1、第二章 楼宇设备管理的基础工作,2.1 楼宇设备的管理机构的设置和基本制度,一、楼宇设备管理的作用,楼宇设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对楼宇内各种设备的日常运行和维修进行管理。其作用： （一）是充分发挥房屋住用功能的保障 （二）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证 （三）利于推动房屋建筑设备的现代化 （四）利于强化物业管理企业的基础建设,二、楼宇设备管理的内容,（一）楼宇设备的基础管理 1资料档案管理物业设备基础资料：设备原始资料设备维修资料设备管理资料 物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管为设备运行、维护、管理提供信息依据,2标准化管理两类标
2、准：技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准）功用：提供共同行为准则和标准提供基本依据与手段,3. 规章制度建设分三类：（1）生产技术规程（设备安全操作规程、保养维修规程） （2）管理工作制度（运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等） （3）责任制度（岗位责任制度、纪录与报告制度、安全制度、交接班制度等）4教育培训（对内、对业主住用户）,（二）楼宇设备的运行管理特点与要求：日常性、安全性、广泛性1设备运行的劳动组织任务：合理分工与协作，配置人力；合理确定劳动组织形式（根据设备操作技术要求与岗位设置要求）,具体
3、工作内容：（1）定员（定工作岗位人数）方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员；如：国家指定必须设置的值班员；运行所必须设置的值班员；为紧急及计划维修或巡检所需的机动人员；其他辅助人员。（2）分组 强电组、弱电阻、水暖组、空调组 ；（3）轮班组织 基本形式：单班制、多班制。,劳动组织形式 （1）按照专业系统设置的组织形式：,（2）按设备分布区域设置的组织形式;（3）按照管理性质设置的组织形式。,2楼宇设备管理的各级责任制：（1）经理及其总工程师的主要职责；（2）个专业负责人的主要职责。,3设备运行的管理制度内容：设备的安全操作规程；设备的巡视工作制度；岗位责任制度；值班与交班制度；记录与报表制
4、度；报告制度和服务规范等。,（三）楼宇设备的安全管理主要涉及四方面工作：1维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容：安全作业训练安全意识教育安全作业管理 2业主和使用人的安全教育和宣传3建立设备的安全管理措施包括：对特殊、具危险性设备加保护装置；定期进行设备的安全检查和性能测试；制定设备的安全管理制度4、建立安全责任制度,（四）楼宇设备的维修管理 1日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2定期检查 包括日常检查与定期检查 3计划修理 设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：（1）初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短（2）正常磨损阶段（3）剧烈磨损阶段,计划修
5、理的定额标准大致有： （1）修理周期及其结构 修理周期是指相邻两次大修之间机器设备的工作时间； 修理周期结构是指一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列次序； 修理间隔期是指相邻两次修理之间的时间间隔。（2）修理复杂系数（第三节重点介绍）用来表示不同设备的修理复杂程度、计算修理工作量的假定单位。,（3）修理劳动量定额是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。（4）其他定额标准如修理费用定额、修理停歇时间定额等。,2.2 楼宇设备管理资料工作,学生自学,2.3 楼宇设备修理复杂系数的确定,一、设备修理复杂系数的意义1、设备修理复杂系数是前苏
6、联设备计划预修制度中提出的一个重要慨念，是用来表示设备修理复杂程度的假定单位。它可以做为有关部门进行维修组织机构设置，划分设备重要性级别和制定修理工作定额的重要依据。我国状况：但就日前的状况看，设备修理复杂系数在我国的很多工矿企业尚不普极，有待于进一步推广。,2、特点：一般来讲，设备的结构越复杂，主要部尺寸越大，加工精度越高高技术含量越多，生产效率越高，出力越大，其修理复杂系数就越大。,二、机械设备修理复杂系数1、包括： （1）机械部分修理复杂系数(用F机或JF表示)；（2）电控部分修理复杂系数(用F电或DF表示)。2、复杂系数的大小主要由下列因素确定： （1）设备的结构特性； （2）设备主要
7、部件的尺寸： （3）设备加工零件的精度： （4）设备的转速及变速级数； （5）维修性,3、各种复杂系数（1）机械修理复杂系数：表示动力设备的机械部分的修理复杂程度， 以F 机 ：（2）电气修理复杂系数：表示动力设备的电气部分的修理复杂度以F 电表示；（3）仪器仪表修理复杂系数：表乐动力设备中所配备的热工、压力、计量等仪器仪表的修理复杂程度，以F 仪表示；（4）热工修理复杂系数：表示动力设备中热工设备的修理复杂程度，以F 热表示；（5）其它修理复杂系数：表示动力设杂程度，如炉窑设备的砌体工作量、管道工作量等 以F其表示。,3、复杂系数确定的方法确定设备修理复杂系数有比较法和计算法两种，比较法又分为整机比较法和部件比较法两种；计算法是用经验公式来计算修理复杂系数。书上例题分析（1）、（2）、（3）,额外例题：例1、电动机的修理复杂系数可用下式计算：,例2 离心式水泵机械部分的修理复杂系数可用下式计算,作业：1、求工作在380V电压下，功率为7.5KW的调速鼠笼异步电动机的修理复杂系数？,
