是所有股东均以货币资金投资，然后再去购买土地进行开发。因此，采用投资各方投资设立新的项目公司进行纳税筹划是一种有效的方法。2 筹划实例2011 年 4 月，吉油房地产开发公司与 D 公司共同建房，吉油房地产开发公司提供土地使用权，D 公司提供资金。吉油房地产开发公司与 D 两公司约定，房屋建成后双方均分。经有关部门评估，该建筑物价值 1000 万元，于是吉油房地产开发企业、D 各分得价值 500 万元的的房屋。3 设计方案 筹划前：吉油房地
16、产开发公司通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而发生了转让无形资产应缴纳营业税的义务。此时其转让土地使用权的营业额为 500 万元，吉油公司的应交营业税为：5005%=25 万元。筹划后：由于通过转让土地使用权而拥有部分新建房屋的所有权，从而发生了转让无形资产应缴纳营业税的义务。因此，吉油房地产开发公司应与 D 公司建立合营企业，现行税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投4资风险的行为，不征收营业税。这种情况下吉油房地产开发公司以土地使用权投资的部分可免征营业税，直接节省 25 万元的营业税。（二）土地增值税的筹划1 筹划思路根据规定，纳人建造普通标准
17、住宅出售，增值额未超过扣除项目的金额 20%的，可免征土地增值税；超过 20%的，应就全部增值额纳税。因此，调节增值额使其不超过扣除项目金额的 20%，为纳税筹划提供了最为有效的方法。而土地增值税的税率也按增值额占扣除项目的比例增加而增加，如表 3-3。因此，尽量扩大可抵扣项目金额，使得增值额占扣除项目的比例降到最低，也是纳税筹划的一种有效方法。2 筹划实例2008 年，吉油房地产开发公司开发了一住宅小区，住宅总可售面积 100000 平方米，全部都是套面积低于 144 平方米的普通标准住宅。销售均价为 3500 元/ 平方米，预计销售总收入为 35000 万，缴纳的营业税及附加为 1960
18、万元。不计算银行费用的开发成本为 20800 万元。其中房地产开发费用按 10%计算扣除，从事房地产开发的纳税人按开发成本的额 20%加计扣除。3 设计方案 筹划前：可扣除项目金额：20800(1+20%+10%)+1960=29000 万元，增值额：3500029000=6000 万元，增值率：600029000100%=20.69% ，应缴纳的土地增值税：600030%=1800 万元。筹划后：在小区中心花园搞一些艺术雕塑小品，建设一个喷泉并美化绿化整个小区以及园林绿化方面的投资总共 200 万元，则：可扣除项目金额：(20800+200)(1+20%+10%)+1960=29260 万元
19、，增值额：3500029260=5740 万元，增值率：574029260100%=19.62%，由于其增值率小于 20%，可直接免缴土地增值税。筹划后比筹划前虽然多投资 200 万元，但却因此导致增值率低于 20%，从而节约了土地增值税 1800 万元；同时还美化和绿化了小区环境，提高了企业开发产品的品质，使得吉油房地产开发公司的品牌形象得到很好的提升。（三）企业所得税的筹划1 筹划思路在合法的情况下，企业应尽量延期纳税。纳税人延期缴纳本期税款就等于得到一笔无息贷款，可以使纳税人在本期有更多的资金用于产生收益，获得更多的所得，也相当于节减了税款。企业所得税本期应纳税所得额为收入总额减去准予扣
20、除项目金额。要推迟所得税纳税期，一方面要设法推迟收入的实现，另一方面要尽量提前税前扣除项目的列支。2 筹划案例52011 年度吉油房地产开发公司缴纳企业所得税 300 万元，应纳所得税适用税率25%，其中，6 月份售房数量相对集中。3 设计方案 由于 6 月份的销售数量相对集中，因此，在 2011 年 6 月应给职工提前发放奖金5000 元以及业务招待费 2000 元，则该公司份应纳税所得额减少 7000 元。少预缴公司所得税：700025%=1750 元。这少预缴的所得税 1750 元，将在 2011 年 6 月以后的月份或年终汇算清缴。纳税义务的滞后，使公司获得这笔税款的时间价值，相当于享
21、受国家的无息贷款，也相当于节减了税款。（四）公司组织形式的筹划1 筹划思路由于房地产公司发展到一定阶段都会有分公司或子公司。分公司一般不具有独立的法人资格而子公司一般具有独立的法人地位。根据我国新公司所得税法规定，子公司单独缴纳公司所得税，分公司不单独缴纳公司所得税而是和母公司一起汇总缴纳企业所得税。这种差异就为吉油房地产开发公司的纳税筹划提供了空间。2 筹划实例2013 年吉油房地产开发公司设立了一分支机构，2013 年第一季度，该分支机构盈利水平比较低，甚至发生亏损。3 设计方案 根据规定，分公司不单独缴纳企业所得税而是和母公司一起汇总缴纳企业所得税。因此，2013 年吉油房地产开发公司的
22、分支机构应以分公司形式设立，而母公司应和其分公司一起汇总缴纳企业所得税。并且该年，吉油房地产母公司在缴纳企业所得税时将其分公司的亏损抵扣，从而使吉油房地产开发公司获得节税收益。（五）恰当选择切入点的筹划1 筹划思路以负债和自有资本的合理配比为切入点。负债利息率小于息税前总资产利润率时，税前和税后权益利润率都随着负债利息率的增大而增大，呈正比的关系；当负债利息率大于息税前总资产利润率时，税前和税后权益利润率却出现下降，甚至税前权益利润率低于息税前总资产利润率。总之，在合理合法的纳税筹划下，负债融资的规模及其比率有个“度”的限制，超过这个切入点，量变就会发生质变，资产增长的趋势反而发生逆转。因此，
23、吉油房地产开发公司应从这点入手，找到合理、合法的办法进行纳税筹划。2 筹划实例2010 年在启动新项目之前，吉油房地产开发公司需要筹资 1000 万元。3 设计方案 由表 3-6 得，从方案一到方案三税后权益利润率逐渐增加，而方案四到方案五的6税后权益利润率反而下降。当吉油房地产开发公司需要筹集 1000 万元资金时, 方案三的税后权益利润率最高，是最好的选择，即自有资本与负债各 500 万元。设计如下比较方案：表3-6 筹资方案比较表Table3-6 Funding rograms comparison table方案项目方案一 方案二 方案三 方案四 方案五负债 0 300 万元 500
24、万元 600 万元 700 万元自有资本 1000 万元 700 万元 500 万元 400 万元 300 万元负债利息率 0 6% 8% 10% 12%息税前总资产利润率 10% 10% 10% 10% 10%息税前利润 100 万元 100 万元 100 万元 100 万元 100 万元税前利润 100 万元 82 万元 60 万元 40 万运 16 万元所得税 25 万元 20.5 万元 15 万元 10 万元 4 万元税后利润 75 万元 61.5 万元 45 万元 30 万元 12 万元税前权益利润率 10% 11.71% 12% 10% 5.33%税后权益利润率 7.5% 8.79
25、% 9% 7.5% 4%（六）税率差异的筹划1 筹划思路根据我国税法规定，建筑业与服务业所征收的营业税有不同的税率，建筑业适用3%的税率而服务业适用 5%的税率，房地产公司纳税筹划是建立在税率差异的基础上。建筑业务的分包或转包是房地产开发公司在项目开发过程中经常遇到问题，此时房地产公司面临两种选择：第一，让客户直接与建筑商签订合同，房地产公司只收取一定的手续费，做协调组织工作。此时，房地产公司以手续费为税基按 5%缴纳营业税。第二，房地产公司先与客户签订总承包合同，再与建筑商签订建筑分包合同。此时房地产公司以总承包额与分包额的差额为税基按照 3%的税率缴纳营业税。2 筹划实例A 公司拟让吉油公
26、司为其开发建设一栋职工宿舍楼，总合同金额 4000 万元。吉油房地产开发公司通过协调让 B 公司与 C 建筑公司直接签订合同，合同金额是 3800万，吉油公司收取 200 万的服务费。3 设计方案 筹划前：吉油房地产开发公司应纳营业税是 2005%=10 万元。7筹划后：由于建筑业与服务业所征收的营业税有不同的税率，因此，吉油房地产开发公司应先与 B 公司签订 4000 万元的总承包合同再与 C 建筑公司签订 3800 万元建筑分包合同。这样税率就从服务业适用的 5%降到建筑业适用的 3%的税率。吉油房地产开发公司应纳营业税是(40003800)3%=6 万元。筹划后可以节税4 万元。在另一些
27、实际经济业务中，房地产公司还要考虑服务业与建筑业税基不同的因素。四 加强公司纳税筹划必须的注意问题（一）充分考虑纳税筹划的成本所谓纳税筹划的成本，是指进行纳税筹划时所应付出的费用。纳税筹划成本包括税收成本、代理成本、交易成本、机会成本、组织协调成本、隐性税收、财务报告成本、沉没成本和违规成本等。（二）充分考虑纳税筹划的风险同财务管理中其他各项决策一样，纳税筹划也具有风险。因为财务环境中存有不确定因素，而且纳税筹划又发生在企业经济活动之前，所以不能保证纳税筹划具有百分之百的把握；同时，由于纳税筹划对行为主体有较高的业务能力的要求，所以如果行为主体未能明显地把纳税筹划同偷、逃税相区分，也将会给企业
28、带来不良后果。（三）密切注视税法的变动税法是处理国家与纳税人税收分配关系的主要法律规范，它常随经济情况的变动或为配合政策的需要而修正。因此，企业在进行纳税筹划时，必须密切关注并适时调整自己的筹划方案，以使自己的行为符合法律规范。近年来，随着我国市场经济的迅速发展，房地产开发公司也得到了史无前例的发展。这也导致国家对房地产市场调控力度大大加强，进而房地产公司面临的竞争自然增大，压力也就随之增大，加上我国房地产公司在企业制度和企业文化上尚不完善，为了在优胜劣汰的过程中处于优势，完善房地产公司的纳税筹划是不可或缺的。房地产公司的纳税筹划不仅能够合理控制公司的各项成本，进行公司其他的各项投资，还能最大限度的降低税收成本，提高公司的经济效益。因此，如何通过纳税筹划降低纳税成本成为房地产公司关心的问题。本文站在吉油房地产开发公司的角度，运用相关的税收政策，对纳税筹划的基本方法以及技巧进行了分析研究，同时，对房地产开发公司涉及的营业税、土地增值税、企业所得税进行了分析研究，最后结合吉林省长春市吉油房地产开发公司的纳税筹划实例，总结了进行纳税筹划的工作步骤，提出了具体的筹划思路，制定了总体的纳税筹划方案，并对具体的筹划实例进行了分析。整个筹划工作的效果明显，起到了很好的节税作用,对吉油房地产开发公司利润目标的实现有着深远的意义。参考文献
