1、房地产经济学-地租理论,2 地租、地价理论,地租理论概述马克思主义地租理论现代西方经济学地租理论地价理论,2.1 地租理论概述,地租的概念 广义地租：即租金，是泛指物主把他所有的土地、房屋或任何财物（资源）租给他人利用所获得的报酬。 狭义地租：是指土地使用者租用土地所付的租金，是所获得的利润的超额部分。 地租产生的直接条件社会生产力有了一定程度的发展，出现了剩余劳动，但是还没有充分发展到社会产品像泉水那样涌出来的程度。是土地所有权与使用权相分离。 地租的类型地租理论的发展,地租的类型,按地租的物质形态划分货币地租劳役地租实物地租按经济学的观点划分 马克思主义地租理论绝对地租级差地租垄断地租现代
2、西方经济学地租理论 契约地租或商业地租 经济地租 竞标地租其它划分方式,地租理论发展史演变示意图,2.2 马克思主义地租理论,级差地租绝对地租垄断地租城市地租,级差地租,形成过程产生的原因土地经营权的垄断 产生的条件土地的优劣不同和距离市场的远近的差别 来源个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润形式 级差地租：由于土地肥力和位置的差别所产生的超额利润而转化成地租级差地租：由于对同一土地作追加投资所产生的超额利润而转化成地租 级差地租与级差地租的关系,级差地租的形成及地租量的计算,土地肥力的不同所致,土地位置的不同所致,级差地租的形成及地租量的计算,级差地租与级差地租的关系,共同点
3、超额利润的转化形式区别投资方式不同转化为地租的时期不同最低限度的投资额不同联系,绝对地租,产生的条件农业部门资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成资本构成资本的技术构成：生产资料与劳动力的构成比例资本的有机构成：不变成本与可变成本的构成比例产生的原因土地所有权的垄断绝对地租量的决定,绝对地租的形成与地租量的计算,垄断地租,概念垄断地租是由某一特殊地块的产品的垄断价格所带来的垄断利润而形成的一种个别的、特殊形式的地租 绝对地租和垄断地租的区别与联系 垄断地租是垄断价格产生的地租 绝对地租是垄断价格产生的原因 垄断地租产生的原因是土地经营权的垄断 绝对地租产生的原因则是土地所有权的垄断,城市地租
4、,社会主义条件下的城市地租存在的原因 指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而支付给土地所有者的地租 在我国现阶段，社会主义生产力还没有极大发展，产品还没有极大丰富，还不具备取消地租的生产力发展条件 城市土地的所有权与使用权仍然处于相分离的状态 城市地租的特点城市地租以农业地租为基础位置对级差地租具有决定性的影响商业地租是城市地租的典型形态城市地租具有相当大的垄断性城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性城市地租比农业地租更具积累性,2.3 现代西方经济学地租理论,马歇尔的地租理论创立均衡价格论地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力克拉克地租理论地租是
5、土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献地租是一种“经济盈余”，是土地资本的利息胡佛地租理论建立竞价曲线理论，能同时处理不同类型土地使用的竞标阿兰索地租理论解决了城市土地地租、地价的计算问题丁伯根、康托洛维奇地租理论土地的影子价格萨缪尔森地租理论地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度哥德伯戈、钦洛依的地租理论用制度经济学的方法对城市地价进行分析,胡佛的竞价曲线,CBD,距离,地价,阿兰索的竞价地租曲线,家庭收入=土地投资+通勤费用+其他商品支出，Y=R(X)Q+T(X)+Z Umax (Z,Q,X) 其中： Y为家庭收入； R(X)为地租（地价）； Q为土地面积； T(X)为通勤费
6、用； X为距市中心的距离； Z为其他商品费用支出；U为效用水平,2.4 地价理论,土地价格及其特点内涵真正的地租、土地资本折旧、土地资本的利息特点是关于土地权益的价格，不同于一般商品价格的确定主要由土地需求决定土地价格呈上升趋势土地价格的地域性和个案性马克思主义土地价格理论土地资源和土地资本的价格对土地价格质和量的规定西方经济学土地价格理论关于土地价值、价格的定义土地收益价格土地市场价格我国地价体系影响土地价格变动的因素,我国地价体系,按土地使用权交易管理层次划分基准地价标定地价出让底价交易地价按土地的出让方式划分招标价拍卖价挂牌价协议价按土地的开发程度划分熟地价=出让金+基础设施配套建设费+
7、土地开发费+其他费用毛地价=出让金+基础设施配套建设费按地价计算方法划分楼面地价=土地总价土地总面积地面地价=土地总价建筑总面积,影响土地价格变动的因素,一般因素行政因素：土地制度、住房制度、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成社会因素：政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化心理因素：购置或出售心态、欣赏口味、接近名家住宅、价值观变化国际因素：国际经济状况、军事冲突、政治对立状况经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价和利率水平,影响土地价格变动的因素,区域因素地区土地供求状况商业区、住宅区、工业区的不同影响因素个别因素物理因素：位置、地质、地形地势、宗地面积、土地形状、日照、通风、温度湿度与降水量、建筑物外观、建筑密度、容积率、建筑高度限制环境因素：交通、临街状况、噪音、空气污染、视觉、清洁,思考题,试区别以下基本概念绝对地租、级差地租、垄断地租和经济地租试根据阿兰索的地租理论，分析住宅选址与地租、家庭收入、通勤费用等的关系试分析地租与地价的关系,
