1、第八章 房地产开发的资金融通与运作,第一节 房地产开发的资金融通第二节 房地产开发的资金运作,第一节 房地产开发的资金融通,一、房地产项目融资的概念和意义二、房地产项目融资方案三、金融机构对项目贷款的审查,一、房地产项目融资的概念和意义,1、房地产投资项目使用资金特性房地产投资项目所需的资金具有“货币生产商品货币”的运动过程；还具有资金垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性以及风险大、回报率高等特性。因此，资金在周转过程中必然存在着以下矛盾：资金投入的集中性与来源分散性的矛盾；资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾；投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。对于房地产投资者来说，解决这些矛盾，是
2、项目投资顺利进行的基本前提。,是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。包括资金筹措和资金供应两个方面。没有资金筹措，资金供应就成了无源之水，无本之木。实质：充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。特点：在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。将固着在土地上的资产变成可流动的资金，扩充社会资金来源，缓解企业资金压力。,2、房地产项目融资的含义,资金问题历来是房地产投资者最为关切和破费心机的问题，其成功除了取决于其技术能力、管理经验及信誉等，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本
3、领。开发投资者建设资金，不然周转困难失败告终置业投资者长期抵押贷款，不然投资能力受制约 虽然高额利润，对于很多人来说，可望不可及金融机构为了归避通货膨胀贬值、回收资金利息成本，需要及时融出资金，避免资金闲置。房地产业是吸纳信贷资金最多的行业，房地产开发商是金融机构最大的客户群，是金融机构争夺的最重要对象。,3、房地产项目融资的意义,二、房地产项目融资方案,1、房地产项目融资主体的组织形式选择,在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。常用的融资渠道包括：1）企业自有资金2）银行贷款：长
4、期贷款和短期贷款3）预售及预租房屋4）国内外投资资金5）发行有价证券中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款（见下表）,2、资金来源选择,中国房地产开发资金的来源结构（19982007年）,资本金投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%。（国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知（国发20043号文）精神，房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。）资本金出资形态：现金、实物、土地使用权等。实物出资必须经过评估作价，并且在资本金中不能超过一定比例。对于房地产置业投
5、资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。,3、资本金筹措,【补充】房地产开发项目资本金比例,国务院总理温家宝2009年4月29日主持召开国务院常务会议，决定调整固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。2004年宏观调控收紧房地产资本以来，资本金比例35%大限首次松动。2004年9月，银监会颁布的商业银行房地产贷款风险管理指引第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。2006年8月，随着楼市持续高温，为防范金融风险，银监会再次公开发布关于进一步加强房地产信贷管理的通知，对金融机构提出九项要求，严禁向项目资本金比例达不到35%的项目
6、贷款。此后，房地产开发商贷款被严格限制，融资渠道受阻，开发商不得不寻求其他融资途径，2007年，房地产开发商频频在香港上市，而信托等其他渠道也突飞猛进地发展。随着楼市2008年走入低迷、金融风暴的影响等因素下，资本市场萎缩又一次扼住开发商资金的喉咙。2008年年底，中国人民银行和银监会联合发布的廉租住房建设贷款管理办法将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20%。此后，银行纷纷给各大开发商动辄百亿元高额授信额度。此次，银行则将商品住宅资本金比例进一步放松。,项目资本金筹措渠道：新设项目法人政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体
7、和个人入股的资金。既有项目法人项目法人可用于项目的现金、资产变现资金、发行股票筹集的资金、政府政策性资金和国内外企业法人入股资金。以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式，也是筹措资本金、分散资本金筹措压力的有效方式。,3、资本金筹措,债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中介入的资金。（1）信贷融资 “借钱赚钱，借鸡生蛋”，充分利用财务杠杆的作用。（2）债券融资 企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。债券融资是指项目法人以自身的财务状况和信用条件为基础，通过发行企业债券筹集资金，用于项目建设的融资方式。,4、债务资金筹措,对买家来说：可以降低购楼费用（如果楼
8、宇建成后，买家再将所预定的楼宇转卖，则可获得很高的投资收益），所以有很高的积极性；对开发商来说：预收一部分楼面面积，可以筹集到必要的建设资金，也可以将部分市场风险分担给买家，所以有积极性。预售是有条件的，投入的建设资金（不含土地费用）要达到或超过地上物预计总投资的一定比例（一般为25%），方可获得预售许可证。 预售“五证”：开发商出具的国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、设计方案与施工许可证、房地产预售许可证。,5、预售或预租,6、融资方案分析,三、金融机构对项目贷款的审查,四个方面的工作： 客户评价、项目评估、担保方式评价、贷款综合评价1、企业资信等级评价（客户评价） 企
9、业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标。 打分，加权求和，分级：AAAAAABBBBBB，通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。,三个方面：项目基本情况市场分析结果财务评价指标,2、贷款项目评估,贷款担保：为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。贷款担保不能取代借款人的信用状况，只是一种额外的安全保障。银行发放贷款时，首先应考查借款人的第一还款来源是否充足。房地产贷款担保通常有三种形式：（1）保证（2）抵押（3）质押,3、房地产贷款担保方式评价,4
10、、贷款综合评价贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度 某笔贷款的综合风险度=（某笔贷款风险额/某笔贷款额）*100% 某笔贷款风险额=某笔贷款额*信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*贷款风险等级系数根据以上计算，综合风险度超过60%的为高风险贷款，一般不予发放贷款。,【补充】房地产抵押贷款,1、房地产抵押贷款的基本涵义和特征以土地使用权设立抵押权时，地上建筑物和其他附着物随之抵押；以房屋设立抵押权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。特点：1）风险小（相对于信用贷款）2）现实性3）实物性,2、房地产抵押贷款的原则和基本程序（1）原则抵押物足量原则减少风险原则法律效力原则（2）基本程序1）
11、抵押贷款申请人确定建设项目；2）编制项目建议书和投资设计任务书（或可行性研究报告），以确定项目总投资和建设规模等内容；3）向国家计划部门上报项目建议书等文件，申请批准立项；4）债务人在申请立项时，要向债权人（债权银行）报送“借款申请”及有关文件；,【补充】房地产抵押贷款,5）征得债权银行同意后，由国家计划部门批准立项；6）债权银行考察债务人和贷款项目的有关情况，审查提供的抵押品，平衡贷放资金的来源与运用；7）债权银行与债务人进行债务谈判；8）签订书面抵押贷款合同；9）公证部门对抵押贷款合同进行公证；10）债务人向债权人（抵押权人）移交抵押品或所有权证书；11）债务人运用贷款；12）债权人考察贷
12、款使用情况；13）贷款到期，债务人偿还贷款，债权人归还其抵押品或房地产产权证书；如果债务人不能偿还贷款本息，债权人不同意延期还款，债权人有权依法拍卖抵押物抵偿贷款。,【补充】房地产抵押贷款,第二节 房地产开发的资金运作,一、房地产开发企业资金运作的原则二、房地产开发的财务活动三、金融机构的作用四、金融商与开发商合作方式之一“回租”,一、房地产开发企业资金运作的原则,房地产公司的财务状况对房地产市场的重要性在于：（1）房地产公司的财务状况会影响原有物业和新物业的开发活动；（2）与物业开发有关各方的利益是通过房地产公司的财务系统进行分配的；（3）资金运行状况影响投资者与发展商的行为。,以下基本原则
13、是房地产公司必须共同遵循的：（1）债务与自有资本必须保持适当平衡。（2）债务的偿还分布日必须较均匀，不要集中在某一时期。并且债务中应有相当一部分是长期贷款，以保证资金供给的稳定性，避免大部分贷款同时遇上高利率的风险。贷款最好有偿还的宽限期。（3）应尽量安排用短期贷款支付短期费用，长期贷款支付长期费用。（4）应保持固定资产与流动资产的适当比例。（5）每年支付各笔贷款的利息最好能均匀分布。（6）如果物业开发有外资贷款，应采取各种方法尽量减少外汇汇率变化的风险。（7）借款时应考虑赋税条件及利息以外的一些附加费用。,二、房地产开发的财务活动,房地产开发的财务活动一般分为两部分：短期资金运行：涉及在开发
14、期内的资金活动，如购置土地、支付建筑费等。长期资金运行：发展商在项目开发完成后，自己拥有所开发的物业而不是将它立即出售。由于物业开发投资的资金不能在短期内得到回收，所以需要对资金运行作长期安排。,主要来源：各类银行。短期贷款的贷款期、贷款利率通常是固定的。当然利率也可根据中央银行宣布的利率进行调整,从发展商的角度出发，有两条途径可以减轻期贷款期资金的负担：1）说服建筑商于楼宇完工后一次支付建筑费，而不是根据施工进度定期付款；2）长期租赁土地而不是买下它。,从银行的角度出发，为降低风险希望开发商做到：1）开发商自有资金雄厚、信誉好2）与贷款有关的文件齐全3）有偿付贷款的实际安排,1、短期资金运行
15、,通常是以财产抵押的方式，由银行按固定利率发放的。偿还方式有下列三种：1）等本偿还：将贷款总额除以贷款期，得出每期本金归还数，再加上利息。（适用于贷款利率可变的情况）2）等额偿还。（前提是贷款利率在整个偿还期不变）3）每年支付利息，期满偿付本金。（一般用于贷款期不太长的贷款，如10年。对较长期的贷款可分阶段归还）抵押贷款金额一般有两个限制条件：1）贷款额不能超过抵押财产的2/3或3/4；2）物业每期租金纯收入必须大于每期偿还额。,2、长期资金运行,举例：我们设发展商以价值100万元的商业大楼为抵押，获得70万元的长期贷款，以支付70万元开发建设贷款，那么开发商开发该物业的70万元成本是如何筹得
16、的？答案：短期贷款。疑问：为什么不在一开始就申请长期贷款，而要分两步走呢？答案：物业未建成，不能用不存在的不动产来进行抵押。从发展商的角度出发，用短期贷款和长期贷款进行开发的物业，物业完工后的价值必须超过总支出的1/3-1/2，否则获得的长期抵押贷款难以偿付短期债务。,3、短期借贷资金与长期借贷资金的关系,目前，银行和金融机构更加有兴趣成为物业开发经营的合伙人，因为提供贷款的收益只是利息，而参与开发经营就可以分享利润。,短期借贷资金与长期借贷资金的关系如下图：,三、金融机构的作用,财务是关于资产与债务的安排。一个公司的债务就是债权公司的资产，金融机构往往充当了债权人的角色。房地产公司对资金的需
17、求水平和金融机构的资金供给能力决定了房地产市场资金的运行情况。发展商与金融上对风险和利润的看法不同：,四、金融商与开发商合作方式之一“回租”,开发商在出售物业产权的同时，又长期租用该物业。开发商支付一级房租给物业的买主（常是金融机构），同时再把物业租给用户，从用户那里收取二级房租。一、二级房租间的差额即开发商的收益。回租方式对银行等金融机构的好处：银行可以得到稳定的以及房租收入，并获得物业的所有权。回租方式对开发商来说：虽然回租方式使其失去了产权，但是这种安排技艺获得资金补充，从而解决资金短缺问题。并且开发商可以从二级房租与一级房租的差中获得可观的收益。一般的回租方案有顶底回租、并列回租、利润
18、均享回租（综合回租）三种。,例：一座刚完工的办公楼，价值100万。若房间全租收取，每年租金纯收入6万元。开发商以75万元将其卖给一投资公司，要求回租125年，一级房租4万元/年，每5年修订一次，求开发商和投资公司的投资收益率。,金融商得到一个无风险收益，而开发商的收益2万元/年取决于自己的经营方式。开发商承担了100%的风险，不仅有经营管理的风险还有建设期的风险，故而8%大于6%。,1、顶底回租（开发商收益封顶，金融商收益保底）,2、并列回租不区分一级、二级房租，由开发商和金融商按某一比例共同分享租金纯收入，也共同承担租金变化的风险。例：金融商负责75万元的投资总支出，开发商每年交6.5%的开
19、发总支出给金融商且承租该物业125年。年租金纯收入6万元，且比例不变（在第一期确定分享比例和物业纯收入后，125年间都按比例分享）。第一期 金融商：75*0.065=4.875万元/年第一期 开发商：6-4.875=1.125万元/年以后两者分担比例1.125：4.875。开发商18.75%，金融商81.25%。金融商承担的风险大，占租金收入的较大比例；开发商承担了所有的建设期风险，风险价值为总价值减去开发成本，故鼓励开发商节约资金。,3、利润均享回租（综合回租）例：75万元开发总支出由金融商负责。金融商分享份额为开发总支出的6.5%及余下的50%，开发商得到剩下的50%。租金每五年修订一次。
20、金融商：4.875（保底）+（6-4.875）/2=5.438，90.6%；开发商： （6-4.875）/2=0.563，9.4%。当经济增长使6万元/年上升到9万元/年，则金融商：4.875（保底）+（9-4.875）/2=6.938，78%；开发商： （9-4.875）/2=2.063，22%。风险承担状况租金收入若小于4.875万元，则开发商无收益；保证金融商一定的收益条件下（4.875万元），鼓励开发商良好经营，但是收益比率永远小于50%。,顶底回租金融商 所有权，开发商 经营权并列回租收益分配比例固定，租金增长对开发商激励不足利润均享回租物业租值增长，开发商收益增长幅度大于金融商回租产生原因： 房地产企业没能离开金融机构，需要金融机构巨大的支撑作用； 金融机构仅得到利息是不够的，希望得到高的收益。,4、回租方案分析,
