1、一、大纲要求【本讲重要考点提示】1影响房地产价格的制度政策因素中的金融制度政策和税收政策，是2011、2010、2009、2007、2005年考点，也是本章的难点。2影响房地产价格经济因素，尤其是利率因素，利率因素也是本章的难点。2012年考点。二、内容讲解第四章房地产价格影响因素三、房地产区位因素（2012、2011、2010、2009、2008、2007年考点，2007年和2011年的多选相同）房地产的区位是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方
2、面的建设引起的。当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下降。房地产区位因素是一个综合性因素，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。（一）位置位置包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。（史记：如果是整栋楼房，楼层不是区位因素）房地产价格影响因素中，判定一个因素是否属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想像成动产那样是可以移动的，然后假设移动它。如果房地产移动之后会发生变化的因素，就属于区位因素；反之，则不属于区位因素。1方位分析一宗房地产的方位，首先是看该房地产在某个较大区域中的位置
3、，一般地说，位于上风、上游、“高贵”地区的房地产价格，高于位于下风、下游、“贫贱”地区的房地产价格。其次是看该房地产在某个较小区域中的位置，其价格高低通常依次为西北角、东北角、西南角、东南角。同一街道的商业房地产，因位于向阳面与背阳面的不同，价格有差异。因为位于向阳面与背阳面的不同会影响来往的行人数量，从而影响顾客的数量，进而影响收益的高低。例如，据美国南部商业区同一街道地价调查的结果，通常背阳面的地价高于向阳面的地价二至三成。中国台湾地区台北市的情况，据一些熟悉地价的人士表示及就常理判断，向阳、背阳对地价必然有影响，其间的相对关系与美国南部相近。但在较寒冷地区，向阳、背阳对地价的影响可能相反
4、。在中国大陆，对东西走向的街道、水流来说，位于北侧的房地产价格通常高于位于南侧的房地产价格。对位于山坡地的房地产来说，位于南坡的房地产价格通常高于位于北坡的房地产价格。农地中的坡地，阴坡地与阳坡地的价格差异更加明显。中国古代称江河以南是阴，江河以北是阳，山南是阳，山北是阴，在某种程度上包含了位置的优劣。2与相关场所的距离距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。由于工作、购物、子女就学、就医、健身等的需要，人们通常希望居住地与工作地近些，同时还要便于购物、子女就学、就医、健身等。办公、商业、工业、农业等活动，都有相应的要求。因此，宗房地产与其相关的主要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机
5、场、码头、政府机关、同行业工作地、居住地、公园等的距离，对其价格有较大的影响。一般地说，距离较近的房地产，价值要高些。距离可分为空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离和经济距离来认识。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义。交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响。交通时间距离从理论上讲更为科学，在使用交通时间距离时应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。另外，有些房地产虽然来往所需要的交通时间较短，但要经过较高收费的道路或桥梁、隧道等，这样即使节省了交
6、通时间，但可能并不经济。经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。【2012年试题】把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（）答案：见教材P133解析：把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为经济距离。3临街状况分析临街状况对房地产价格的影响，首先要弄清是否临街、临什么样的街以及是如何临街的，然后结合房地产用途和土地形状进行。一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的房地产则相反。商业用途房地产的临街状况主要有：是一面临街还是前后两面临街，或者为街角地；长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地
7、是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街。商业用途房地产的临街状况不同，价值会有所不同，甚至有很大差异。4朝向对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到日照和采光。中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。在实际估价中，对住宅的朝向应尽量细化以后再予以分析，如分为南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、西向、东北向、西北向、北向。【易混淆点辨析】问：住宅朝向指的住宅的那一部分的朝向，朝向由好到次的排列顺序分别是南、西、东、北吗？答：主要房间（楼房）或大门（平房）的朝向。顺序应是
8、南、东、西、北。5楼层当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、视野、景观、采光、通风、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。一般地说，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层较优，顶层和底层较劣。有电梯的中高层住宅、高层住宅，城市一年四季空气中悬浮层以上的楼层较优，三层以下较劣。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。例如，商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地
9、说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。【2012年试题】下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A商业用房B住宅C写字楼D工业用房答案：A见教材P134解析：对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。【2011年试题】下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。A朝向B楼层C方位D交通条件答案：D见教材P131132（二）交通条件交通出行的便捷、时耗、成本等因素，直接影响房地产价格。交通条件可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等。下面主要分析开辟新的交通线路和交通
10、管制情况对房地产价格的影响。开辟新的交通线路，如新建道路、通公共汽车、建地铁或轻轨，可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，一般会使这些地区的房地产升值。具体导致的房地产升值程度，可从以下方面分析：一是从房地产类型看，对交通依赖程度越高的房地产，其升值幅度会越大。二是从房地产位置看，离道路或站点越近的房地产，其升值幅度会越大。但如果离道路或站点过近，尤其是住宅，由于人流增加导致的喧闹以及交通工具运行的噪声等，也有一定的负面影响。三是从影响发生的时间看，对房地产的升值作用主要发生在交通项目立项之后、完成之前。在立项之前因开辟新的交通线路有较大的不确定性，对房地产的升值作用还难以显现；在完成
11、之后因对房地产价格的影响基本释放出来，对房地产的升值作用一般会停止。某些房地产所处的位置看起来交通方便，实际上交通并不方便，这可能是受到交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。其中，对房地产价格有影响的交通管制主要有限制车辆通行（具体又可分为是限制所有车辆通行还是限制某类车辆通行，是限制所有时间通行还是限制某段时间通行）、实行单行道、禁止掉头或左拐弯等。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价值，但对另一类房地产：来说则可能会提高其价值，如在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走
12、的不安全感，因此会提高其价值。（三）外部配套设施对于房地产开发用地，外部基础设施完备状况是特别重要的。对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特别重要的。一般地说，外部配套设施完备，特别是周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的住宅，其价格就高；反之，其价格较低。（史记：外部配套设施包括基础设施和公共配套设施两部分）（四）周围环境和景观影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。1大气环境大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不
13、可缺少的物质，空气质量的好坏关系人体健康。因此，房地产所处地区的空气中是否有难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大的影响。垃圾站、公共厕所、化工厂、钢铁厂、屠宰厂、酱厂等都可能造成空气污染，凡是接近这些地方的房地产，价格通常较低。2水文环境地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价格也有很大的影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染程度，对该地区的房地产价格有更大的影响。3声觉环境汽车、火车、飞机、工厂、人群（如周围有农贸市场、中小学、游乐场）等，都可能形成噪声。对住宅、办公、旅馆、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪
14、声小、安静的地方，房地产价格通常较高。4视觉环境房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。5卫生环境清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。6人文环境中国有句老话：“近朱者赤，近墨者黑”。人文环境包括该房地产所在地区的声誉、居民特征、治安状况、相邻房地产的利用状况等。声誉好、居民素质高、生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地区的房地产价格。单就景观来说，景观好的房地产，如可看到水（海、湖、江、河、水库、水渠等）、山、公园、树林、绿地、知名建筑等的住宅，其
15、价值通常较高；反之，景观差的房地产，如可看到厕所、垃圾站、烟囱、陵园等的住宅，其价值通常较低。此外，房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境和景观状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。【2012年试题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A税收政策B城市规划调整C环境状况D城市基础设施状况E汇率答案：CD见教材P131135【2011、2007年试题】判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）。A临街状况B是否便于动力取得C是否便于废料处理D是否接近大自然E是否便于产品和原材料运输答案：BCE见教材P129解析：凡是有利于原材料和产品的运输，便于动
16、力取得和废料处理的区位都是判定工业区位优劣的因素。【2009年试题】下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A建筑平面布置B朝向、楼层C环境景观D土地开发程度E房屋完损等级答案：ADE解析：房地产区位因素包括位置（方位、距离、朝向和楼层）、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。此题出的不够严谨，对于范围不同的房地产来说，朝向和楼层不一定是其区位因素。比如某住宅小区的区位因素就不包括朝向和楼层，小区中某栋楼的区位因素就不包括楼层，某栋楼的某套单元的区位因素中包含楼层和朝向。第三节 人口因素人口是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素，人口数量、构成、素质等状
17、况对房地产价格有很大的影响。一、人口数量（2008年考点）在某一地区（如某个城镇），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。反映人口增减速度的指标主要是人口增长率。某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长
18、导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。反映人口自然增减速度的指标主要是人口自然增长率。某一地区的人口自然增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：人口出生率的高低与人口年龄构成、育龄妇女生育率、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件以及国家计划生育政策等有密切关系。人口死亡率则受人口年龄构成、卫生保健条件、生活水平等因素的影响。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。反映人口机械增减速度的指标主要是人口机械增长率。某一地区的人
19、口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为：一个地区特别是城镇，城镇化和移民导致的外来人口增加，对房地产的需求必然会增加，从而会引起房地产价格上涨。还可将人口数量分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型房地产价格的影响。另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高，特
20、别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。二、人口结构人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。其中，人口年龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的比例表示。人口家庭构成反映家庭人口数量等情况，它对住宅类型的选择等有重要参考价值。家庭人口规模（每个家庭平均人口数）发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住宅数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响住宅价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的
21、下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨的趋势。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。三、人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。【2008年试题】一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A上升B下降C保持相对稳定D先上升后下降答案：A见教材P136解析：随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。
