1、超高层综合体案例分析,【超高层综合体项目】国内众多超高层建筑中融合办公、公寓、酒店、商业的综合体项目不多，较多的尚在规划中,【超高层综合体项目小结】,II,III,IV,V,国内现有的超高层综合体中多以办公为核心主导功能，办公物业占比基本都在50%以上，多样化产品设计来减少整体风险,高层建筑成本高，公寓多强调特色和多样化面积段设计，如高端服务式公寓、奢华行政公馆，或单纯以品质为主打契合白领阶层需求,顶层可设置高端瞰景台或者打造私人会所，一方面可以大幅提升高层价值，同时也可以通过会所来凸显高端品质，打造核心卖点,商业多设置1-4层，以裙楼的形式分布，通过高端国际品牌引入、舒适生态打造提升整体商业
2、品质进而带动项目整体价值,I,超高层建筑多位于一个城市的中央商务核心区或者金融中心，对区域商务发展有着较大的带动作用，同时自身也承担着较高的风险,【沈阳朗勤泰元中心】180m超高建筑打造太原街新地标，国际低碳环保、智能科技技术引领沈城居住、商务办公全新体验,1-4层商业配套,5-30层甲级办公,31-43层酒店式公寓,整体效果图,片区鸟瞰效果图,【区位分析】项目毗邻沈阳站，位于沈阳市核心金融中心、周边具有浓郁的商业氛围，地段优势突出,和平区之于沈阳,和平区是推动沈阳东北区域金融中心建设的核心功能区 主要发展现代商贸、金融保险、科研信息、文化创意、商务中介等现代服务业，以金融保险业为发展重点,项
3、目之于和平区,南京街,和平大街,核心区,朗勤泰元中心位于和平区繁华的太原街，太原街商圈在沈阳商业发展中扮演着极其重要的角色 太原街早期定位为都市时尚中高端现代化商业中心，具有浓郁的商业气息 以和平大街和南京街为主轴，东至三经街，西至南京街，南至南五马路、文艺路，北至市府大路共同组成沈阳金融街，项目毗邻沈阳金融街,太原街核 心商圈,【公寓产品分析】46-135平多样化精装小公寓，契合都市精英白领多样化私属型居住需求,31-43层酒店式公寓,推广口号： “80-130瞰景公寓，总裁级天空行宫” 客源锁定：城市精英白领阶层，沈阳区域投资客户 打造亮点：超高层、精装修、公馆居住体验 舒适体验：参照酒店
4、式舒适空间进行低碳绿色精装修；办公、公寓独立纵向交通设置,科技生态：智能新风系统、恒温恒湿、24小时太阳能热水、9部高速电梯 低碳绿色居住品质：智能中央空调系统、室内温度均衡保持在40%-60%、智能新风系统可实现24小时自动换气,LOW-E玻璃幕墙,挑高大堂,酒店式装修,【公寓产品分析】46-135平多样化精装小公寓，契合都市精英白领多样化私属型居住需求,朗勤泰元中心户型配比,公寓产品在31-43层，46-57平米为主力户型，较多的小户型有利于吸引单身白领阶层和投资客户，但58平户型功能分区较差，135平米户型进深过长，缺乏应有的居住舒适度,开间：4.2米 进深：8.58米 开间：进深=1:
5、2,58平米户型,52-54平米户型,开间：5.24米 进深：8.58米 开间：进深=1:1.65,4梯22户,进深过长舒适度不高,小户型锁定客源群体,户型方正，动静分离,【价格对比分析】太原街道普通住宅9500元/平，公寓15000元/平；公寓溢价明显、接近豪宅售价，但去化情况一般,朗勤泰元中心公寓客户定位为都市白领，以公寓式的精装修提升居住品质，但价格高于市场价格太多，再加上单一的装修风格与客户的多样化喜好严重影响后期的去化 目前来看，面对刚需型客户泰元中心性价比不高，对于中高端客户项目又缺乏足够的奢华品质,写字楼整体供给500户、公寓200户，最早从2011年10月左右开盘，现在写字楼、
6、公寓各自都剩余50%左右，目前价位在14000-15000元/平，相对于周边住宅价格来看还是较贵的，从已购买的客户来看投资客户与自住客户基本达到1：1现在前来咨询的客户比较少，一方面由于推广的少了，同时有的客户来了对装修风格不喜欢（只有一种装修风格），也有着很大的影响泰元中心置业顾问沈阳写字楼和公寓供应过剩，去化缓慢是通病，对于泰元中心来看，更多的原因在于他们价格确实贵，而且一开始调性太高，超出市场太多，对于投资这种事，种子客户起不来后续肯定乏力，我自身对这个项目的后期市场也不怎么看好沈阳世联咨询顾问,【大连沿海国际中心】项目位于大连市政规划的核心商务区、面临渤海、定位为高端的大型商务综合体,
7、项目所在,星海大观,项目之于星海都会区,集聚甲级写字楼、顶级豪宅、金融中心等的高端金融商务区，是大连市政规划的核心商务发展区域,大连名片星海广场,星海广场：亚洲最大的城市广场，对外知名度超越大连，辐射东北三省客群高端商务区：诺德大厦，百年汇，期货大厦等甲级写字楼集群 顶级豪宅：一方公馆，星海湾壹号云集,渤海,【具体区位分析】项目位于会展中心区域，毗邻高端商务区，商务氛围浓郁，但同时也面临着较大的竞争,项目交通区位优势明显，周边高端写字楼住宅较多，可较好的发挥借势效应，同时也面临较大的竞争,项目规划为43层超高层建筑，周边星海大观高楼云集，昭示性受到一定的影响,【产品组合】项目融合多种功能于一体
8、，区域通道单独设置保证居住和办公品质，万豪酒店提升项目整体价值,1-2层商业配套,3-6层酒店配套,7-23层写字楼,24-36层万豪酒店,避难层,37-43层酒店式公寓,出入口分开设置,【产品分析】公寓体量1.5万方，办公体量5.7万方，现在正在打地基，预计2015年入市,公寓产品具体户型配比,星海广场经过10多年开发建设，周边土地基本开发完毕，商业金融发展氛围较为浓郁 近几年项目周边供应的都以大户型为主，总价较高，小户型产品稀缺，通过小户型的开发和设计来补缺市场空白，避免与周边项目的直接竞争,196套，60-70为主,写字楼平层3000-4000方，可自由分割,各产品角色分析 公寓回现主力
9、 写字楼回现主力 酒店形象标签 商业价值标签 车位提升附加值,【超高层公寓分析】市场上现有超高层公寓可分为豪华型、改善型、普通型三种类型,面积普遍较大,强调居住舒适性,刚需为主,【超高层公寓项目小结】,II,III,IV,超高层公寓中不同面积和户型的设置与所处的地理位置、所依托的资源、周边的商务资源等有着较大的关系,高端型、改善型公寓的打造应强调整体的奢华品质和舒适度，多通过大户型设计、电梯独立入户、奢华装修等综合体现居住品质感,刚需型公寓的打造首要控制面积，控制购房总价，往往依托于周边良好的办公、商务环境、未来升值潜力吸引投资客群和刚需客户,I,现有超高层公寓根据不同的户型设计、产品定位、配
10、套服务等大致可以分为豪华型、改善型、刚需型三种,【顶级豪宅型-世茂滨江花园】地理位置优越，景观资源优质；超大户型、高端休闲会所、私人空中花园提升居住尊贵感,86一房 户型方正规整，客厅270度展现室外景观 小户型满足多样化客群需求,125两房 二房三面通透设计，舒适化生活品质打造 主卧大阳台、落地飘窗提升居住舒适感,286三房 主人佣人双入户门设计体现尊贵感 客厅阔绰观景落地窗最大化收纳户外江景,318四房 主人佣人双入户门打造体现居住尊贵感 客厅设宽大落地窗，尽享室内景观 主卧套房高端设计,客厅超大落地窗,阔绰观景大窗,主卧舒适大阳台,270观景大窗,270观景大窗,江景资源,顶级豪宅模式一
11、：2梯2户，3梯4户多样化设计，借助优质的江景资源、独特的户型设计凸显豪宅品质,【顶级豪宅型-柏悦居】位于北京商务区核心地带，五星级酒店与高档住宅高品质结合，酒店式服务提升住宅居住舒适度,顶级豪宅模式二：依托地理位置、高端服务、超大户型打造高端形象 依托优越的地理位置，自身的奢华装修，超大的舒适空间补缺郑州高层豪宅市场，享受别墅生活的同时拥有便利的生活体验 通过自身生态资源的高端打造来补缺项目自然资源缺失的不足,酒店与公寓入口,商业入口,柏悦居电梯,柏悦府电梯,酒店电梯,酒店与公寓共用一个大堂，但通过独设电梯进行功能区分,01,02,03,04,05,06,07,08,09,240平两房,13
12、1平一房,130平一房,240平两房,133平一房,241平,137平一房,242平两房,133平一房,客厅餐厅大面宽舒适打造,狭长通道利用率低,主卧套房设计,【顶级豪宅型-柏悦居】位于北京商务区核心地带，五星级酒店与高档住宅高品质结合，酒店式服务提升住宅居住舒适度,顶级豪宅模式二：依托地理位置、高端服务、超大户型打造高端形象 依托优越的地理位置，自身的奢华装修，超大的舒适空间补缺郑州高层豪宅市场，享受别墅生活的同时拥有便利的生活体验 通过自身生态资源的高端打造来补缺项目自然资源缺失的不足,酒店与公寓入口,商业入口,柏悦居电梯,柏悦府电梯,酒店电梯,酒店与公寓共用一个大堂，但通过独设电梯进行功
13、能区分,01,02,03,04,05,06,07,08,09,240平两房,131平一房,130平一房,240平两房,133平一房,241平,137平一房,242平两房,133平一房,客厅餐厅大面宽舒适打造,狭长通道利用率低,主卧套房设计,【改善型-苏州新地国际公寓】4梯8户以130-150平改善型户型为主，精装修、高档物业提升项目品质；户型通透性稍差,150二室二厅,149二室二厅,143二室二厅,130二室二厅,【项目建议】,明确楼层 区域设置,办公、公寓 平均分配,公寓多样化打造,高端私人会所设置,楼层从下到上依次设置商业、办公、酒店、公寓，通过酒店对办公和居住功能进行分隔，设置独立电梯
14、入口区域保证彼此品质,项目毗邻郑东CBD商圈，配置适量的办公提升商务氛围，同时设置适当比例的公寓来拉动项目销售，同时对郑东办公市场进行补缺,公寓类型多样化设计满足多样化群体需求，对公寓楼层面根据公寓类型（高端、大众）进行适当区隔,高层设置私人会所，契合办公人群和居住客群的休闲体验需求，同时提升项目品质,4层商业体量,建议做4层底商，引入中高端商业满足配套需求，引入商务、办公、金融业务服务办公客群,【郑州市场超高层项目汇总】郑州现有3栋200m以上超高层建筑，11栋在建的或规划中的超高层建筑，多以办公为核心功能,【郑州市场超高层项目汇总】已有高层建筑集中分布在郑州中东部，远期高层建筑将辐射郑州各个区域,郑州万达中心,千玺广场,绿地新都会,郑州电视塔,升龙广场,升龙金中环,裕达国贸,华润大厦,华强城市广场,正弘高新数码港,兰德中心,规划/在建建筑,已有建筑,
