1、营改增后房地产企业全程会计核算方法与税务处理技巧,主讲 黄老师,会计税收有差异财务核算需规范游走方园要谨慎凡事都得讲规则,税收筹划与会计核算的关系,1.会计核算是达到税收筹划目标的基础。2.一切税收筹划都要通过会计核算来实现。3.规范的会计核算是实现税收筹划的关键。,房地产会计核算的特点,1.开发产品的成本核算复杂。 2.经营收入及其相关税金核算特殊。 3.涉税环节多。 4.涉及的税种多、税目多、费用多。,税收筹划与会计核算的关系,通常都有的费用：建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费城市基础设施配套费、建设工程施工图审查咨询费、绿化补偿费、绿化带开口费、环保检测费、土地交易手续费、施工污水排
2、放费、白蚁防治费、工程报建手续费、水利建设基金、施工占道费、消防方案审核费、消防验收检测费、测绘费、散装水泥专项基金、墙体材料专用基金、建筑噪音超标费土地登记代理费、规划红线定位费、建筑碴土处置费人防异地建设费,“营改增”对房地产企业财务的影响,适用的税种税目发生变化,企业的主管税务部门发生变化,纳税人身份发生变化,会计核算发生变化,收入和成本的计量发生变化,影响企业的财务信息和成果,房地产开发企业常用的会计科目,开发产品,投资性房地产,预收账款,开发成本,开发间接费用,应交税费,房地产开发企业常用的会计科目,一、开发产品的账务处理 开发产品是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格符合设计标准
3、，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。应于竣工验收时，按实际成本，借记本科目，贷记“开发成本”科目。,房地产开发企业常用的会计科目,二、投资性房地产的账务处理1.“开发产品” “投资性房地产”2.“投资性房地产” “开发产品”,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,耕地占用税 印花税 车辆购置税 契税,不在“应交税费”科目里核算的税,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,1. 契税的计税依据,财税【2004】134号 财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处
4、理,1. 契税的计税依据,一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,1. 契税的计税依据,以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,2. 契税的税率,中华人民共和国契税暂行条例第三条 契税税率为3%5%。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确
5、定，并报财政部和国家税务总局备案。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,3. 契税纳税义务时间,中华人民共和国契税暂行条例第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,4.耕地占用税计税依据,中华人民共和国耕地占用税暂行条例 第四条耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,3. 契税纳税义务发生时间,中华人民共和国契税暂行条例第九条 纳税人应当
6、自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,5.耕地占用税适用税额,中华人民共和国耕地占用税暂行条例 第五条耕地占用税的税额规定如下：(一)人均耕地不超过1亩的地区， 每平方米为10元至50元；(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区， 每平方米为8元至40元；(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区， 每平方米为6元至30元；(四)人均耕地超过3亩的地区， 每平方米为5元至25元。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,6.耕地占用税纳税时间,中华人民
7、共和国耕地占用税暂行条例 第十二条 获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,7.城镇土地使用税计税依据,城镇土地使用税暂行条例 第三条土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,8.城镇土地使用税适用税额,城镇土地使用税暂行条例 第四条土地使用税每平方米年税额如下(一)大城市1.5元至30元；(二)中等城市1.2元至24元；(三)小城市0.9元至18元；(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。,房地产开发企业常
8、用的会计科目,三、应交税费的账务处理,9.城镇土地使用税纳税时间,城镇土地使用税暂行条例 第九条新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,10.城镇土地使用税截止时间,财税【2008】152号 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,10.城镇土地使用税截止时间,财税【2008】152号第三条规定：关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人
9、因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,10.城镇土地使用税截止时间,应交纳城镇土地使用税=【总土地面积-总土地面积*(已售房屋建筑面积/总的建筑面积)】*当地所适用的每平方米应纳税金额,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,11.房产税的纳税依据,中华人民共和国房产税暂行条例 第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 房产出租的，以房产租金收入
10、为房产税的计税依据。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,12.房产税税率,中华人民共和国房产税暂行条例 第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%； 依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。,房地产开发企业常用的会计科目,三、应交税费的账务处理,13.房产税纳税时间,中华人民共和国房产税暂行条例 第七条房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。,房地产开发企业常用的会计科目,国家税务总局关于新疆地下人防工程征收房产税问题的批复 税总函【2013】602号,新疆自治区地方税务局：你局关于地下人防工程征收房产税问题的请示（新地税发20
11、13196号）收悉。经研究，现对有关问题批复如下： 按照现行房产税暂行条例有关规定，房产税由产权所有人缴纳。请示中所反映的地下人防工程，已按商品房销售并办理产权证，购房人即是产权所有人，应按规定缴纳房产税。 国家税务总局 2013年10月31日,房地产开发企业常用的会计科目,财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税2009128号,为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下： 一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。,房地产开发企业常用的会计科目,财政部
12、 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税2009128号,四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。,房地产开发企业常用的会计科目,四、预收账款的账务处理 一般企业的“预收账款”核算一般的企业企业会计准则应用指南会计科目和主要账务处理（2205 预收账款） 核算企业按照合同规定
13、向购货单位预收的款项。销售实现时，按实现的收入记入主营业务收入确认增值税销项。,房地产企业“预收账款”的特殊性,思考：房地产企业收到“预收账款”要交哪些税？,房地产企业“预收账款”的特殊性,思考：增值税纳税、扣缴义务发生的时间,已开票？已收款？已签合同？,房地产企业“预收账款”的特殊性,一、增值税纳税、扣缴义务时间发生的,1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 2.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,房地产企业“预收账款”的特殊性,一、增值税纳税、扣缴义务发生的时间,3.纳税人从事金
14、融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。 4.纳税人发生视同销售的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 5.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。,房地产企业“预收账款”的特殊性,一、增值税纳税、扣缴义务发生的时间,思考：房开企业的销售额与预收款的增值税纳税、扣缴有区别吗？,房地产企业“预收账款”的特殊性,二、收取预收款纳税义务发生的时间,1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 2. 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3% 3.适用一般计税
15、方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 4.一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。,房地产企业“预收账款”的特殊性,三、与预收账款相关的增值税纳税申报,1. 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报增值税预缴税款表。 房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,房地产企业“预收账款”的特殊性,三、与预收账款相关的增值税纳税申报,2. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照财税【2016】36号文件印发，试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发
16、生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。,房地产企业“预收账款”的特殊性,三、与预收账款相关的增值税纳税申报,3.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照试点实施办法第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。,房地产企业“预收账款”的特殊性,四、企业所得税纳税、扣缴义务发生的时间,会计准则规定：会计准则第14号收入,1. 企业已经将商品所有权上的主要风险和报
17、酬转移给购货方。 2. 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 。 3. 收入的金额可靠计量。 4. 相关的经济利益很可能流入企业。 5. 相关的已发生的或将发生的成本能够可靠计量。,房地产企业“预收账款”的特殊性,四、企业所得税纳税、扣缴义务发生的时间,税收政策规定：国税发【2009】31号,第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。,房地产企业“预收账款”的特殊性,五、收入的计量依据,1. 一次性全额收款 实际收讫价款 按约定的价款2. 分期收款 提前付款，按实际 首付，实际收讫价款 3. 银行按揭
18、余款，银行按揭款转入,房地产企业“预收账款”的特殊性,五、收入的计量依据,支付手续费 收到销售清单 高于，实际价款 视同买断 低于，按买断价4. 委托销售 基价（保底价） 高于，实际价款 +超基价分成 低于，按基价 包销期内，参照1-3种情况 包销 包销期满，未售部分按协议 确定销售收入,房地产企业“预收账款”的特殊性,六、完工产品收入与未完工产品收入,纳税的区别 国税发【2009】31号 1.企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。,房地产企业“预收账款”的特殊性,六、完工产品收入与未完工产品收入,2.开发产品完工后，企业应及
19、时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。,房地产企业“预收账款”的特殊性,六、完工产品收入与未完工产品收入,3.在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。,房地产企业“预收账款”的特殊性,六、完工产品收入与未完工产品收入,符合下列条件之一的，应视为已经完工1. 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2. 开发产品已开始投入使用。3. 开发产品已取得了初始产权证明。,房地产企业“预收账款”的特殊性,七、企
20、业季度所得税预缴申报,国家税务总局公告2015年第31号中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表(2015年版)等报表的公告,房地产企业“预收账款”的特殊性,八、企业所得税季度预缴企业所得税案例,房地产企业“预收账款”的特殊性,九、企业所得税季度预缴申报,房地产企业“预收账款”的特殊性,十、土地增值税纳税、扣缴义务发生的时间,房地产企业“预收账款”的特殊性,十、土地增值税纳税、扣缴义务发生的时间,土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后
21、再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。,房地产企业“预收账款”的特殊性,十一、土地增值税预缴,财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税【2006】21号） 第三条 关于土地增值税的预征和清算问题 1. 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。,房地产企业“预收账款”的特殊性,十一、土地增值税预缴,国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发【2010】53号） 二、科学合
22、理制定预征率，加强土地增值税预征工作 除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。,开发成本科目设置及处理技巧,一、开发成本科目设置,1. 土地征用及拆迁补偿费2. 前期工程费3. 建筑安装工程费4. 基础设施费5. 公共配套设施费6. 开发间接费,开发成本科目设置及处理技巧,财法字【1995】6号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则,第七条 计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地
23、价款和按国家统一规定交纳的有关费用。,开发成本科目设置及处理技巧,财法字【1995】6号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则,第七条 计算增值额的扣除项目，具体为：（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。,开发成本科目设置及处理技巧,国税发【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费（二）前期工程费（三）建筑安装工程费（四）基础设施建设费（五）公共配套设施费（六）开发间
24、接费,开发成本科目设置及处理技巧,1.“开发成本土地征用及拆迁补偿费”科目核算的内容 土地征用及拆迁补偿费是指房地产企业为取得土地开发使用权而发生的各项费用。,开发成本科目设置及处理技巧,开发成本科目设置及处理技巧,思考：用于建造固定资产的土地记入什么科目,开发成本科目设置及处理技巧,思考：收到土地出让金、拆迁补偿费返还时如何账务处理？,开发成本科目设置及处理技巧,青岛市土地增值税清算管理办法青地税发【2008】100号第二十二条 对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。,开发成本科目设置及处理
25、技巧,2.“开发成本前期工程费”科目核算的内容 前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。,开发成本科目设置及处理技巧,开发成本科目设置及处理技巧,开发成本科目设置及处理技巧,开发成本科目设置及处理技巧,3.“开发成本建筑安装工程费”科目核算的内容建标【2013】44号 项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），包括相应的甲供材料、设备费。具体包括土建工程费、安装工程费和装修工程费等。,开发成本科目设置及处理技巧,开发成本科目设置及处理技巧,4.“开
26、发成本基础设施费”科目核算的内容 基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通信、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司缴纳的费用。,开发成本科目设置及处理技巧,开发成本科目设置及处理技巧,5.“开发成本公共配套设施费”科目核算的内容 配套设施费是指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出,开发成本科目设置及处理技巧,开发成本科目设置及处理技巧,6. “开发成本开发间接费”科目核算的内容
27、 开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位为直接组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。,开发成本科目设置及处理技巧,开发成本科目设置及处理技巧,房地产开发企业成本核算基本程序,一、成本核算的基本程序 1.确定成本核算对象 2.归集开发成本 3.确定成本分摊方法 4.在成本核算对象之间分摊成本 5.计算各成本核算对象的开发总成本8,房地产开发企业成本分摊与核算,6.正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本 7.正确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供） 8.编制成本报表,房地产开发企业成本分摊与核算,二、确认成本核算对象的原则 成本核算对象的确定是企业在成本核算中面临的首要任
28、务。也就是说，房地产企业在项目开发前，首先要确定开发项目的成本核算对象。,房地产开发企业成本分摊与核算,财税法【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：,房地产开发企业成本分摊与核算,1.可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。,房地产开发企业成本分摊与核算,2.分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型
29、没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 3.功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。,房地产开发企业成本分摊与核算,4.定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。,房地产开发企业成本分摊与核算,5.成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 6.权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。,房地产开发企业成本分摊与核算,三、确定成本核算对象的方法
30、 房地产企业应结合项目开发地点、开发期次、开发产品产权归属、功能设计、结构类型等因素，具体确定成本核算对象。,房地产开发企业成本分摊与核算,1.单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。 2.成片分期开发的项目,可以以各期为成本核算对象。,房地产开发企业成本分摊与核算,3. 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 4. 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。,房地产开发企业成本分摊与核算,5.同一
31、项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 6.同一分期有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。,房地产开发企业成本分摊与核算,7.独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。 8.对只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。,房地产开发企业成本分摊与核算,四、成本分摊方法 成本分摊：就是将计入成本项目的成本支出进行合理分摊，并计入成本对象的过程。,房地产开
32、发企业成本分摊与核算,国税发【2006】187号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,房地产开发企业成本分摊与核算,国税发【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。,房地产开发企业成本分摊与核算,其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原
33、则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一。,房地产开发企业成本分摊与核算,（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 （二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。,房地产开发企业成本分摊与核算,（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 （四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,房地产开发企业成本分摊与核算,成本分摊-层高系数法,1、南宁市地方税务局关于土地增值税清算若干政策问题的通知（南地税发【200
34、8】221号）2、福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发【2008】108号）3、福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知（闽地税发【2008】64号）4、河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答,房地产开发企业成本分摊与核算,例1: 2015年3月，西南房地产开发公司通过竞拍拍得了A块土地，A块土地价款总额为3亿元，A块土地上整体项目规划分为商业区、住宅区和别墅区，具体技术经济指标还未知。,房地产开发企业成本分摊与核算,例2：2015年9月该地块占地面积8万平方米，总建筑面积为20万平方米。整体项目分为商业区、普通住宅区和别
35、墅区三个区域，具体经济技术指标如下：（1）商业区：总占地面积2万平方米，开发产品为三层裙楼为商场和七层写字楼，总建筑面积l0万平方米，其中：裙楼建筑面积3万平方米，写字楼建筑面积7万平方米。（2）普通住宅区：占地面积4万平方米，建筑面积8万平方米（3）别墅区：占地面积2万平方米，建筑面积2万平方米,房地产开发企业的费用,1、管理费用,房地产开发企业的费用,1、管理费用,房地产开发企业的费用,2、销售费用,房地产开发企业的费用,2、销售费用,房地产开发企业的费用,3、财务费用 利息（资本化利息、费用化利息） 汇兑损益 金融机构手续费 其他,“增值税”科目会计核算,一般纳税人的增值税会计处理（财会
36、201622号）,1. 在“应交税费”下设置11个二级科目“应交增值税” “未交增值税”“增值税留抵税额”“增值税检查调整”“待抵扣进项税额”“简易计税”“预交增值税” “转让金融商品应交增值税”“待认证进项税额”“待转销项税额”“代扣代交增值税”,“增值税”科目会计核算,一般纳税人的增值税会计处理（财会201622号）,2. 在“应交税费-应交增值税”下设置10个三级科目“进项税额” “销项税额”“减免税款” “出口退税”“已交税金” “进项税额转出”“转出未交增值税” “转出多交增值税”“出口抵减内销产品应纳税额”“销项税额抵减”共21个科目核算增值税,“增值税”科目会计核算,“增值税”科
37、目会计核算,假定下列案例均是独立的，并且无期初余额 例1： 本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为80万元。 本月末应编制如下会计分录：,“增值税”科目会计核算,例2：本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为105万元。,“增值税”科目会计核算,例3：本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为80万元，已交税金30万元（当月交纳当月增值税在已交税金明细科目核算）。 月末应编制如下会计分录：,“增值税”科目会计核算,例4：本月发生的增值税销项税额为100万元，进项税额为120万元，已交税金30万元，则月末应编制如下会计分录：,“增值税”科目会计核算,例5：2016年5月，
38、银行首次购入增值税税控系统设备，支付价款5400元，同时支付当年增值税税控系统专用设备技术维护费500元。当月两项合计抵减当月增值税应纳税额5900元。,“增值税”科目会计核算,例5： 首次购入增值税税控系统专用设备并支付防伪税控系统专用设备技术维护费, 抵减当月增值税应纳税额,“增值税”科目会计核算,例5： 每月计提折旧时（假设按3年折旧，无残值）,“增值税”科目会计核算,例6：2016年5月1日，购进办公室一间，取得增值税专用发票价款300万元，增值税额15万元。,“增值税”科目会计核算,例7：2016年5月，一般纳税人购进一批办公用品，支付不含税货款3万元、运费0.5万元，取得合法票据。
39、月底将购进该批办公用品的20%发放给员工当福利。,“增值税”科目会计核算,例8：甲企业选用简易计税方法，于2017年1月收到客户预收房款105万元。该笔房款在2017年2月开具发票，在3月份确认收入，如何进行账务处理？,“增值税”科目会计核算,例9：1月购进材料一批，取得增值税专用发票价款100万元，增值税额17万元，可抵扣进项发票当月未认证。2月通过税务机关认证。,“增值税”科目会计核算,例10：某建筑公司,20*6年6月开工，采用一般计税方法。10月30日工程项目完工后与业主一次性办理工程价款结算,税前工程价款为1000万元,增值税110万元。业主支付了90%的工程价款,其余部分作为质保金
40、于第二年10月30日支付。,“增值税”科目会计核算,例11：甲房地产开发有限公司为一般纳税人，老项目选择适用一般计税方法计税，假设2016年5月1日销售其开发的商品房一套，含税价111万元，该套商品房承担的土地价款为10万元，当月无增值税进行税额。,“增值税”科目会计核算,例12：甲公司为增值税一般纳税人。2017年1月买入国债，买入价为106万元。2017年5月将其卖出，卖出价为127.20万元。该国债被划分为可供出售金融资产核算。,销售不动产增值税征实务与案例,一、房地产企业一般纳税人销售新项目 或老项目适用一般计税方法,销售不动产增值税征实务与案例,二、“允许扣除的土地价款”的规定,1.
41、 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）,销售不动产增值税征实务与案例,二、“允许扣除的土地价款”的规定,2. 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款,3. 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。,特别注意：非地方税务局或国家税务总局监制的发票,销售不动产增
42、值税征实务与案例,思考：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税的房地产项目，进项税额如何划分？,销售不动产增值税征实务与案例,三、个人销售其购买的住房,1. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。除北、上、广、深。,销售不动产增值税征实务与案例,三、个人销售其购买的住房,2. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以
43、上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。仅限于北、上、广、深。,出租不动产,一、一般纳税人出租不动产,（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。,出租不动产,一、一般纳税人出租不动产,（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在
44、同一县（市、区）的，纳税人应按照3的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。,出租不动产,二、小规模纳税人出租不动产,（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构
45、所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。,出租不动产,二、小规模纳税人出租不动产,（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。,2016年6月3日国务院办公厅印发关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见明确了个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底前可免征增值税。,mobile:18911815557E-mail: WeChat:281613652,谢谢！,
