1、 论文编号： xxxxxx本 科 毕 业 论 文题 目： 我国房地产业应对国际热钱的策略分析 姓 名： xxx 学 号： xxxxxx 系 别： 经济系 专业班级： 金融学 指导教师： 2014 年 4 月 12 日学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名： 日期： 年 月 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文
2、的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权 xxxx 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于1.保密，在_年解密后适用本授权书。2.不保密。（请在以上相应方框内打“” ）作者签名： 日期： 年 月 日指导老师签名： 日期： 年 月 日目 录中文摘要 .IAbstract .II一、研究的内容和意义 .1（一）国际热线的概念 .1（二）国际热线的规模和计算方法 .1（三）国际热线的流程和房地产业的波动情况 .1（四）研究目的与意义 .2二、国际热钱流
3、入我国的原因 .3（一） “套汇”动机 .3（二）人民币与美元的利率差 .4（三）中国经济和房地产市场前景预期良好 .4三、热线留存和房地产业的现状 .5（一）存在零散物业 .5（二）与开发商对接 .5（三）撤离房地产市场 .6（四）与炒房团区别 .6四、国际热线对中国房地产的影响 .6（一）不利影响 .61.影响我国经济发展 .72.导致房地产资产更泡沫化 .73.增加我国经济发展 .7（二）有利影响 .7五、对国际热线的应对意见与建议 .7（一）防范国际热钱流入房地产业对策与建议 .81.稳定房价，降低房价上升预期 .82.限外购房 .93.完善外汇管理，加大国际热钱流入的成本 .94.监
4、督房地产商的融资渠道和融资过程 .9（二）防范国际热钱流出房地产业对策与建议 .91.增强房地产业抵御能力 .102.减少国际热钱对房地产业的投机渠道 .103.金融机构建立跟踪外资账户制度 .104.加强房地产结构管理，引导进入的热钱流向 .10六、结论 .11参考文献 .12附录 致 谢 .13中文摘要近年来，我国房地产市场开放程度不断提高，且发展比较快，由于追逐利益房地产业隐藏的巨大利益吸引了大量的国际热钱流入到国内，以至于引起资产泡沫化，一旦撤出又可能引起泡沫迅速破灭，如果热钱的大量地流入流出将严重影响到我国房地产业的发展。文中通过收集、对比数据得出国际热钱的流入与房地产价格的波动关系
5、，研究国际热钱进入的原因以及以何种方式留存于我国的房地产业，并分析了国际热钱的流动 而给房地产业引起的有利影响和不利影响，对国际热钱有了进一步的认识，最后立足于热钱的可能流入与流出的基础，针对可能因为热钱流动出现的各种状况，强调政府及各相关管理部门，银行和各金融机构之间应相互合作，有机协调，以更好地做好对国际热钱的监管工作，采取相对应的措施来解决国际热钱流入的问题。关键词：房地产业, 国际热钱, 价格波动AbstractIn recent years, the opening degree of Chinas real estate market continued to improve, a
6、nd relatively fast development, because of the enormous benefits of pursuing the interests of the real estate industry hidden attract a large number of international hot money inflows into China, that cause asset bubbles, once the withdrawal and may cause the bubble quickly burst, if the hot money i
7、nflow and outflow will seriously affect a lot to the development of Chinas real estate industry. The volatility relationship into the collection, comparative data from international hot money and real estate prices in this paper, study on the cause of international hot money to enter and the manner
8、in which retained in the real estate industry in our country, beneficial effects and adverse effects and analysis of international hot money flows to the real estate industry caused, have further understanding of international hot money, finally based on the inflow and outflow of hot money may be ba
9、sed on various conditions, probably because of hot money flow appears, stressed that the government and related departments, between banks and financial institutions should be mutual cooperation, coordination, to better the supervision of international hot money, we should take correspondingKey word
10、s: Real Estate Industry, International Hot Money, Price Fluctuation引言一般情况下，对国际热钱的定义为：在固定的汇率制度下，资金持有者或者处于对货币预期贬值或者升值的投资心理，或者受国际利率差收益明显高于外汇风险的刺激。在国际间掀起比较大规模的短期资本的流动，这类移动的短期资本就被称为国际热钱。国际热钱的流入对我国房地产业产生了非常大的影响，应该加强市场监管，规范房地产市场的秩序，抑制投机的需求，促进房地产业可以平稳的健康发展。经济发展对外资的过分依赖，加剧了经济的震荡，大量外资涌入炒房成为了引发大规模危机的导火线。一、研究背景
11、与意义（一）国际热钱的概念国际热钱，又可以称之为国际游资。近几年，伴随着人民币升值加快才为人们所熟知的。国际热钱具有高收益性、高风险性、高流动性以及短期投资等特征。近几年来，我国外汇市场上存在着非常明显的无风险套利的机会。随着我国实际利率水平不断下降，相比较来说，人民币的名义利率水平直接吸引了大量的国际热钱的流入。另一方面来说，国际热钱预期的人民币升值，从而可以大量的流入我国预期汇率调整之后的受益。如果仅仅存在单方面的经济受益，则我国房地产业的汇率风险与利益受益之间的相互比较均衡。总之，国际热钱对我国房地产业的流入应当谨慎。（二）国际热钱规模与计算方法关于国际热钱的计算方法，现有的研究主要就是
12、从国际热钱在我国房地产业的流入与流出的角度进行的分析。从热钱流入的角度来分析国际热钱的流入规模，具体来讲就是通过对国际收支平衡表中有关的项目来加减来计算国际热钱的流入规模。目前，国际上最常用的国际热钱的计算方法为：国际热钱=外汇储备增量贸易顺差。这样可以将上期外汇储备带来的经济收益与汇率变化导致的资本收益排除在国际热钱之外。在外汇储备增量与贸易顺差的差额来估计国家热钱在我国房地产的流入与流出，通过正常的渠道来漏入的短期投机的资本。另外，还可以通过外商投资企业的方式流入我国房地产业，其中采用热钱的估计公式就位：长期投资资金=外资利润+外商直接投资折旧收益汇出+外资外债的新增额。国际热钱在理论上可
13、以定义为短期的投机资本，但是在具体的实践因为难以准确掌握国际资本流动的真实动机与存续的期限，因此在国际热钱的规模预测上根本没有严格的定义与标准。因此，目前计算国际热点的方法有两种：其一，直接测算法，通过直接投资以外的资本以及金融项目，以及误差与遗漏项目的加总。其二，间接测算法，即使用外汇储备增量减去贸易顺差和直接投资的净流入。（三）国内热钱流程与房地产业的波动关系表 1 2004 年2012 年数据统计据来源：根据中国统计局整理所得根据统计局统计数据显示分析，国际热钱如此巨大的热钱涌入中国房地产市场，必将给房地产市场带来巨大的影响。再加上我国房地产价格的持续上涨，与境外国际热钱的不断流入有着密
14、切的关系，外资大规模的进入，将会推动我国非居民机构以及个人购房比例的不断增加，这样就非常容易造成较强的房地产试产价格的持续上涨。从 20072012 年，全国 70 个大中城市房价销售的价格指数如下图 1 所示：图 1 大中城市房价销售价格指数图数据来源：根据中国统计局整理所得从整体来看，2008受年经济危机的影响，部分热钱撤出中国，房价升值速度放缓，房地产商降低销售价格，但2009年下半年开始房价又进入新一轮的飙涨期，国内一线城市的房价涨幅节节攀升，2011则是受政府出台限购令等政策的影响， 除此之外，我国城市房屋的消费价格指数基本上是上升的，并且呈现继续上升趋势。销售价格指数的快速增长除了
15、与我国宏观经济环境比较好之外，房地产业出现了快速发展的影响之外，在这段期间内国际热钱的大量流入不能忽视。另外，从前几年，我国外汇储备的情况可以看出（如下图2） ，从2004年开始我国外汇储备进入了高速增长的阶段。如果说在这个之前年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012房地产业使用外资额（千万美元）59.3 54.18 82.3 170.9 1859 168 244.9 268.8 241.2国内实际使用外资（千万美元）606.1 603.2 630.2 748.0 923.9 900.33 1057.3 1160.1 1117.2房地产使用
16、外资额比率（千万美元）9.8% 10.2% 13.0% 22% 20.1% 18.6% 23.0% 23.1% 22.1%外汇储备的症状主要是强劲的出口，但是在国际热钱流入之后在很大程度上是造成了现今的局面。图2 我国外汇储备情况图数据来源：根据中国统计局整理所得从下图 3 以看出，在 2003 年2012 年期间，我国资金流动的规模都呈现了上升的趋势。在 2003 年2007 年，通过国际收支平衡表中的资本与金融项目的流入，我国资金呈现出了快速增长的趋势。但是在 2007 年年底，我国国际收支口径计算以及金融项目资金的流入已经超过了 9000 亿美元，并且资本流出与流入的总量与同期的 GDP
17、 相比达到了历史的巅峰。在 2008 年经济危机之后，资本和金融项目占据外汇储备增加的比例处于大幅度的上升区间，造成了我国外汇储备规模快速的增长。总之，几个数据表明了我国房地产价格的变动与国际热钱的流入有着直接的影响。图 3 2003-2012 年房地产波动以及国家热钱流入图数据来源：根据中国统计局整理所得（四）研究目的与意义研究目的：根据我国统计局统计数据显示，2012 年全国房地产业领域新设立的外资企业有 498 家，实际吸收外资金额达到 166 亿美元，同比增长了 56%，其增幅远远高于我国吸收外资的总体增幅。同期，我国吸收外资总量中，房地产领域吸收的外资金额就占了 23%，比 2009
18、 年同期提高了 5 个百分点。在 498 家新设立的外资房地产企业中，开发经营了企业就有 300 多家。同时使用了外资金额有 159 亿美元。国际热钱大规模的流入我国房地产业，引发了我国媒体和学术界关于国际热钱变动的重要外部经济原因。并且，在最近几年来说，我国大规模的国际热钱流入，推动了我国房地产业市场价格的上涨，并严重削弱了我国出台的房地产调控政策的有效性，但是因为没有国际热钱的官方统计方法，对国际热钱的影响只能停留在理论上，并没有实际的数据支持。本文就需要研究出国际热钱的流入以及房地产价格的波动关系，分析国际热钱非房地产业造成了影响。研究意义：近年来我国房地产业开放程度不断提高，由于受到对
19、人民币的升值预期的吸引，国际热钱已经将我国房地产业当成了主要投资领域之一。针对国际热钱对我国房地产业市场几个的变化以及房地产各分类市场价格变动的影响进行分析，具有较强的理论意义。同时，明确国际热钱对我国房地产业各分类市场的影响差异，可以提供政策的着眼点给政策制定者，增强政策的针对性，从而可以使房地产市场中的投机性的外资受到限制，预防投机性资金的大量流入与撤出，促进房地产市场规范化发展。2、国际热钱流入我国的原因（一） “套汇”动机国内学者陶川认为人民币的的预期升值是热钱流入我国的最基本动机，学者刘金贺也认为人民币的长期预期是热钱流入的主要驱动力，其实无论是否为最基本动机或主要驱动力，总之由于利
20、益的诱导，人民币的升值肯定会吸引国际热钱的流入。利用“套汇”获利，所谓套汇是指利用不同外汇市场的外汇差价，在某一外汇市场上买进某种货币，同时在另一外汇市场上卖出该种货币，以赚取利润。在套汇和中国房价预期上涨的驱动下，热钱利用各种渠道进入我国房地产业，以获得双重利益。（二）人民币与美元的利率差2012 年 9 月和 12 月，美联储分别推出第三/四轮量化宽松（QE3/QE4），规模扩大为每月 850 亿美元，并对市场公布了其维持低利率水平的目标变量（失业率 6.5%、通胀率2.5%）。美国欲通过 QE 来维持本国经济复苏，缩减债务，同时将通胀转移给别国。QE 压低了美国利率水平，使利率保持在 0 到 0.25%间，近于零利率。而我国未来又有利率上升的预期，如此一来，美元近于零的利率相对于人民币的利率，就出现利率差，热钱想要进入我国“套利”的趋向也就不足为奇了。（三）中国经济和房地产市场前景预期良好市场的预期是影响资金流向的重要因素之一，一方面 08 年经济危机后，中国相对于其他欧美国家受到冲击较少，而且通过政府的一系列的刺激经济的计划实施后，恢复较快，经济保持稳定增长，这样的事实是 09 年后不少国际热钱的流向中国的重要原因。另一方面，中国国内房地产业持续发热，国内对房地产供不应求，加上政府把土地出让收
