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1、碧 桂 园 成 本 控 制 解 析 碧 桂 园 以 大 盘 开 发 为 主 ， 其 产 业 链 条 之 长 ， 是 其 它 房 地 产 企 业 无 法企 及 的 。 而 这 种 产 业 模 式 带 来 的 首 先 是 成 本 控 制 的 精 算 ， 其 次 是 生 产 过程 的 可 控 制 性 ， 从 而 使 得 整 个 生 产 节 奏 加 快 ， 而 这 又 进 一 步 提 高 了 成 本控 制 优 势 。净 利 润 猛 增 1.72倍 碧 桂 园 成 本 控 制 解 析在 总 结 碧 桂 园 的 成 功 时 ， 杨 国 强 认 为 其 主 要 基 于 两 点 优 势 ： 稳 健 的财 务

2、政 策 及 高 效 的 成 本 控 制 。 受 益 于 2007年 房 价 攀 升 ， 碧 桂 园 的 成 本 控制 优 势 得 到 全 面 体 现 ， 而 其 中 最 突 出 的 表 现 在 172 的 净 利 润 增 长 上 。而 且 ， 碧 桂 园 只 用 相 当 于 万 科 产 品 平 均 售 价 和 销 售 额 的 30 到 40%， 实现 了 和 万 科 相 去 不 远 的 利 润 。 如 下 表 所 示 ：近 年 来 ， 土 地 、 建 材 、 人 工 价 格 都 在 不 断 攀 升 ， 但 2005 2007年 三年 交 付 的 公 寓 带 全 屋 装 修 均 价 约 人 民

3、币 3660元 /平 方 米 ， 它 是 靠 什 么 打破 了 强 大 的 成 本 魔 咒 、 并 最 终 实 现 净 利 润 高 出 销 售 额 超 3倍 的 增 长 的呢 ？ 本 文 将 从 以 下 五 大 层 面 进 行 详 细 分 析 ：一 、 低 成 本 拿 地土 地 价 格 低 ， 一 向 是 碧 桂 园 集 团 引 以 为 傲 的 竞 争 优 势 。 碧 桂 园 非 常善 于 在 城 郊 或 新 城 区 囤 积 大 面 积 土 地 以 达 到 降 低 土 地 成 本 的 效 果 ， 其 在广 州 增 城 的 项 目 凤 凰 城 一 期 土 地 地 价 低 廉 到 每 亩 3万 元

4、 ， 而 华 南 碧 桂 园的 地 价 则 是 每 亩 6.8万 元 。 2007年 上 半 年 ， 碧 桂 园 土 地 成 本 占 平 均 销 售价 格 的 比 例 有 2004年 的 9.2 降 为 7.4%， 而 这 是 在 全 国 地 价 不 断 飙 升 的背 景 之 下 完 成 的 。 下 图 所 示 即 为 碧 桂 园 最 近 的 低 成 本 土 地 储 备 项 目 ：碧 桂 园 最 近 的 低 成 本 土 地 储 备土 地 所 在 城市土 地 面 积 （ 万 ） 土 地 成 本 （ 亿 元 ） 平 均 地 价 （ 元 / ）韶 关 芙 蓉 新城430 4.5 104张 家 界 地

5、 块 69 1.2 171内 蒙 古 地 块 266 1.6 30安 徽 池 州 地块112 2.4 214天 津 塘 沽 地块27 2.4 889重 庆 长 寿 湖地 块40 2.3 570链接 ：以 广州 为 例 ，土 地 成 本往 往 是 房地 产 开 发 企 业 最 主 要 的 成 本 构 成 。 在 过 去 土 地 未 通 过 公 开 途 径 招 拍 挂 之前 ， 广 州 一 些 大 型 开 发 企 业 的 土 地 成 本 大 约 20%左 右 ； 而 近 年 实 行 土 地公 开 出 让 之 后 ， 土 地 成 本 往 往 占 据 整 个 开 发 成 本 的 30%40%。 最 近

6、 两年 ， 广 州 市 区 拍 出 的 部 分 住 宅 地 块 ， 其 土 地 成 本 甚 至 达 到 总 成 本 的50%。 对 于 能 够 将 土 地 成 本 控 制 在 总 成 本 的 10%以 内 的 碧 桂 园 而 言 ， 其 竞争 优 势 不 言 而 喻 。这 种 巨 大 优 势 的 取 得 ， 得 益 于 与 碧 桂 园 开 发 模 式 紧 密 相 连 的 独 特 的土 地 运 作 方 式 ：(一 ) 推 行 郊 区 化 战 略 ， 避 免 高 价 拿 地碧 桂 园 续 坚 持 策 略 性 地 于 一 线 城 市 近 郊 及 二 、 三 、 四 线 城 市 发 展 配套 完 善

7、的 高 质 素 物 业 项 目 ， 既 考 虑 适 应 城 市 化 进 程 、 满 足 广 大 普 通 居 民对 提 升 住 房 品 质 的 需 求 ； 也 契 合 当 地 经 济 发 展 和 政 府 对 城 市 区 域 规 划 的需 要 。 其 属 下 项 目 大 部 分 选 址 于 一 线 城 市 的 近 郊 （ 距 城 市 中 心 地 带 约 10 30分 钟 车 程 ， 能 迅 速 接 驳 道 路 交 通 网 络 的 城 郊 区 域 ） 或 二 、 三 、 四 线城 市 的 中 心 地 带 ， 购 地 价 格 远 低 于 市 区 的 水 平 。如 下 所 示 即 为 万 科 、 碧 桂

8、 园 、 雅 居 乐 、 富 力 四 大 开 发 商 近 4年 的 房 屋 平均 销 售 价 格 ， 从 中 可 以 发 现 ， 以 郊 区 化 为 主 导 的 万 科 、 碧 桂 园 、 雅 居 乐其 房 价 相 对 较 低 ， 而 拥 有 大 量 城 中 心 物 业 的 富 力 则 售 价 较 高 。 而 其 在 房价 上 及 房 价 增 长 上 的 巨 大 差 别 ， 也 就 体 现 了 郊 区 化 房 地 产 企 业 在 土 地 成本 上 的 优 势 。四 大 房 企 近 4年 房 屋 平 均 售 价 （ 四 舍 五 入 取 整 ）平 均 售 价200420052006 2007 平

9、均 售 价万 科 地 产 559260186577 8532 6680碧 桂 园 508055895280 6383 5583雅 居 乐 454255816117 7313 5888富 力 地 产 66127843986510496 8704(二 ) 以 五 星 级 酒 店 满 足 政 府 需 求 获 取 低 价 优 惠碧 桂 园 在 二 三 线 城 市 之 所 以 能 够 顺 利 拿 下 大 片 廉 价 土 地 ， 就 是 因 为其 五 星 级 酒 店 等 社 区 配 套 优 势 满 足 了 当 地 政 府 的 规 划 需 求 ， 因 而 也 能 得到 各 地 政 府 的 偏 爱 与 照 顾

10、 。链 接 ：2007年 7月 10日 ， 湖 北 随 州 推 出 一 幅 2600亩 土 地 。 公 告 规 定 ， 取 得 竞买 资 格 的 开 发 商 应 是 “ 具 备 一 级 房 地 产 企 业 开 发 资 质 的 上 市 公 司 （ 或 具备 该 资 质 的 全 资 子 公 司 ） 和 具 备 五 星 级 酒 店 开 发 经 验 的 酒 店 项 目 公 司（ 或 其 控 股 的 子 公 司 具 备 开 发 经 验 ） 联 合 竞 买 ， 联 合 竞 买 的 房 地 产 开 发公 司 和 酒 店 项 目 公 司 需 是 同 股 东 ” ， 同 时 规 定 “ 竞 得 人 须 在 该

11、宗 地 范 围 内建 设 一 座 建 筑 面 积 不 少 于 20000平 方 米 的 五 星 级 酒 店 及 配 套 学 校 ” ， 最终 ， 碧 桂 园 毫 无 悬 念 的 以 每 亩 34.8万 元 的 低 价 竞 得 该 宗 地 块 。 而 这 一 情况 以 碧 桂 园 在 湖 南 张 家 界 “ 零 低 价 ” 拿 地 最 为 著 名 ， 如 下 图 所 示 ：(三 ) 参 与 土 地 一 级 开 发 ， 截 取 土 地 升 值 利 润碧 桂 园 2007年 上 半 年 开 始 进 入 土 地 一 级 开 发 领 域 。 上 半 年 ， 碧 桂 园参 与 开 发 的 土 地 面 积

12、约 为 1789万 平 方 米 ， 投 入 金 额 约 为 4.3亿 元 。 碧 桂园 相 当 部 分 土 地 的 获 得 ， 是 在 净 地 出 让 前 与 地 方 政 府 沟 通 ， 得 到 其 支持 ， 进 而 直 接 参 与 生 地 的 前 期 开 发 与 规 划 ， 并 在 招 拍 挂 中 “ 以 政 府 挂 牌的 价 格 收 购 土 地 ” 。 由 于 一 般 缺 乏 直 接 竞 争 ， 碧 桂 园 有 能 力 以 政 府 挂 牌的 价 格 收 购 土 地 ， 所 以 它 的 土 地 收 购 成 本 较 低 。同 时 ， 碧 桂 园 也 顺 势 截 取 了 土 地 升 值 所 产

13、生 的 溢 价 收 益 ， 并 将 其 转化 成 巨 大 的 土 地 成 本 优 势 ， 最 终 达 到 享 有 土 地 升 值 和 房 地 产 开 发 双 重 收益 的 目 的 。 下 图 所 示 即 为 某 市 各 种 物 业 类 型 2007年 度 的 土 地 增 值 幅 度 。二 、 一 体 化 运 营由 于 拥 有 一 套 自 主 的 房 地 产 开 发 链 ， 碧 桂 园 几 乎 亲 自 扮 演 了 房 地 产开 发 程 序 中 的 各 个 角 色 。 从 项 目 的 设 计 、 建 筑 、 装 修 、 销 售 直 至 到 项 目建 成 后 的 物 业 管 理 均 由 公 司 自

14、行 承 担 及 实 施 。 往 后 ， 碧 桂 园 仍 将 巩 固 及优 化 其 固 有 的 房 地 产 开 发 链 ， 从 而 确 保 能 够 长 期 有 效 的 控 制 综 合 开 发 成碧 桂 园 主 要 楼 盘 占 地 面 积项 目 名 占 地 面 积 （ 亩 ）本 ， 并 同 时 赚 取 开 发 程 序 中 的 每 一 笔 利 润 。 如 此 周 而 复 始 、 滚 动 开 发 ，保 证 了 碧 桂 园 迅 速 发 展 壮 大 。 快 速 开 发 节 约 时 间 成 本碧 桂 园 将 整 条 房 地 产 产 业 链 整 合 集 中 在 自 己 手 上 ， 利 于 协 调 、 统 一管

15、 理 ， 从 而 实 现 持 续 施 工 、 缩 短 工 期 ， 保 证 集 团 “ 快 速 开 发 、 快 速 销售 、 滚 动 发 展 ” 战 略 目 标 的 实 现 。 为 了 能 够 保 持 高 速 ， 碧 桂 园 尽 可 能 地节 省 每 一 个 环 节 的 时 间 ， 包 括 “ 准 地 块 ” 提 前 规 划 、 设 计 ， 待 项 目 获 批 后便 马 上 进 行 施 工 建 设 。 碧 桂 园 有 成 熟 的 产 品 模 式 ， 可 以 在 三 个 月 内 完 成一 个 项 目 的 开 发 运 作 ， 因 此 能 以 极 具 竞 争 力 的 价 格 销 售 房 子 。 资 源

16、 共 享 节 约 交 易 成 本实 现 内 部 资 源 的 共 享 ， 提 高 包 括 土 地 、 建 材 在 内 的 议 价 能 力 ， 从 而节 约 交 易 成 本 。 一 般 而 言 ， 企 业 在 运 营 中 无 非 是 两 种 成 本 ， 交 易 成 本 和组 织 成 本 工 序 在 外 ， 交 易 成 本 较 大 ； 工 序 在 内 ， 则 组 织 成 本 较 大 。碧 桂 园 依 托 强 大 的 规 模 效 应 ， 以 微 小 的 组 织 成 本 节 省 了 巨 大 的 交 易 成本 。 快 速 周 转 再 造 利 息 成 本 优 势一 体 化 使 得 碧 桂 园 成 为 一 个

17、 快 速 反 应 的 企 业 ， 由 于 时 间 缩 短 ， 企 业的 管 理 成 本 、 利 息 成 本 等 都 大 幅 降 低 。 目 前 广 州 房 地 产 前 30强 的 平 均 资产 负 债 率 达 到 了 70%， 个 别 企 业 可 能 更 高 。 碧 桂 园 操 作 如 此 大 规 模 的 房地 产 项 目 ， 银 行 资 金 、 债 券 资 金 等 负 债 资 金 占 据 着 巨 大 数 量 及 比 重 ， 但得 益 于 “ 快 速 开 发 、 快 速 销 售 ” ， 碧 桂 园 的 各 类 成 本 都 得 以 最 大 限 度 的 压缩 。三 、 规 模 化 操 盘碧 桂 园

18、 在 其 2007年 招 股 书 中 ， 将 自 身的 竞 争 优 势 界 定 在 土 地 、 项 目 、 大 规 模 和一 体 化 运 营 、 客 户 价 值 和 驰 名 商 标 五 个 方称华 南 碧 桂园2150碧 桂 园 凤凰 城9242顺 德 碧 桂园4495高 明 碧 桂园2665鹤 山 碧 桂园5121五 邑 碧 桂园2027台 山 碧 桂园6422韶 关 碧 桂园3490长 沙 碧 桂园2589工 程 类 别 单 方 造 价 工 程 类 别 单 方 造 价住 宅低 层 一 般 标 准低 层 高 标 准多 层 一 般 标 准1200 15002000 24001000 1100商

19、 店多 层 一 般 标 准多 层 高 标 准高 层 高 标 准1500 18003000 39004000 5000面 。 杨 国 强 也 曾 这 样 定 义 碧 桂 园 的 成功 ， “ 大 规 模 、 快 速 生 产 、 价 廉 物 美 的 房屋 工 厂 ” ， “ 低 成 本 土 地 、 规 模 化 生 产 、 快速 销 售 ” 。 碧 桂 园 实 行 规 模 化 生 产 、 规 模化 营 销 ， 开 辟 了 大 盘 时 代 。 这 是 碧 桂 园 强大 的 综 合 开 发 实 力 、 资 源 整 合 及 调 配 能 力的 表 现 ， 也 是 碧 桂 园 长 期 以 来 坚 持 规 模

20、开发 模 式 创 造 的 奇 迹 。 从 顺 德 碧 桂 园 开 始 ，碧 桂 园 集 团 几 乎 没 有 低 于 1000亩 的 项 目 ，而 碧 桂 园 凤 凰 城 更 是 过 千 亩 的 用 地 规 模 ，如 下 表 所 示 。四 、 低 密 度 建 筑碧 桂 园 一 直 致 力 于 开 发 低 密 度 住 宅 ，其 主 要 产 品 以 别 墅 及 联 体 洋 房 为 主 ， 相 对于 开 发 高 层 住 宅 而 言 别 墅 及 低 密 度 洋 房 的建 筑 成 本 较 低 。 以 2006年 为 例 ， 广 州 高 层住 宅 的 建 筑 成 本 为 2000元 /平 方 米 左 右 ，

21、多 层 洋 房 (无 装 修 )的 建 筑 成 本 则 在 1000 1200元 /平 方 米 左 右 ， 而 别 墅 由 于 往 往以 毛 坯 房 的 标 准 交 楼 ， 故 其 建 筑 成 本 往 往低 于 500元 /平 方 米 。 下 表 所 示 即 为 某 地 不同 建 筑 类 别 的 工 程 造 价 ：五 、 高 速 率 周 转碧 桂 园 的 开 发 速度 非 常 惊 人 。 在 项 目选 址 和 土 地 收 购 阶 段就 开 始 进 行 规 划 研 究多 层 高 标 准高 层 一 般 标 准高 层 高 标 准1500 18001500 16002000 2300办 公 楼 出 租

22、 写字 楼多 层 一 般 标 准多 层 高 标 准高 层 一 般 标 准高 层 高 标 准2000 23003000 34003100 35004800 5600旅 游 酒 店多 层 一 般 标 准高 层 一 般 标 准三 星 级五 星 级2700 30003500 41004200 47005600 6500初 步 设 计 ， 设 计 师 和工 程 师 一 起 考 虑 营 销中 心 对 产 品 的 构 成 、项 目 地 点 、 前 景 的 建议 ， 并 相 应 的 完 善 计划 。 一 般 项 目 概 念 设计 一 天 就 可 完 成 ， 多数 项 目 可 以 在 拿 到 土 地 使 用 权

23、 后 几 天 内 开 工 。 获 得 土 地 使 用 权 证 后 ， 立即 进 行 50 以 上 土 地 面 积 的 开 发 ， 从 拿 地 到 预 售 平 均 7个 月 ， 从 预 售 到结 算 约 8到 10个 月 。一 体 化 运 营 模 式 及 规 模 化 成 本 优 势 ， 使 碧 桂 园 的 项 目 销 售 具 有 巨 大的 价 格 优 势 ， 从 而 实 现 了 其 快 速 开 发 、 快 速 销 售 的 发 展 战 略 。 而 这 一 过程 ， 不 但 是 节 约 成 本 、 创 造 效 益 的 过 程 ， 更 有 效 的 提 高 了 碧 桂 园 的 项 目开 发 速 度 及

24、资 金 周 转 效 率 ， 提 升 生 产 资 源 的 单 位 利 用 效 率 从 而 缩 减 其 单位 利 用 成 本 。决 策 观 点 ：碧 桂 园 这 样 的 开 发 模 式 ， 已 经 超 出 一 般 的 房 地 产 商 ， 其 利 润 来 自 两块 ， 一 个 是 低 廉 的 土 地 增 值 之 后 的 部 分 ； 另 外 是 卖 房 子 获 得 的 价 值 。 由于 在 开 发 模 式 、 项 目 资 源 、 规 模 运 作 、 运 转 速 度 、 社 区 配 套 等 各 环 节 的巨 大 优 势 ， 碧 桂 园 在 开 发 过 程 中 具 有 得 天 独 厚 的 成 本 及 竞 争 优 势 。